TOME IV. i

m. DES FORMES DE LA TRANSCRIPTION.

1635. 1* Des actes translatifs et déclaratifs de droits réels en général. Ces actes doivent être transcrits en entier, c'est-à-dire littéralement copiés sur un registre spécial à ce destiné au bureau de la conservation des hypothèques dans Tarrondissement duquel les biens sont situés (art. 1''). Le législateur a donné la préférence au système de la transcription en entier plutôt qu'au système proposé par la commission du gouvernement, consistant dans certaines annotations à faire par le conservateur, qui devait les puiser dans une copie authentique des titres réalisés, copie dont le dépôt devait être obligatoire. Dans ce dernier système, le conservateur aurait pu se tromper dans ses annotations, et la moindre erreur de sa part pouvait avoir les conséquences les plus graves. La transcription littérale seule peut offHr une garantie sérieuse; le simple dépôt. de l'acte peut mettre sur la trace de l'erreur, mais non la réparer.

1636. De même que la loi du 11 brumaire an vu et l'article 2181 du code civil, le législateur de 1851, en se servant des termes en entier n'a eu qu'un but, celui d'ordonner la copie littérale du titre, par antithèse aux simples annotations. Hais il ne &ut pas en conclure que l'acte doive être transcrit en totalité avec toutes ses parties lorsqu'il contient encore d'autres dispositions étrangères à la transmission du droit réel immobilier dont on demande la transcription, ou relatives à la transmission d'immeubles situés dans un autre arrondissement. Nous considérons donc comme erronée une décision du tribunal civil de Bruxelles portant que le conservateur des hypothèques doit refuser de transcrire Yextrait d un acte de partage, dans lequel on n*a fiût mention que des immeubles situés dans le ressort de son bureau en omettant ce qui concerne les immeubles situés dans d'autres arrondissements et les meubles compris dans le même partage. (Jugement du 1*' février 1855, B. J., 1. 13, 210.)

1637. La loi n'admet à la transcription que les actes authen* tiques et les actes sous seing privé reconnus en justice ou devant notaire, ou légalement tenus pour reconnus (C. de proc, art. 194; G. civ., art. 1322, 1. 111, n^" 329). Motif : La loi veut rendre la

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propriété certaine. L'acte sous seing privé ne remplit pas ce but, parce qu'il peut être mis en question par une simple dénégation de signature (G. civ., art. 1323). La transcription n'offrirait aucune utilité, si l'existence même de l'acte transcrit pouvait être contestée par une simple dénégation, et si elle dépendait d'une vérification d'écriture à l'aide de la preuve testimoniale et d une expertise par comparaison d'écriture.

Les actes passés en pays étranger peuvent être transcrits, pourvu qu'ils soient authentiques (arg. art. 77).

Les procurations et les autorisations maritales doivent aussi être transcrites. Le jugement qui ordonne la licitation de biens indivis entre majeurs et mineurs ne doit pas être transcrit avec l'acte d'adjudication de ces biens. Le conservateur n'a pas le droit d'exiger la communication de ce jugement, quand même il réduirait à certains immeubles à désigner par le juge de paix l'hypothèque légale du mineur intéressé. (Gass. B., 1*' mai 1868 confirmant Bruxelles du 8 juin 1867, B. J., t. 36, 705,)

1638. 2. Des actions résolutoires et des jugements rendus sur ces actions.

Pour opérer l'inscription d'une action en résolution ou en nullité, les parties doivent présenter au conservateur des hypothèques, soit par elles-mêmes, soit par un tiers, deux extraits sur timbre contenant les noms, prénoms, professions et domiciles des parties, les droits dont l'annulation ou la révocation est demandée, et le tribunal qui doit connaître de l'action.

S'il s'agit d'un jugement, les parties doivent présenter au conservateur deux extraits sur timbre délivrés par le greffier, contenant les noms, prénoms, professions et domiciles des parties, le dispositif de la décision, et le tribunal ou la cour qui l'a rendue (art. 84).

Les greffiers ne peuvent, sous peine de tous dommages-intérêts, délivrer aucune expédition de jugements de cette espèce, avant qu'il leur ait été dûment justifié que l'inscription a été prise (art. 3).

1639. 3. Des cessions et subrogations de créances hypothécaires. Pour opérer l'inscription dont il a été question au n* 1632, les parties doivent présenter au conservateur l'expédition authentique de l'acte et deux extraits sur timbre contenant les indications mentionnées dans ce numéro.

Le conservateur remet'au requérant un des extraits, sur lequel il certifie que Finscription ou la mention a été faite.

r^. DES EFFETS DE LA. TRANSCRIPTION.

1640. Les actes produisent tous leurs effets entre les parties, indépendamment de la transcription. Elle n'est exigée que dans l'intérêt des tiers. Donc, les parties contractantes, ni leurs héritiers et ayants cause ne peuvent opposer le défaut de transcription. Les actes soumis à la transcription ne peuvent élre opposés aux tiers qu'autant qu'ils sont transcrits, et seulement à partir du moment où la transcription a été opérée, et non pas à partir de la date même de l'acte transcrit. Ainsi, lorsque la propriété d'un immeuble a été transmise à deux personnes différentes par deux actes successifs, celle dont le titre a été inscrit le premier sera préférée* quand même le titre de l'autre serait plus ancien en date. (Gand, 7 mai 1875, P., 1875, 313; Bruxelles, 20 juin 1876, P., 1877, 81.)

1641. Lorsque deux titres translatifs de droits réels immobiliers ont été présentés le même jour à la conservation des hypothèques, la préférence appartient au titre qui a été présenté le premier. Cette préférence se détermine d'après le numéro d'ordre sous lequel la remise des titres a été mentionnée au registre de dépôts destiné à cet effet (art. 123, 124).

1642. Les actes soumis à la transcription, tant qu'ils n'ont pas encore été transcrits, ne peuvent être opposés atuc tiers qui auraient contracté sans fraude (art. l"", alin. 1). Il y a fraude lorsqu'il y a accord entre celui qui a consenti le droit au profit d'un premier acquéreur, et celui qui a acquis ce droit postérieurement, ou bien lorsque ce dernier était de mauvaise foi, c'est-àdire s'il avait connaissance du droit antérieurement établi sur la chose. Dans ce cas, le premier acquéreur peut demander ou opposer la nullité du second acte, d'après le principe de l'article 1141 du code civil, quand même son titre n'aurait pas été transcrit. (Grenoble, 14 août et 11 décembre 1869, D., 1870, 2, 151.) En vertu de cette règle, l'acheteur qui, lors de son acqui3ition, a reconnu l'existence d'un bail non transcrit, ne peut pas demander la réduction du bail à neuf années, en se prévalant du

dé&ut de transcription. (Bruxelles, 14 novembre 1873, P., 1874, 161.)

1643. Que faut-il entendre par tiers dans l'article 1^'? Et notamment, le créancier chirographaire de celui qui a aliéné un immeuble peut-il opposer le défaut de transcription? D'après l'interprétation généralement admise de l'article 26 de la loi du 11 brumaire an vu, le défaut de transcription ne pouvait être opposé que par ceux qui, dans l'intervalle de l'aliénation à la transcription, avaient acquis de l'aliénateur un droit réel sur l'immeuble aliéné. Le code n'a plus reproduit la nécessité de la transcription que pour les donations de droits immobiliers; alors, dit l'article 941, le défaut de transcription pourra être opposé par toutes personnes ayant intérêt. Ces expressions ont donné lieu à la controverse, vivement agitée jusqu'à ce jour par tous les interprètes, sur le point de savoir si, parmi les personnes ayant intérêt, il fallait aussi comprendre les créanciers chirographaires, ou seulement les personnes ayant obtenu du donateur des droits réels entre la donation et la transcription. Aujourd'hui, la transcription ayant de nouveau été généralisée, comme sous la loi de brumaire, la question qui nous occupe a de nouveau gagné une importance plus étendue, et l'on peut s'étonner qu elle ait complètement échappé à l'attention du législateur de 1851. Quoi qu'il en soit, la controverse subsiste, et il faut aujourd'hui la résoudre d'après les éléments que nous fournit notre nouvelle loi hypothécaire.

1644. L'opinion qui n'admet l'exception tirée du défaut de transcription qu'en faveur de ceux qui ont obtenu un droit réel dans l'intervalle entre l'aliénation et la transcription, s'appuie surtout sur la loi de brumaire et sur ce que, dans les travaux préparatoires de la loi de 1851, on a toujours invoqué la loi de brumaire, et que, quand il a été question de se prémunir contre des fraudes, le législateur n'a eu en vue que celles qui pouvaient se commettre contre les droits des créanciers hypothécaires ou des tiers acquéreurs. (Casier, Commentaire de la loi hypothécaire, n^ 28 ; Cloes, Comment., n* 106 ; Martou, n^' 66 et 73 ; jugements des tribunaux civils de Bruges, du 23 mai 1859, et de Termonde, du 6 avril 1860, B. J., t. 18, H, 793.)

Cette opinion se fonde sans doute sur des motifs graves ; elle

U6 L1YR£ TROISIÈME. — TITRE XYIII.

nous semblerait devoir être admise nonobstant la généralité des termes de Tarticle 1^' de la loi, si d'autres dispositions de la même loi ne commandaient une interprétation plus étendue du mot tiers.

En effet, dans l'article l''^ mis en rapport avec la loi de brumaire, le mot tiers permet de ne donner l'exception du défaut de transcription qu'à ceux qui ont acquis des droits réels. Mais on ne saurait admettre que le terme tiers ait deux significations différentes dans l'article l®*" et dans l'article 5. Or, en disant dans larticle 5 que la cession d'une créance hypothécaire ne peut être opposée au tiers, si elle n'a pas été mentionnée en marge de l'inscription, le législateur ne peut avoir en vue que les créanciers chirographaires, puisqu'on ne peut pas acquérir un droit réel immobilier sur une créance. Le tiers, dans l'article 5, c'est le créancier saisissant ou le second cessionnaire.

Un autre argument à l'appui de cette interprétation nous est fourni par la disposition additionnelle à l'article 76 du code civil. L'acte de célébration du mariage doit contenir la mention de la date des conventions matrimoniales des époux et du notaire qui les a reçues ; faute de quoi, les clauses dérogatoires au droit commun ne pourront être opposées aux tiers qui ont contracté avec les époux dans l'ignorance des conventions matrimoniales. Ici, encore une fois, la loi ne distingue pas, et par tiers il faut entendre toute personne ayant intérêt, donc aussi le créancier chirographaire.

En résumé, la loi de 1851 organise un système de publicité pour certains actes; le défaut de cette publicité peut être opposé par tous ceux qui avaient intérêt à connaître ces actes, en d'autres termes, par les tiers, peu importe qu'ils aient obtenu un droit réel ou qu'ils soient simplement créanciers chirographaires. (Voy, en ce sens, une dissertation de M. le professeur V. Thiry, dsins h Belgique judiciaire, i. 14, 833; Laurent, XXIX, n~ 173 etsuiv., etcass. B., 8 mai 1856, B. J., t. 14, 961 et la note, P., 1856, 260; Liège, U août 1867, B. J., t. 26, 218), qui décide aussi qu'il importe peu que le saisissant ait connu l'existence de la vente, cette circonstance n'imprimant pas un caractère frauduleux à sa créance, et Liège, 28 mai 1877, P., 1878, 39.)

1645. La transcription ne remédie pas aux vices du titre de

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celui qui a aliéné. Ainsi, par exemple, elle ne peut pas faire transférer la propriété à l'acquéreur, si le vendeur lui-même n'était pas propriétaire de la chose vendue.