IV. De l'acquisition de lapropriélé par Ceffetdes

ccfnventiofis *.

Aperçu hiitoriquê.

En Droit romain, les conventions qui, telles que la vente

4851, m, p. 316 et suiv. Demolombe, IX, 622, et XUI, 47 ; Zacharise, { S18, noie S. Laurent, VI, 205. Req., 3 décembre 1836, S., 37, i, 76.

•^ Cpr. 8 301, texte et note 33.

^ BiBLiOORAPiiiB. De la trantmisiion dé la propriété par Veffet des obli" tions, par Bonoier, Revue de législatianj 1837, YI, p. 432. Étude kûtorique et critique sur la transmission de la propriété par actes entre vifs, par Eareaux, Revue de Droit français et étranger, 1846, III, p. 678. 765, 841, 897, et 1847, IV, p. 89. Observations sur le projet de loi portant rétablisument de la transcription, par Duverdy, Revue historique, 1845, i, p. 97. Nouvelles observations sur la loi relative à la transcription, par Humbert, Revue historique, 1855, 1, p. 464. Commentaire de la loi sur la trafucrip' tion, par Lemarcis ; Paris 1855, broch. in-8o. Exposé des régies du Droit cwU rhultantde la loi du 23 mars 1855 sur la transcription, par Bressoiles ; Toulouse 1856,.broch. in-8o. Explication de la toi du 23 mars i855 SUT la transcription, par Rivière et François ; Paris i 855, hrocli. in-8o. Questions théoriques et pratiques sur la transcription, par Rivière et Uu- {piet ; Paria 1856, 1 vol. in-8o. Commentaire théo^ue et pratique de la lui dn23mars i855, par Lesenne ; Paris 1858, broch. in-8». Commentaire dé ta loi du 23 mars i855, par Troplong ; Paris 1856, 1 vol. in-8o. Études sur Us loi de la transcription, par Ducruet ; Paris. 1856, broch. in-So. Précis sur la transcription, parFons ; Paris 1857, broch. in-12. Dé la transcription, en matière hypothécaire, par Flandin ; Paris 1861, 2 vol. itirS». Traité théorique et pratique delà transcription, parMourlon ; Paris 1862, 2 vol. in-8®. Résumé de doctrine et de jurisprudence sur la transcription hypothécaire, par Gauthier ; Paris 1862, broch. in 8o. Du transport de la propriété par l'effet des obligations, par Hue , Toulouse 1864, broch. tû-^. De ta transmission entre-vifs de la propriété foncière, en droit romain, dans Vancien droit, et dans le droit actuel, par Fontaine de Resbccq ; Paris 1864» broch. in-8o. De la transcription hypothécaire, pai Yerdier ; 1881, 2«édit., 2vol.in-8o.

OU la dojiation,ontpour objet la transmission de la propriété mobilière pu immobilière, ne Toperaient point par ellesaiémes, et ne produisaient cet effet, soit à Tégard des tiers, ftoit méme"enfa*e les parties, qu'au moyen de la tradition faite en exécution de ces conventions. Jusque-là, Tacquéreur ouïe donataire ne jouissait que d'une action personnelle en délivrance (jus ad rem) contre le vendeur ou le donateur, qui restait investi de la propriété {jus in re). Il en résultait que^ tant que la tradition n'avait point été faite, les, créanciers de ces derniers pouvaient valablement ppu> suivre leurs droits sur la chose vendue ou donnée, et que, dans le cas de deux ventes successives de Ja même chose, la préférence était due à celui des acquéreurs qui avait obtenu la tradition, Ëien que son titre tût postérieur en date '.

Ces principes, admis en théorie dans les pays de Droit écrit et même dans la majeure partie des pays coutumiers. avaient été profondément modifiés, du moins en matière immobilière, par les effets que la pratique, d'accord avec les dispositions de quelques coutumes, attachait à la clause de dessaisine-saisine msévée dans les actes notariés, en assimilant la simple déclaration de tradition, résultant de cette clause, k la tradition du Droit romain, qui supposait un déplacement réel de la possession \

*Tradition%bus et usucapionibus dominia rerwna, non nudis pactit tranifêruntur, L: 20» G. de pact. (2, 3) Quotiens duobus in tolidum prœdium jure distrahitur, manifesti jurit est, cum cui prioiri traditum est, in detinendo dominio esse potiorem. L. 15, G. de rei vind. (3, 32). Humbert, d^ 7,ài0.

• Pothîer, De lapropriété, no 245 ; et du contrat de venU^ n« 314. Ricard, Des donations, n» 901. Argou, Institution au Droit français. H» p. 242 et 243. Suivant l'ancien droit delà France, on ne pouvait acquérirqne par l'effet du nantissement aucun droit sur des biens vendus, donnés ou obligés. On se faisait mettre en possc^ion par les ofliciers du Seigneur dont les biens étaient mouvans, (Ensaisinement ; Devoirs de loi,) on par les juges royaux dans le ressort desquels les biens étaient situés (mainmise, main-assise, mise de fait). Ges formalités avaient été supprima dans presque toutes les provinces, et Ton 'ivait trouvé plus simple d'attribuer à un acte notarié l'effet qu'elles produisaient : elles avaient toâtefois ^ été conservées dans les coutumes des Pays-Bas, du Boulonnais, d'Amiens,

Dans certaines provinces du nord, qui avaient oïd^înairement fait partie des Pays-Bas, et qu'on appelait joay^ de nantùsemerU^ on tenait pour règle que la propriété des immeubles ne pouvait se transférer civilement^ soit au regard des tiers, soit même entre les parties, qu'au moyen d'une investiture donnée par le seigneur ou par ses officiers de justice, et précédée de la renonciation, de l'ancien propriétaii'e à tous ses droits, investiture qui se constatait par une inscription sur des registres publics tenus à cet effet ^.

Ce fut dans la législation des pays de nantissement, que les rédacteurs de la loi du 11 brumaire an YII puisèrent Fidée de la transcription sur les registres hypothécaires, à laquelle ils soumirent les actes translatifs de biens susceptibles d'hypothèques. A la différence toutefois de ce qui avait lieu dans les pays de nantissement, la transcription requise parles art. 26 et 28 de la loi précitée, n'était pas nécessaire pour opérer transmission de la propriété entre les parties. L'omission de la formalité dont s'agit avait seulement pour effet de rendre cette transmission non opposable aux tiers qui avaient contracté avec le vendeur, et qui s'étaient, de leur^t^ôté, conformés aux dispositions de la loi, par exemple, à un second acquéreur qui avait fait trai^^crire

de Péronne, de Vefmandois, de Senlis, Reims, etc. Décisions de Jean Des Mares, no 489, dans Brodeau sur la Coutume de Paris. Bouteiller, Sommé mraU, livre 1, ch. VII, p. 397. Merlin, Rép., v* Devoirs de Loi. La loi des 30-27 septembre 4790 les a remplacées par la transcription des contrats d'aliénation et d^hypothèque au Greffe du tribunal de district de la situatien des biens (art. 3 et 4). Le système de la publicité a été conservé par la loi du ii brumaire an VIL art. 26 et 28. Mais il a disparu, au moins en règle générale, par la promulgation dn Gode civil, lequel déclare que la propriété se transmet par Teffet des conventions, sans tradition, ni transcription. (Cpr. art. 741, 1138 et 2182) sauf les exceptions admises pour les donations entre-vifs, les substitutions et pour la procédure de purge (art. 939 et sniv. 1069 et suiv. 2181). Le principe posé par la loi de brumaire a été repris et élargi par la loi des 23-26 mars 1855.

♦ Merlin, Rép.f v© Nantissement, no 2. Duverdy, p. 100 et suiv. Cpr. Loi des 2t)-27 septembre 1«790, art. 3 à 5. — Ces pays étaient connus égalenent sous les noms de provinces de vest et de devest, de saisine et de desêaitine. Merlin, Rép.^ y^ Devoirs de loi : Laurent, XXIX» 14 et suiv. Oemante et Colmet de Santerre, Y, no 56 bis I.

son titre, ou à un créauciçr hypothécaire, même postérieur À Taliénation, qui avait pris inscription. Du reste, la loi du 11 brumaire an VII ne conte lait aucune disposition relative à la transmission delà propriété mobilière, et des droits immobiliers non susceptibles d'hypothéqué.

Tel était Tétat de la législation sur cette matière, lorsqu'on s'occupa de la rédaction du Code civil **«>.

La commission chargée de présenterleprojet dece Code admit en principe que la propriété, soit des meubles, soit des immeubles^ devait, independamment.de la tradition, et même de toute clause expresse destinée h y suppléer, se transférer par le seul èfifet des conventions ayant pour objet d'en opérer la transmission . Ce principe fut adopté sansopposition par le Conseil d'État et par le Tribunat '.

En l'appliquant spécialement À la propriété immolnlière, la Commission de rédaction avait même inséré, au titre II du troisième livre, un article 38* ainsi conçu : « Dès l'iosi\ tant que le propriétaire a contracté, par un acte autfaenti- « que, l'obligation de donner ou livrer un immeuble, il est. c exproprié ; l'immeuble ne peut plus être saisi sur lui par « ses créanciers ; l'aliénation qu'il en fait postérieurement « est nulle ; et ]fL tradition qu'il en aurait pu faire à un ser « cond acquéreur, ne donne aucune préférence à celui-ci, fc lequel est obligé de restituer l'immeuble à celui dont le « titre est antérieur, sauf le recours du second acquéreur « contre le vendeur, ainsi qu'il est dit au titre du contrat « de vente. » Mais cet article ayant été attaqué par les partisans do la loi du 11 brumaire an VII, comme préjugeant l'abandon du système de cette loî,la Section de législation le supprima, et le remplaça par la disposition qui est devenue l'art. 1140 du Code, dans le but de réserver la ques-

* bù. Sur la loi du 9 messidor an UI et le système de poblieité <ia*elle organise, Yoy. la savante monographie intitulée Etude, iur les eéduUs hypothécairBs, par Challamel ; Paris 4878, 1 vol. in-8o,

'^ Les art. 714 et 4438 du Gode, qui consacrent ce principe, ne sont qoç la reproducfion de Tart. 4«r de$ dispotitioru générales du livre III, et'^e Tari. 37 du tit^ II, même livre* du projet présenté par la .Gommissiofl de rédaction.

tion relative à la transcription. Ce fut dans la même pensée qu*au lieu de reproduire larticle^du projet portant : La vente est accomplie dès qu'on est conoemi de la chose et, du prix, on y substitua, dans Tart. 1583, la rédaction suivante : La tt vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acu quise de droit à l'acheteur à te'gard du vendeur, dès u qu'on est convenu de la chose et du prfx '. »

La question de la transcription ainsi réservée, et seule réservée, dut enfin être résolue lors de la discussion du titre des privilèges et des hypothèque. La Section de législation proposa EL cet effet deux articles ainsi conçus :

Art. 91. « Les actes translatifs de propriété qui n ont pas « été transcrits, ne peuvent être opposés aux tiers qui autt raient contracté avec le vendeur, et qui se seraient conte formés aux dispositions de la présente. » -

Art. 92. « La simple transcription des titres translatifs « de propriété sur les registres du conservateur, ne purge (( pas les privilèges et hypothèques établis sur Timmeuble. u II ne passe au nouveau propriétaire qu*avec les droits <c qui appartenaient au précédent, et affecté des mêmes pri- « vilèges ou hypothèques dont il était chargé \ »

Ces deux articles, qui reproduisaient en substance les dispositions des art. 26 et 28 de la loi du 11 brumaire an VIL donnèrent lieu à. de vifs débats, à la suite desquels le Conseil d*Ëtat adopta en principe « que la transcription du con- « trat ne transfère pas à l'acheteur la propriété, lorsque le « vendeur n'était pas propriétaire, » et renvoya les deux articles à la Section de législation pour être rédigés dans ce sens. Cette résolution, dont ni les motifs ni la portée ne ressortent clairement de la discussion qui Vavait précédée, impliquait-elle, comme le prétendent la plupart des auteurs, le maintien 4u système de la loide brumaire ? Il est tout au moins permis d'en douter. Ce qu'il y a de certain, c'est que la section de législation fit disparaître, de sa nou-

* Diicours au Corpt législatif, par Grenier, orateur da Tribunal (Locré, Ug . XIY, p. 237, no 8).

' Locré, Lèg., XYI, p. 236.

velle rédaction, Tart. 91, calqué sur lart. 26 de cette loi, et qu'elle modifia Tart. 92, qui est devenu Fart. 2182 du Code, en substituant aux expressions : « Il ne passe au nouveau propriétaire qu'avec les droits qui appartenaient au « précédent,» les termes : « Le vendeur ne transmet àVao- « quéreur que la propriété et les droits qu'il avait lui-même « sur la chose vendue, » pour mieux faire ressortir cette idée, que la transcription ne peut transférer la propriété 4 celui qui ne tient ses droits' que d'une personne qui n était pas propriétaire. Ces changements ne sauraient laisser aucun doute sur l'intention bien arrêtée du législateur de rejeter le système de la loi de brumaire. Une nouvelle preuve de cette intention résulte de la suppression du mot consolider, qui figurait primitivement, timt dans l'intitulé du chapitre VIII, 'que dans les dispositions correspondantes aux art. 2 167 et 2179, et des observations du Tribunal à la suite desquelles, ce mot a disparu du premier de ces articles. « Il est nécessaire, disait le Tribunal, de supprimer le mot con- 4c soliderj qui n'est plus employé daùs le projet de loi, ses K principes étant di£Pérent8,quant à la nécessité de la transie cription, de ceux consignés dans l'art. '26 de la loi du 11 « brumaire an VII •. »

• Locré, Lég., XVI, p. 283 à 289, p. 306, p. 319, o» 15. art. 75. Malgré ces raisons décisives, on avait voulu soutenir, dans les premiers temps de la promulgation du Gode, que la transcrip''on n*avait pas cessé d'être nir.essaire pour rendre opposable aux tiers, les transmissions à titre onéreux (Vimmeubles susceptibles d*)iypothèques. Cpr. Bruxdles> 31 aoAt 1808, S., 9, 2, 45. Comte, Dissertation, S.-, 12, 2, 247. ^cardan, Thèmit, \, p. 48i et suiv. Mais la jurisprudence ne tarda pas à seprononoerdani le sens du principe posé au texte. Poitiers, 18 janvier 1810, S., iO, 2, 374. Trêves, 9 février 1810, S., 12, 2, 177. Civ. rej., 8 mai 1810, S., 10, 1, 265. Civ. rej., 16 octobre 1810, S., 11, 1, 25. Bruxelles, 6 août 1811, S., 12, 2, 232. Civ. cass., 19 août 1818, S., 19, 1, 24. Cette jurisprudence fut gén6ralement admise ; et la controverse avait depuis longtemps cessé quand en 1846, M. Hurcaux essaya, mais sans succès, de là feire revivre, dans la dissertation citée en tête de la note Iro de ce paragraphe. Toy. ee)). aussi : Pont, Des privilèges et des hypothèques, I, no 258. Du reste, les indications données au texte prouvent, à notre avis, que c*est en pleine connaissance de cause que les différents corps qui ont concouru à la rédaction du Code» ont entendu revenir sar le système établi par la loi du

L'aperçu qui vient d'être présenté ne concerne toutefois que les actes à titre onéreux. Quant aux donations d'im* meublea susceptibles d'hypothèque et aux substitutions portant sur des immeubles, on a'avait pas hésité à en soumettre refficacité,à Tégard des tiers,à la condition de la transcription. Art. 939 à 941 et 1069 à 1072.

En dehors de ces dispositions spéciales, la transcription nç fut maintenue que comme formalité préalable à la purge des privilèges et hypothèques, comme condition de leur extinction par la prescription de dix à vingt ans, enfin comme pouvant au besoin remplacer Tinscription pour la conservation du privilège du vendeur *.

Le système du Gode civil ^ d'après lequel les transmissions à titre onéreux de propriété immobilière sont oppo-' sables aux tiers, indépendamment de la tradition et de la transcription, c'estrà-dire de tout fait et de tout acte propre À en assurer la publicité, peut sans doute se justifieren pore théorie ; mais il était incompatible avec les exigences pratiques du crédit foncier et d'un bon système hypothécaire. Les inconvénients qu'il devait inévitablement entraîner, ne tardèrent pas à se produire * ^i'.

Ce qui frappa tout d'abord, ce fut la position faite aux créanciets qui, ayant, valablement acquis une hypothèque, ne l'avaient pai? encore fait inscrire au moment de l'aliénation de l'immeuble grevé, qt qui, par l'eifet immédiat de cette aliénation, se trouvaient déchus de la faculté de l'inscrire utilement *^. On profita de la rédaction du Gode de pro-

ii bramairean VII, et que c'est bienâ tort que certains'auteurs onteonsidéré la suppression de Fart. 91 du projet, qui reproduisait ce système, comme le résultat d'une surprise, ou comme on n'a pas craint de le dire, d*Qn escamotage législatif. Gpr. Demolombe, XXIV, 439 à 444.

• Gpr. art. 2108, 2180 et 2181.

* 6if . En ce qui touche le système de elahdeétinité adopté par le Gode cÎYil, Qpr. Laurent, XXIX, 5 et sniv. -^ ' Le livre de Laurent ^doit être consulté avec une grande réserve pour tout ce qui est relatif à la transcription. En effet, il se place au poin,t de vue de la loi belge du 16 septem-. bre 1851 qui,, sous plusieurs rapports, diffère essentiellement de la loi /f-aa^âtse des 23-26 mars 1855.

'^ Gpr. sur ce point, qui avait été controversé : g 278, texte et note 6.

cédure pour donner plus de sécurité à cette classe de créanciers, en les autorisant à prendre inscription, en cas d'aliénation volontaire, jusqu'à la tr^scription de lacté d aliénation, et même dans la quinzaine suivante. Code de procédure, art. 834 **.

Mais ce n'était lÀ qu'une me3ure incomplète, puisqu'il était toujours possible à un homme de mauvaise foi de vendre une seconde fois ou d'hypothéquer un immeuble qu'il avait antérieurement aliéné, sans que le second acquéreur ou le créancier eût aucun moyen légal et certain de connaître l'existence de l'aliénation, et de se prémunir contre de pareilles fraudes. Aussi réclama-t-on de toutes parts le retour au système de publicité établi parla loi du 11 bru* maire An VII, et par suite la réforme du régime hypothé- C€dre.

Avant d'entreprendre cette réforme, le Gouvernement prit, en 1841, le parti de consulter la Cour de cassation,les Coursr d'appel et les Facultés de droit sur son opportunité. Parmi les points qu'il signalait à l'attention de ces corps, figurait en première ligne celui de savoir s'il convenait ou non de rétablir la transcription, comme condition d'efficacité, À l'égard des tiers, d^ la transmission des immeubles et des droits réels immobiliers. La Cour de cassation, la très grande majorité des Cours et la plupart des Facultés de droit se prononcèrent pour l'affirmative ".

Après une suspension assez longue, le travail fut repris en 1849 ; et, dans le cours des années 18S0 et 1851, TAssemblée légistative s'occupa d'un projet de loi embrassant la refonte du titre des privilèges et des hypothèques. Ce projet,qui soumettait à la nécessité de la transcription des actes translatifs de propriété immobilière et d'autres droits sur des immeubles, arriva À la troisième lecture ; mais les

^' A partir de la promulgation de cet article, la transcription devint donc nécessaire pour arrêter le cours des inscriptions de privilèges oa d'hypothèques acquis avant Taliénation.

*' Cpr. Documents reUuifg au régime hypothécaire, publia par orire du garde des sceaux ; Paris 1844, 3 vol. in-8o.

éyénements politiques en empêchèrent le vote définitif.

C^est dans cet état des choses que le Gouvernement impérial,renonçant A Tidée d'une réforme complète du régime hypothécaire, présenta en 1853 au Corps législatif, un projet de loi dont Tobjet pricipal était le rétablissement de la formalité de la transcription, et son extension à divers actes que la loi du 11 brumaire an YII n'y avait pas soumis. Ce projet, modifié en plusieurs points par des amendements concertés entre le Conseil d'État et le Corps législatif, fut voté par ce corps le 17 janvier 1855, et converti endoi par la sanction impériale^ le 23 mars de la même année.

Comme, d*àprès Tart. 11 de cette loi, les actes et jugements antérieurs au 1**' janvier 1856, époque fixée pour sa mise à exécution, continuent A être régis par la législation sous Teropire de laquelle ils sont intervenus, il est nécessaire d'exposer parallèlement les^ègles établies par cette législation et celles de la loi nouvelle.

Le principe que la propriété se transfère par le seul effet des conventions, n'ayant reçu aucune modification en matière mobilière '*, nous ne traiterons, aux paragraphes suivants, que de la transmission de la propriété immobilière. Enco^, n'aûrons-nous' A nous occuper que de celle quisV père par des actes A titre onéreux, tout ce qui concerne les donations et substitutions. devant trouver sa place dans lexplication de ces matières '\

De la transcription des actes entre vifs, à titre onéreux, et des jugements, au point de vue dé la transmission de la propriété immobilière^ d'après la législation antérieure à la loi du 23 mars 1855

L'acquisition de la propriété immobilière par le moyen

^ Nous avons démontré au § 474, texte no i et note 7, que Fart, if 41 ne renferme pas une véritable exception au principe posé par Part. Ii38. <* Gpr. g 696, texte n^ % lett. tf ; et g 704.

428 DES DROITS RÉBLS.

de conventions à titre onéreux,n*e8tpas subordonnée, même en ce qui concerne les tiers, à la transcription des actes qui les renferment. Elle est Teffet direct et immédiat de ces conventions elles-mêmes *. Art. 711, 1138^ et 2182.

Il résulte de ce principe que Tacquéreur peut, sans avoir rempli la foimalité de la transcription, invoquer son droit de propriété contre tous ceux qui prétendraient avoir acquis,depuisraliénation faite en sa faveur, et du chef de Fancien propriétaire, des droits quelconques sur Fimmeuble à lui transmis. C'est ainsi qu'il n'est, tenu de supporter, ni les hypothèques conventionnelles, légales,*ou judiciaires, dont la création ou Torigine serait postérieure à son acquisition. C'est ainsi encore que, dans le cas de deux aliénations successives, le premier acquéreur est préféré au -second, alors même que celui-ci aurait fait transcrire son titre, et qu'il aurait été mis en possession.

D'un autre côté, la transcription ne confère pasàTacquéreurplus de droits que n'en avait son auteur,etne pur^ ge pas les charges dont la chose aliénée était grevée entre les mains de ce dernier. Art. 2182.*

Inutile et sans objet sous les divers rapports qui viennent d'être indiqués, la transcription est loin cependant d'être destituée de toute efficacité judirique.

Elle constitue tout d'abord la première des formalités que doit remplir l'acquéreur, qui veut procéder au purgement des privilèges et des hypothèques inscrits sur Timmeubld. Art. 2181.

La transcription confère de plus à l'acquéreur les deux avantages suivants ' :

V En cas d'aliénation volontaire, elle >firanchit en général l'immeuble acquis des privilèges et hypothèques qui n'ont pas été inscrits avant l'expiration de la quinzaine &

.* Cpr. sur ce principe : Tensemble du % 207, et spécialement la note 8. Zachariae § 208, texte in principto, -notes 2 et 3.

* L'art. 2i08 attache encore un autre eQet à la transcription ; mais la disposition de cet article est étrangère à là théorie de4a transmisnoa de

la propriété.

dater de raccomplissement de cette fonnalité '. Art. 21 66. Code de procédure, art. 8341

2"* Elle met Facquéreur en position de prescrire, par dix À vingt ans, la . libération des privilèges et hypothèques dont Fimmeuble acquis se trouve grevé. Art. 2180, n^ I.

Les diverses propositions qui précèdent s'appliquent aux jugement8d'adjudication,opérani transmission de propriété immobilière, comme aux conventions de cette nature, sous eette seule modification, que le jugement d'adjudication 8Qr saisie immobilière purge par lui-méme,et indépendamment de sa transcription, les privilèges et hypothèques non inscrits au moment où il a été rendes

Quant aux jugements d'expropriation pour cause d'utilité publique, ils doivent être transcrits, non pour assurer l'effet de l'expropriation, mais pour arrêter, par l'expiration do délai de quinzaine, le cours des inscriptions. Loi du 3 mai 1841, art. 16.

Les principes développés au présent paragraphe régissent encore aijjourd'hui les actes d'aliénation et les jugements ayant acquis date certaine ayant le 1*' janvier 1856. > Loi du 23 mars 1856, art. 11, al. 1 et 2.

De la transcription des actes entre vifs, à titre onéreux , et des jugements, au point de vue de la transmission de la propriété immobilière j diaprés la loi du 23 mars t855.

Les actes entre vifs et à titre onéreux, translatifs de propriété immobilière, quoique la transférant par eux-mêmes entre les parties, ne peuvent être opposés aux tiers qui ont

' Gpr. pour le déyeloppement de cette proposition : § 272.

* Yoy. sur ce point : g 293.

^Cpr. snr TappUcation de ce principe aux hypothèques en général et aux privilèges :.^272 et 278 ; et sur les modifications qui doivent y être apportées en ce qui concerne les hypothèques légales dispensées d'inscription : § 269.

acquis des droits sur les immeubles aliénés, et qui les ont conservés conformément aux lois, qu'autant qu'ils ont été transcrits, et que la transcription en a été effectuée antérieurement À Taccomplissement des formalités requises pour la conservation des droits de ces tiers. Art. l,iiM, et art. 8.

Les jugements qui opèrent transmission de propriété immobilière, ou qui constatent une pareille transmission opérée par convention verbal<^, ne peuvent également être opposés aux tiers que sous la condition et à partir de leur transcription. Art. 1, n""' &et 4.

A . Det aetêi et jttgtmenit $oumi$ à la trantcriptitm.

V Les actes entre vifs soumis à transcription, comme contenant une transmission à titre onéreux de propriété immobilière, sont principalement les suivants :

a. Les ventes immobilières.

Les ventes alternatives de deux immeubles, ou d*un immeuble et d'une chose mobilier e,4)eu vent et doivent être transcrites immédiatement, c'ést-À-dire avant toute option, et peu importe queroption appartienneà Tacquéreur ou au vendeur '.

* La proposition émise au texte est généralement adoptée. Yoy. Moor- Ion, I, 37. Plandin, I, i05 et suiv. Elle doit être admise, quelle que soit l'opinion qu*on se forme sur la nature et les effets d'une vente alternative. A cet égard, nous ne partageons ni le sentiment de M. Mourlon, d*apréfl lequel la vente alternative se décomposerait en deux ventes conditionndies, ni bien moins encore celui de M. Flandin, qui ne reconnaît à Taequéreur de droit éventuel que sur la chose à déterminer par Toption. A notre avis la vente alternative confère à Tacquéreur un droit actuel sur les deux choses comprises in obligatione, droit qui s'évanouira cependant, quant à J'une d'elles, par le choix de l'autre. Nous en concluons, avec plus de certitude encore que ne peuvent le faire ces auteurs, que dans le cas où 1» choix appartient à l'acquéreur, la transcription a pour effet de le garantir contre les droits que concéderait le vendeur sur i'une ou sur l'autre des choses comprises dans la vente, et que, dans le cas où l'option appartieot au vendeur, la transcription a pour conséquence de r^idre inefficaces, à l'égard de l'acheteur, les droits, qu'après avoir usé de sa faculté d'option en vendant ou en hypothéquant l'une de ces choses, le vendeur aurait al-

DS LA PROPRIÉTÉ, g ^9* 431

Les promesses de vente synallagmatiques, c'est-à-dire celles qui ont été acceptées avec promesse réciproque d'acheter, sont, comme les ventes actuelles, susceptibles de .traivscription et sujettes À cette formalité *. Toutefois, si une pareille promesse de vente avait été accompagnée d'une remise d'arrhes impliquant faculté de s'^en désister, la transcription serait sans objet jusqu'au moment de la passation du contrat*.

Quant aux promesses de vente unilatérales, c'est-à-dire non accompagnées de la promesse réciproque d'acheter, elles ne peuvent être utilement transcrites qu'à partir du moment où celui au profit duquel est intervenue une pareille promesse, a déclaré vouloir acheter ; et, pour être complète, la transcription doit porter également sur l'acte qui constate cette déclaration*.

Dans les ventes où a figuré un porte-fort, il faut distinguer si ce dernier a agi au nom de l'acquéreur, ou pour le compte du vendeur.

térieurement concédés sur Tantre. Cpr. Coimet de Santerre, V, il56ii, YI. Dans le cas où Toption appartient au vendeur, il suffit de transcrire Tacte d'obligation, caries tiers se trouvent ainsi avertis. Cette considération nous amène àécarter l'opinion de yerdier(l, 75) qui en pareille hypothèse exige de plus la transcription de l'acte par lequel le vendeur a fait connaître son choix, et cela, sous prétexte qu'avant ce moment il n*a pas cessé d*étre propriétaire. G. G. art. il90. En effet, selon nous, ce cfui domine au cas de transcription, c'est la publicité des actes intéressant particulièrement les tiers. Gpr. sur les effets de l'obligation alternative. Toullier, VI, 689, note 4, 692, 695. Demolombe. XXVI, 46 à 19. Marcadé, IV, 587. Si l'option appartient à l'acheteur, Ton admet généralement que la transcription de l'acte de vente suffit. Cpr. Laurent, XXLX, 58.

> Cpr. art. 4.>S89 ; g 349, texte no 4, lett. a, Mourlon, 1,38. Flahdin, I, 66. Laurent, XXIX, 57. Voy. en sens contraire: Troplong, no 52. Vcrdier, 48et49.

» Cpr. art. 4590 ; § 349, texte n© 2, lett. a Flandin, I, 72.

* Rivière et Huguet, no 53. Troplong, n© 52. Flandin, l, 64 et 62. Verdier, I, 46 à 47 bis. Voy. en sens contraire : Mourlon, II, 39. Ce dernier auteur se fonde sur ce que la déclaration de vouloir acheter, faite à la suite d'une promesse. unilatérale de vente, réagit, même à l'égard des tiers, au lourde cette promes^. Voy. au % 349, texte no 4, lett. a, la réfutation de celte doctrine.

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DES DROITS REBLS.

Au premier cas, la vente, bien que ne pouvant devenir définitive au regard de Facheteur que par son aecepttftioQ, n'en dépouille pas moins actuellement le vendeur de la faculté de disposer au préjudice de ce dernier de la chose vendue; d'bùla cônséquence,qu'unepareille vente peut être transcrite immédiatement, que cette transcription seratoot À la fois nécessaire et suffisante pour garantir racheiear contre les actes émanés du vendeur dès avant même la ratification, et que celle-ci n'aura pas besoin d*étre soumise à la formalité*.

Au second cas, au contraire, celui dont la chose a été vendue sf^ mandat dé sa part, conserve d'une manière absolue son droit dé propriété, dont il ne se trouvera dépouillé que par sa ratifierons D en résulte que Facte de vente et Tacte de ratification doivent être. transcrits Tun et lantre, et que la transcription du premier de ces actes n*a d*efiet qu'À partir de la transcription du second *.

Lorsque l'acquéreur s'est réservé la faculté de faire une déclaration de command ou élection d'ami, la vente et la déclaration de command sont également assujetties t la

* MourloTi; I, 33. Gauthier, no 36. Flaudin, 1, 126 et 127. Ces aateara expliquent les solutions données au texte, en assimilant la vente dont il s'agit aune vente conditionnelle, dans laquelle la ratification del'acbe- ,| tcur remonterait au jour même du contrat. Mais à notre avis, une pareille vente nc'saurait ôtre cousidérée comme soumise à une condition suspcoaivc. Elle constitue un contractas claudicans, par Teffet duquel leveodear esli}éfînilivement iié, quoique Tacheteur ne le ^it pas encore. Voy. cep. Chambéry, 17 juin 1865, Joum. de Grenoble et de Chambéry, i866/p. 25.

• Mouflon, I, 32. Rivière et Huguet, nos 57 et 58. Flandin, 1, 128 et suiT. Verdier, î, 62-64. Voy. cep. Troplong, no» 65, 128 et 129. Ce dernier auteur, tout en reconnaissant que les droits concédés par le propriétaire avant li ratification de In vente sont opposables à l'acheteur, quand ils ont été dûment conservés, enseigne cependant que la transcription peutetdoit avoir lieu immédiatement, ^ avant la ratification. Mais à quoi bon, si la transcription de Tacte de vente doit être suivie de celle de l'acte de ratification, et ne peut avoir d*effet qu'à partir de cette dernière ? 11 y a mieux : le propriétaire de ISmmeuble vendu par un porte-fort, serait autorisé à demander la radiation avec domfnages-intérôts de la transcription faite avant J

ratification.

formalité de la transcription, celle de la vente étant nécessaire pour mettre Tacquéreur ou le command à couvert, soit des actes ultérieurs du vendeur, soit de ses actes antérieurs qui'n'auraient pas encore été rendus publics par la transcription ou Tinscription,- et celles de la déclaration de command étant requise pour garantir le command contre les actes de Tune ou de Tautre espèce émanés de Tacquéreur ^. Mais Tacceptation du command n'a pas besoin d*é* tre transcrite •.

En matière de ventes par correspondance, la transcription doit comprendre toutes les pièces nécessaires pour constater, d'une manière régulière et certaine, Taccord des parties*.

^ La rédaction de notre proposition indique qne les actes de l'acquéreur antérieurs à la déclaration de command, sont opposables au command, lorsqu'ils ont été rendus publics avant la transcription de cette déclaration. II est, en effet, évident que, par ces actes mêmes, Tacquéreur a re* iioncé à la faculté d'élire command, au préjudice des tiers avec lesquels il a traité. Remarquons, au surplus, que les hypothèques légales et judiciaires dont rimmeuble a pu se trouver frappé du chef de Tacquércur, n'emportent point de sa part l'idée d'une pareille renonciation, puisqu'elles existent indépendamment de sa volonté ; elles doivent donc s*évanouir par l'effet delà déclaration de command. C'est de ces hypothèques, et noifdes hypotlièqucs conventionnelles, qu'il faut entendre la disposition de la loi des 13 septcmbre-16 octobre 179i, à supposer que cette loi ne s'applique pas seulement aux ventes de biens jautionaux, mais' à toutes espèces de ventes immobilières. Mourlon, 1, n^ 31. Flandin, I, 143 et suiv. Verdier, I, 71 et 72. Cpr. Laurent, XXIX, 59 à 61.

* Flandin, 1, 148. Mourlon qui avait d'abord émis une opinion contraire {Reme pratique, 1856, I, p. 226 et 227, n» 31 ter), l'a ultérieurement abandonnéed, no60, p. 188, note Ire). Laurent, XXIX, 61. Verdier, I, 72. Quant aux ventes faites à l'audience des criées au profit des avoués, la transcription de la déclaration du nom de l'acheteur n'est pas nécessaire. Cpr. Verdier, I, p. 161, note 3.

» Fans, 8 mars 1865, S., 66, 2, lio. H nous est diflicile d'admettre la proposition contenue au texte. La question est de savoir quelles pièces devront être transcrites au cas de vente par correspondance : Nous répondons toutes celles qui sont de nature à avertir les tiers rie l'éventualité dune mutation de propriété. C'est le but de la loi de 1835. La transcription qu'elle ordonne n'a point comme en Allemagne pour effet de constituer ou tout au moins d'affermir le droit du propriétaire (Troplong, Transe,