De la copropriété ordinaire

La copropriété est le droit de propriété compétant à plusieurs personnes sur une seule et même chose, qui n'appartient ain»' à chacune d'elles que pour une quotepart idéale ou abstraite *.

Le Code civil ne s'étant pas spécialement occupé de la copropriété des choses individuellement considérées ', c'est

> Gpr. sur cette matière : Dh quasi-àontrai de communauté^ à là suite du Traité sur le contrat de société, par Pothier. Principes, XXYI, 2^ It communauté, en appendice, au traùi de la Société, par Laurent. DeU communaulé,en appendice.au traité du contrai de Soci^/e, par Goilloaard. ' * La copropriété, telle que nous la définissons, est celle que'd'ancieos auteurs allemands qualifiaient de condominium pro divise, vel juris romani (Mitteigenthum), par opposition au coniominium pro indivise, vel juris germanici (Gesammteigenthum), expressions dont ils se servaient pour désigner la copropriété en vertu de laquelle chacun des conmranistes est à considérer comme propriétaire in $ûlid,um de la totalité de Tobjet indivis, sauf les restrictions auxquelles l'exercice de son droit se trouve virtuellement soumis par la présence et les droits de ses consorts. Voy. Hofacker, Principia juris civilis, 11, § 909; Zachariae,§ 197, texte et note 3. On rencontre encore, dans la matière des successions, des vestiges de cette dernière espèce de copropriété. C'est par elle que s'explique le principe de rindivisibilité de la raisiné héréditaire. Gpr. § 609. Zachariae, § 497, texte et note 4. '^

* Au iiire des successions, il n'est question que de la copropriété et da

à la doctrine qu^iiicombe la tâche d*eii construire la théorie, en s'aidant avec discemen?ient des matériaux fournis tant par le titre de la propriété^ que par ceux des successions et du contrat de société .

Dans le développement de cette théorie, nous aurons principalement en vue Thypothèse où il n'existe entre les copropriétaires ou communistes que de simples rapports de communautés sine affectu socielatis. Ce n^est qu'à cette hypothèse que s'appliquent, d'une manière* absolue, les règles ci-après exposées, qui ne sauraient être étendues à la copropriété entre époux communs enhiensou entre asso* ciés, que sauf les modifications indiquées dans la matière de la communauté entre époux et dans celle de la société.

1^ Chaque copropriétaire jouit, en ce qui concerne sa quote-part idéale, des droits 'inhérents à la propriété, qui sont compatihles avec la nature purement intellectuelle de ' -cette quote-part; et il peut les exercer sans le consentement de ses consorts.

Ainsi, tout communiste a la faculté d'aliéner sa quotepart indivise, sans même que les autres copropriétaires soient autorisés À en exerce]!* le retrait \ Ses créanciers sont aussi en droit de saisir et de faire vendre cette quote-part comme telle, c'est-à-dire avant tout partage; et ce, alors même que la chose commune serait immobiUère '.

partage de rhérédité, c'est-à-dire d*une universalité juridique. Au titre du cofUrat desœiétéf la matière est traitée, bien moins au point de Tue du droit de copropriété, considéréen hii-méme, que sous celui des rapports personnels qu'engendre Tassociation. Cpr Zachariae, loc, cU,

^ Laurent, ^XYI, 436 et 439. Le retrait établi par Tart. 844, en matière de^cession de droits successifs, n'est pas même admis contre les cessions de droits indivis dans une communauté conjugale, ou dans une société Yoy. S 359 ter^ texte in fine. A plus forte raison, ne saurait-il être exercé contre la cession d*uqe part indivise dans une chose individuellement déterminée. Zacharis, % 197, texte et note 5. Guillouard, op, cit., 393.

* Non obsial art. 2205. La disposition de cet article parait bien, d'à- \ près Tesprit qui l'a dictée, devoir être appliqtiée à tous les cas où Tindi- ' vision porte sur une universalité ou sur une masse de biens. Mais il n'y i aurait aucun motif pour l'étendre àr rhypothèse'où l'objet indivis est un immeuble déterminé dans son individualité. Zachariœ, § 197, texte et Dote 8. Cpr. 778, infrà, texte et note 20. Guillouard, op. cit., 394.

580 DBS DROITS RÉELS.

Ainsi eneore, chaque commaniste^^eut valablement constituer des hypothèques conventionnelles sur sa quote-part indivise dans Timmeuble commun ; et les hypothèques légales ou judiciaires dont ses biens se trouvent grevés, frappent ég^ement cette quote-part *. Toutefois, de pareilles hypothèques, dont le sort reste toujours subordonné ao résultat du partage ou de Tacte qui en tient lieu , deviennent complètement inefficaces, dans le cas où Timmeuble commun tombe ou lot d'un autre communiste, ou lui est adjugé sur ! imitation. .

Enfin, chaque communiste est recevable À revendiquer, contre, tout tiers détenteur, sa quote-part idéale, sinon pour obtenir un délaissement, qui ne se comprend qu'autant que la revendication porte sur des objets corporels, da moins pour faire reconnaître, son droit de copropriété ^. ^

•2* Les parts idéales des copropriétaires ne constituant pas des corps certains, aucun d'eut ne peut, sans le consentement de ses consorts, exercer, sur la totalité de la chose commune, ni même sur la moindre paj*tie physiquement déterminée de cette chose, des actes matériels ou juridiques emportant exercice actuel et immédiat dudroit de propriété. . Aucun des communistes ne peut donc faire à la chose commune, des innovations matérielles, auxquelles ses consorts n'auraient point donné leur assentiment '.

Il ne peut pas davantage aliéner cette chose, la grever de servitudes ou d'hypothèques, au détriment du droit de ses consorts. Les actes d'administration qu'il a passés ne Uent même pas ces derniers * ; spécialement, le bail eon-

* Tottllier, IH, 573. Pardessus, Des ierviiude$,' H, S54. Troplong, Des hypotfièques, II, 468. Demante, II, 54i bis, V. Demolombe, XU» 743. Zacharis, § 197, texle, notes 6 et 7. Gulllouard, $p. cit., 393 Giv. cass., 6 décembre 4626, S., 27, 1, 474. Civ., rej., 8 fé^rio- 4847, S., 48, 4, 43.

^ Gpr. S ^^f ^^^^ ^^ principio. Zachariae, 1 497, texte et noteS 6ti.

* Arg. a fortiori art. 4859,al. 4! Melior est conditio profUbentis, L.S8,D. com, di». (40, 3). Pardessus, op, ci7.,I, 492. Deinolombe,XI,447. Zajhariœ, § 497. Laurent,XXVl,436.Guillouard,390. Grenoble, 42 janvier 4818, •t Boucges, 46 janvier 4826, S. Chr. Metz, 6 février 4857, S., 58, 2, 44.

* La diaposition du i^ al. de l'art. 4859, d'après lequel les

senti par un seul des communistes, n'est point opposableaux autres ". Toutefois, les actes d'aliénation, de constitution de servitudes ou d'hypothèques, et les baux consentis par l'un des communistes deviendraient intégralement ou partiellement efficaces au regard de ses consorts, si, par te résultat du partage, tout ou partie de fat chose commune tombait au lot de ce dernier ^^

£nfin, aucun des communistes n'est recevable, dès avant le partage, à former, contre le tiers détenteur de la chose commune, une demande en revendication tendant au délaissement d'une partie matériellemeut déterminée de cette chose ".

3° Tout copropriétaire est autorisé à jouir de la chose commune^ conformément à sa destination, et à charge de ne point empêcher ses consorts d'en user selon leur droit".

Ce droit de jouissance ne l'autorise pas à détériorer la condition de la chose commune dans son intérêt particulier. C'est ainsi que le communiste, qui serait propriétaire exclusif d'un héritage joignant le fonds commun^ ne pourrait établir de ; vues droites sur ce fonds, qu'à 1^ dis-

Bont cenet» s'ôtro donnéo respectivement mandat pour Tadminist^atioD des affaires sociales, qe s'applique pas aux communautés fo^méc^ silb affectu weiet(âis. Guillouard. op. cit., 391 ; Du louage^ I, 54. Civ. clss., 22 novembre 4852, S., 53, i, 73. Gpr. Rouen, 21 février 4862, S., 62, 2, 268. Civ. rej. 43 mars 4866, S., 67, 4, 333. Yoy. cep. Bordeaux, 44 avril 1845, S., 46, 3« 345. Cet arcét, dont un considérant est contraire à la proposition ^ci-dessus énoncée, nous parait cependant avoir bien jugé au fond, à raison des circonsiances particulières dans lesquelles il a été rendu .-

*^ Cpr. § 364, texte et note 5. Guillouard, op. cit., 394. Yoy. notamment Civ. cass., 49 juin 4875, S., 75, 4, 328.

<« Toallîer, m, i5T3. Pardessus, op, cit., II, 250 à 253. Demolombe, XII, 743. Zachari», § 497, texte et note 9.

'* Cpr. texte et note 7 suprd; §519, texte in fine ; Bourges, 44 janvier 4834, S., 32, 2, 454 ; Req., 43 novembre 4833, S., 33, 4, 839 ; Civ. cass., 28 avril 4851, S., 54,4,442.

^* Àrg. . art. 4859, no 2. Pardessus, op. cit., I, 492. Demolombe, XI, 445 et 446. Civ. cass., 7 avril 4875, S., 75, 4, 299. Req., 44 février 4876, D., 77, 1, 327.

tance de 19 décimètres de la ligne qui Iç sépare de son propre héritage **.

4'' Tout communiste peut contraindre ses consorts à contribuer, proportionnellement à leur intérêt, aux frais d'entretien et de conservation de la chose commune, sauf à ces derniers à s'affranchir de cette obligation par Tabandon de leur droit de copropriété ".

5** Chaque copropriétaire est autorisé jt demander, en tout temps, le partage de la chose commune, qui dVdlleurs ne se trouverait pas soumise, à raison de sa. nature e^ de sa destination, à une indivision forcée". Art. .815 ".

n en est ainsi, alors même que les copropriétaires ont conventionnellement affecté un terrain indivis entre eui, à un usage commun, par exemple, au pacage de leurs bestiaux respectifs ". *

La circonstance que les communistes auraient |>rocédé entre eux à une division quelconque de jouissance, et que cet état de choses se serait prolongé pendant un temps plus ou moins long, ne les priverait pas de la faculté de demander le partage de la «chose commune eUe-même. C'est ainsi que, dans le cas où les copropriétaires d^un moulin ont arrêté d'en jouir alternativement de deux jours Tan, ainsi que dans celui où les copropriétaires d^uae prairie

^^ Demolombe, XII, 565. ^ Quid s'il s'agissait d'une cour on d'une nielle placée, par sa destination, dans un état d'indivision forcée ?Cpr. $224 /^r, texte n» 1, notes 10 à U.

" Arg. art. 4^59, no 3, et 656. Pothier, no 192. Pardessus, op. ai., I, 192. Demolombe, XI, 448 et 449. Zachariae, % 197, tex«e et note 10. Laurent, XXVI, 437. Req., 2 février 1825, S., 25, 1,363. Lyon,5 février 1834, S., 34,2, 224.yoy.en sens contraire : Guillouard, op. ri/., 391, 387,398.

** L'hypothèse où la chose commune se trouve soomise à une indivision forcée, fera l'objet du- § 221 ter,

^^ <7 Bien que cet article soit placé au titre des successions, le principe d'ordre public qu'il consacf^, n'en est pas moins applicable à Pindivisioa portant aur une chose particulière, aussi bien qu'à celle d'une hérédité. C'est là un point qui n'a jamais été contesté. Laurent, X, 229. Gniliouard, op. cit., 401. Cpr. Civ. cass., 26 décembre 1866, S., 67, 1, 76.

" Laurent, loc. cit. Civ. rej., 18 novembre 1818, S. Chr. Req., 9 inii

DB LA PROPRIÉTâ. § 221. 583

sont convenus d'alterner annuellement entre eut Texploi-i tation de ses diverses parties, ces conventions, qui ne sont relatives qu'à la jouissance de la chose commune, ne foi^ Qient aucun obstacle à la demande d'uù partage de propriété '•. -

Le droit de demander le partage est en lui-même imprescriptible, tant que dure l'indivision. Il ne peut s'éteindre qu'indirectement, par la cessation de cette de^niè^e. C'est ce qui a lieu, lorsque l'un des communistes a possédé la totalité de la chose commune à titre de propriétaire exclusif, et ce, pendant trente années, Après avoir manifesté sea prétentions à ce titre, par des actes de nature t faire disparaître toute équivoque sur le caractère de sa possession '^. n en est encore ainsi, lorsque les différents communistes ont, pendant cet espace de temps, possédé au mémo titre, et comme s'il y avait eu partage entre eux, des portions matériellement déterminées, dont l'ensemble forme l'intégralité de la chose commune. Que si Tun des communistes n'avait possédé, à titre de propriétaire exclusif^ qu'une partie de la chose commune, et que le surplus fût demeuré dains Imdivision, Faction en partage ne serait éteinte que pour la portion usucapée, et continuerait de subsister pour la partie restée indivise.

Les cc^ropriétaires ne peuvent pas renoncer, d'une manière indéfinie, au droit de provoquer le partage : une pareille renonciation serait À considérer comme non avenue ^\

*• Zachariœ, § 197, texte et note 14. Giv. cass., 15 février 1813, S., 13, i, 316. Rennes, S7 mai 1812, S., 15, 2, lOâ. Giv. rej., 31 janvier 1838, S.» 38, 1, ISO. Cpr.g 221 bii, texte et note 6/

*^ On doit, en effet, reconnaître que la possession par Tun des communistes de la totalité de la chose commune, présente un caractère équivoque, qui ne peut cesser qii^au moyen d*actes indiquant, d*une manière. formelle et évidente, Tintention de se gérer comme seul el unique propriétaire. Yoy. art. 816 ; $ 217, texte no 2 et note 10. Zachariœ, § 215 e, oote 8, et { 197. Guillouard, op. Ht., 403. Bourges, 22 juillet 1831, S., 33, 2, 392. Giv. rej., 26 août 1856, S., 57, 1, 28. Req., 11 août 18o9, S., 61, 1, 65. Giv. cass., 17 juin 1862, S., 62, 1, 711,

» Req., 9 mai 1827, S., 27, 1, 471.

584 DBS DROITS réels:

Mais il leur est permis de convenir de la suspension du partage pour un délai de cinq annéç^ au plus, et même de renouveler une pareille convention, autant de fois qu'ils le jugent convenable. D'un autre côté, un testateur ou donateur peut ausisi, dans les limites de la quotité disponible, attacher À sa disposition, la condition que la chose donnée oh. léguée restera indivise pendant le même espace de temps".

Les régies relatives au partage des successions, à la manière de Topérer, et aux effets qu'il produit, s'appliquent aussi, en général, au partage des choses particulières ?'.

Ainsi, d'une part, ce partage peut se faire à l'amiable, lorsque tous les intéressés sont présents, majeurs, et maîtres de leurs droits, et doit, au cas contraire, se faire en justice, suivant les formes tracées par la loi '^. Chacun des communistes est autorisé à demander sa part en nature, à moins que la chose commune ne soit pas susceptible de se partager commodément, auquel cas, elle doit être licitée ou vendue aux enchères, et le prix en provenant distribué entre les copropriétaires, au prorata de la part de chacun d'eux. Art. 8S6, 827 et 1686. Tout communiste est le maltre de demander que la licitation se fasse à l'admission des étrangers ; et ceux-ci doivent nécessairement y être appelés, lorsqu'il se trouve, parmi les intéressés, des mineurs, des interdits, Ou des absents. Art. 168*7. Il est procédé à la licitation suivant les formes déteLjoinées par le Code de procédure. Art. 1688.

Ainsi, d'un antre côté, le partage n'est que déclaratif, et non translatif de propriété, en ce sens, que chaque communiste est considéré comme ayant été, dès l'origine de l'indivision, propriétaire exclusif de ce qui est tombé dans son. lot, et comme n'ayant jamais eu au^un droit de propriété sur ce qui est échu à ses consorts ~^ On doit, sous ce rap-

** Art. 845, al. -â. Gpr. sur ces diverses propositions : f 62S, texte et notes 3 à 6.

*' Art. 1476 et 4872, et arg. de ces articles. Gaillouard, op, dt .' 406. «♦ Art.466,838 et 840.Cpr.§§ 623 et 624.Guillouard,op.ct/., p.542 et 513. ** Il a toujours été admis que rart.883, quoique nes'occupant expressé-

port, assimiler au partage propremen^; dit, non-seulefcnent la licitation par suite de lâquel^rFun des communistes est r!e venu propriétaire exclusif de ^la chose commune, mais eiicore tout acte À titre onéreux dont Teffet a été de faire esser Tindivision d'une manière absolue, c'est-à-dire rela- Hv<ment à tous les communistes ••. Les conséquence;s de la rétroactivité du partage dont il est ici question, sont du reste les mêmes que celles du partage d'une succession ". Enfin, les dispositions des art. 887 etsuiv., sur la rescision du partage héréditaire, sont également applicables au partage d'une chose particulière ■•.

§ 221 bù.

S. De la copropriété résultant du concours de plusieurs proprtéiaires, ayatii droit chacun à des produits différents du même foivds.

Si le droit de jouissance, qui forme l'un des attributs de

ment que du partage entre cohéritiei'S, est également applieable au par^ lage entre tous autres copropriétaires. Delvincourt, II, p. 162 et 163. Du< ranton, VU, 522. Proudhon, De l^usufruit, V, 2393. Marcadé, sur .1 art. 883, no 2. Zacharise, § 197, texte et note 23. Laurent, X, 402. Guillouard. op. cit., 406.Req., 10 août 1824, S., 25, 1, 97. Req,, 28 avril 1840, S. 40. 1, 821. Grenoble, 28 août 1847, S., 48. 2, 469. Grenoble, 12 mars 1849, S., 49, 2, 385. Lyon, 14 février 1853, S., 53, 2, 381. Req., 29 mars 1854, S., 56, 1, 49. Trib. Orange, 30 décembre 1885, S., 86, 2, 144.

*B Yoy. pour le développement et la justification de ces propositions : { 625, texte n° 1. — Un acte qui ne fait cesser l'indivision qu'à Tégard de quelques-uns des communistes, tout en la laissant subsister à l'égard des autres, n'équivaut pas à partage quant à l'application de Part. 883.Zachari«, § 197, texte et note 20. Civ. cass., 16 janvier 1827, S., 27, 1, 142. Civ. cass., 24 août 1829, S., 29, 1, 421. Req., 18 mars 1829, S., 30, 1, 339. Req., 29 mars 1854, S., 56, 1, 49.Req., 8 mars 1875,S., 75, 1, 449, et les Observationt de Labbé. Civ. cass., 23 avril 1884, S., 84, 1, 209, et les Observations de G. Demanle. Vuy. encore Civ. rej., 14 décembre 1887, S., 89, M 9a.

>' Zacbarise. § 197, texte et note 25. Civ. -rej., 24 mars 1823. Voy. sur les conséquences de la rétroactivité du partage: § 625, texte, noie 1r«.

" Cpr. Paris, 21 mai 1813, S., 14, 2, 269 ; Bourges, 29 mai 1830, S., aO, 2, 297.

la propriété, 8*étend«n principe à tous les fruits et émoluments de la chose, aucun obstacle légal ne s'oppose cependant À la division de ce droit, par nature de produits, entre plusieurs propriétaires, de telle sorte que les produits d^une certaine espèce appartiennent à Tun d'eux, et le surplus des fruits et émoluments à Tautre ^

.Cette division se rencontre en fait sous différentes formes. C'est ainsi qu'une forêt peut être divisée, quant à la jouissance, entre plusieurs propriétaires, l'un ayant droit aux taUlis'ou aux arbres d^une certaine essence, et Tautre aux futaies pu au surplus des bois '. C'est ainsi' encore que la jouissance d^une prairie appartenant en commun à deux propriétaires, peut être divisée entre eux de telle sorte, que les premières herbes soient attribuées à l'un, et les secondes À l'autre *. C'est ainsi enfin qu'un terrain couvert tout à la fois de brandes ou de chaumes et de bois, peut appartenir, pour les brandes ou les chaumes, & Tun, et pour les bois, à l'autre \

Lies rapports auxquels donne lieu un pareil concours de propriétaires, se distinguent essentiellement de ceux qui résulteiit, soit de la coproprité ordinaire, soit du droit de su-

« Req., 26déc6mBrè 1833, S., 34, 1, 720. Req.^ i% février 1834, S.. 34, 1, 205. ^oj. cep. Demolombe, IX, 513 à 528. Notre savant collègae élève des doutes sur la justesse de cette doctrine, qui, selon lui, ne se concilierait pas avec Part. 543, dont la disposition a pour objet de déterminer, d'une manière limitative, les droits réels que reconnaît noire législation nouvelle. Nous sommes parfaitement d'accord avec lui sur l'interprétation restrictive à donner à Tarticle précité. Mais la proposition émise au texte n'y est nullement contraire : dans Thypothèse à laquelle elle s'applique, il s*a^it bien moins de savoir s'il dépend des particuliers de créer des droits réels qui ne rentreraient pas dans la catégorie de ceux que reconnaît l'art. 543, que de savoir si le concours de plusieurs propriétaires sur un seul et même fonds, ne peut pas s'établir sous la forme particuli<ère indiquée au texte. Or, la, question réduite à ces termes oe rentre en aucune manière dans la prévision et dans l'objet de l'art. 543.

* Cpr. Merlin, QuesL, vo Communaux (biens), § 7 ; Giv. cass., 30 mai 1843, S., 43, 1, 474;Ghamb. réun. cass., 20 février 1851, S., 51, 1, 358. Req., 5 novembre 1866, S., 66, 1, 441.

» Req., 22 novembre 1841, S., 42, 1, 191.

* Req., 26 décembre 1833, S., 34) 1, 720. Req., 13 février 1831, S., 34, 1, 205.

DE LA PROPRIÉTB. § 221 blS. 587

perficie. Dans la copropriété ordinaire, les droits des communistes se déterminent par quotes-parts idécJes, et s'é* tendent, en proportion de ces quotes-parts, à tous les produits de la chose*; tandis que, dans les hypothèses dont il est ici question, les droits des différents, propriétaires sont déterminés par nature de produits^ de façon que chacun d'eux est propriétaire exclusif des produits d'une certaine espèce. Quant au droit de superficie, il opère une division maténbUe du fonds suf lequel il porte, en deux immeubles corporels distincts, à savoir, le dessus ou la superficie, et le dessous ou le tréfonds ; tandis que, dans le cas dont il s'agit au présent paragraphe, la divisiçn porte, non sur le fonds lui-mém€, mais sur ses produits.

Le concours de plusieurs propriétaires ayant di*oit chacun à, tels ou tels produits d^un seul et môme fond», peut s'établir, non-seulement par convention, mais encore par usiïcapion, c*est-à-dire par l'effet d'une possession que plusieurs personnes-ont exercée, chacune a titre de maître exclusif, sur les différents produits du fonds '.

Un tel concours constituant, malgré la jouissance divisée des différents propriétaires, une véritable indivision quant à. la propriété du fonds lui-même, chacun d'eux est autorisé A en provoquer le partage ou là licitation, qui s^opérera dans la proportion de la valeur comparative des produits auxquels ils ont respectivement droit *.

Du reste, dans Thypothèse où plusieurs personnes sont appelées à recueillir séparément les divers produits d'un seul et même fonds, il peut quelquefois être difficile de caractériser la nature de leurs droits respectifs, et de reconnaître si elles sont toutes à considérer comnxe copropriétairesile ce fonds, ou si, au contraire, il ne compète à quelques-unes d*entrtf elles qu'un droit de supei^cie partiel, ou même qu'un simple droit d'usage. Pour résoudre cette difficulté, on doit avant tout recourir aux

> Merlin, op.,vo et loc. cUl. Req.,26 décembre 1833, S , 34, 4, 720. ^ Req., 22 mars 1836, S., 36> 1, 385. Cpr. Demolombe, IX, 527 et 528, et Tarrét delà Coar de Gaeo, du 17 février 1837, cité par cet auteur.

titres, s'il en existe ; à défaut de titres, il faut remotiterà Torigine de Tétat de choses qif il s*agit d'apprécier, ainsi qu'aux circonstances qui en ont accompagné rétablissement, et s'attacher au caractèi^ intentionnel des fiaits de

possession ^.

§ 221 ter.