De la copropriété avec indivision forcée
V Lorsque la copropriété porte sur des choses âfiectées, comme accessoires indispensables, à l'usage commun de deux ou de plusieurs héritages appartenant À des propriétaires différents, là destination même de ces choses leur imprime un caractère d'indivision forcée, qui s'oppose À ce qu'on puisse en provoquer le partage '. C'est ce qui a Ueu notamment pour les allées, rueUes *, cours, fosses d'aisances ou puits ' bis^ destinés au service de plusieurs maisons, et pour les avenues, sentiers, chemins ', qq
' Voy. outre les arrêts cit«>s à la note l'« :^lmar, ^jain iW5, hecutH des arrêts de cette Cour, XiJ, p. 'i9i2. Re-q., 14 novembre 18o3, S., &(, 1, 105.
1 L. 19, § i, D. com. div, (10, 3). Req., 10 décembre 4823, S., 14, 1, 239. Req., 10 janvier 1842, S., 42, 1, 311. — La situation dgnt il est id question, est ordinairement qualifiée de servitude dHndivision. Cpr. Pardessus, Des servitudes, 1, 190 et suiv. Duranton, Y, 449 ; et les arrêts cidessus cités. Mais cette qualiûcation, ilaexacte en elle-même, puisque Tindivision forcée constitue bien moins une charge imposée à la chose indivise qu'une simple restriction à la faculté d*en demander le partage, peat d'ailleurs conduire à des conséquences complètement erronées. Cpr. texte et notes 4 à 8 infrà. Il est vrai que Tusage de la chose commune est, dans rhypothèse dont nous nous occupons, restreint à ruGlité que peuvent es retirer les héritages dans Tintérét desquels elle a été lais^ indivise. Mais ce n*est pas une raison pour dire que cet usage s*exoree à titre de serritude. Toullier, IIl, 469 bis. Zachariœ, g 1^, note 16^ Cpr. Demolombe, XI, 444 ei 445. Cpr. aussi Laurent, VU, 480-482 tu fine. Goillouani, De la Société, 385.
« Cpr. Pau, 29 mars 1867, S., 67, 2, 356.
* bis. Quant à ce qui concerne spécialement les puits, voir Laurent, VII, 164. Req., 11 mai 1887, S., 90, 1, 315.
« Cpr. Req., 20 février 1866, S., 66,1, 193. Les ebemiofrd'exploilMiOB
DE LA i^ROPRiÉTÉ. § 221 ter. 589
abreuvoirs, affectés à rexploitation de divers fonds ou domaines • ^*
Il est toutefois k remarquer, en ce qui concerne ks cours communes, que Tindivision n'en est forcée, qu'autant que le partage qui en serait fait, ne laisserait pas à chacune des maisons au service desquelles elles sont affectées, une cour séparée, suffisante pour son usage *.
Le droit qui compète à chacun des communistes, s'exerce, non à. titre de servitude, mais à titre de copropriété. H en résulte que ce droit ne^ se perd pas, à Tinstar d'un droit
font partie du domaine privé, et dès lors, Tnsage en peut être interdit à tous les tiârs qui n'y ont point un droit spécial de. passage. Ds ne doivent pas, dès lors, être .confondus avec les chemins ruraux non reconnus qui appartiennent aux commune. Gpr. swprà, % 169, note 16, et qui sont affectés à l'usage du public. Les chemins qu'on appelle en Provence èhemins voiiinaux ou de quartien rentrent dans la classe des voies privées destinées à l'exploitation des immeubles y attenant . II peut ôtre parfois assez difficile de préciser la nature du droit appartenant aux intéressé?. et de reconnaître si le droit de passage, par exemple, s'exerce à titre de copropriété ou de servitude. La question néanmpins ne manque pas d'importance, en ce qui touche notamment la recevabilité de l'action possessoire et l'acquisition par prescription s'agissant d'une servitude discontinue ou non-apparente. Selon nous, la difficulté doit se résoudre par l'exan^en du titre originaire ; si, comme il arrive souvent, le titre manque, par l'apprédation des circonstances qui -ont amené l'état de fait constaté ainsi que par la volonté présumée des intéressés. En cas de doute, la jurisprudence décide, et avec raison croyons-nous, que les cointéressés sont à réputer copropriétaires du sol formant par suite d'une convention le chemin d'exploitation. Req., 39 novembre 1814. Req., 11 décembre 1827. Req., 19 novembre 1828. Req., 27 décembre 1830, S., à leur date. Giv. rej., 12 décembre 1853, S., 55, 1, 472. Poitiers, 15 mai 1856, S., 56, 2, 517 et l'arrêt de la Chambre des Requêtes en tête de la note« Mais il faut appliquer les principes opposés lojrsqu^il est jugé en fait qu'il ne s'agit au litige que d'une servitude de passage, Giv. rej., 25 juin 1860^ S., 60, 1, 728. Giv. rej., 49 mars 1861, S., 61, 1, 447. Giv. cass., 2 juillet 1862, S., 62, i, idltf. Gpr. Laurent, YII, 165 et suiv., 481 et suiv. Lyon, 5 janvier 1819, S., 50, 2, 166.
< bis. Rennes, 14 août 1867, D., 67, 5, 388. Il en esttle môme pour les c^urs d'eau privés, servant à l'usage commun de plusieurs usines. Giv. rej-., 8 novembre 1876, S., 77, 1, 61.
* Oaranton, Y, 149. Pardessus,' e;). cit., ï, 191. Demolombe, XI, 444. Rea., fl octobre 1889, S., 90, 1, 283.
590 DBS DROITS RÉELS.
^ de servitude, par le fait seul du non^usage pendant 30 ans '; que, de plus, il est su8Cé]ptible de s'acquérir par prescription, et qu'il peut donner lieu à Texercice d'une action possessoire de la part de chaque commumste contre les autres •. D en résulte également qu'on ne doit appliquer, dans cette matière, ni la disposition de l'art. 702, qui défend au propriétaire de rhéritage dominant de faire aucun changement de nature À aggraver la charge de la servitude \ ni celle du 3* alinéa de l'art. 701, qui permet au propriétaire de rhéritage servant de demander, le oas échéant, le changement de l'assiette de la servitude *.
Les droits qui appartiennent aux différents communistes sont, dans le cas d'indivision forcée, plus étendus qnao cas de copropriété ordinaire. • Chacun d'eux peut user de la totalité de la chose commune et de ses diverses parties, comme d'une chose à hii appartenant, sons la condition toutefois de ne pas la faire servir a des usages autres que ceux auxquels elle est destinée, et de ne porter aucune atteinte au droit égal et réciproqui;, de ses consorts '.
La destination de la chose commune se détermine, à défaut de convention, par sa nature même, et par l'usage auquel elle a été de fait affectée.
Ces principes conduisent, entre autres, aux applications suivantes :
Le copropriétaire d'une cour commune peut exhausser, comme bon lui semble, les bâtiments donnant sur cette cour, et y pratiquer toute espèce de-portes ou de fenêtres "•
» Req., 25 avril iS55, S., S6, i, 396.
• Cpr. § iS5, texte no 3, lett: b, etsQOte 37. Guillonard, op. cit., 387. ^ Guillouard, op. eiL, 3S7. Req.» 40 novembre 4845, S., 46, 4, 487.
Req., 31 mare 4851, S., 54, 4, 404.
• Guillouard, op, cit., 387. Req., 47 novembre 4844, S., 44, 4, 450. Paris, 45 mare 4856, S., 57, 2, 64.jC;iv. rej„ 45 lévrier 4858, S., 58. i, 347. Voy. cep. Lyon, 5 janvier 4849, S., 50, 2, 466.
• Demolombe, XI, 445. Guillouard, 388. Caen, 24 août 4842, S., 43, 2, 78. Req., 34 mare 4d5t,S.,54, 4, 404. Paris, 6 novembre 4863, S., 64, 2, 36. Req., 28 juin 4876, D., 78,4, 127. Cpr. Laurent, VII, 483, 485.
'• Dcmolomb3, XI, 446. Guillouard, 389. Paris, 44 juin 4842, S., 42, 2,
DE LA PROPRIÉTÉ. § 221 ter. 591
Il est aussi autorisé à déversefr, dans la cour commune, les eaux pluviales de ses bâtiments, et même ses eaux ménagères *\ en tant que la disposition des lieux le permet ^'. Mais il ne serait pas en droit d'y établir un dépôt permanent de funuers ". .
La copropriété d'une ruelle séparant deux héritages, donne à chacun des communistes, la faculté de pratiquer des vues d^oites dans les bâtiments longeant cette ruelle, lorsqu'elle n'a pas reçu une destination spéciale et restreinte qui s'oppose à l'établissement de pareilles ouvertures, et à supposer, d'ailleurs, qu'elle ait tout au moins dix-neuf décimètres de large **.
Que si la ruelle avait moins de dix-neuf décimètres de largeur, les communistes ne pourraient ouvrir des vues*
259. Req.,iO novembre i845, S.,46, i, 487. Angers, 26 mai iS47, S., 47, 2, 414. Voy. cep. Grenoble, iO novembre 4862, Journal des Cours de Grenoble et de Chambéry, 4862, p. 35. Gpr. Laurent, VU, 884, qui écarte avec raison l'application de rart.676. Req., 34 mars 4854, S. ,54, 4, 40'».
^^ Demolombe, loc. cit. Guillouard, 389. Req., 6 février 4822, S., à sa date. Req., 5 décembre 27, D., 28, 4, 49. Grenoble, 40 novembre 4862, S., 63,2,207.
^* Il en serait autrement si, la cour n'offrant pas d'écoulement pour les eaux, elles devaient y demeurer stagnantes. Guillouard, loc. cit. Caen, 23 avril 484T, S., 48, 2, 379.
«* Caen, 24 novembre 4856, S., 57, 2, 304.
<^ D'après une autre opinion, qui, dans le principe, avait été consacrée par là Cour de cassation, le propriétaire d'une ruelle ne pourrait y avoir des vues droites, qu'autant qu'il laisserait, entre le bâtiment où elles sont pratiquées et le milieu de la ruelle, un espace de dix-neuf déciinètres. Voy. Pardessus, op. cU.^ I, 204. m fine. Duvergicr sur TouUier, III, 524, note a. Solon, Iks servitudes, no 292. Req., 5 mai 4834, S., 33, 4, 836. Cette opinion doit être rejetée : elle part de l'idée qu'une ruelle, quoique affectée à l'usage commun des riverains, n'en appartient pas moins divisément pour moitié à chacun d'eux. Or, cette idée est évidemment erronée puisque le droit de copropriété porte, de sa nature môme, sur toutes et chacuqe des parties de la chose commune, de sorte que le copropriétaire d'une ruelle qui y ouvre des vues, ne fait qu'user de son droit de copropriété, et ne doit pas être considéré comme exerçant une servitude. Aussila Ccàir de cassation n'a-t-elle point persisté dans sa jurisprudence. Voy. dans le sens de l'opinion émise a« texte : Caen, 24 août 4842, S., 43, 2, 78. Req., 34 mars 4854, S., 54, 4, 404. Bordeaux, 28 juillet 4858, S., 59, 2, 390.
droites dans les bâtiments qui la bordent, qu'autant qu'il ressortirait des circonstances de la cause, et notamment de l'existence d'anciennes fenêtres, que rétablissement ^e pareilles ouvertures rentre dans la destination à laquelle la ruelle a été affectée ".
C'est également'par l'usage auquel la ruelle a précédemment servi, que se résout la question de savoir si les communistes sont ou non autorisés à y déverser leurs eaux pluviales ou ménag<^es *'.
Du reste', . les copropriétaires de la chose commune ne peuvent en user que pour les besoins des héritages dans Fintérét desquels elle a été laissée indivise '^.
 défaut de convention contraire, chacun des copropriétaires doit supporter, dans la proportion de son intérêt, les charges de la chose commune **, sauf à s'a&anchir de cette obligation par l'abandon de son droit de copropriété ".
2* L'art. 664 s^occupe spécialement de Tindivision
** Notre sentiment sur ce point diffère de.celui de H. Demolombe (XII, 86S), qui reconnaît en principe aux communistes, la faculté d'ouvrir des vues droites dans les bAtimcnts bordant la ruelle séparative de leurs héritages, alors même qu'elle n'a pas dix-neuf décimètres de large, et qui œ la leur refuse qu'autant qu'il serait établi, par les titres ou les circonstances que l'exercice de cette faculté dépasse les limités de l'usage auquel la ruelle
été affectée. A notre avis, cette manière de voir intervertit le véritable eu. de la question, et notre savant collègue parait n'avoir été amené à l'adopter, qi}e parce qu'il a placé sur la même ligne les cours et les ruelles communes, sans remarquer» que si, de leur nature, les cours sont destinées à fournir l'air et lejour aux bâtiments qui les entourent, il en est aatrement des simples ruelles, dont l'usage ordinaire est restreint, soit aa passage, soit à l'écoulement des eaux. Voy. en ce sens : Guillouard, o/}. cit.^ 389. Nancy, 25 décembre J816, S., 17, 2, i55. Montpellier, 14 novembre 1836, S., 57, 2, 81. Agen, 21 juin 1867, S., 68, 2, 180. '
" Guillouard, op. cit., 389. Cpr. Req., 31 mars 1851, S., 51, 1, 404. Bordeaux, 20 juillet 1858, S., 59, 2, 350.
Î2 Demolombe, XI, 444. Bourges, 13 novembre 1838, S., 39, 2, 84.
*» Demolombe, XI, 448. Laurent, VII, 486. Guillouard, op. cû., 391 et 397.Cpr. Req , 2 février 1825, S., 25, 1, 363. Lyon, 5 février 1834. S., 34, %, 224.
»• Arg. art. 656. Pardessus, op. a^,f, 192. Demolombe, XI, 449. Lanrent, XXVI, 437 et438. Voy. en sens contraire, Guillouard, op. cit., 398,
DE LA PROPRiéTÉ. § 221 ter, 593
forcée relative à Thypothèse où les différents étages d'une maison appartiennent à divers propriétaires.
Chacun des ayants-droit étant, dans cette hypothèse, propriétaire exclusif de l'étage qui lui appartient, la copropriété ne porte pas sur la maison elle-même '^ Elle s'applique nécessairement, et dans tous les cas, au sol sur lequel la maison est construite ", ainsi qu'aux ouvrages qui, tels que les gros murs et le toit, sont indispensables à son existenjce et à sa conservation ". Elle peut s'éiendré également À certaines parties ou dépendances de la maison laissées indivises pour servir à l'usage commun de tous les propriétaires, telles -que la cave, le grenier, la cour, le puits, l'évier et la fosse d'aisance '*.
Pour le règlement des charges incombant aux divers propriétaires, il faut distinguer celles qui sont communes à tous, et celles qui sont particulières à chacun.
Au nombre des charges communes, Fart. 664 place les frais de réparation ou de reconstruction du toit et des gros murs, auxquels on doit assimiler les digues et voûtes qui
•• Toullier, III, 222. Duranton, V, 339. Marcadé, sur Tart. 664. Démolombe. XI. 425 bU. Zacliariie, § 497, note 2. Laurent, VU, 488, 49i. Frémy-Ligneville et Perriquet, II, 582. Civ. rej., 31 juillet 1872, S., 72, d, 334.
»» Frémy-Ligneville et Perriquet, II, 382. Req.,22 août 1860,S., 61, d, 81. Sile^sol est forcément indivis entre les copropriétaires, il n'en résulte pas qa*i] puisse être entre eux Tobjet d'une action en partage ou en licitâtien J)e même, si le propriétaire du rez-de-chaussée a creusé un puits ou bftti une cave, les copropriétaires de la maison n'ont pas le droit de réclamer la jouissance ou le partage de l'ouvrage : ils peuvent seulement demander la cessation des travaux, ou dans tous les cas, faire prendre' des meures, afin qu'ils ne soient pas compromettants pour le reste de l'immeuble. Civ. rej., 31 juillet 1872, S., 72, 1, 334. Cpr. Trib. de Bergerac. 47 février 1863, D., 63, 3, 43.
•* Frémy-Ligneville et Perriquet, H, 582. Cpr. cep. Pau, 7 décembre 4861, S., 62, 2, 318. Pau, 7 février 1862; S., 62, 2, 499. Ces deux arrCts, dont nous ne saurions approuver la doctrine, semblent faire une confusion entre lés règles de la' copropriété et celles des servitudes.
«Pardessus, op. cit., I, 193. Demolombe, XI, 428. Code Perrin, 2593. Frèmy-Ligneville et Perriquet, II, 58.*). Civ. rej., 8 décembre 1824, S., 25, 1, 862. Cpr. Lvon, 5 février 1834, S., 34, 2; 224, et Grenoble, 10 novembre 1868, S., 62, 2, 207.
ft94 DBS DROITS RÉBLS.
serviraient de soutènement à la totalité du bâtiment '*. L^s charges communes comprennent également celles qui sont relatives aux objets demeurés indivis pour servir à Tusage de tous les propriétaires, ainsi que Timpôt foncier, et celui des portes d'entrée servant à un usage commim **•
Sauf convention contraire **, chacun des propriétaires doit contribuer aux charges communes, dans la proportion de la valeur de l'étage qui lui appartient, valeur pour la fixation de laquelle il y a lieu de faire abstraction des em* bellissements particuliers que tel ou tel étage aurait reçus ".
Quant aux charges particulières, et à défaut de règlement contraire dans les titres d^ propriété, Fart. 664 les répartit de la maniéré suivante : Le propriétaire de chaque étage fait le plancher sur lequel il marche. Le propriétaire du premier étage fait Tescalier qui y conduit; le propriétaire du second étage fait à partir du premier, Tescalier qui mène chez lui, et ainsi de suite " àis. Au nombre des charges particulières, il faut aussi ranger Timpôt des fenêtres, qui doit être supporté séparément par chaque propriétaire, pour les fenêtres qui se trouvent dans son étage '*.
Chacun des (Nropriétaires peut faire dans son étage, et sur les parties qui en dépendent, tous les changements qu'il juge convenables, pourvu qu'ils ne nuisent pas À la solidité de la maison, et qu'ils ne causent aucun tort aux autres pn>*
^ Delvineoart, I, 385. Màrcadé, sur l'art. S64. J)emaiite, Cours, D« ki9. Demolombe, XI, 427. — Quid des voûtes de caves ? Cpr.en sens divers: Daranton,^ Y/ 342. Pardessus, op. inl., I, i93. Taulier, 0, p.^B9. Demolombe, loc. cit. Frémy-Ligneville et Perriquet, If, '588.
** Duranton, V, 346. Taulier, U, p. 396. Pardessus, I, i93. Demolombe» XI, 428 et 430. Frémy-Ligneville et Perriquet, II, ^89, Laurent, YII, 490.
»• Cpr. Req., 9 ipars 1819, S., 19, 1, 303.
*^ Toullier, III, 223. Pardessus, op. et loc, citt Demolombe, XI, 429. Frémy-Ligneville et Perriquet,. II, 583.
*'' bii. Demolombe (XI, 433) et Laurent (Vil, 490) eojisidèrent cette disposition comme contraire à l'équité, et ils préfèrent Tancien droit, d'après lequel, « quant aux degrés et montées, chacun en doit sa portion ».
>• Duranton, Y, 346. Taulier, II, p. 396. Demolombe, XI, 430. Fré^y- Ligneville et Pernquet, II, 589*.'
DB LA PROPRIÉTÉ. § 221 ter. 595
priéUires **. Il peut même procéder & des innovations sur les parties communes de la maison, à charge de faire au préalable constater par experts que les travaux projetés Ji occasionneront aucun dommage **.
Li question de savoir si le propriétaire de l'étage le plus éleré est ou non autorisé à ajouter de nouveaux étages, ne puait pas susceptible d'être résolue en principe, et d'uQs minière uniforme. C'est'ainsi que l'opposition uniquement formée par celui qui n'Mt propriétairc,que du rez-de -chauslée, ne doit pas, ce semble, être un obstacle à l'exhausseoeDt projeté, et que la solution contraire nous paraîtrait «Q général préférable, si l'opposition émanait du propriétaire d'un étage supérieur ". En tout cas, l'exhaussement ne devrait-il être permis, qu'à charge de faire consulter au préalable par experts, qu'il n'en résultera aucun dommage pour las parties inférieures de la maison.
Lorsqu'une maison divisée par étages vieiït à être détruite par Cas fortuit, ou que son état de vétusté rend sa recomlructioQ nécessaire, les différents propriétaires ne sont pu tenus de contribuer aux frais de cette reconstruction,
"Demolombe. XI, 436. GreDoble, 14 août (828, S., M, 2, 34. Civ. re).,isr<:vrter4843. S., 43, t, 331. Grenoble, 10 novembre 1862, S., 63,
i, «T. Riom, 21 mars 1877. S., 78, 2, 100.
"Arg. art. 662. Demolombe, XI, 439. Prémy-Ligneville et Perriquet, 1390. Cpr. Uareni; Vil, 492. Cpr. -Grenoble, lejuin 1832, S., 33, 2, m. Nimes, 3 décembre 1839, S., 40, 2, 536. Req., 17 novembre 1840, i.,4(.l. ISÛ. Pau, 7 décembre 1861, S.,62, 2, 3)8.
" Cpr. ea sens divers : Duvergier sur Toallier, III, 225, note a. Démoonbe, X!, 43T. Laurent, VII, 492. Frémy Lignevjlle et Petriqael, 11, >81 Grenoble, 27 novembre 1821. S., 28, 2, 497, i h note. Grenoble, 12 «-ÔMSÎB.S., 30,2, 34. Grenoble, 15 juia 1833, S., 33, 2, 208. Paris, inurs 1838, S., 38,-2, 479. Nîmes, 4 février 1840, S., 40, 2, 50.1. Rouen, a mai 1B4D,S., 40, 2, SIT. Grenoble, 10 novembre 1S6S, S., 63, 2, 207. brdeaui, 17 mars 1868, 'S.;68, 2, 216.. En citant i'arrèl de la Cour de iiin«,'noiisn'.entendonspas l'approuver dans la partie du dispositif qui a mim^è le propriétaire du rez-de-chaussée à contribuer a la reconslrucnndamur de face, devenue nécessairepour l'exhaussemenldela maison. )e siJDie. l'arrêt de Grenoble du IS juin 1832, bien que donnant une soloion exacte en droit, nous parait s'appuyer sur un motif erroné en dédiant qae les dispositions de l'art. 664 établissent une servitude récipro' ntre eoinléressés. Laurent, VD, 489. Aix, 26 avril 184.^, D., 45, %
596 DES DROITS r£rI.S.
et chacun d'eux est autorisé à demander la licitation du sol et des matériaux ".
Si, par suite d'alignement, la maison était sujette à recul, rindemoité, pour le terrain réuni à la voie publique, devrait se partager, entrô les divers propriétaires, propoN tionûellement à la valeur des étages appartenant à chacun d'eux **. Dans le cas inverse, où Tadmimstration délaisserait une portion de la voie publique, contigue à la maison, Je droit de préemption sur le terrain délaissé appartiendrait, dans la même proportion, aux propriétaires des différents étages •*.
§2âS.
