II. DES PRIVILEGES SUR LES IMMEUBLES

A. Règle générale.

1705. Pour être exercé contre le débiteur et sur Vimmeuble même qui en est grevé, il n'est pas nécessaire que le privilège soit rendu public. Le créancier peut exercer ses poursuites sur le bien qui y est soumis, de préférence à tous les autres biens de son débiteur. Mais, pour produire de l'effet à l'égard des tiers, il faut que le privilège soit inscrit. C'est là le sens des mots « entre les créanciers » dans l'article 29, portant : « Entre les créanciers, les privilèges ne produisent d'effet à Tégard des

immeubles qu'autant qu'ils sont rendus publics par inscription sur les registres du conservateur des hypothèques, à Texception des privilèges des frais de justice. »

La loi de 1851 » consacrant en cette matière le principe de la plus large publicité, a pris pour base de son système la règle : Nul privilège sans inscription. Toute personne, si elle veut s*en donner la peine, peut prendre connaissance de toutes les charges dont sont grevés les immeubles situés en Belgique ; on peut donc exactement s'informer des garanties immobilières qu'offre celui avec qui Ton veut traiter. On ne risque pas de rencontrer une hypothèque ou un privilège occulte ou non inscrit; faute de cette inscription dans les registres publics, le privilège n'existe pas pour celui à qui son existence pourrait porter préjudice.

1706. La loi fait une exception à cette règle pour les frais de justice. Mais^ à la rigueur, cette exception n'en est pas une ; car les seuls frais de justice privilégiés sont ceux qui ont été faits dans l'intérêt commun des créanciers. Or, tous les créanciers les connaissent et savent d'avance quels peuvent être ces frais et qu'ils sont privilégiés^ D'ailleurs, ce privilège n'a, en général, pour objet que des sommes relativement minimes, et il serait trop gênant de les astreindre à l'inscription.

Il faut remarquer que les privilèges généraux sur les meubles, énumérés aux numéros 2, 3, 4 et 5 de l'article 19, ne sont pas non plus soumis à l'inscription pour s'exercer contre les créanciers chirographaires, conformément à ce qui a été dit au n» 1670.

Le privilège de l'assureur sur la chose assurée est aussi dispensé de toute inscription (loi du 11 juin 1 874, art. 23). (Voy. suprà, no 1666 bis.)

B. Spécialement du mode de conserver les divers privilèges.

1. DU PRIYU^ÉGE DU VENDEUR, DU COPERMUTANT, DU DONATEUR ET DU COPARTAGEANT.

1707. l'' « Le vendeur conserve son privilège par la transcription du titre qui a transféré la propriété et qui constate que la totalité ou partie du prix lui est due » (art. 30).

Googk

« Les copermutants conservent réciproquement leur privilège sur les immeubles échangés, par la transcription du contrat d^échange constatant qu'il leur est dû des soultes, retours de lots ou une somme fixe à titre de dommages-intérêts en cas d'éviction » (art. 31).

Ci Le donateur conserve son privilège pour les charges pécuniaires ou autres prestations liquides» imposées au donataire, par la transcription de l'acte de donation constatant lesdites charges et prestations » (art. 32).

« Le cohéritier ou copartageant conserve son privilège, par la transcription de l'acte de partage ou de l'acte de licitation » (art. 33).

1708. Pour bien expliquer la portée de ces dispositions, il faut entrer dans quelques développements historiques.

Nous avons vu, au n"* 1614, que d'après l'article 26 de la loi du 11 brumaire an vu, les actes translatifs de propriété n'avaient d'effet à l'égard des tiers que par la transcription. Or, si cet acte translatif constatait qu'il était dû au précédent propriétaire ou à ses ayants cause, soit la totalité ou partie du prix, la transcription conservait à ceux-ci le droit de préférence sur les biens aliénés (art. 29 de la même loi). Ainsi la transcription, en même temps qu'elle opérait le transfert de la propriété, faisait naître au profit du vendeur le privilège et en révélait l'existence aux tiers. Ceux-ci ne pouvaient donc jamais ignorer le privilège du moment qu'ils avaient pris connaissance du titre d'acquisition du nouveau propriétaire.

L'article 2108 du code civil, portant que le vendeur conserve son privilège par la transcription du titre de vente, a reproduit la disposition de l'article 29 de la loi de brumaire; mais le code, d'une pari, n'exige plus la transcription pour que la transmission de la propriété soit valable à l'égard des tiers, et, d'autre part, il ne prescrit pas de délai dans lequel l'acte de mutation devrait être ti*anscrit pour conserver le privilège du vendeur; ce dernier pouvait donc faire transcrire quand il voulait.

L'inconvénient le plus palpable de cette législation était celui-ci : si l'acquéreur avait consenti des hypothèques sur l'immeuble dont le titre d'acquisition n'était pas transcrit, ces hypothèques pouvaient à tout instant être primées par le privilège du

vendeur, dès que ce privilège était transcrit ; la transcription avait un eflFet rétroactif, et cette rétroactivité pouvait être très longue, puisque la transcription n*était astreinte à aucun délai. Mais Tacte devait constater que le prix était encore dû (art. 2108).

Mais ce n'était pas la seule difficulté ; ainsi, on se demandait si le vendeur pouvait encore exercer son privilège sur le bien vendu lorsque racbeteur, qui n'avait pas payé le prix et qui n avait pas fait transcrire son titre, avait revendu le bien h un autre, qui avait fait transcrire après avoir payé son prix? Cette question était très controversée.

i709. La loi de i851 est revenue au système de la loi du 11 brumaire an vu ; elle exige la transcription pour que le vente puisse être opposée aux tiers. Dès lors, le tiers ne peut plus être lésé comme sous le code, à moins de traiter ses intérêts avec la plus grande incurie. « En effet, supposons », dit le rapport fait au sénat sur les articles 29 à 32, ce une vente non transcrite, et dont le prix soit encore en partie dû : le privilège ne peut paa ^exister tant que la vente elle-même n'existe pas à Tégard des tiers : elle ne sera complète que par la transcription. Avant raeeomplissement de cette formalité, personne n*a pu en sécurité traiter, avec Tacbeteur, d aucun droit relatif à l'immeuble ; celui à qui il aurait voulu vendre, celui à qui il aurait voulu bypothéquer, lui aurait nécessairement demandé de consolider sa propriété par la transcription ; alors, à l'instant le piHvilége serait apparu, et aurait nécessairement primé toutes les charges dont, avant la transcription, l'acbeteur aurait pu grever Timmeuble. 11 n'y a donc aucune crainte de lésion, ni pour les tiers, ni pour le vendeur. »

Ainsi, on ne peut pas sortir de cette alternative : ou .bien, celui qui veut traiter au sujet d'un immeuble a examiné les titres transcrits du propriétaire, et alors il doit nécessairement avoir vu le privilège du vendeur; ou il ne les a pas examinés, alors c'est par sa propre faute qu'il s'expose k un dommage.

1710. Il importe peu que ce soit l'acheteur ou le vendeur jjui ait requis la transcription ; c'est ordinairement l'acheteur qui la poursuit, parce qu'il a intérêt à régulariser le plus tôt possible son titre d'acquisition ; mais, dans le cas ou le prix n'est pas

encore payé, le vendeur y a autant d'intérêt, afin de conserver son privilège.

Mais, pour conserver le privilège, il est essentiel de mentionner, dans le titre translatif de propriété, que le prix ou qu'utie partie du prix est encore due. G*est une conséquence du principe de la spécialité des privilèges et hypothèques (art. 80, 83, 4"").

1711. La règle qui veut que les actes translatifs de propriété soient transcrits pour être opposés aux tiers (n**» 1640-4642), fait-elle obstacle à ce que l'acquéreur consente une hypothèque sur l'immeuble acquis, ou l'aliène même avant la transcription de son acte? Cette question était controversée déjà sous la loi du il brumaire an vu. Les auteurs qui la décident négativement disent que le vendeur reste, à l'égard des tiers, propriétaire du fonds jusqu'à la transcription de l'acte d'aliénation; que, par conséquent, l'acquéreur, n'étant pas encore propriétaire, n'a pu l'aliéner ni hypothéquer. Mais ce raisonnement n'est pas juste. Il est bien vrai que l'acte d'aliénation ne peut être opposé aux tiers avant la transcription ; mais il peut toujours être opposé au vendeur qui l'a consenti, et ce dernier ne peut se prévaloir dû défaut de transcription de son propre acte. En d'autres termes : l'acte non transcrit ne peut être opposé au tiers, qui n'y était pas partie, mais le tiers peut opposer à quelqu'un son propre acte. Entre le vendeur et l'acheteur, la propriété se transmet par le seul consentement. De là il résulte que, vis-à-vis du vendeur, les actes de propriété posés par l'acquéreur sont valables.

Donc, l'hypothèque consentie par l'acquéreur avant la transcription de son titre est valable vis-à-vis du vendeur ; mais dès que le privilège de ce dernier aura été transcrit, il exercera un effet rétroactif diu jour du contrat et primera cette hypothèque; car il est de l'essence du privilège de primer toutes les autres créances,, même hypothécaires (art. 12; n* 1649). On n'a pas même besoin d'invoquer la rétroactivité, la préférence résulte de larticle 12. (Cass.fr., 6 mai 1868, D., 1868,1, 316, et4août 1873. D., 1874, 1, 23.) Le créancier hypothécaire n'a pas à s'en plaindre; pourquoi a-t-il accepté une hypothèque sans examen des litres de propriété, qui lui auraient révélé l'existence du privilège. Dans le même sens, mais pour d'autres motifs, se prononce M. Laurent, t. XXX, n«' 86 et suiv.

DES PRmLÉGES ET HYPOTHÈQUES. 285

1718. Le vendeur peut faire transcrire son privilège tant que le bien vendu se trouve entre les maitis de l'acquéreur, c'est-à-dire tant que ce dernier ne l'a pas aliéné et que le titre de cette aliénation n'a pas été transait. Postérieurement à cette inscription, aucune inscription ne peut plus être prise sur les précédents propriétaires, dit rarticleil2 en abolissant l'article 834 du code de procédure civile, lequel permettait la transcription ou Tinscription du privilège sur le précédent propriétaire encore pendant la quinzaine depuis la transcription de l'acte d'aliénation. Avant la transcription du titre du sous-acquéreur, ce dernier n'est pas censé être propriétaire du fonds vis-à-vis du premier vendeur, qui est un tiers pour lui; le premier vendeur peut donc faire transcrire son privilège contre son acquéreur; c'est la transcription du titre du second acquéreur qui le dépouille de ce droit.

Il résulte de ce qui précède que celui qui a vendu à crédit doit mettre beaucoup d'empressement à iaire transcrire son titre; sinon, il risque d'être dépouillé de sa propriété et de toutes ses garanties par une revente promptement exécutée et immédiatement transcrite. Le vendeur a un moyen sûr de se mettre à couvert de ces risques, c'est de stipuler que la transmission de la propriété sera subordonnée à la condition suspensive de la transeription de son acte de vente. (Martou, n"" 642.)

1713. Les règles concernant le vendeur s'appliquent également au copermutant, au donateur qui a imposé des charges au donataire et au copartageant.

1714. Nous avons vu, au n"" 1705, qu'entre les créanciers les privilèges ne produisent d'effet qu'autant qu'ils sont inscrits sur les registres du conservateur des hypothèques. Toutefois, la seule transcription du titre vaut inscription pour le vendeur, lé copermutant, le donateur, l'héritier ou le copartageant (art. 34). Cette transcription donne au privilège une publicité suffisante, ainsi que nous l'avons vu au n* 1709. Il n'y a qu'un homme très négligent qui puisse ne pas le connaître. De plus, cette règle est commandée par l'intérêt du vendeur, du copermutant, etc.; car, si le privilège n'était pas conservé par la seule transcription, s'il fallait encore l'inscription aux registres hypothécaires, il pourrait y avoir un intervalle entre la transmission de propriété et la

constatation du privilège, et, pendant cet intervalle, une autre hypothèque pourrait être établie sur le même immeuble avec priorité de rang, et c'est précisément ce que la loi veut empêcher.

1716. Mais pour donner au, privilège une publicité plus grande encore, le conservateur des hypothèques est tenu, sous peine de dommages-intérêts envers les tiers, de faire (foffice, au moment de la transcription, Tinscription sur son registre :

l"" Des créances résultant de Tacte translatif de propriété;

^ Des soultes ou retours de lots résultant de l'dcte d'échange.

Cette inscription comprendra la somme stipulée à titre de dommages-intérêts en cas d'éviction.

S"" Des charges pécuniaires et autres prestations liquides résultant de l'acte de donation ;

4<' Des soultes et retours résultant de l'acte de partage^ou de licitation.

Cette inscription énoncera, s'il en a été fait, les stipulations relatives à la garantie en cas d'éviction (art. 35).

L'inscription du privilège, ordonnée déjà par l'article 29 de la loi du 11 brumaire an vu et par l'article 2108 du code civil, a été maintenue par la loi de 1851, comme une mesure d'ordre destinée à compléter les registres des inscriptions et à simplifier les recherches des intéressés; mais elle n'est pas nécessaire pour conserver le privilège ; de sorte que, si le conservateur des hypothèques négligeait de la faire, le créancier investi de ce privilège ne l'en conserverait pas moins par la seule transcription de l'acte translatif de propriété, laquelle atteste que le prix n'a pas été payé en entier et avertit suffisamment le public. Les parties ne doivent pas être victimes de la négligence d'un fonctionnaire. (Rapport au sénat.)

De là il résulte l"" que l'inexactitude de Yinscription ne nuit pas au privilège régulièrement fransmf ; 2* que par le.. défaut d'inscription le conservateur des hypothèques n'encourt pas de responsabilité envers le créancier muni du privilège, puisque ce défaut ne lui porte aucun préjudice, mais bien envers le tiers qui a pu être induit en erreur. Le conservateur ne peut pas prendre 6*office inscription pour un prêt ajouté à l'acte de vente. (Courtrai, 23 juin 1860, B. J. 1. 19,340; Cass., 29 mail863.P.1863, 212.)

1716. Le vendeur, les copermulants, le donateur, les cohè-

ritiers ou copartageants pourront, par une clause formelle de Tacte, dispenser le conservateur de prendre Tinscription d'office.

Dans ce cas, ils seront déchus du privilège et de Faction résolutoire ou en reprise, mais ils pourront prendre, en vertu de leur titre, une inscription hypothécaire qui n'aura rang qu'à sa date (art. 36).

Cette dispense entraîne Yextinction du privilège par suite de la renonciation du créancier. Mais ce dernier, s'il n'est pas payé, peut toujours, sans une nouvelle convention et contre la volonté de son débiteur, prendre une inscription hypothécaire, laquelle toutefois n'aura pas d'effet rétroactif.

1717. Le conservateur des hypothèques ne doit faire l'inscription d'office qu'une fois. Après quinze ans, les inscriptions des privilèges devront être renouvelées par les créanciers, en conformité de l'article 90. A défaut de renouvellement, ceux-ci n'auront plus qu'une hypothèque, qui ne prendra rang que du jour de son inscription (art. 37).

Cette disposition, qui est la reproduction d'un avis du conseil d'Etat du 22 janvier 1808, est très importante, surtout pour la conservation de l'action résolutoire .{Suprà, n® 1702.)

Si l'inscription n'avait pas été faite lors de la transcription, la transcription ne vaudrait inscription que pour le temps pendant lequel l'inscription même aurait conservé le privilège; au bout de quinze ans, le créancier devra donc faire inscrire, s'il veut conserver son privilège, comme il aurait dû renouveler son inscription si elle avait été faite lors de la transcription. (Rapport au sénat sur Tart. 37.) La loi de 1851 ne fixe pas un délai pour la transcription. Mais il résulte de l'article 37 que la iranscription doit être faite au plus tard dans lés quinze ans ; autrement, on arriverait à ce résultat singulier, que le vendeur pourrait conserver son privilège plus longtemps en ne faisant pas transcrire son acte,quen le faisant transcrire, puisque, dans ce dernier cas, il s'éteint par quinze ans s'il n'est pas renouvelé.