II

à exploiter souterrainoment les tourbières et carri'^res qui se trouvent dans le fonds, pourvu que cette exploitation ne nuise pas à la superficie.

Lorsque le droit de superficie est intégral, le propriétaire fluperficiaire jouit de tous les droits, et peut exercer toutes les facultés qui appartiennent au propriétaire d'un fonds sur le dessus de ce fonds "tw. II peut donc en changer la culture ou le mode d'exploitation, construire de nouveaux b&timents, et même démolir ceux qui existaient lors de la constitution du droit de superficie, à moins cependant que * ce droit n'ait été établi que d une manière révocable ".

Si le droit de superficie n est que partiel, le propriétaire superficiaire n'en jouit pas moins, en ce qui concerne les objets sur lesquels il porte, de toutes les facultés inhérentes à la propriété.

Le concours d'un droit de superficie avec la propriété du tréfonds ne constituant pas un état d'indivision, aucun dos intérossés n'est admis à provoquer le partage ou la licitation de l'immeuble sur lequel portent ces deux droits de propriété distincts *'.

b. Le droit du fermier ou locataire sur les constructions

*• bU. Il peut exercer les actions possessdires. Proudhon, De Viavfnùi, VlII. 37-26 Laurent, VIII, 3719, 4l9.G:irsonnel, Traité de procèiiure aviU, If g I3â, noie 3. On lui reconnaît généralement le droit de chasse.

<♦ Cpr. Proudhon, op. cit., VlII. 3724 à 3730. Laurent. VlII, 42Î et suiv. Le droit de superficie implique la cession de la pleine propriété \ d'un édifice, d'une construction faite par le propriétaire du sol : c'est donc la transmission d'une chose qui est immeuble de sa nature,et par suite, susceptible d'hypoHièque. Pont, Pri'. et %p., no 39i. Lefort, p. | 334. Voy. en sens contraire : Laurent. VILÏ, 420.

«» Civ. cass., 46 décembre 1873, S., 74, 1, 437, et les OftMTWliVnu ' conformes de Labbé.G*est ce qui a été jugé spécialement quant aux étangs dont il sera question ci après. Lyon. 7 août 4S44, S., 4.^ i, 419. Cpr. Ci?, rej , 31 janvier 1838, S., 38, 1. 120. Cet arrôt n*e>:l pas. coniroe M. Démo- | iombe (IX. 328) semble le penser, contraire à l'opinion é.nise au texle.Dam | Tcspèce sur laquelFe il a statué, le propriétaire dd l'cvolage Tétaîl sossi \ d'une partie de Tassée, de telle sorte qu'il n'y avait pas I^. seuleaieot j concours d'un druit de superficie avec la | ropriétédu fonds, mais encore ' une communauté portant sur le funds lui-même. Voy. du resta : texte, leU. dâin/rà, . |

qu'il a élevées ea vertu d'une clause du bail, constitue, bien que limité à la durée de la location, un droit réel immohiliei* de superficie, lorsqu'il résulte des conventions arrêtées entre les parties, que le propriétaire a renoncé au bénéfice de l'accession, par dérogation à la règle Superficies solo cedit ".

Une pareille renonciation peut, même en Tabsence de déclaration expresse, s induirode l'ensemble des conditions du bail, notamment de la stipulation que les constructions resteront affectées hypothécairement pour sûreté du paie-" ment des loyers ou fermages, et de la clause qui conférerait au fermier ou locataire, soit d'une manière absolue, soit pour le cas où les parties ne s'accorderaient pas sur le prix à payer par le propriétaire du sol, le droit d'enlever ses constructions en fin de bail. L'induction à tirer de pareilles conventions acquerrait plus de force encore, si la location avait été consentie pour un temps excédant la durée ordinaire des b~aiix,ou s'iKsagissait d'un torrain qui, destiné, par sa nature et sa situation à être surbÀti, aurait été loué dans ce but '^.

1* Le validité d'une pareille renonciation ne saurait él.^o contestée en présence de l'art. 553» de la disposition duquel il ressort que la rOglé Superficies solo eedU, consacrée par les art. 546 et 552, n'est pas doidre public, ei peut être écartée, soit par là prescription, soit, à plus t'urte raison, par une convention contraire. Cela posé, il est évident que le bailleur qui a renoncé au bénéfice de l'accession, n*a plus aucun titre pour se dire propriétaire des constructions éievées par le preneur, et que, par suîle, c'est nécessairement sur la t(He de ce dernier que repose la propriété de ces constructions, qui ne peuvent pas être sans maître, et qui constituent en elles-mêmes, aux termes de Tart. 518*, des immeubles par nature. Cpr. Mourlon, De la transcn'pUnn, \, 13. OucrueC, Envies sur la transcription, n»^. Flàndin, De la IranscripUofi, I, 32. Daranton, XXI, 6. Marlou. Des hi/potlièqiies, 1I(, 955. Pont, I) -v ki/p^lfthjues, no 6J4. Bourges, 22 mars 1867, S., 67, 2, 358. Lyon, 18 février 1871, S.,71.2 81. Req,, i3 lévrier 1872, S., 72, 1. lOî. Voy. cep. Dubois, li vue pralinie, 1862, XIV, p. 185. n" 8. Guillouard, Tr/du louage, I, 297 et s.

•■^ Cpr. L. 4, § 3, D. rie snperficiehas (43 18). L 1, D qui pot. in vig» (20, 4). Douai,19juillell8U, S., 44, «2, 55i. Rouen. 20 août 1859/ S., 59. 2, 647. Civ. rej., 7 avril 18o2, S., 62, 4, 459. Paris, 30 mai et 2: août 4864, S., 64, 2, 2G6 et 2G7.

Si, ai2 contraire, rien n'indique que le propriétaire du sol ait entendu renoncer au béi éfice de l'accession, le droit du fermier ou locataire sur les constructions qu'il a fait élever, n'est qu'un droit personnel et mobilier de jouissance, comme celui qui lui appartient sur le fonds même ". Cesi ce qui aurait nécessairement lieu, s'il avait été^tipulé que les constructions faites par le preneur resteriïent au bailleur, soit sans indemnité, soit moyennant une indemnité à régler par experts **.

c. Le bail à convenant ou à domaine congéable, usité de temps immémorial en Bretagne, et maintenu par la loi des *? juin-6 août 1791, présente une forme particulière du droit de superficie '^. Les traits généraux et distînctifs de cette convention se résument dans les points suivants '^ '

" Cpr. g 464, texte n* i, notes il et 12. La proposition éâoncée au texte devrait ôtre admise dans le cas même où 1 onTeconoaitrait au preneur le droit d*enlevcr eu cours de bail les ccnstructioift par lui faites. Yoy. sur ce point : g 335.

" Cpr. Besançon. 22 mai 1846. S., 47, 2, 273. Rcq., 14 février 1849. S., 49, 1, 261. Giv. rej., 2 juiltet 1851, S., Çl. 1. 535. Civ. cass.. 8 juillet 1851. S , 51, i, 682. Req., 1er août 1859, S., 60, 1, 67. Paris, 15 décembre 4866, S., 66, 2. 8S Req., 27 mai 1873 S., 74, 1,234. Nancy, 2 mars 1889, S., 90, 2, 127.

*<^ Cpr. Guillouard, Du louage^ II, 634, 645. Par une fausse assimilation de la tenure convenancicre aux baux empo tant pour les preneurs lu droit perpétuel de jouissance, la loi des 27 août-7 septembre 1792 avait, en déclarant les cr-devant domaniers ou colons, propriétaires incommutablés du sol, comme des édifices et su})errices, eten leur accordant la faculté de racheter la rente convenanciére, transformé le domaine congéable en une propriété portant sur Tcnsemblc du fonds. Mais cette loi fut npportce par ©elle du 9 bhimaire an VI, qui remit en vigueur la loi des 7 juin-6 août 1791, sans toutefois porter atteinte aux rachats opérés dans rintervalle,' et aux droits de pleine propriété consolidés sur Ja tête de» domaniers par l'effet de ces rachats Merlin, /î^'p., vo Convenant. Duver^ gier. Du louage, l, 217. Demolombe, IX, 503. Guiltouard, Du louage, II, 6Tu Civ. cass., 16 juillet 18-28, S.. 28, 1, 289. Civ. cass.. 18 novembre 1846, S., 47, 1, 97. t:iv. cass., 3 mai 1848, S., 48. 1, ^713. Angers. 7 joillet 1847 et 23 août 1848, S., 49, 2, 365. Civ. cass.. 24 janvier 1849, S., 49, 1, 112. Civ. cass., l«r juin 1853, S., 53. 1, 630. Civ. cass., 5 juillet 4853, S., 53. 1, 625.

•* Cpr. Merlin, Rëp., v'» Bail à domaine congéable, Baillée, Congèmenl

La propriétâ du fonds est retenue par le bailleur, qui, pour ceUe raison, est appelé joropnV/atVe fonciers et la jouissance en est abandonnée au preneur ou colon, contre paiement d'une tedevance annuelle, désignée sous la dénoniiaation de rente cOnvenancière.

La propriété dés édifices et superfices est transférée, À titre de vente, au preneur ou colon, que, pftr ce motif, on nomme aussi domanier, i

Enfin, le propriétaire foncier conserve la faculté perpétuelle et imprescriptible de congédier le domanier, et de rentrer dans la propriété des édifices et superfices, en lui en remboursant la valeur à dire d'experts, remboursement que ce dernier est, de son côté, autorisé à réclamer, en provoquant le congément ". Toutefois, il est permis au propriétaire foncier et au domanier de renoncer respectivement, Tun, à la faculté d'exercer le congément, Tautre, a celle de le provoquer *'.

d. Les usages de la Bresse offrent encore une espèce remarquable de droir de superficie, quant "aux -étangs qui sontalternativementremplis d'eau et empoissonnés pendant deux années, puis ensuite mis à sec et cultivés la troisième. La jurisprudence ancienne et moderne et la loi du 21 juillet 1856 ont également reconnu que Yevolage, c'est-à-dire Tétangmis en eau, peut constituer une propriété matériellement distincte de ïassec, ♦î'est-à-dire du sol de l'étang.

et Renie convenancière. Toullier. III, i03 et i04. Proudhon, np. eit,^ Ylli, 3723. Demolombe, IX, 501 ft 504 Leforl. p. 262, 813, 336. Aulanier, Traité du domaine congéable, Paris 1848, 1 vol. in-^o. Derome, De Vusement de Rohan ou du domaine congéable, Revue critique, 1862, XXÎ, p. 229 ; 1863, XXII^p. 209 et 524. De Villeneave~,i)if domaine congéable, on bail à cùnvenantXiv, cass., 28 février i 832, S., 32, 1, 264. Crv. rej., il novembre 1833, S., 33, 1, 834. Civ. rej., 8 mai 1834, S., 34, 1, 343. Civ. rej., 8 avril 1845, S., 45, 1^ 497.

• ** La faculté de provoquer le congément a été fomiellement reconnue aux donrianiers par l'art. 11 de la loi des 7 juin-6 a(6ût 179t. Mais il parait qu*ancienDement cette faculté'ne leur appartenait pas. Gpr. sur la procédure à Suivre en pareil cas, Lcfort. p. 339.

"froplong, /)« loiuige, I, 61. Divergier, Du louage, I, 230. Giv. rej., 23 novembre 1829, S., 30, 1, 14. Rec^., 5 mars 1851, S., 51,. 1, 250.

Toutefois, pour favoriser le dessèchement dos étangs insalubres, la loi précitée a, par dérogation au principe précédemment établi, autorisé les divers intéressés à provoquer la licitation des étangs dont Tévolage et Tassée n appartiennent pas au même propriétaire, et leur a même imposé Tobligation d*y procéder dans le cas où le dessèchement ayant été ordonné en exécution des la loi des 11-19 septembre 1792, ils ne veulent pas se soumettre aux conditionii prescrites pour Topérer

8* Des imnps '*

La concession d'une mine, régulièrement faite par le gouvernement, a pour effet d'en séparer la propriété de celle de la surface, et d'en former un nouvel immeuble corporel distinct du surplus du fonds. Il en est ainsi, alors même que la concession a eu lieu au profit du propriétaire de la surface. Loi du 21 avril 1810, art. 5 à 8 et 19. Ces textes ne sont point modifiés parla loi du 27 juillet 1880.

Jusqu'à la concession de la mine, la propriété en reste unie à celle du sol ; et le tiers qui Texploiterait sans con-

^* Gpr. noie iosuprà; Décret du 28 octobre 1857, portant règlement d'administration publique pour l'exécution de la loi du 21 juillet i856, sur la licitation des étangs dans le département de TAin ; Lyon, 48 février 4844. S., 44, 2, G41. D'après les anciens usages de la Bresse et desDomhes, la création des étangs donnait droit aux eaux de toute nature, qui, par l'assiette des lieux, découlaient sur eux sans qu'il fût nécessaire que re droit fût fondé en titre, et les propriétaires voisins ne pouvaient même sur leur propre terrain exécuter aucun travail détournant les eaux de la pente naturelle ou artificielle qui les conduisaient aux étangs supérieurs. Req., 48 février 4884, S., 85, 4, 205, et les conclusions de M. i'avoeatgénéral Petiton.

*' Gpr. sur cette matière : les actes des pouvoirs législatif et exécutif, et les ouvrages cités à la note 42 du § 493. Yoy. aussi : Delecroix, Code de la loi du 27 juillet iSSO portant réviston de la loi de iSiO. Biot, Propriété des mities et de ses rapports avec la propriété superficielle, io-8, Paris 4876. Proudbon, Du domaine privé, II, 715 et suiv. ; Demolorobe, IX, 647 à 650. M. téraud-Giraud, (Code de la mine et des mineurs^ Paris 4887, 3 vol. in-8, 1, 49, 20), a iiidiqué avec une grande netteté les moù& qui ont fait établir ce droit spécial de propriété.

cession préalable, serait passible de dommages-intérêts envers le propriétaire du fonds dans lequel eUe se trouve "! La cmcession d'une mine, consentie au profit d'un tiers, constitue une sorte d'expropriation pour cause d'utilité publique, dont Teffet est d*anèantir tous les droits réels qui, avant la concession, appartenaient au maître du sol, ou À ses créanciers hypothéc^res, sur la mine considérée comme accessoire du fonds. Le droit dé propriété du maître du sol est converti en une redevance annuelle à payer parle concessionnaire, et fixée par l'acte de concession ^* àù. Quant aux créanciers hypothécaires, leurs droits sont transportés sur cette même redevance, qui, dans leur intérêt, participe de la nature immobilière de la surface, et demeure réunie à sa valeur. Loi précitée, art. 17 et 18.

Quoique la concession consentie au profit du propriétaire ' de la surface n'entraîne aucune expropriation, elle n'en a pas moins pour effet de créer un immeuble nouveau, qui, par le fait même de la concession, demeure affranchi des hypothèques antérieures. Ces hypothèques se trouvent également transportées sur la redevance, qui, dans cette hypothèse même, doit à cet effet être évaluée par l'acte de concession. Loi précitée, art. 6, 19 et 42 " ter, l\ est, du reste, bien entendu, que les hypothèques générales dont se trouvaient grevés, dès avcmt la concession, les biens pré-

»• Demolombe, IX, 647. Req., ier février 484i,S., 41, i, 124.

*• bis. Sont frappées d'une nullité absolue et d'ordre public les conventions privées intervenues entre 1^ propriétaire foncier et le concessionnaire de la mine, à l'effet, soit d'autoriser le propriétaire de la surface à exploiter lui-môme la zone minière située sous son immeuble, soit de déterminer la redevance à payer par le concessionnaire, tout devant être, sous ccrapport,rixé par l'acte deconcession Req., 15 avril 1868, S., 68, 1, 300.Civ. cass.. 7 août 1877, S., 78, 1, 101.

•• fer. Le nouvel article 42 porte : « le droit accordé par l'article 6 de « la présente loi au propriétaire de la surface sera réglé sous la lormo « fixée par l'cxcte de concession.» II a substitué ces mots asous la forme fixée dans l'acte de concession » à ceux-ci « k une somme déterminée par l'acte « de concession » a6n d'établir nettement en laveur du Gouvernement, le droit de déterminer la redevance à payer îiu tréfono.icr soit au moyen d'une somme fixée, soit au moyen d'un prorata d'après le revenu de la mine.

sents et à venir du propriétaire du fonds, s'étendront à la mine qui lui a été concédée^ comme à tout autre immeuble qu'il aurait nouvellement acquis ".

L'acte de concession opère les eJttets qui viennent d'être iiKliqués, indépejidamment de toute transcription *•.

La mine, considérée comme immeuble distinct de la surfpco, est transmissiblc à titre onéreux ou gratuit, susceptil)!o d'usufruit, d'hypothèque, et de saisie immobilière, aussi bien que tout autre immeuble corporel. Toutefois, une mine ne peut être vendue par lots, ou partagée, sans une autorisation préalable du gouvernement, donnée dans les mêmes formes que la concession". Loi précitée, art. 7 et 21.

La concession d'une mine en confère la propriété perpétuelle ; et le concessionnaire ne peut, même pour cause . d'utilité publique, être privé, sans indemnité, de la faculté de l'exploiter dans tine partie quelconque de son périmètre ". Loi précitée, art. 7, et arg. de cet article.

Le concessionnaire peut être autorisé par arrêté préfectoral, pris après que les propriétaires auront été mis à même de présenter leurs observations, à occuper dans le périmètre de sa concession les terrains nécessaires à Texploitation de sa mine, à la préparation métallique des minerais, et au lavage des combustibles, à rétablissement des routes ou & celui des chendns de fer ne modifiant pas le relief du sol. Si les travaux entrepris par le concessionnaire ou par im explorateur, muni du permis de recherches mentionné en l'article 10, ne sont que^passagers, et si le sol, où ils ont eu lieu, peut être mis en culture, au bout

*^ Cpr. Discussion au Conseil éCÊtai de la loi du 2i avril iSîO (Locré, Lég., IX, p. 220 et 221, n© 43).

** BressoIIes, Exposé des règles sur la transcription, no 26. Troplong, De la transcription, no 84. Gauthier, Rénimé de la transcription^ n^ Î20. Mourton, De ia transcription, I, 77. Flandin, De la transci^iption, 1.348.

" Cpr, Civ. rej., 29 janvier 4866. S., 66, 4, 444. Civ. rej.. 48 novembre 4867,S., 67, 4, 449.

** Le principe pos6 au texte e^t Incontestable ; il a été reconnu tant par la Cour de cassation que par le Conseil d'État. Aucoc, Conférenèes, lU, 4307. Civ. cass, 48 juillet 4837, S., 87,1, 664. Chamb. réun. cass.,3mart 4841,"S., 44,4,259. Civ. rej., 3 janvier 4852, S., 53, 4, 347. Arr. Cens.,

d'un an, comme il était auparavant, Tindemuité sera réglée à une somme double dn produit net du terrain endommagé. Lorsque Voccupation ainsi faite priv^ le propriéi^re de la jouissance du sol pendant plus d*une antiée, ou lorsqtfe, après l'exécution des travaux, les terrains occupés ne sont plus propres à la culture, les propriétaires peuvent exiger du concessionnaire ou de l'explorateur Tacquisition du sol. La pi^ce de terre trop endomiHagée ou dégradée sur une trop grande partie de sa surface doit être achetée en totalité, si le propriétaire Texige. Le terrain à acquérir ainsi sera toujours estimé au double de la valeur qu'il avait avant Toccupation. Les contestations relatives aux indemnités réclamées par les propriétaires du ^1 qux concessionnaires de mines aux termes des dispositions qui viennent d*étre rappelées sont de la compétence des tribunaux civils. Loi de 1880, art. 43.

D'autre part, il était indispensable, de faciliter au concessionnaire Taccès de sa mine, et de Tautoriser à créer des 'débouchés pour Técoulement de ses produits. L'emplacement d'une concession minière n'est point abandonnée au choix du concessionnaire : il dépend de la richesse des gûements, dé la configuration du sol, enfin de Tensomble de conditions naturelles qui s'imposent à l'industrie. 11 advient donc fréquemment, ainsi que le disait devant la Chambre des députés, le rapporteur de la loi de 1880, que l'exploitant. se trouve dans la nécessité d'ouvrir ses travaux dans des localités éloignées de toute voie de communication, ou vers lesquelles il ne pourrait aboutir qu'après avoir opéré des transports onéreux, s'il était^^ontraint de se servir des chemins existants. Depuis de longues années, l'administration avait permis la construction hors des périmètres concédés, de voies de communication destinées à relier les exploitations aux autres chemins, à concition de n'occuper les terrains qu'après observation des formalités prescrites par la loi du 3 mai 1841 sur F^expropriation pour caose d'utilité publique.

i5jatn 1B64, Lebon, 577, S., 65, 3, il7. Tribunal des Conflits, 5 mai 1877, Lebéa, 444. Arr. Ck>ns., 4 mars 188i, Lebon, 263. -

(]34 DES DROITS RÉRLS.

D*autre part, outre les voies de commanication, Teiplni* tant peut être dans la nécessité d'ouvir au delà de la Hmite des terrains concédés, ce qu*on appelle des travaux de secours, destinés à faciliter Fexploitation, et quelquefois même à la rendre possible : ce sont des puits d'aérage, des galeries d'écoulement^ ou des rigoles nécessaires pour le passage des eaux. La loi de 1810 ne prévoyait pas Taxécution de ces travaux et l'article 44 de la loi de 1880 est venu combler cette lacune.

Le nouveau texte permet de déclarer qu'il y a utilité publique À entreprendre certains travaux indispensables à Texploitation des mines et pour leur exécution, elle autorise l'expropriation des terrains situés ea dehors des périmetres.sous la condition également de se conformer aux dispositions de la loi du 3 mai 18il. Uu décret rendu en conseil d'Etat peut autoriser hors la concession, rétablissement de canaux, chemins de fer, routes nécessaires à Texploitation d'une mine, travaux de secou^^s et à Tintérieur du périmètre concédé, la construction de chemins de fer modifiant le relief du sol. Loi de 1880, art. 44.

Le concessionnaire doit prendre, dans Texploitation de la mine, toutes les précautions convenables pour garantir la solidité du terrain qui la recouvre •*, et peut être condamné à faire exécuter les travaux préservatifs, jugés nécessaires pour écarter toute cause de préjudice ". En cas de dommage causé à la surface par les travaux intérieurs de la mine, il n est tenu de réparer ce dommage que conformément aux règles du Droit commun, c'est à dire dans la mesure seulement d'une estimation i^glée au simple, et non au double ". Il en est ainsi, qu'il s'agisse de dété-

*' Dcinolombe, IX. 650. Vov. aussi l'arrêt cité à la note suiyante.

•• Rcq., 13 mai 1861. S.. 6i\ 1, 959.

*' Lu difficulté est résolue conformément à l'opinion émise an texte paf la disposition finale de l'article 43 de la loi de 4880, lequel a adopté la doctrine des Ciiamhres réunies de la Cour de cassation. En effet, il n'y à point identité de situation entre celui qui exécutant des travaux superficiels prend possession du ternin d'autrui, le fouille, et prive le propriétaîM de la jouissance de son ioimeuMê, et d'autre part, le concessionnaire de id

DE LA PROPRIÉTÉ, f 233. ÔJ5

riofations causées à des terrains cultivés, ou À des b&timeuts '^, et que ces derniers aient été élevés, soit avant^ soit depuis la concession '*.

Le propriétaire du sol conserve la propriété de tout le terrain compris entre la surface et la mine ", et peut exercer sur ce terrain toutes les facultés inhérentes à la propriété, à charge cependant de s'abstenir des ouvrages de nature à nuire k la mine, ou à en compromettre l'exploitation.

La concession peut être retirée, lorsque Texploitàtion de la mine est restreinte bu suspendue de manière à mettre en péril la sûreté publique, ou à laisser en souffrance les besoins des consommateurs, comme aussi dans le cas où le concessionnaire n'acquitte pas les taxes qui lui ont été imposées pour frais d'assèchement de la mine ou d'autres

mine qui est chez lui, et qui exploite soutcrraineinent les richesses qui lui appartiennent. On ne voit pas pourquoi, contrairement à tous les principes du droit commun, ce dernier serait tenu de payer, au double do leur valeur, les dommages causés par son exploitation au propriélaire de la 8urrace> Avant la loi de 4880. cette- question avait été vivementxontroversée et la Cour de cassation avait d'abord décidé que l'indemnité devait être portée au double. Voy. en ce sens : Req., 23 avril 1850, S., 50, i, 735. Req., 22 décembre 1852, S., 53, i. i4. Nfmes, tO février 4857, S., 57, 2, 343. Civ. cass., 2 décembre 4857. S., 58, 4, 377. Nancy, 7 juille< 4858, S., 58, 2,572. Nîmes, 45 décembre 4858. S.. 59, 2, 20. Civ. cass., 47 juillet 4860. S., 60, 4, 699. Civ. rej..47 juillet 4860, S.. 60. 4, 701. Mais, elle n*a pas persisté dans cetle jurisprudence ; et nous pensons que c'est avec raison. En eifet, les dispositions de^i :ii't. 4't et 44 de la loi du 21 avril 4810, ci-dessus analysée3> sont de leur nature tout exceptionnelles, et doivent, comme dérogeant à la régie de justice et d'équité établie par Part. 4149, être restreintes au cas pour lequel elles sont établies, c'est-à-dire à celui où le dommage a été causi> par des travaux faits à la surface du sol. Yoy.ence sens : Dijon, 29 mars 1854. S.. 54. 2, 243. Dijon, 24 avril 4836. S., 56, 2. 745. Lyon, 2 août 4838, S., 58. 2, 664. Grenoble, 20 mars 4864, S., 64, 2, 249. Chamb. réun. rej., ^3 juillc 4862. S., 62. 4, 801. Civ. cass., 4 août 4 86H, S., 63. 4, 432. Civ. cass.. 4h novembre 4863. S., 64, 4, 36. Toulouse, 47 janvier 4866, S., 66, 2,-427

»* Civ. rej., 47 juillet 4860, S., 60. 4. 701.

w Dijon, 21 août 4836 S., 56, 2. 518. Req., 3 février 4857, S., 57, 4 469. Req.. 47 juin 4H57, S.. 57, 4, 639.

w Lvon, 24 mars 4852, S., 53, 2, 277.

63b DES DROITS RÉELS.

travaux exécutés par les soins de radministration. Ce retrait est prononcé par le ministre des travaux publics, ^sauf recours au Conseil d'Etat par la voie contentieuse/ Loi da 21 avril I&IO, art. 49. Loi du 27 avril 1^, art. 6,9 et 10. Ufit\. 6 de cette dernière loi règle les suites du retrait de la concession.

' C. De la propriété pleine ou moins pleine.

Notions générales, — Aperçu historique sur le domaine direct et le domaine utile, et sur le rachat des renies réservées ou foncières.

La propriété est appelée pleine ou moins pleine, suivant que le droit de jouissance, qui en est un des attributs, s'y trouve encore attaché, ou qu'il en a été séparé sous forme de droit réel, constitué au profit d*vn tiers *.

D*après le Droit romain, cette séparation pouvait avoir lieu, non-seulement d'une manière temporaire, par la constitution d'un usufruit, mais encore à perpétuité, au moyen de l'établissement d'une cmphytéose. La jouissance concédée à lemphytéoto. même pour un temps indéfini, nétait point considérée conîme un droit de propriété : tout aussi bien que celle de l'usufruitier, elle ne constituait qu*un simple droit réel sur la chose d'autrul *.

Cependant, comme la- législation romaine €tccordait à

^ BiBLiooRAPHiE. c— Lcfort, Histoire des contrats de location pttyêuelk ouÀ longue durée, i vol. in-8, Paris 1875. Garsonnet, Histoire deslocationn verpétuelles, et des baux à longue durée^ i v,ol. în-%, Paris 1878. Cpr. S 4, Inst. de usuf. (2, 4) ; L. 25, proe.. D. d$ V. S. (50. 46).

« L. i, § 4. D. «j ager vect. (6, 3). L. 40 D. /Um. erctsc. (40, 2 ) L 3. iA.U.de reb. eor. (27, 9). L. 74, §§ 5et 6, D. de leg. 4» (30),J-. i,C.dê jure empk. (4, 66). Thibault, Versucke, II, 3. Pochta, Pandekten^lKU. Sell, HômUcke Lchre der dinglichen Berfite, g 44', n^ 5. SJainx, Elémfnù de lindl Romain, I, 654. Cpr. Accarias, Droit Romain^ l, noiUSnis; U^ no 847. Lefort, p. 76 et suiv.

reinphyféoire,' ainsi, qu'au supe'rficiaire, une action utile en revendication^ les glossatcurs imaginèrent de lui reconnaître une sorte de propriété, qu'ils qualifièrent de domaine utile '. Cette doctrine, généralemout adoptée dans la pratique, et étendue à des conventions qui présentaient plus ou moins d'analogie avec Temphytéose perpétuelle, opéra une révolution eoniplète dans la constitution de la propriélé foncière, et conduisit à admettre en principe la possibilité d'une décomposition intellectuelle du droit de propriété, en deux propriétés distinctes, appelées, Tune, do- Diainf* utile ^ et l'autre, rfomam^ direct.

On entendait par domaine utile, le droit de jouissance séparé de la propriété, et exercé, non à titVe de servitude, mais à titre de propriété. Le domaine direct comprenait les autres attributs de la propriété, avfvc le droit d'exiger certaines redevances irrachetables, en reconnaissance de la directe, et avec l'expectative de renti»er dans la pleine propriété par l'effet, suivant les cas, de la commise, du retrait, du droit de préférence, ou de l'expiration de h\ concession. Çu reste, cette décomposition de la propriété se nrésente dans l'histoire sous des formes si diverses, et avec des effets tellement variés, qu'il est impossible de déterminer, d'une manière exacte et précise, dans une formule génémle, l'étendue des droits que comportaient le domaine direct.etle domaine utile.

Les concessions ou convepitions les plus importantes qui o feraient décomposition de la propriété, étaient Tinféôdati >n. le bail à cens, et l'emphytéose *.

» L. i, § i, D.st agetved. (6, 3). L. 1, § 6, \y.de superf.' (43, 18). L. 42, in fine, C. de fiind. patri, (il, 61). Barthoîe, sur la loi 16, D. deacq, vei amill. poss. (41. !2). L'erreur dans laquelle les- glossatcurs sout tombés à cet égardy est d'autant plus singulière, que l'admission môme d'une action in rem utilis, au profit de l'emphytéote, prouve qn'qn ne le considérait pas œmme propriétaire; car, en cette qualité, il aurait eu Taction directe en revendication. Schilter, Commentarius ad jus feudale alemani- CBTO, i 3. Hofackcr, Principiajuris civilis. II,* Î034. Sell, op, et bc, eût, Lefort, loc, (AU

* Tel parait avoir été le caractère de l'albergement qui était fort en usiige

A côté de ces conventions, il en existait d^autres qui, tout en ayant pour effet de transférer la pleine propriété, ne la transféraient cependant que sous la réserve, par l'ancien propriétaire, d*un droit réel immobilier de rente annuelle et perpétuelle, en argent ou en nature, qu'il retenait dans Théritage concédé {censtisreservativtis, rente foncière). Tels étaient le bail à rente et le bail à champart dont les nonrs variaient de province à province avec quelques différences dans les effets '. Or, les rentes dues en vertu de pareils bau.K étant également irrachetables, et aucun signe caractéristique ne les distinguant des redevances dues en reconnaissance du domaine direct, il

eo Savoie et dans le Dauphiné. Il s'appliquait aux pâturages ainsi qu'au forôts, et aux cours d'eaux. Dins le premier cas il conférait à Talbergatali le droit démener paître ses bestiaux dans des localités déterminées, d*y cotiper des litières, des herbes et des broussailles. Dans le second cas il consistait en l'autorisation de créer une chute d'eau pour mettre en mou* vement les artifices d'un moulin. Les redevances attachées à la concession de ce droit et qui présentaient selon les circonstances le caractère de rentes foncières ou de rentes féodales, ont dispaera par rcffet des lois révolutionnaires (Cpr. § 2â4) ou parla prescription, un grand nombre de créanciers ayant renoncé à exiger la prestation. D'après Salvain^ de DoLssiea (Traité de V usage des fiefs en Daupkiné), Talbergement n'est pas autre chose que Tcmphytéose. ^lerlin, RJp,, yo Albergemcnt. Journal de Grenoble et de Ckambéry, 1861, p. 14 Gharmeil, Eludes sur le droit emphffiéth tique et les aibergemenls, Lefort, p. 297-298. Garsonnet, Locations tftrpélnelles, p. 393. Au cas où l'acte constitutif ne peut être représenté. l'alt>ergataire est admis à prouver par titres ou par témoins que le droit d'aïbergcment a été autrefois concédé à l'un de ses auteurs, et que depuis, il en a joui par les siens ou par lui-même, sans protestation de la part du propriétaire du sol. Civ. cass., 9 janvier 1889, D., 90, 1, 123. Dans le Bugey, pays de franc^Ueu, l'albergement ne transmettait pas le domaine utile et il ne conférait qu'un simple droit d'usage. Garsonnet, loc. cit. Req., 11 août 1851. S., 51, 1. 764. 11 importe de ne point confondre l'albergement avec le droit de blaîrie, qui était en usage dans q adques provinces du centre, et qui consistait en une concession de vain pâ* turc, moyennant paiement d'une redevance féodale. Guy-Coqnille, Cmitûmes du Nivernais, ch. IH. Pothier, Coutume d Orléans, tit. V. Cpr. Du pin, sihf Loysel, n'^ 242, note de Laurière.

• Cpr. Traité du bail à rente et Traité des rhamparts, par Pothier, dans ses œuvies. Merlin, Rdp,, yi« Bail à rente, Champart et Terrage. Lerort, p. 2123.

dcTcnait souvent très difficile de roconoaltre avec précision les im meublées dont la propriété était demeurée pleine, et ceux dans lesquels elle avait été divisée.

D'un autre côté, on rencontrait, dans notre ancien Droit, des conventions, qui, bien que généralement connues sous la môme dénomination, se trouvaient cependant, quant à leurs effets, appréciées d'une mani^'^re différente, suivant les dl>ers pays oii elles étaient en usage. C'est ce qui s'était produit notamment, pour le bail à complant ', et pour la locatbifie perpétuelle '.

Les i-harges multiples et mal définies qu^un pareil ét;it

Diaprés la coutume de La Rochelle, le bail à comptant était translati de propriété Valin, Nouveau commf^Unirenttr la coutume de la fhrheUe^ OTr Tari. 6 de celte coutume, HI. p. 316 Merlin, Héo., vo Vignes. 15 2. Garsonnet. p. 4-20 Civ. rej.. iO ocloHrc 1808. S., 9, i, 119. Un avis du Consc.l ci^ia:, du 4 thermidor an VIII, a décidé au contraire qu*il ne Tétait pas d.ins les pays composant aujourd'hui le déparlement de la Loire- Inférieure. Il en était de^ mé ne dans toute la Bretagne. Lefort, p. 8:20. Voy. en or*» en ce sens: Civ. rej., 7 août 1837. S., 37, 1, 864. Appelé à >-'alii(*rsur la nalure des baux à complant dans les départements de la Vendiscet de Mame-ct Loire, qui faisnieul autrefois pa'rtie du Poitou et de VAnjou, le Conseil d'État, par un avis des 21 venlAse-2'î messidor an XI tS., H 2. ISâi, répondit qu*il n'y avait pas Ittu de se ))rononcer sur la «loestion ainsi formulée, et que le principe posé dans Tavis du 4 thermidor :m VIII était de plein droit applicable partout où les clauses des baux seraient analogues h celles des baux de la Loire-Inférieure. La question de savoir si. dans le Poitou et dans l'Anjou, les baux à complant étaient ou non translatifs de propriété, est donc restée à Télat de controverse. Voy. 'ians le sens de la translation de propriété au profit du preneur à com- ?»ÎQnt: Merlin, Rdp., vo Vignes. §2. Troplong, Du louage, I, 59. Lefort, 'v/jci/.,p 3!t. Civ. rej.. 26 janvier i8i>6.S . 27,1,228; Civ. rej.. 20 juillet 1828. S.. 28 1, 317.j:iv. cass., 9 août 1831 S.. 31, 4, 387 ; Civ. cass., il février1833. S., 33. 4, 183. Voy. dans le sens de la rétention par le Uilleur du droit de propriété : Duvergier, Du louage, l, 189. Uerold, iiepue inra tique. 18î)7, III, p. 364.

■* En Provence, la locatairie perpétuelle était regardée comme translative de propriété. Julien, Statuts de Prooence, I, p. 269. Girsonnel, p. 423. Lefurt, p. 248 et suiv. Suivant la jurisprudence du Parlement de Toulouse, au contraire, elle ne Tétait pas. buutaric, Instilulcx, \ïy III, lit. X.W. 8 '^î et Truite dô$ droits seiq.ieuriaux. chap. XIV. Fonmaur, Traim des lods et ventes, no 536. Arrêt du parlement de Toulouse du 14 août i'M,

640 DKS DROITS RÉBLS.

de choses faisait peser sur la propriété foncière, devaient nécessairement axmv pour effet d'eutraver la libre trangmission des immeubles et les progrès de Tag'ricultare. Aussi, Taffranchissement du sol français, depuis longtemps provoqué par t6us les économistes, fut-il une des premières mesures qu'amena la révolution de 1789. Les principales lois rendues à cet effet furent celles des 11 aoùt-3 novembre 1789, 15-28 mars 1790, 18-29 décembre 1790, 85^28 août 1792, et 17 juiUet 1793 ' 6w.

D'une part, ces lois anéantirent, dans toute leur étendue, les institutions féodales ; elles supprimèrent sans indemnité les corvées, les services personnels, et môme les redevances dont Torigine se rattachait à ces institutions. D^autre part, elles déclai'èrent rachetables les redetances et rentes non entachées de féodalité, sans distinguer entre celles qui avaient été stipulées comme condition de la translation de la pleine propriété d'un fonds, et ceJles; qui, créées à r.occasion de la concession d'un simple domaine utile, avaient été stipulées en reconnaissance du domaine direct réservé par le concédant. Elles eurent donc pour efiel d'abolir dans l'avenir tous les droits de domaine direct, en les transférant, a'Vec ou sans indemnité, aux détenteurs qui jusque-là n'avpîent été investis que du domaine utile.

Il y a mieux, l'art. 2 de la loi des 18-29 décembre 17S0 déclara rachetables les rentes ou redevances établies par le contrat connu sous la dénomination de hcatairie perpétuelle, sans faire d'exception pour les pays où, suivant l'opinion commune et la jurisprudence, les baîllelirs con-: servaient k pleine, propriété des biens concédés A ce titre. Oette loi reconnut ainsi virtuclleiiient les preneurs coinmé propriétaires de ces biens '. Sous la date du 2

^ bis. Garsonnet. p. 535 et suiv.~Lefort, p. 300 et soiv. Doniol, La ftevolution française et la Féodalité, Les ctémemhrements de la profiriéU foncière en France avant "^i après la Révolution, par Ghénon. Paris, i88i» i voi. in-8o.

' Merlin. Qiiest., vo Locatairie perpétuelle, § i. Duvergier» Du UmagCt U i95. Demolombe, IX, 505. Civ. ca^., 7 ventôtt^ an XIl^ S., 4, 4. S36. Civ. cass., 5 octobre 1908, S., 9, i, 115 ei 418. Civ. caà,. 29jaiciSI3.

prairial an II, intervint un décret qui renferme une disposition semblable pour les baux à ctiUure perpétuelle.

En résumé, les législateurs de 1790 et de Tan II autorisèrent, par une sorte d'expropriation légale au profit des détenteurs, le r^^chat de toutes les redevances et rentes établies à perpétuité, par cela seul qu'elles étaient dues en vertu de titres conférant à ces détenteurs une jouissance perpétuelle, et quelle que fût d'ailleurs la nature des droits qui, d*après la convention ou Tusage, étaient réservés ou censés réservés par les bailleurs *.

Cependant, une réaction partielle contre ces idées, qui semblaient blesser Téquité, ne tarda pas à se produire. Les avis du Conseil d'Etat du 4 thermidor an YIII et des 21 veut6se-23 messidor an XI, déjàv cités à la note 6 de ce paragraphe, décidèrent successivement que,, dans les tenures à complant du département de la Loire-Inférieure, la portion de fruits réservée par les bailleurs n'était point achetable, et qu'il devait en être de même partout où les clauses des baux, analogues à celles des baux de la Loire- Inférieure, indiqueraient la retenue de la propriété par les bailleurs ".

S., 13,' 1/382. Nîmes, 25 mai 1852, S., 52, 2, 539. Agen^ li juillet i859, S., 60. 2, 346.

* C'est évidemment ainsi que l'entendait Tronchet, rapporteur de la loi des 18-29 novembre 1790, lorsqu'il disait : un droit perpétuel de jouissance est incompatible avec ridée d'un simple bail à loyer. Son opinion à cet égard était conforme à celle de d'Argentré, qui enseignait (sur l'art. 61 de I^ coutume de Bretagne, note 2, oo 7) que toute location perpétuelle €8t assimilable à une emphytéose.

*^Sous couleur d'interprétation, les avis du Conseil d'État cités au texte ont, en réalité, altéré l'esprit des lois de 1790 et de Tan II, Onpeutméme dire qu'ils en ont, jusqu'à certain point, violé la lettre, puisque la première de ces lois déclare rachetables les champarls de toute espèce et de L toute dénomination, et que les baux à complant ne constituent en défini- -tive qu'une espèce de cbampart. L'analogie que, pour justifier sa décision, le Conseil d'État a cherché à établir entre les baux à complant et le do- ^mainecongéable, est du reste complètement inexacte. Le bail à domaine ^eongéable étant de sa nature révocable à la volonté du bailleur, le domanier n'a pas, en principe, comme le preneur à complant, un droit perpé- 'tuel de jouissance. Quoi qu'il en soit, l'autorité législative de ces avis du n 41

L*on arriva ainsi à poser en principe général qae. dans les anciennes tenures, même perpétuelles, le rachat cesse d'être admissible, toutes les fois que la propriété a été retenue en entier par le bailleur". La jurisprudence, qui avait d'abord refusé d^admettre ce principe '*, finit par le reconnaître, pour celles des tenures du moins qui n'étaient pas rorniellement indiquées dans les lois des 18-29 novembre 1790 et du 2 prairial an II ; elle l'appliqua notamment à la métairie perpétuelle *', au colonage perpétuel **, et au bail héréditaire usité en Alsace ".

Conseil d'État ic saurait 6tre contestée, et elle a été fornrFllenent re^wh nue par la jurisprudence. Cpr. § o, texte et note 6, ainsi que les ancls cités aux notes 13 à 15 vi/rà. Veir sur ces avis du conseil d'Etat ; Chénoo, op. cit., p. 137. Garsonnet, p. 541.

^* fnsinictwn de la Hégiede l'enregistrement, du 5 pluviôse an Xf, S.| 3 2, i!>2. Trop^ong, Ou louage, T, 56. Duvcrgier, Du louage, I, 200. Clnmpionnière et Rigaud, Des droits d^enregislrement^ Vf, 306S.Deniolonibo. IX, 507 et 508.

i» Voy. Civ cass., 28 janvier 1833, Sl, 33, \, 196. Civ. ca«s., S mari 1833, S., 35,1, 39 i.

1' Civ. rej.; 11 août 1840, S., 40, 1, 673. Civ. rej., 30 mars 1842, S, 42, I.Hi7.

1* Bastia, 26 novembre 1861, S., 62, 2, 173. "Rcq., 23 décembre 186i . S., 03, I. 96. I

» Chanib! rcun. rej., 24 novembre 1837, S., 37, 1, 954. E est loote- 1 /ois à remarquer que le 16 juin 1852 (S., 52, 1, 547) la Cour de cassatkit ; a rejeté le pourvoi formé contre un arrêt de la Cour de Colmar du l** août i84C, qui avait décidé que le bail héréditaire s'était fondu en Al^act : avec Temphytéose romaine, et devait, à moins d'une réserve expresse de. la propriété au profit du }>ailleur, être considéré comme soumU aax mômes règles que le bail emphytéotique. Nous comprenons qu'en cet étatj de la cause, et en présence de l'interprétation donnée par la Cour d^apfel ' à l'acte de concession, la Cour de cassation ait cru devoir s*écarter dÛH l'espèce du principe consacré par son précédent arrêt. Mais il noas resté» : au point de vue du Droit historique, quelques doutes sur rexactîtadedek doctrine admise par la Cour de Colmar, qui a peut-être confondu la quo* tion de savoir si le bail héréditaire transférait le domaine utile, avec ceB^ de savoir h il conférall un droit réel opposable aux tiers, ce qaS n'eslpoid contcs{?.ble, mais ce qui n*eût pas suffi, du moins d'aprèsle principecoah sacré par la jurisprudence inaugurée en 1337, pour autoriser le racbit Mais il faut remarquer que les principes établis an texte ne sont pas afK plicables à la rente colongère. Merlin, Quest, yo Rentes toelères, { ii| Lefort, p. 314.

I^ principe du rachat facultatif des rentes foncières perpétuelles, établi par le droit interhiédiaire, fut, après qaelque hésitation, mainteliu par le Code civil. La com^ mission, chargée de- préparer le projet de ce Code, fut par la nature de ses travaux, amenée à examiner s*il convenait^ OQ non, de rétablir les baux emphytéotiques et à rente foncière, avec les caractères et les effets qui y étaient autrefois attachés ; mais elle ne voulut pas prendre sur elle de. trancher cette question, dont elle abandonna la décision à la sagesse du gouvernement **, Ce ne fut que par la loi du 30 ventôse an XII, et après une longue discussion au Conseil d'État, qu'une résolution définitive fut prise à cet é^rd. L'art.. 3 de cette loi ordonna Tintercalation au titre De la distinction des biens^ de la disposition qui forme aujourd'hui Fart. 530 du Code civil ^\

Cet article, en déclarant essentiellement, rachetable, tonte rente établie à perpétuité pour prix de la vente d'un immeuble^ ou comme condition de la cession à titre onéreux on gratuit d'un fonds immobilier, se prononça par cela même contre le rétablissement des baux perpétuels, qui, tout en transférant aux preneurs le domaine utile, ou même la pleine propriété, réservaient aux bailleurs le domaine direct, ou du moins un droit réel dans le fonds.

La seule modification que l'art. 530 apporta au Droit intermédiaire, fut de permettre au créancier de régler les clauses et conditions du rachat, et de stipuler qu'il ne pourrait avoir, lieu avant trente ans.

U résulte de ce qui précède que, si un immeuble était cédé à. la charge ou sous la réserve d'une rente perpétuelle, cette rente serait nécessairement rachetable, et que le droit de propriété passerait plein et entier sur la tète du concessionnaire, quelle que fût d'ailleurs la qualification

**l>iscoun préliminaire, par Portalis (Locré, Lèg.^ h p. 309, no 89), " Les travaux préparatoires à la suite desquels Tari. 530 a été décrété,

•ont rapportés par Locré (Lég., VUI, p. 78 à 99). Voir le résumé donné

par Garsonnet, p. 544 et suiv.

donnée par les parties à leur convention, et nonobstant toute clause contraire ^'. '

Si toutefois, il était clairement établi qne malgré la perpétuité de la concession, les parties n*ont entendu faire qu^un simple bail, et que la propriété a été retenue pleine et entière par le bailleur, cette convention devrait sortir son effet, sauf réduction de la durée du bail an terme de \ quatre-vingt-dix-neuf ans ^*.

La même réduction nous parait devoir être également admise pour celles des anciennes tenures perpétuelles qui, d'après la jurisprudence, n'emportaient pas translation de propriété au profit des preneurs.

§224Mf.

De Femphytéose temporaire.

L'art. 1*' de la loi des 18-29 décembre 1790, après ardi défendu de créer & lavenir aucune redevance foncière n( rachetable, admit cependant, pour certaines concessû temporaires, une exception qu'il formula dans -les term< suivants : (c Sans préjudice des baux à rente ou emph| fc fhéoses, et nfon perpétuels, qui seront exécutés poortoi « leur durée, et pourront être faits à l'avenir pour ic vingt-dix-neuf ans et au-dessous, ainsi que les baux « vie, même sur plusieurs têtes, à la charge qu'elles n'c « céderont pas le nombre de trois \ »

<• Zachariae, S 198, texte, notes 4 et 5. Gpr. Demolbmbe, DL, W, fine, et 531. Lefort, p. 318. Giv, case., 16 décembre 18S4, S., S5, 4,

^* Arg. art. 1 delà loi des 18-29 décembre 1790, et art. 1709 dn civil. Cpr I 365. Duvergier, Du louage, \, 28. Demolombe, DC, 590i 531. Zadiarise, g 198, texte, notes 6 et 7. Voy. cependant : Foelixeil rion; î>e$ rentes foncières, n^ 1 ^. Ghampionnière et Rigand, Bm d'enregistrement, IV/3031, 3062,3068 et 3077. Naquei, froUé ies d'efiregisirement, I, no 229.

< À la disposition exceptionnelle citée an lexte» se raltacheot Tait 5 la loi da 9 messidor an III, qui rangeait parmi les biens susceptibles pothèqne rosufmit résultant des baux emphytéotiques, lorsqu'il restait i

i5b là propriété. § 224 Mi. 645

En exceptant ainsi de la factilté de rachat les rentes dues cnVerlu d'emphytéoses non perpétuelles, la loi précitée conserva implicitement aux baux emphytéotiques, les caractères et les effets qui y étaient attachés dans notre an^ cienne jurisprudence, et maintint ainsi, au profit des emphytéotes, le droit de domaine utile qui leur était également reconnu '. C'est dans cet esprit que fut rédigée laloi des 15 septembre-i6 octobre 1791, qui qualifie de propriété réversible le droit du bailleur à emphytéose, et suppose par 1à même que le preneur restait, pendant la durée du. bail, investi d^un droit de domaine.

Hais cette -manière d'envisager le droit de FempHytéote ne se retrouTe plus dans les lois du 9 messidor an III et du 11 brumaire an VIL En rangeant ce droit parmi les objets susceptibles d'hypothèque, sous la qualification d^ùsufruit ou de Jouissance à titre d'emphytéose, les rédacteurs ,de ces lois ont nettement indiqué qu'ils n'y voyaient plus, comme .les jurisconsultes romains, qu^un droit réel de jouissance sur la chose d'autrui.

En présence de ces précédents législatifs, il nous parait difficile d'admettre, avec la jurisprudence et avec certains auteurs *, que l'etnphythéose temporaire, opère encore^ aurore vingt^inq années de jouissance, et Tart. 6 de la loi du il brumaire anYil, qui déclarait susceptible d'hypothèque la jouissance à titre d'emphytéose pour le temps de sa durée. — En ce qui touche l'origine de Temphytéose : Voir Despeisses, III, p. 4â. Laurent, appendice au Lîv. II du Code civil, .YIII, 340 à i08.

' L'opinion contraire de Dumoulin (sur la coutume de Paris, 878, glose IV, no 15), invoquée par M. Pepin-Lehalleur {Hntoire de l'emphytéoset p. 193), n'arait point prévalu dans la pratique. Voy. Bacquet, Questions sur ks baux des boutiques du palais, chap. XIL no"9 à 12. Loyseau, Traité d» déguerfdssement, liv. î, chap. V, no 8. Louet, lett. E, somm. 10. Legrand, sur Tari. 78 de la coutume de Troyes, glose 9. Perrière, sur Tart.^ 149 de la coutume de Paris. Perrière, Dictionnaire de Droit, vo Emphytéose. Denisart, Collection de jurisprudence, vo Emphytéose, no< 2 et 7. Merlin, Quest., y^ Emphytéose, § 5, not 1 et 2. Lefort, p. 343. Cpr. Demolombe, IX, 483 et suiv.

* Merlin, Quest., vo Emphytéose, sect. V, g 8. Pavard, Rép.r\'^ Hypothèque, sect. I, n^%, Proudhon, Du domaine privé, II, 710. Persil, hégime hypothécaire^ sur l'art. 2118, no 15. Cpr. Lefort, p. 843 et suiv.

jourdhui décomposition de la propriété, et'translatîoii du domaine utile au profit de Temphytéote *.

La seule question qui soit, à notre avis, sujette à discussion, est celle de savoir si la jouissance de Temphytéote a conservé, sous le Code Civil, le caractère de droit réel immobilier, susceptible d'hypothèque, que lui attribuaient la loi du 9 messidor an III et celle du 11 brumaire an Vil. Or, la négative de la question ainsi posée, nous parait clairement résulter des dispositions des art. 526, 543, 2118 et 2204. Ces articles, dont Tobjet est d'énumérer, d'une manière limitative, les immeubles incorporels, les droits réeb qui forment des démembrements de la propriété, ainsi que les biens susceptibles dliypothèque et de saisie immobilière, ne faisant aucune mention de la jouissance à titre d'emphytéose, refusent par cela même à cette jouissance, le caracière de droit réel immobilier, susceptible d'hypothèque et d'expropriation forf*ée * ài$.

Naquel, Traité d$s droits d^ enregistrement, t, 228. DarantOD, lY, 75; XIX, 268 ; XXI, 5. Thézard, Priv. et Hyp., no 40. Civ.cass., 26 jain482i, S., 22, 4, 362. Giy. cass., et Civ. rej., ier avril i840,S., 40, 1.*433eC 436. Civ. casa., 24 jaillet 4843. S., 43, i, 830. Civ. cass., 18 mai 1847, S.', 47, 1, 623. Civ. rej., 17 novembre 1852, S., 52. 1, 747. Civ. cass., 21 février 1853, S., 53, 1, 206. Civ. casa., 26 avril 1853, S., 53, 1, 445. Grenoble, 4 janvier 1860, S., 61, 2, 126. Alger, 8 avril 1878, S.. 78, i 296. Req., 22 juin 1885, D., 86, 1/268.

*Yoy. dans le sens de notre solution . Arr. Cens., 5 août 1829, S., 29, 2. 242. Cpr. Sénatus-Consulte du 30 janvier 1810, art. 14; Loi du 21 juin 1826. Pont, Prie, et hyp., no 388. Chénon, Démembrement de la propriété foncière, p. 132. L*emphytéose se constitue par contrat oa par testament mais on reconnaît généralement que l'immeuble dotal ne peut être grevé d'emphytéose : il en résulterait en effet une aorte d'aliénation partielle de la propriété. Rodière et Pont, Contrat de mariage, 1,338. Uurent, VIII, 362. Lefort, p. 351.

« bù, DemolomLe, IX, 491. Touiller, III, 101. Delvinconrt, Ifl, p. 155, note 4. Proudhon. Usufruit, !, 97. Gîrenier, Hypothèques, I, 143. Valottc, Pri?K,'e^ Hyp., I, p. 191 et sniv. Félix et Henrion, Rentes foncières, p. 28. Le Contrôleur de Venregistremevt, XI 1, n» 2298, p. 186. Guillouard, Du louage I, 10. Yoy. en sens contraire: Meriin, Rèp., vo Emphytéose, no 4. Questions, V, 8. Persil, art. 2118, art 15. Favard, Rép., vo Emphytéose, no 2. Duranlon, IV, 80 ; XViïI, 268.

DE LA. PROPRIÉTÉ. S 224 Ôî'f. 647

En vain a-t-on voulu prétendre que l'emphytéose se trouve comprise, dans les art. 526, 2118 et 2204, sous le terme tisu fruit, et dans Tart. 548 sous les expressions (^roùs de jouissance : cette objection ne repose que sur une équîvoque. Il ressort, er eflFet, jnsqu a Vévidence, du rappro chement des articles précités et de Tensemble des dispositions du titre III du livre II du Code Civil, que les rédacteurs de ce Code n'ont entendu désigner par le mot ztsu^ fruit, que le droit de jouissance viager dont il est traité au chapitre premier de ce titre, et par les termes droits de jouissance, que les droits d'usufruit, d'usage et d'habitation qui forment Tobjet du même titre. D'aiUeurs, si Tcmphytéose constituait effectivement, comme on le prétend, un droit réel de jouissance sui çeneris, plus étendu que l'u-

Rollaiiil de Villargues, Rép. du nclariai, vo Bail emphytéoUquo, ne il ; Yo Hypothèque, n© i2i. Troplong, Louage, 1*50; Hupotk., Il, 403. Duver- ^e.. Louage, I, 459. Leforl, p. 349. Req., 49 juillet 4832, S., 32, 4,551. Civ. rej-, 26 janvier 4864, S., 64, 4, 91. Cpr. Laurenl, Vill, 374. Voir inftà, note 8. Ces derniers auteurs enseignent que Temphytéose, constituant un droit immobilier, est sus'^cplible de saisie immobilière, de complainte possossoire, mais nou pas de nantissement. Au cas d'expropriation pour cause d'utilité publique, si le propriétaire et Temphytéote dont la joa!Ssarc3 est limitée à an temps ddlermint;, s'enlcndciitpour le règlement d<% leurs droits sur Tindemnité due, le jury devra allouer une indemnité vnique, ou des indemnités distinctes suivant les accords intervenus entre les parties. Mais au contraire, dans le cas où l'entente n'aurait pu se taire entre les intéressés, si Tune des parties réclame l'allocation d'une indemnité unique, l'autre, l'allocation de deux indemnités 'disMncles, le jury est tenu de pourvoir par sa décision aux deux hypothèses, en raison de la solution alternative que le débat entre le propriétaire et rem[)hytcoîc peut recevoir des tribunaux ordinaires, compétents pour le résoudra. Crôpon, Code de l'expropriation^ sur Part. 39» n»" 42 et suiv. Daflry de la Monnoye, Lois de l* expropriation, II, p. 481. Civ. cass., 49 juillet 1843, b., 43* \, 732. Rouen, 20 novembre 1878, D., 79, 2, 356. Au contraire, Hcr- 3on (Exp.f no 373} enseigne que l'allocation d'une seule indemnité suffît, le droit de Teraphytéote devant être assimilé h celui de l'usufruitier. Cpr. Djlalleau et iousselin, I, 369. Laurent, Vill, 408. Les constructions éle vées par i'emphytéote depuis Téppque de son contrat, lui appartiennent en pleine propriété, et dès lors, au cas d'expropriation pour cause d'u il ii té publique, l'indemnité, en ce qui les concerne» lui revient pour le toit. Heq., 22 juin 4885, D., 86, L 268.

sufniit, on ne pourrait rationnellement soutenir qu'elle se trouve comprise, sous la dénomination d'usufruit, aux art. 526, 543, 2118 et 2204.

En résumé , dût-on admettre que la disposition de la loi des 18-29 décembre 1790, relative aux emphytéoses temporaires, n'a pas été expressément abrogée par Tart. 7 de la loi du 30 ventôse an XII, on n'en serait pas moins forcé de reconnaître que le Code Civil a, par son silence, virtuellement enlevé à la jouissance de Temphytéôte, le caractère de droit réel immobilier, qu'elle avait- conservé jusqu^à sa promulgation.

Nous hésitons d'autant moins à nous prononcer en ce sens, que le contrat de louage étant susceptible de toutes les modifications qui peuvent entrer dans les convenances des parties, aucun intérêt social ne réclamait le maintien de Temphytéose, comme contrat distinct du bail ordinaire • ; et que, d'un autre côté, en Tabsence de toute disposition législative qui détermine, d'une- manière précise, les caractères auxquels se reconnaîtrait l'emphytéose, la solution de la question de savoir si telle ou telle location constitue un bail ordinaire ou un bailemphytéo tique, serait plus ou moins arbitraire et divinatoire '. -

* Lors de la discussion sur Tart. 2118, Tronchet afonnellement déclarft qu*on ne s^était pas occupé de Temphytéose, parce qu'elle n*avait pi»s d'objet (Locré, Ug,, XVI, p. 253, no 3).

* G^esl ce dont il est facile de se convaincre en recourant aux arrêts t{ai ont eu à statuer sur cette difficulté. Voy. Req., 12 mars 1845, S., 15, 1, 382. Req., 9 janvier 1854, S., 54, 1, 53t. Civ. rej., 24 août 18o7, S., 57, 1, 854. Grenoble, 4 janvier 1860, S., 61, 2, 123. Req., 6 mars 1861, S., 61,1, 713. Civ. rej., 11 novembre 1861, S., 62, 1, 91. Civ. rej., 26 janvier 1864, S., 64, 1, 91. Il parait ressortir de l'examen de la jurisprudence de la Cour de cassation que, dans sa pensée, la modicité du loyer ou du fermage, et l'obligation pour le preneur de faire des améliorations, sans pouvoir en réclamer le prix à la fin du bail, constitueraient les seuls caractères essentiels et distincUfs de Temphytéose. Mais en se plaçant au point de vue législatif, on comprendrait difficilement que- ces circonstances pussent avoir pour effet de modifier la nature de la jouissance du preneur, et de convertir le droit purement personnel que confère na bail ordinaire, en un droit réel formant démem^ment de la propriété.

DE LÀ PROPRIÉTÉ. } '^4 bis. 649

On doit conclure des observations précédentes que, lorsque la joi4issance d'un immeuble a été cédée pour un temps seulement, fût-ce même à titre d'emphytéose, le contrat est régi par les règles du louage, à moins que les^ clauses de la convention ne manifestent clairement l'intention des parties d'établir, soit un droit de superficie temporaire, soit une servitude personnelle '. Sauf ces hypothèses exceptionnelles, la jouissance du preneur ne constitue qu'un droit personnel et mobilier, qui n'est pas susceptible d'hypothèque •, et qui ne peut former l'objet d'une action possessoire '.

Ces principes s'appliquent même aux emphytéoses temporaires établies avant la promulgation du Code Civil, avec cette restriction toutefois, que les hypothèques constituées, dès avant cette époque, sur une jouissance emphytéotique, ont continué de subsister malgré la *'^!!isformation de la nature de cette jouissance.

■^ Delyincourt, III, p. 185. Grenier, Des hypothèques^ I, i43. Fœlix et Henrion, Des rentes foncières, n*> i, lett. 6, p. 24 et suiv. Valetle, Des privilèges et des hypothèques, I, p. 191 et suiv. Rodière et Pont, Du contrai de mariage, l, 338. Demolombe, IX, 489 à 491 et 529. Pont, Des hypothèques, no 388. En sens contraire, voy. outre les autorités citées à la jiote 3 suprà, et les arriôts'Mdiqués aux notes 8 et 9 infrd : Battur, Des privilèges et des hypothèques, II, 46. Duranton, IV, 80, et XIX, 268. Troplong, Des hypothèques, II, 405, et Du louage, I, 50; Duvergier, Du louage, l, 142 et suiv. Pepin-Lehalleur, Histoire de Vemphytèose , p. 328 et suiv. ; Marcadé, sur l'art. 526, no 3. Du Caurroy, Boanier et Roustain, II, 70. Demante, Cours, II, 378 bis, IV à VI, Zachariae, *g 198, texte et note 9, et § 258, note 4 in fine,

» Voy. en sens contraire : Paris, 10 mai 1831, S., 31, 2, 153. Req.,19 juillet Î832, S., 32, 1, 531. Douai, 15 décembre 1832,S., 33, 2,65. Civ. rej-, 26 janvier 1864, S., 64, 1, 91. V. suprà, note 4 bis.

* Vov. en sens contraire : ZacharisBi g 190 a, texte et note 3. Giv. cass.» 26juinl822, S., 22, 4,362.

§ 224 rer.

Des rentes foncières d'après la législation actuelle *.

Sous l'expression de rentes foncières on comprend, nonseulement les anciennes rentes foncières proprement dites, mais encore toutes les redevances que là loi des 18-29 décembre 1790 a déclarées rachetables, et notamment les champarts ', ainsi que les baux à percière ' 6».

V En autorisant le rachat des rentes ou redevances perpétuelles, la loi précitée ne leur enleva cependant pas le caractère de droits réels immobiliers, et comme tels susceptibles d'hypothèque *. Elles conservèrent ce caractère jusqu'à la loi du 11 brumaire an Vil, qui les mobilisa implicitement en déclarant, dans son art. 7, qu'elles ne pourraient plus à l'avenir être frappées d'hypothèque. Cette mobilisation fut formelleinent consacrée par là loi du 22 frimaire-an VII * ; et Tarticle 529 du Code Civil ne fit que reproduire À cet éj^ard les dispositions du Droit intermédiaire •.

Depuis la loi du 11 brumaire an VU, les rentes, dites foncières 'y ne constituent donc plus que des créances mobiliè-

I Cpr. sor eette matière : Traité de* renie$ loneiàre»^ par Pœlix ecHenrion ; 2« édit., Paris i828, 4 vol. in-8. > Gîv. eass., S8 juin i854, S., 54, i, 465.

* bis. Giv. cass., 27 janvier et 10 mars 1868, S., 68, 1, 105.

* Yoy. les titres Y et VI decette loi .

* L*arl. 27 de la loi du 22 frimaire an Vf! porte que le9 rentes et autres kiens meubles seront déclarés au bureau du domicile da défunt, et l'art. 69, S 2, 00 11 de la même loi, assujettit an droit de 50 cent, par 100 fr. les quittances, remboursements ou rachats de renies $t redevances de tonte nature, et tons autn» adeson écrits portant libération de sommes ou «aleurs mobilières,

' Yoy. les autorités citées à la note 16 du g 165.

' Ces rentes étaieot autrefois appelées foncières, parce que le crédi-renlier les percevait à titre de- droit réel dans le fonds. Bien qn*il n*en soil plusainsi anjoord*bui,9n leur a conservécette déDominationi pareequ'clles ont pour cause UB*i concesiior do fends.

PE LA PROPRIÉTÉ. | 224 ter. 651

res qui ne peuvent èti*e frappées d'hypothèque '. ni former l'objet d'une action possessoire *, et qui sont devenues, à partir de la même époque, prescriptibles par trente ans/. Ceux qui détenaient, lors de la promulgation de la loi (lu 11 brumaire an VII, des biens gravés de pareilles rentras, en sont devenus débiteurs personnels par Teffet de leur mobilisation, et ils ont perdu, eux et leurs successeurs universels, la faculté de s'affranchir, au moyen du déçuerpissenient, de l'obligation de les servir '*.

^ Il est à remarquer que la loi du ii brumaire an VU, tout en déclarant que les rentes foncières ne pourraient plus être hypothéquées à l'avenir, laissa subsister les hypothèques dont QJles se trouvaient grevées, et indiqua dans ses art. 42 et 45 lel formalités à remplir, soit pour les conserver, soit pour les purger. Le Gode civil n*a rien innové sur ce point, et l'art. 654 du Code de procédure a même formellement maintenu Teffet des hypothèques établies sur des rentes, aLtérieurement à la loi du il Drumaire an VII. Grenier, ï>e$ hypothèques, I, 16i. Fœlix et Henrion, n^ 91. iett. h. '

* Voy. lea autorisés citées à ta note 5 du § 178.

♦ Civ. cr-'s., 3 février 1634, 3., 34, i. 326. Req.. 17 janvier 1843, S., 43, 1, 257. Civ. cass., 27 décembre 1848; S., 49, 1, 151. Req., 20aoù' 4849, S., 49, 1, 743. Req., 4 décembrel849, S., 50, 1,41. Agon, llj'ii!let 1859, S., 60, 2, 316. Civ. cass., 27 janvier 1868. S., 68, 1,105.

^° Tant que les rentes foncières ont conservé leur caractère immobilier, elles étaient dues par le fonds, et n^avaient pas, à vrai dire, de débiteur personnel. Leur mobilisation ayant eu pour effet d^enlever aucrédi-rentier tout droit dans le fonds, en y substituant une simple créance mobilière, les détenteurs des immeubles arrentés au profit desquels s*est opérée cette tran*«formation, sont nécessairement devenus débiteurs de ces rentes, puisqu'on ne comprend pas . de créance sans un débiteur. Foslix et -Henrion (chap. prélim., g 5, et n<^B8). partant de Tidéeque les rentes foncières ont été mobilisées par l'efTet de la loi des 18-29 décembre 1790, estiment que ce sont les détenteurs à Tépoque delà promulgation qui sont devenus débiteurs personnels des rentes dont se trouvaient grevés les fonds arrentés. Leur opinion sur ce point nous parait erronée, non-seulement au point de vue du Dnoit positif et des dispositions formelles des titres Y et YI de la loi. pr^itée, mais encore en pure théorie, puisque la faculté de rachat accordée pour tel ou tel droit n*entraine par elle-même, ni Textinction, ni Iottan9rormati0!7 de ce droit. La mobilisation des rentes foncières n'ayant ét-^ op^rr«que par la loi du 11 brumaire an Vli. ce n*est qu'à partir de cette époque qu'elIiBS ont été transformées en sinplec créances, et que les détentears des fonds arrentés en sont devenus aétenteurs personnels.

Réciproqaementi ceux qui sont devenus, depuis la loi du 11 brumaire, tiers détenteurs de biens anciennement grevés derentes foncières, n'ont plus été assujettis, par le seul effet de leur détention, à Fobligation de servir ces rentes. Sauf re](ercice de'rhypothèque privilégiée dont il va être parlé, ils ne peuvent être poursuivis, même pour les arrérages échus pendant la durée de leur détention, qu'au • tant iju'ils se sont personnellement obligés au service de la rente ".

La mobilisation des rentes ayant eu pour effet de transporter aux détenteurs des fonds arrentés, le droit réel immobilier dont le titulaire de la rente était jusqi)e-là demeuré investi, la jurisprudence a admis avec raison, en faveur de ce dernier, une hypothèque privilégiée, destinée a garantir le service de la rente ". Cette hypothèque est régie, quant à sa conservation, ses effets, et son extinction, par les règles du Droit commun ".

Du seste, la mobilisation des rentes foncières n'a poiot enlevé aux débiteurs de celles qui avaient été créées avant la loi des 23novembref ' décembre 1790, le droit de re- tenir, pour le paiement des.contributions, le cinquième des arrérages de ces rentes ^*.

2^ La convention par laquelle le propriétaire d*iin immeuble l'aliène à la charge d'une rente, ne constitue pas, sous le Droit nouveau, un contrat d'une nature spéciale.

*^ FoAix et Henrion, n^* 82 et 84 a. Giv. cass., 8 novembre i824. S., S5» 1,,1. Req., 24 mars 1829, S., 29, i, 462. Giv. cass., 25 août 1839,8., 30, 1, 338. Chamb. réun. cass., 27 novembre 1835, S.« 35, 1, 900.

" Grenier, Des hypothèques, II, 331. Fœlix et Henrion, not 91 cetsuiv. Pokiers, 2 pluviôse an XIII,. S., 5, 2, 335. Mmes, 23 frimaire an XIY» S., 6, 2, 82. Giy. cass., 29juin'1813, S., 13, 1, 382. Gette jarispradeoee a été législativement consacrée par différents décrets, rendus pour la mise en vigueur des lois françaises dans les pays réunis. Yoy. Décrets du 12 décembre 1808, art. 11; du9décembre 1811, art. 37 ; du l*r mars 1813. art. 5.

1* Nimes, 2 ventôse an XII, S., 7, 2, 1232. Giv. cass., 29 juin 1813, S., 13, 1, 382. Yoy. aussi les arrêts cités à la note 11 iuprà,'

1^ Loi du 3 frimaire an VII, art. 98. Yoy. sur cette retenue': Fodii et Henrion, not 36 a et suiv. '

DB LA PROPRIÉTÉ. § 984 for, 653

Cette charge petit être attachée À. tout acte d'aliénation, soit k titre onéreux, soit 4 titre gratuit ; ses effets se déterminent d'après les règles relatives au contrat par lequel elle a été établie, et d'après les principes q[ui régissent en général les engagements conventionnels. De là résultent, en* tre autres, les conséquences suivantes :

a. Lorsque la rente a été stipulée comme prix delà trans* mission & titre onéreux 4'un immeublé, le vendeur jouit du privilège établi par Tàrt. 3103, n* 1. U peut aussi provoquer-la résolution du confa*at en cas de non-paiement des arrérages de la rente, peu importe qu'elle forme la totalité ou seulement une partie du prix ".

Mais il ne pourrait, pour les causes énumérées aux art. 1912 et 1913, demander le remboursement d'un capital représentatif de la rente '^.

b. La donation d'un immeuble, faite sous la condition ou èî la charge d'une rentcf est soumise aux mêmes causes de révocation ou de réduction que toute autre donation onéreuse.

c. L'acquéreur ou le donataire d'un immeuble aliéné à la charge d'une rente ne peut, au moyen du déguerpissemea,t, s'affranchir de l'obUgation de la servir. U en est de même de ses héritiers od successeurs universels..

» Gpr. Nimes, 25 mai i852. S., 52 2, 539.

'• Foelix et Henrion, no 40 f.Qàen, 43 mars 18i5, S., 16, 2, 287. Req., 5 mars 1817, S., 18, i, 71. Giv. cass., 28 juillet 1824, 9-, 24, 1, 351. Bourges, 12 avril 1824, S., 25, 2. 254. Paris, 8 ianvier 1825, S.. 25, 2, 341. Nimes, 25 mai 1852 S., 52, 2, 539. Req., 9 janvier 1865, S., 65, 1. 436. — La proposition tmoncée an texte ne serait pas applicable au cas où le prix de vente, déterminé d'abord en-capital, aprait été ultérieurement converti, par voie de novation, en rente constituée. Mais aussi, dans ce cas, le créancier ne pourrait demander, à défaut de paiement de la renie, que le remboursement du capital qu'elle représente, et non la résolution de l'acte d'aliénation. Gpr. g 324, texte n» 2 et note 31 ; S 356, texte, notes 17 et 18. >- La circonstance que le débiteur d'une rente foncière est tombé en fiiillite, et que l'immeuble -grevé de cette rente a été vendu, ne suffit pas pour ouvrir au créancier l'action en remboursement de son capital, le caractère propre de la rente foncière étant de n'être soumise à aucun terme d'exigibUité pour le capital. Gaen, 5 août 1874, S., 75, 2, 327.

d. L'obligation de servir une rente se divise, entre le? héritiers du débiteur originaire, dans la proportion de leurs parts héréditaires, de manière que chacun d'eux peut être personnellement poursuivi pour sa part, et ne peut Fétre que pour cette part, sauf Texercice dr l action hypothécaire contre ceux qui se trouvent en possession des immeubles arrentés ".

e. Le débiteur personnel d'une rente et ses successeurs universels peuvent être astreints 4l en passer un titre nouvel, conformément à Tart. 2263.

/. Le tiers détenteur d'un immeuble originairement aliéné sous la charge d'une rente n'est point personnellement tenu d*en servir les arrérages, même pendant la durée de sa détention. Le crédi-rentier ne peut que le poursuivre hypothécairement, ou, le cas échéant, former contre lui une demande en résolution ou en révocçition de l'acte par lequel la rente a été établie. Cette poursuite et cette action sont, quant à leurs conditions d'exercice et à la prescription, soumises aux réglés du Droit commun. Le créancier de la rente n'est pas autorisé à exiger du tiers détenteur la passation d'ur titre nouvel ; il peut seulement agir contre lui pour faire reconnaître son droit et interrompre la prescription des actions qui lui compétent.

3° La loi des 18-29 déceinbre 1790 a fixé le taux du rachat au denier 20 pour les rentes en argent, et au Renier 23 pour les rentes en nature. Les dispositions de cette loi sont encore aujourd'hui applicables slv rachat des rentes créées antérieurement à sa publication ; jnais elles ne sauraient être étendues aux rentes d'une origine postérieure.

L'art. 530 laisse aux parties la liberté de régler, ainsi qu'elles le jugent convenable, le taux du rachat ; et la convention qui le détermine ne peut être attaquée comme usuraire. Mais si le taux du remboursement avait été exagéré au point de rendre la faculté de rachat à peu prés illusoire.

" Fœlixet Hcnrion, n* 38 a.

DE LA PROPRIÉTÉ. § 224 ter, 656

la clause devrait être écartée, comme tendant à éluder la disposition de la loi qui a établi cette faculté ".

A défaut de règlement conventionnel exprès, les rentes créées postérieuremeat à la publication de la loi des 18-29 décembre 1790 sont, en général, rachetables au denier 20, qu'elles aient été stipulées payables en argent ou en nafaire**. Toutefois, et bien que la disposition delaloiprécitée^ qui fixait au denier 25 le taux du rachat des rentes en nature, ne soit plus obligatoire, les tribunaux pourraient rappliquer comme formant, avec Tusage local, un élément pour apprécier Tintention commune des parties '^.

Si, contrairement à la disposition de Fart. 530, il avait été stipulé que le rachat ne pouvait avoir lieu avant un terme excédant trente années, cette stipulation ne serait frappée d'inefficacité que pour le temps dépassant les trente années **.

"DurantOQ, IV, 457 Foelix et HenrioD, no 79 9. Taulier, tt, p. 474. Du Caurroy, Bonnier etRoustain, II, 43. Demolûmbe, IV, 428.

<• Fœiix er Henrion, d« 194 mm, Poitiers, 27 avril i831, S., 31,2, 145. Paris, 5aoAt 1851, S., 51, S, 775. Montpellier, 29 décembre 1855, S., 57. 2, 30.

><^Req., 12 février 1866, S., 66, 1, 236. Cpr. Proudhon, Du domaine privé, I, 291 ; Harcadé, sur l'art. 530, no 1 ; Demolombe, IX, 424 bis.

** Arg. art. 1660. Duranton, IV, 158. Taulier, II, p. 172. Demolombe, IX, 430. Voy. en sens contraire : Fœlix ei Henrion, n« 79 /•