DES SERVITUDES ÉTABLIES DAKS L'INTERET DE LA PROPRIETE FONCIERE

De la mitoyenneté.

Les murs de séparation sont mitoyens ou non mitoyens.

Le mur mitoyen est celui qui , placé sur la ligne séparative de deux héritages , appartient en commun , avec le terrain sur lequel il est assis , aux propriétaires de ces hé-

4 Lorsque deux héritages sont séparés par la propriété d'un tiers , par une rivière, ou par un chemin public , il n'y a pas lieu à bornage entre eux. Mais un sentier privé ou un simple ravin n'empêcherait pas de demander le bornage. L. 4, § 11; L. 5, D. eod. Ut. Pardessus, n° 118.

5 11 ne faut pas confondre l'action tendant au placement de bornes avec l'action tendantau rétablissement de bornes déplacées. La première est une action pétitoire, qui doit être portée devant les tribunaux de première instance; la seconde rentre, comme action possessoire , dans la compétence des juges de paix. C. de proc. , art. 23. Toullier, III, 173. Duranton, V, 247 et suiv. — Le déplacement de bornes peut aussi donner lieu à une action correctionnelle. Cpr. Code pénal, art. 456.

6 Duranton, V, 259. Civ. cass., 30 décembre 1818, Sir., XIX, 1,232.

7 Cpr. , sur l'action finium regundorum , et sur la manière de fixer les limites incertaines: Toullier, III., 174 et suiv.; Pardessus, n0' 121 et suiv.; Duranton , V, 256.

ritages. Un mur peut être mitoyen en tout ou en partie , et dans ce dernier cas , la partie non mitoyenne peut se trouver, soit dans la hauteur, soit dans la longueur, soit dans l'épaisseur du mur.

Le mur non mitoyen est le mur de séparation qui appartient en entier , avec le terrain sur lequel il se trouve , au propriétaire de l'un des héritages contigus.

La même distinction s'applique aux fossés et aux haies , servant de séparation entre deux fonds.

Le droit de mitoyenneté est l'ensemble des principes qui concernent la propriété , la jouissance , et l'entretien des constructions ou plantations servant de séparation entre deux héritages '.

1° Du mur mitoyen.

Tout mur servant de séparation entre bâtimens 2, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen. Toutefois, le mur de séparation entre deux bâtimens de hauteur inégale, n'est censé mitoyen que jusqu'à l'héberge, c'est-à-dire jusqu'au point où les bâtimens profitent tous deux du mur commun. Le surplus est présumé appartenir exclusivement

1 Les dispositions du Code civil sur cette matière sont pnisées dans les art. 188 et suiv. de la coutume de Paris. Cpr. Pothier, du Quasi contrat de communauté , formant appendice au Traité du contrat de société.

- La présomption de mitoyenneté ne s'applique point au cas où il n'existe de bâtiment que d'un côté. Ainsi, le mur d'une maison attenant à un jardin, ne doit pas être présumé mitoyen. Lassaulx , III, 267. Pardessus, n° 159. Toullier, III, 185. Merlin, Rêp. , v° Mitoyenneté, § 1, n° 5. Plusieurs auteurs (Voy. Toullier, III, 187, Pardessus, loc. cit., Delvincourt, I, p. 393,), adoptant l'avis de Pothier (op. cit., n° 202), soumettent cependant cette règle à une distinction. Ils enseignent que dans les lieux où , conformément à l'art. 663, un voisin peut contraindre l'autre à la clôture de leurs héritages, tous murs, ceux même des bâtimens donnant sur des jardins ou sur des cours, doivent être réputés mitoyens, depuis la fondation jusqu'à la hauteur déterminée pour la clôture. Mais cette opinion est combattue avec raison, ce nous semble, par M. Duranton (V, 303).

au propriétaire3 de l'habitation la plus élevée, qui en retire exclusivement toute l'utilité. La présomption de mitoyenneté cède: 1) devant la preuve littérale de la nonmitoyenneté; 2) devant les indices admis par la loi, comme signes de non-mitoyenneté (cpr. art. 654 4) ; 3) devant la preuve de la possession exclusive pendant trente ans du mur présumé mitoyen 5. Arl. 653.

Les copropriétaires d'un mur mitoyen sont tenys de contribuer, dans la proportion de leur droit, aux frais de

3 Discussion au Conseil d'État sur l'art. 653 (Locré, Lég. , t. VIII, p. 343, n° 17).

4 La disposition de l'art. 654 est limitative; elle exclut tous autres signes de non-mitoyenneté autrefois admis par les coutumes ou par la jurisprudence, par cela seul qu'elle n'en fait plus mention. Toutefois, comme les lois n'ont pas d'effet rétroactif, ces signes peuvent toujours être invoqués à l'égard des murs construits avant la promulgation du Code. Lassaulx, III, 268. Toullier, III, 192, Duranton, V, 310. Chabot, Questions transitoires , v° Servitude. — Pour que les marques déterminées par l'art. 654 fassent preuve de non-mitoyenneté, il faut qu'elles existent depuis la construction du mur, ou que du moins, elles aient été établies au vu et au su du voisin depuis au-delà de trente ans. Pardessus, n° 163, Cpr. Duranton, V, 309. L'existence annale de signes de non-mitoyenneté placés postérieurement à la construction du mur, serait insuffisante pour attribuer à ces signes l'effet que l'art. 653 attache aux marques de non-mitoyenneté établies au moment de cette construction. Cpr. la note suivante. Voy. cependant Delvincourt, I, p. 396. — La présomption attachée aux signes de non-mitoyenneté fléchirait devant la preuve littérale de la mitoyenneté. Tous les auteurs sont d'accord sur ce point; mais il y a divergence entre eux sur la question de savoir si la seule existence pendant trente ans de signes de non-mitoyenneté doit avoir pour résultat de détruire l'effet des titres qui ont établi la mitoyenneté. MM. Pardessus (n° 161) et Delvincourt (I, p. 395 et 396) adoptent l'affirmative. Leur opinion nous paraît victorieusement combattue par M. Duranton (V, 311).

5 Toullier III, 188. Pardessus, n° 161. Merlin, Rép., v° Mitoyenneté, § 2, n° 8. Duranton, Y, 313. — La présomption de propriété attachée à la possession annale, ne détruirait pas l'effet de la présomption de mitoyenneté établie par l'art. 654. Toullier et Pardessus, Hoc. citt. Voy. cependant en sens contraire, Duranton, V, 314. Cpr. notes 23 et 25.

réparation on de reconstruction de ce mur. Art. 655. Chacun d'eux peut cependant s'affranchir de cette obligation par l'abandon du droit de mitoyenneté6, pourvu qu'il n'ait pas nécessité par son fait la réparation ou la reconstruction , et que le mur ne soutienne pas un édifice qui lui appartienne7. Art. 656.

La mitoyenneté donne le droit de faire servir le mur mitoyen à tous les usages auxquels il est destiné d'après sa nature. Toutefois , l'un des copropriétaires ne pourrait en user de manière à porter atteinte, soit aux droits que la mitoyenneté confère à l'autre , soit à une servitude établie en sa faveur8. Ainsi , chacun des copropriétaires peut, sous les restrictions qui viennent d'être indiquées, adosser des plantations ou des constructions contre le mur mitoyen 9 , et y placer des poutres et solives jusqu'à l'épaisseur déterminée par l'art. 657.,

Chacun des copropriétaires peut aussi exhausser à ses frais , le mur mitoyen 10. Si ce mur n'est pas assez solide pour recevoir une nouvelle charge, celui qui veut l'exhausser doit faire , à ses dépens et sur son terrain , les ou-

6 La faculté d'abandonner le droit de mitoyenneté pour se dispenser de contribuer aux frais de réparation ou de reconstruction reçoit-elle exception dans le cas prévu par l'art. 663? Cpr. § 240. — Si, après l'abandon de la mitoyenneté par l'un des copropriétaires, l'autre laisse tomber le mur en ruine, ou le démolit , celui qui a fait l'abandon peut répéter la moitié du sol et des matériaux. Toullier, III, 220. Duranton, V, 320. Delvincourt, I,p. 401.

"' Pardessus, n° 168. Toullier, III, 219. Delvincourt, I, p. 400. Duranton, V, 318.

SLassaulx, 111,282. Civ. rej. , 10 janvier 1810, Sir., X,l, 176.

9 Celui dont le fonds joint un mur non mitoyen, no jouit pas de cette faculté. Duranton, V, 329. Paris, 30 janvier 1811, Sir., XIII, 2, 322.

10 Soit pour bâtir contre ce mur , soit pour tout autre motif dont il n'est pas tenu de rendre compte. Si cependant l'exhaussement n'avait pour but que l'envie de nuire, les juges pourraient en réduire la hauteur. Toullier, III, 202 et 203. Duranton, V, 330. Pardessus, n° 173. Delvincourt, I, p. 403.

vrages nécessaires pour le mettre en état de supporter le surhaussement. Les nouvelles constructions deviennent sa propriété exclusive11, et leur entretien est entièrement à sa charge. Les réparations de la partie mitoyenne demeurent, au contraire, à la charge commune des deux propriétaires. Toutefois ces réparations devant, à raison de la charge résultant du surhaussement, devenir plus fréquentes et plus dispendieuses , celui qui a fait exhausser le mur mitoyen , doit à l'autre copropriétaire une indemnité12, dont le montant se détermine d'après l'importance du surhaussement 13. Art. 658 et 659 14.

Quelle que soit la nature des constructions pour lesquelles un des copropriétaires veut faire usage du mur mitoyen , il doit , avant de les commencer , obtenir le consentement de l'autre copropriétaire, ou en cps de refus de la part de ce dernier, faire déterminer, par experts, les

11 Le propriétaire du surhaussement peut en tirer tous les avantages qu'il est susceptible de procurer. Il peut notamment y pratiquer les jours, à fer maillé et à verre dormant, autorisés par les art. 676 et 677. Pardessus, n° 211. Duranton, V, 333. Voy. cep. en sens contraire : Douai, 17 février 1810 , Sir., VIII, 2, 29.

12 Le copropriétaire qui éprouve par suite de l'exhaussement du mur mitoyen, des dommages autres que celui indiqué dans le texte, a le droit d'en demander la réparation, en sus de l'indemnité dont parle l'art. 658. Il ne pourrait cependant réclamer de dédommagement à raison des embarras et de la gêne momentanée que lui causerait l'exhaussement. Cpr. Pardessus, n° 174 ; Delvincourt, I, p. 404; Duranton, V, 331; Toullier, III, 208 et 209; Paris, 4 mai 1813, Sir., XIV, 2, 88.

13 Les expressions finales de l'art. 658, assez obscures en ellesmêmes, s'expliquent par l'art. 197 de la coutume de Paris. Aux termes de cet article, l'indemnité dont s'agit était fixée au sixième de la valeur du surhaussement. Cpr. Ferrière, Commentaire de la coutume de Paris, sur l'art. 197; Pothier, du Quasi contrat de communauté , n° 213. Le Code a remplacé cette fixation uniforme et a forfait par une évaluation variable, dont les résultats seront, par cela même , plus conformes à l'équité.

i^Les dispositions de ces articles s'appliquent également au cas où l'un des copropriétaires voudrait , pour faire des caves ou autres ouvrages, construire au-dessous des fondations, du mur mitoyen. Delvincourt, sur l'art. 658.

précautions à prendre pour que les ouvrages projetés ne lui soient pas nuisibles. Art. 662 15.

Lorsqu'il s'élève, entre les différens copropriétaires d'un mur mitoyen , des contestations sur l'usage de ce mur, les tribunaux peuvent admettre un tempérament d'équité pour concilier les intérêts opposés des parties 16.

Celui dont le terrain joint immédiatement un mur non mitoyen , peut acquérir la mitoyenneté de tout ou de partie de ce mur , en remboursant la moitié tant de la valeur de la portion qu'il veut rendre mitoyenne, que du sol sur lequel cette portion est assise 17 , et en payant , en outre , une indemnité, s'il y a lieu 18. Art. 661. Cette faculté est absolue et imprescriptible: elle peut être exercée à toute époque, sans qu'il soit nécessaire de justifier d'aucun motif de nécessité ou d'utilité 19 , et lors même que l'acquisition de la mitoyenneté gênerait ou rendrait impossible l'usage auquel le propriétaire du mur l'a fait servir jusqu'alors20.

15Cpr. sur la procédure à suivre en cas de refus ou d'opposition de la part du voisin: Pardessus, n° 179; Toullier , III, 207 ; Lassaulx, III, 287.

ifMaleville sur l'art. 658. Metz, 12 juin 1807, Sir., VII, 2, 188.

17 Lorsque les parties ne sont pas d'accord sur la valeur de la mitoyenneté, les frais de la contestation et de l'expertise qu'elle peut nécessiter restent à la charge de celui qui veut acquérir la mitoyenneté, à moins qu'il n'ait fait des offres reconnues suffisantes , cas auquel celui qui les a rejetées doit être condamné aux dépens, conformément aux art. 130 et 525 du Code de procédure et 1716 du Code civil. Toullier, III, 195. Favard de Langlade , Iiêp.,y° Servitudes, Sect. II, n° 54. Duranton, V, 328. Voy. cependant en sens contraire, Limoges, 12 avril 1820 , Sir., XXII , 2, 232.

i8 Perrière, Corps et compilation de tous les commentateurs sur la Coutume de Paris, II, 1614.

i9Lassaulx, III, 292. Civ. rej., 1" décembre 1813, Sir., XIV, 1, 95. — Celui qui a abandonné la mitoyenneté, pour se dispenser de contribuer aux frais de réparations et reconstructions , peut toujours la racheter. Toullier, III, 221.

20 Ainsi le propriétaire du mur dont on veut acquérir la mitoyenneté, ne peut s'y refuser par le motif qu'il s'y trouve des

Toutefois , l'exercice de cette faculté est subordonné à la condition de ne point porter atteinte aux servitudes existant en faveur de l'héritage dont le mur fait partie21. Le droit d'acquérir la mitoyenneté s'étend au cas où l'un des copropriétaires d'un mur mitoyen, l'ayant fait exhausser à ses dépens , est devenu propriétaire exclusif de la partie par lui construite. Art. 660 22.

2° Du fossé mitoyen.

Le fossé qui sépare deux héritages est présumé mitoyen, à moins que le contraire ne résulte de l'une des preuves devant lesquelles cède également la présomption de mitoyenneté d'un mur de séparation23. Art. 666.

Le fossé mitoyen doit être entretenu à frais communs. Art. 669. Mais chacun des copropriétaires peut s'affranchir de cette obligation , en faisant abandon de son droit de mitoyenneté 2i.

3° De la liaie mitoyenne.

jours ou des vues dont la suppression pourrait être demandée après l'acquisition de la mitoyenneté. Cpr. § 244, notes 13 et 14.

2iDuranton, V, 406. Montpellier, 28 décembre 1825, Sir., XXVI, 2 , 232. Cpr. § 244 , note 10.

2- Mais, dans ce cas, celui qui veut acquérir la mitoyenneté, ne peut se borner à offrir la moitié de la valeur estimative du surhaussement. Il doit payer la moitié de la dépense qu'il a coûté et la moitié de la valeur du sol fourni pour l'excédant d'épaisseur. Toullier, III, 205. Voy. cependant Delvincourt sur l'art. 660.

23 La seule marque de non-mitoyenneté admise par la loi, résulte de la circonstance que la levée ou le rejet de la terre provenant du fossé, se trouve d'un côté seulement de ce fossé. Art. 667 et 668. Qui a douve, si a fossé. Loisel, Institutes coutumières , liv. II, tit. III, art. 7. Lassaulx, III, 271. Pardessus, n°s 183 et 184. — La possession annale d'un fossé fait-elle cesser la présomption de mitoyenneté? Cpr. note 26.

2+ Pardessus, n° 184. Delvincourt, sur l'art. 669. Duranton, V, 361. Si cependant il ne s'agissait pas d'un simple fossé de séparation, mais d'un fossé servant à l'écoulement des eaux pluviales, dont la stagnation serait nuisible aux fonds voisins, l'un des copropriétaires ne pourrait, en l'abandonnant, refuser de concourir à son entretien.