NOTIONS GÉNÉRALES SUR L^ ACQUIS. DES DROITS

d. Les hypothèques, simples ou privilégiées, ne deviennent, en général, efficaces À Tégard des tiers, et n'ont de rang que du jour de leur inscription au bureau des hypothèques *. Art. S134 et 3166.

Quant À Fart. 1141, il ne doit pas être rangé'au nombre^ des dispositions modiflçatives du principe posé en tête du paragraphe^ Si, au cas de concours de ventes ou de donations de choses ôorporelles mobilières, faites au profit de deux personnes différentes, la prérérence est due à celle qui a été mise en possession réelle de la chose vendue ou donnée, encore que son titre d'acquisition soit postérieur en date, et pourvu qu'elle ait été de bonne foi, ce n'est là qu'une conséquence de la maxime En fait de meubles possession ^atU titre ^ et l'on ne saurait y voir une véritable exception à notre principe ^.

• Cpr. K 969, 972 et i78.

'^ Suivant plusieurs auteurs, Part. 1141 ne pourrait s'expliquer qu'en euTisageant la tradition comme nécessaire pour opérer, en matière mobilière, translation de propriété à Tégard des tiers, et ils en concluent que la disposition de Part. 1141 déroge virtuellement à celle de Tart. 4138. Voy. TpulHer, VIU 35 et 36 ; Troplong, De la vente^ I, 42 ; Duvérgier. De la vente, I, 37 ; Jourdan, Thémis, Y, p. 487 ; Renaud, Hevue de légUlation, 1845, D, p. 81 ; Bureaux, Bévue de drott "français et étranger^ 1846, III, p. 772 et suiv., nos 35 à 39 ; Hue, Rec, de l'acad. de lêg. de TauUmse; XII, p.- 286; Zachariae, g 180, texte no 4. Le point de départ de* cette argumentation est, à notre avis, erroné. Si le second acquéreur, mil en possession, est préféré, lorsqu'il est de bonne foi, ce n'est point parce que le premier acquéreur n*était pas devenu prûi . i claire de la chose vendue par le seul effet de la vente passée ' son profit, mais uniquement parce que son action en revendication se trouve écartée «i vertu de la maxime En fait de meubles possession tHnU'titré^ comme le serait, a& cas de vente de la chose d'adtrui, .celle du véritable propriétaire. Exposé de motifs, par Bigot-Préameneu, 9i Rapport au Tribunal, par Faure (Locré, Lég., XII, p. 328, no 36, et p. 832, no 33). D'ailleurs, il ne faut pas perdre de vue que la préférence n'est accordée' au second acquéreur qu'autant qu'il est de benne foi ; et celle condition ne se comprendrait pas en principe, si la propriété des meubles corporels ne dévalisée tcansférer, à l'égard des tiers, que par la traditioii. Rivière, Revue de téçislation, 1851, III, p. 311 et suiv. Marcâdé, sarTart. .1144, no |. Lirombîère, Des obligations, I, art. 1141, no 18.

20 ModilUatùm résuUnfU de la lai iu 5 iwUêi iS44 sur Us

brevets (tmveiUion.

Aux termes de Tart. 20, al. 8, de cette loi^ les^cessions de brevets d'invention ne peuvent être opposées aux tiers, qu'A partir du jour où elles ont été enregistrées au secrétariat de la préfecture du département où elles ont été pa^»-

sées. "^ bis.

3^ Modifieaiions introduites par la loi du 23 mars i855sur la tnmin-^itM.

l"" Cette loi/'dont Tobjet principal a été d'Assurer le crédit foncier, en consolidant la propriété immobilière au moyen ^ de la publicité donnée À certains i^tes et jugements, par leur transcription sur les registres de la/conservation des hypothèques, ne concerne que les droits réels immobilier de propriété ou de servitude, et certains droits personnels dont Texistence est de nature àrtliminuer la valeur des im* meubles auxquels ils se rapportent.

D'un autre côté, la loi du 23 mars 1865 est étrangère, même en ce qui concerne les droits dont il vient d'être parlé aux translations ou constitutions qui s'opèrent par Teffet direct et immé^diat de la loi, par exemple t la transmissioii d'immeubles par voie de succession aà intestai y et A Téta-' blissement d'un usufruit légal sur des immeubles^.

Enfin, cette loi ne s'étend pas indistinctement 4 toutes les transmissions ou constitutions de droits de la nature d*

Duverger, De V effet de la transcription, no 28. Golmetde Saaterre, Vj .^7 bi$,m. Dcmolombe, XXIV, 467 à 46^ Uurent,XYI,363à 370, XXIX.j 37. Gpr. sur Tart. 1141 : $ 183, texte no 4 ,^ $ 349, texte in fne ; S 354 j' Folleville, Revue pratique, XXVII, 35, 36. Dijon 28 mars 1876, S. 77, j 2, 493 et note.

^ bis, Pouillet : Traité des brevets ^invention, n» 213 à 218.

* Flandin, De la transcription, I, 357. — Quid de rusufrait dif mari sur les biens de la femme et de la jouissance légale des père et mère f Vov. g 228, texte in fine, notes 7 à 9. Quid des seiritndes légales ? Voj«

239 his.

KOTIONS aÉNBRALBS SUR l'àCQUIS. DBS DROITS. § 174. 81

dessus indiquée, même opérées par le fait de l'homme. Celles qui résultent d'actes de dernière volonté, ne rentrent pas sous son application *.

Les actes enfa^e vifs et les jugements que la loi du 23 mars 1855 soumet à la formalité de la transcription, sont lessuivants:

a. Les actes à titre . onéreux *^, translatifs de propriété immobilière, et les actes constitutifs ou translatifs de droits réels immobiliers, susceptibles d'hypothèques. Art. 1, n"* 1. Cpr. art. 2118.

i. Les actes, à titr^ onéreux ou gratuit ^\ constitutifs, soit de servitudes réelles, soit de droits d'usage ou d'habitation. AjPt. 2, n*l.

. c. Les actes constitutifs d'antichrèse, et les baux de plus de dix-huit ans. Art. 2, n- 1 et 4 " bis.

* L'art. l«r de la loi du 23 mars 1855 ne s'applique, d'après son texte même, qu'aux actes entre vifs ; et quoique ces dernières expressions ne se trouvent pas reproduites par l'art. 2, il n'en a pas moins été reconnu, dans tout le cours de la discussion de cette loi, que la formalité de la transcription devait rester étrangère aux actes de dernière volonté. Rapportée M. deBelleyme (S., Lais annotées, 1855, p. 27, no 4)'. Bressoiles, Exposé sur la transcription, vfi 21. Verdier, I, n 5. Lesenne, De la transmptUm, no 4. Troplong,!^ la transcription, oot36 à 40 et 108. Flandin, op. at., no 17. Laurent, XXIX, 39 et suiv.

'* Les mots à titre onéreux ne figurent pas au texte du no 1 de l'art. 1» de la loi du 23 mars 1855 ; nous les avons ajoutés dans notre rédaction, parce qu'il résulte du dernier alinéa de l'art. 11 de cette loi, qu'elle n'a pas dérogé aux dispositions du Code civil sur la transcription des donations d*immeubles susceptibles d'hypothèques, et qu'ainsi le no 1 de l'art. 1» ne s'applique en réalité qu'aux actes à titre onéreux. Cpr. 704, texte, lett. b, Verdier, U, ^59. BressoUes, op. cit., no 25. Quant aux immeubles par destination, Cpr. Laurent, XXIX, 54.

*' Sous ce rapport, la loi de 1855 est extensive des dispositions du Code civil qui ne soumet à la transcription que les donations entre vifs d'immeubles susceptibles d'hypothèques. Cpr. g 704, texte, lett, b, et noies 36 à 4i. Flandin, no681. Verdier,!, 229. Troplong, Transcr., nos 112,364, 470. Mouflon, Transcr., no» iiOei suiv. Demolombe, Donatioiu, m, 388.

'* ïns. Est à considérer non comme un bail, mais comme un marché de fournitures, le traité portant au profit du propriétaire d'une usine à gaz, la concession de l'éclairage d'une ville. Paris, 10 juin 1869. D. 70, 1, 303. n 6

d. Les jugements constatant la translation ou la constitution, d'après une convention verbale, de droits réels on personnels de la nature de ceux indiqués aux lettres a, 6 etc" Ait. l,n*3, Art.2,n*3.

e. Les actes portant renonciation & l'un des droits réels ou personnels énumérés aux lettres a, b et c, ainsi que les : jugements constatant Texistence d!une pareille renonciation i laite verbalement. Art. 1, n""* 2 et 3. Art. 2; n** 9 et 3.

f. Les jugements d'adjudication, autres que ceux sur lid- 1 tation au profit d'un cohéritier ou copartageant. Art. 1, n"" 4. j

g. Les actes ou jugements constatant en matière de baux,, même au-dessous de dix-huit ans, le paiement ou la cession d'une somme équivalente À trois aimées de loyers bu fermages non échus. Art. 2, n"" 5.

Les actes et jugements soumis A la transcription, ne sont^ point opposables aux tiers qui, ayant des droits sur des immeubles formant l'objet de ces actes ou jugements, les ont dûment conservés, par une transcription opérée ou par une inscription prise avant que ces mêmes actes ou juge-' ments aient été transcrits. Art. 3, al. 1.

On doit dans cette matière considérer comme tiers, non* seulement ceux qui ont acquis sur un immeuble des droils réels proprement dits, mais encore les créanciers avec antichrèse, ainsi que les fermiers ou locataires en vertu de baux de plus de dix-huit ans *'.

" Il semblerait/ au premier abord, résulter de réoonomie dÊ l'art. 2 de la loi du 23 mars i855, que les jugements constatant Yeàh. tence de baux verbaux de plus de dix-huit ans, ne sont pas» textuel^ lement du moins, compris au nombre de ceux qui sont assujettis à li transcription. Voy. Bressolles, op, cU,y no 32. Mais cette inductidn oa serait pas exacte. En soumettant à la transcription les baux d'une diinM de plus de dix-huit ans, le no 4 de l'article précité y soumet tout au» bien les baux verbaux dont l'existence a été constatée par un jugementa que les baux écrits. — Verdier, I, 262.

"Quoique Tantichrèse, dont retlicacité est subordonnée à la déCentioÉ de ri mmeuble,. n'emporte aucun droit de suite, et qu'elle ùe constitue pas ai vrai droit réel, et bien que le bail, quelle qu'en soit la durée, ne confM au preneur qu'un droit personnel, il n'en est pas moins certain, qu'af point de vue de la nécessité de la transcription et de ses effets, 1^ législateur de 1855 a assimilé ies actes conslitutife d*antîchrèse 4

NOTIONfi^ GBNÉRALE8 SUR l'àGQUIB. PBS DROITS. § 174. 83

Les propositions précédentes, combinées avec les règles do Code Civil sur Tacquisition des droits par convention, conduisent entre autres^ aux applications.8iiivantes.

Entre deux acquéreurs successif du même immeuble, la préférence est due k celui qui *1« preinier a fait transcrire sontitred'acquisition^quoiqu'ilsoif postérieur en date ** bis.

En cas de collision entre Tacquéreur d'un immeuble et la personne au profit de laqueUe a été constitué un droit d*ulufroitou de servitude réelle sur le même immeuble, lu question de savoir si Tacquéreur est ou non tenu de supporter ces charges, se résout exclusivement par Tantériorité

l^btQx de plus de dix-huit ans aux actes trauslatifs ou constitutifs de droits réefs immobiliers, et a ainsi conléré aux créanciers à antichrèse et inx preneurs pour plus de dix-huit ans, qui se sont conformés aux i&positions de la Ipi en faisant transcrire leur tkre, non-seulement |k faculté d*opp08er ce titre aux tiers, mais encore celle d'exciper au-inèmes, en qualité de tiers, du défaut de transcription des titres M cenx qui voudraient contester Tefticacité de leurs droits. C'est èinsces idées qu*.a é(é rédigé l'art. 3, qui accorde la faculté de* se prénloir du défaut de transcription, non pas seulement aux tiers qui ont àef'iroits réels sur l'jmmeuble, mais aux tiers qui ont des droits sur Tiromeable, de quelque nature que puissent être ces droits. L'intention [Al législateur à cet égard est d'autant pjus certaine, que le mot réels, qui le trouvait dans la rédaction primitive de l'art. 3, a été, lors de la discussion au Conseil d*Êtat, retranché^ sur l'observation de H. Rouher, Amslebut précisément d^étendre le bénéfice de cet article aux tiers qui, llien que n'ayant à faire valoir sur l'immeuble que des droits personnels,

tcompli la tormalité de la transcription à laquelle ils se trouvent 8. Yoy. le passage de la discussion (inédite) au Conseil d'État, cités iiQsle Recueil général des lois et arrêts (S., 60, i, 608,ii la note). On mit sans doute objecter que le but de la loi de 185$ a été de consoep le crédit foncier, en protégeant les tiers-acquéreurs et les créanciers thécaires. Mais si tel est effectivement son objet principal, rien ne Te que ce soit là son but exclusif, et qu'on doive en rejeter l'appliion toutes les fois qu'il ne s'agirait plus désintérêts d'un tiers-acreur ou d'un créancier hypothécaire. N'était-il pas, d'ailleurs, naturel équitable do laire participer aux avantages attachés à l'accom plissement la transcription, tous ceux que l'on soumettait à la nécessité de cette maillé ?Martou, Des hypothèques, I, 66 et 91. Flandin, De la tramipfjon, II, i26;îet 4264. Laurent, XXIX, 41.

» bis, Pau 4 février 4884. D. 85, 2, 85. Cpr. Req., 34 mai 4875, S. 77, 1. i03.

de la transcription, soit de Facte constitutif d'usufruit onde, servitude, soit de Tacte d'acquisition, sans égard à la date respective de ces deux actes.

En cas de collision entre Tacqûéreur d*un immeuble eC un créancier hypothécaire inscrit sur le même immeuble, Tefficacité ou Tinefficacité de Thypothèque dépend unique-' ment du point de savoir si elle a été ou non inscrite avant li transcription de Tacte d'acquisition, de telle sorte que, si Tin^ cription est antérieure ^ la transcription,rhypothèque est efficace, alors même qu'elle n'aurait été constituée que depuâ^ l'aliénation, et que, réciproquement, si l'inscription est postérieure A la transcription, l'hypothèque est inefficace^ biei qu'elle ait été constituée avec l'aliénation ^^. Que s'il s' sait d'une hypothèque légale dispensée d'inscription, e serait efficace A Tencontre de l'acquéreur, par cela se qu'elle aurait pris naissance avant la transcription de V d'aliénation. Art. 2135.

Les solutions qui viennent d'être données s'appliqueni miUatis miitandis^ au csis où un créancier A antichrèse trouve en concours avec des tiers qui ont acquis des réels quelconques sur l'immeuble donné en nantisseme

La loi de 1855 n'ayant soumis A la iormalité de la cription, que les baux de plus de dix-huit ans, le sort à baux de dix-huit ans ou au-dessous, reste réglé par les positions du Gode civil.

Ainsi, de pareils baux sont opposables A l'acquére pourvu qu'ils aient acquis date certaine antérieurement l'aliénation, et ils ne peuvent,, au cas contraire, lui ê opposés, bien que leur date soit devenue certaine avant 1 transcription ". Art. 1743.

Quant aux baux de plus de dix-huit ans transcrits, avaa la transcription de l'acte d'aliénation, ils sont opposablesi

«* 23 février 1866,. S., 66, 2, 237. Req., 25 juillet 4877, S., 77, 4, 4I| et note de Labbé. Bourges, 42 décembre 1887, S. 88, 2, 59. Vide inin § 209, note 80.— Yoy. cependant sur l'exception admise, en faveardu vei deur et du copartageant, par le second alinéa de Tart. 6 de la loi du 1 mars 1853 : g 278. ^

'^ BressoUes, op, cit., no 50. Lesenne, Commentaire^ n9 77. Verdie I, 399.

NOTIONS oéNÉRALES SUR L* ACQUIS. DES DROITS. § 174. 85

racqnéreur pour toute leur durée, encore qu'ils n'aient été

passés que postérieurement À l'acte d'aliénation ^V Lors, au

contraire, que de pareils baus n'ont pas été transcrits, ou

f ne l'ont été que postérieurement À la transcription de l'acte

d'aliénation, ils ne sont opposables à Facquéreur que pour

one durée de dix-huit aimées ", de sorte que le preneur ne

I peut demander le maintien de son bail que pour le restant

; de la période de 18 ans, dans laquelle il se trouve au mo-

^ ** Lesenne, op. cit., no 79. Rivière el Huguet, Questions sur la transtription, nos 246 et suiv. Flandin, op. cit,, II, 1261 et 1262. Verdier, I, '416. Yoy. en sens contraire : BressoIIes, op. et toc. citt. ; Mourlon, Examen critique, app., no 347.

. *M] s'est élevé une assez vive controverse sur rinterprétation à donner m second alinéa de l'art. 3 de la loi du 23 mars 1855. La doctrine émise aa texte se fonde principalement sur l'analogie qui existe entre la situation que prévoit cette disposition, et l'hypothèse sur laquelle statue l'art. '4429 dn Gode Civil. Cette analogie ne serait guère contestable, si, au lieu de ne soumettre à la transcription que les baux de plus de dix-huit ans, le législateur y avait assujetti les baux excédant neuf années. Or, nous ne voyons pas en quoi cette différence de terme peut infirmer l'argument d'analogie qui ressort de l'art. 1429, puisqu'il s*agit toujours de savoir, d'alirès quelle base et suivant quel mode s'opérera la réduction de la durée éa bail. Voy. en ce sens : Troplong, De la transcription^ no« 203 et 204. FUndin, dt la transcription, II, 1266 à 1269. Verdier, 1, 409. Voy. aussi : lesenne, he la transcription, no 73. Pont, Hevue critique, 1857, X, p. 407 <t suiv., no 9, et Des hypothèques, no 260. Ces derniers auteurs n'examinent la question que pour le cas où le preneur se trouve encore dans la pFemiëre période de dix-huit ans. — D'après un autre système, le bail non transcrit devrait être maintenu pour une durée de dix-huit années, calculée, non pins à partir de rentrée en jouissance du preneur, ou de l'époque à laquelle a commencé une nouvelle période de dix^huit ans, mais bien à dater du moment où les tiers avec lesquels ce dernier se trouve en collision, ont intérêt et qualité pour demander la réduction de la durée de «» bail. Voy. en ce sens : Rivière etHuguet, Quest. sur latranscription, >| 232 et suiv. Lemarcis, Commentaire, p. 25, no 9. Mourlon, Examen \iniiqut, app., do 348, et Rcime pratique, 1862, XIII, p. 321 et suiv. Mais [ ce système prête au second alinéa de l'art. .3 de la loi de 1855, un sens qu'il ne comporte pas. Cet article, en effet, ne dit pas que les baux non ^noserits pourront toujours être opposés pour dix-huit années, tout au contraire, en statuant qu'ils ne peuvent jamais l'être pour plus de dix-huit CBS, il donne clairement à entendre qu'ils sont susceptibles d'être réduits «Hlessons de ce laps de temps, établi comme maximum» et non comme t^nne fixe et invariable de la durée du bail.

ment de là franscriptioii de l'acte d'aliénation ". De pareils baux seraient même à considérer comme non avenus à l'égard de racqpéreur, s'-ils étaient postérieurs à l'acte d'aliénation ".

Entre deux baux de plus de dix-huit aimées portant sur le môme imàieuble, la préférence se règle par la priorité du titre, pour le laps de dix-huit ans, et par Tantériorité de la transcription, pour ce qui excède ce terme *•.

En cas de collision d'un bail de plus de dix-huit ans^Yec un bail de dix-huit ans ou au-dessous, la préférence esi due à celui qui est antérieur en date, que le bail de plus.de dix-huit, ans ait ou non été transcrit ".

A défaut de la transcription d'un acte ou jugement constatant le paiement ou la cession d^une somme équivalente à trois années de loyers ou de fermages tion échus, le paiement ou la cession ne peuvent être opposés, même pour moins de fiH>is années, aux acquéreurs ou adjndicataii^sde Timmenble loué, ni aux créanciers hypothécaires, k partir de la transcription de la saisie ".

^* Les tiers qui ont acquis sur rtmmeuble loué des droits sujets à trantcriptioD, De. pouyaut les faii^ valoir qu'à partir de raecomplissement de cette formalité, €*edt à la date de la tranacriptiout et non ^ cdle de l'soquisition, qu'il faut se plaper, pour déterminer dans qudle période de jouissance se trouve le preneur. Troplong, i>« ^ transeripHant no 203. Flandin, De la transeription, U, 4S68 et 1269. Verdïer/l, 440. LaurêoV'^ XXIX, 200.

** La position d'un preneur par bail de plufi dé dix-huit ans, qui n*a pas fait' transcrire ce bail, ou qui ne l'a fait transcrire que postérieurement à Pacte d'aiiénation, ne peut pas être meilleure» sotfs l'empire de la loi de i855, qu'elle ne TéUit sous l'empire du. Gode civil. Et si la législation nouvelle lui donne le droit d'opposer son bail à l'acquéreur, pour ime durée de dix-huit années, c'est dans la supposition qu'il est antérieur à raiiénation. Lçsenne, op, cit., rf 77. Yerdier,*!, 398 et 399.

** Cpr. Troplong, Ik la irttkseripiion, no 207. Sellier, Commentaire sur la loi du 23 mort iSôS", no 301 hi$. Flandin, op. cit., II, 4273 et 1274. Yoy. en sens contraire : BressoUes, op. eil., no 51. , " Cpr. en sens divers : Troplong, op. ci^,, vfi 208. Sellier» op» et loc cU. Flandin, op. cit., U, 1275 et 1276. Yerdier, I, 422.

^' La dernière partie de cette proposition se trouve justifiée par le raj^ proehement des art. 678 et è85 du Code de procédure. Cpr. Gaen» 21 dè^ eembrê 1874, 0. 76, 2, 81. lia toutefois été jugé que les quittances oa