DES PRIVILÈGES SCR LES IMMEUBLES

a. Des privilèges qui s'étendent sur les meubles et sur les immeubles.

Les créances privilégiées sur la généralité des meubles et des immeubles sontcelles énoncées à l'art 2101 *. Art. 2104.

30 Cpr. Lois du 27 ventôse an VIII , des 27 et 28 ventôse an IX, du 25 ventôse an XI, et du 25 nivôse an XIII. — Les bailleurs de fonds de cautionnement peuvent aussi , en remplissant certaines formalités, s'assurer sur ce cautionnement un privilège , qu'on nomme privilège du second ordre, parce qu'il s'exerce après celui dont il est question dans l'art. 2102, n° 7. Voy. Lois des 25 nivôse et 6 ventôse an XIII ; Décrets des 28 août 1808, et 22 décembre 1812. — Le privilège établi par l'art. 2102, n° 7, existe-t-il au proflt du trésor pour les amendes prononcées contre un fonctionnaire public , à raison de délits commis dans l'exercice de ses fonctions? M. Troplong (I, 210) résout cette question négativement; et la rédaction de l'art. 2102, n° 7, ne parait, en effet, s'appliquer qu'aux dommages intérêts et aux restitutions. En tout cas, le trésor ne viendrait pour les amendes qu'après les créanciers pour faits de charge. Code pénal, art. 54. Req. rej., 7 mai 1816, Sir., XVII, 1, 55.

31 Pardessus, Cours de droit commercial, IV, 1133, Troplong, III , 653 bis. Cpr. Persil , sur l'art. 2146 , n° 3 et suiv. Non obstat. Code de comm. , art. 443. Cpr. § 260, note 16. — L'exception faite en ce qui concerne le privilège résultant du gage, se justifie par le motif que ce privilège n'existe pas de plein droit, et à raison de la nature de la créance pour sûreté de laquelle a été constitué le gage. Cpr. § 256, note 5.

1 Toutefois , les frais de justice n'ont de privilège sur les immeubles, que sous les restrictions indiquées au § 260 , n° 1.

Le privilège dont elles jouissent, ne frappe cependant les immeubles que subsidiairement , et au cas où la fortune mobilière du débiteur ne suffit pas à leur acquittement. Il en résulte que, si les créanciers privilégiés sur la généralité des meubles et des immeubles négligent de se présenter à la distribution du prix du mobilier , ils encourent la déchéance de leur privilège sur les immeubles 2. Mais il ne faut pas en conclure que ces créanciers puissent être écartés de la distribution du prix des immeubles , lorsque cette distribution précède celle du prix du mobilier: ils jouissent, en ce cas, du droit de se faire colloquer éventuellement sur le prix des immeubles , à la charge de discuter le mobilier dans un délai donné 3 , et sauf à souffrir la réduction de leur collocation aux sommes dont ils ne seraient pas payés sur la masse mobilière 4.

Quelques auteurs rangent encore au nombre des privilèges généraux qui s'étendent sur les meubles et les immeubles , le droit accordé aux créanciers d'une succession de se faire payer sur les biens qui la composent, de préférence aux créanciers personnels de l'héritier, au moyen d'une demande en séparation de patrimoine. Cpr. art. 2111. Mais c'est à tort : ce droit qui appartient à tout créancier héréditaire , sans égard à la qualité de sa créance , et qui n'établit aucune préférence entre les différens créanciers de la succession, n'est pas un privilège proprement dit5.

2 Grenier, II, 371. Persil, sur l'art. 2104, n» 2. Bruxelles, 21 août 1810, Sir., XI, 2, 360. Paris, 9 février 1809, Sir., XV, 2,

3 Les créanciers hypothécaires ou privilégiés sur les immeubles qui provoqueraient la discussion du mobilier, devraient faire l'avance des frais nécessaires pour parvenir à cette discussion. Arg. art. 2023 et 2170. Persil, sur l'art. 2104, n° 2. Battur, I, 78.

4 Amiens, 24 avril 1822, Sir., XXIII, 2, 236. Cpr. Lyon, 14 décembre 1832, Sir., XXXIII, 2, 169.

5 Nous traiterons dans la matière des successions tout ce qui est relatif à la séparation des patrimoines, et au droit de préférence qui s'y rattache.

b. Des privilèges sur certains immeubles.

Les créanciers privilégiés sur certains immeubles sont :

1° Le vendeur d'un immeuble. Art. 2103 , n° 1.

Il a privilège sur l'immeuble vendu i pour le prix restant dû d'après le contrat de vente'2, pour les intérêts de ce prix3 , et pour les autres charges ou prestations imposées à l'acquéreur. Les créances d'une nature différente, quoique devant leur origine à la vente , par exemple , les frais du contrat avancés par le vendeur 4 , ou les dommages et intérêts prononcés contre l'acquéreur pour défaut d'accomplissement de ses obligations , ne jouissent d'aucun droit de préférence.

Le vendeur, qui , en vertu de son privilège , passe avant

1 II est indifférent que l'acte de vente soit authentique ou sous seing privé. Merlin, Rép., v" Privilège , sect. IV, u° 1.

2 Le vendeur ne peut réclamer aucune préférence, si le contrat porte quittance du pris, quoique dans la réalité, l'acheteur n'ait donné en payement que des billets non encore acquittés, ou qu'il résulte d'une contre-lettre que la quittance du prix est simulée. Art. 1321. Persil, sur l'art. 2103, § 1, n<" 6 et 7. Cpr. cependant, Civ. rej., 15 mars 1825, Sir., XXVI, 1 , 61.

3 On s'accorde généralement à reconnaître que les intérêts d'un prix de vente jouissent, comme accessoire de ce prix, du même privilège que le principal. Les avis sont partagés sur la question de savoir, si le privilège est restreint, de même que l'hypothèque (art. 2151), aux intérêts de deux années écoulées et de l'année courante, ou si, au contraire , il s'étend à tous les intérêts échus, et non prescrits sans limitation. Cpr. à cet égard , § 285.

4 Persil, sur l'art. 2103, § 1, n° 3. Dalloz , Jur. gên., v° Hypothèques, p. 49, n° 8. Voy. cependant en sens contraire: Grenier, II, 384; Troplong, I, 120. — Quant aux frais de transcription payés par le vendeur, nous les croyons privilégiés, non comme faisant partie du prix, ainsi que l'énonce M. Troplong (loc. cit.), mais parce qu'il a servi à conserver le privilège du vendeur, et par le même motif qui fait considérer comme hypothécaires les frais d'inscription d'une hypothèque.

tous les créanciers de l'acquéreur, ne prime cependant pas les précédens propriétaires de l'immeuble5. Ainsi, dans le cas de deux ou de plusieurs ventes successives, dont le prix reste dû en tout ou en partie , le premier vendeur est préféré au second , et ainsi de suite6.

La loi n'accorde explicitement le privilège dont il s'agit qu'au vendeur ; mais on doit , sous ce rapport , placer sur la même ligne l'échangiste, ainsi que le débiteur qui donne un immeuble en payement de ce qu'il doit. L'un et l'autre ont également droit au privilège pour le retour ou la soulte qu'ils peuvent avoir à réclamer7.

Le vendeur jouit, outre son privilège, du droit de demander, en cas de non -pavement, la résolution de la vente8.

2° Le bailleur de fonds pour l'acquisition d'un immeuble. Art. 2103 , n° 2. Cpr. art. 1250 , n° 2.

Celui qui a fourni des deniers pour l'acquisition d'un immeuble , a privilège sur cet immeuble , pourvu qu'il soit authentiquement constaté9 par l'acte d'emprunt que les

5 Nîmes, 12 décembre 1811, Sir., XIII, 2,370.

6 A supposer, bien entendu, que ces différens vendeurs aient conservé leur privilège. Merlin, Rép., v° Transcription, § 3, nos2,3et6.

7 Persil, sur l'art. 2103, § 1, a»" il et 12. Grenier, II, 387. Dalloz, v° cit., p. 49, n° 9. Cpr. cependant, Troplong, I, 215 et 200 bis. — L'échangiste évincé de l'immeuble quil a reçu en échange , n'a pas de privilège pour la garantie qui lui est due. Turin, 10 juillet 1813 , Sir., XIV, 2, 13. — L'acquéreur, sous faculté de rachat, qui a rendu l'immeuble, sans avoir obtenu le remboursement du prix principal, des améliorations et des loyaux coûts , ne peut réclamer le privilège de vendeur : l'exercice de la faculté de rachat constitue une simple résolution de vente et non une vente nouvelle. Persil, loc. cit. Grenier, II, 390. Troplong , I ,

8 Cpr. sur le droit de résolution et sur ses rapports avec le privilège, § 356.

9 Des actes sous seing privé seraient donc insuffisans sous ce rapport, quand même ils auraient date certaine. Mais il n'est pas nécessaire que l'emprunt et l'emploi des deniers soient constatés dans le contrat d'acquisition , ni même qu'ils le soient par un seul

fonds avancés étaient destinés à cet emploi , et par la quittance du vendeur , que le payement a été fait au moyen de ces fonds.

3° Les copartageans d'immeubles indivis. Art. 2103, n° 3. Cpr. art. 2109 , 1476 et 1872.

Les cohéritiers, et, en général, tous ceux qui ont partagé soit un ou plusieurs immeubles indivis entre eux , soit une masse qui se composait de meubles et d'immeubles , ont un privilège pour la garantie du partage10 et des soultes ou retours de lots. Ce privilège, qui affecte tous les immeubles partagés , s'étend même à ceux qui sont tombés aux lots de copartageans non-débiteurs de soultes **,

4° Les architectes et entrepreneurs , ainsi que les maçons et autres ouvriers employés par le propriétaire12,

et même acte. Toutefois, les tribunaux pourraient, selon les circonstances, refuser le privilège, si l'emprunt et l'emploi des fonds avaient eu lieu à des intervalles tellement éloignés , qu'on dût supposer que les deniers n'ont pas reçu l'emploi auquel ils étaient destinés. Grenier, II, 392. Dalloz, v cit., p. 51, n° 18. Troplong,

10 Ce privilège, établi pour maintenir l'égalité entre les copartageans , doit les garantir de toutes les pertes qui auraient pour résultat de la rompre. Il faut donc entendre par les expressions garantie du partage , la garantie de toutes les valeurs, soit mobilières, soit immobilières, qui, dépendant de la masse commune, comme principal ou accessoire , font l'objet de l'action en partage. Cpr. L. 19, L. 22, § 4, L. 56, D. punit, hercis. (10,2); art. 828, 829, 830, 831 et 869 ; Code de procéd., art. 976 ; Req. rej., 11 août 1830, Sir., XXXI, 1, 63. Voy. cependant en sens contraire : Toulouse, 9 juin 1824, Sir., XXVI, 2,105; Aix, 12 juillet 1826, Sir., XXVIII, 2, 345. Ainsi le privilège dont s'agit , s'étend aux rapports à faire entre cohéritiers, et même aux restitutions de fruits dues par l'un des copartageans. Il s'applique également au recours du copartageant, recherché pour des dettes communes, que le partage avait mises à la charge exclusive d'un autre copartageant. Persil, sur l'art. 2103, § 3, u" 4. Troploug, I, 239. Polluer, de la Communauté, n"762. Voy. cependant: Grenier,

II, 399; Dalloz, v cit.,\y. 52, ■« 28. Cpr. Toulouse, 9 juin 1824, Dal. , v° cit., p. 58.

11 Merlin, Rép., v° Privilège, sect. IV, n" 3. Troploug, 1,237. J-Les maçons et autres ouvriers employés, non par le proprié'

pour édifier, reconstruire ou réparer des bâtimens, canaux ou autres ouvrages 13. Art. 2103 , n° 4.

La loi leur accorde un privilège sur les ouvrages édifiés, reconstruits ou réparés, pourvu qu'il ait été dressé, avant le commencement des travaux14, et par un expert nommé d'office par le tribunal de la situation de l'immeuble , un procès-verbal constatant l'état des lieux relativement aux ouvrages à exécuter, et que dans les six mois, au plus tard , de l'achèvement de ces ouvrages , la valeur en ait été estimée par un expert également nommé d'office15. Ce privilège, qui n'est attaché qu'à la somme fixée par le procès-verbal de réception et aux frais des deux expertises , ne frappe que la plus-value 16 résultant des travaux effectués , et existant encore à l'époque de l'aliénation volontaire ou forcée de l'immeuble 17.

5° Ceux qui ont prêté les deniers pour payer les archi-

taire, mais par un entrepreneur, ne jouissent d'aucun privilège. Persil, sur l'art. 2103 , § 4 , n« 3. Battur, 1 , 77.

13 Ce privilège ne s'applique qu'à des ouvrages d'art, et non à de simples travaux d'agriculture , par exemple, à des travaux de défrichement. Merlin, Rép., v° Privilège, sect. IV, § 4. — La loi du 16 septembre 1807, tit. V, art. 23, crée un privilège spécial pour les travaux de dessèchement de marais. Voy. aussi la loi sur les mines du 21 avril 1810, art. 20 et 21. Cpr. § 259, note 6.

^Toutefois, si l'urgence des travaux n'a pas permis de faire constater au préalable l'état des lieux, les tribunaux peuvent admettre eomme suffisant un procès verbal dressé après le commencement des travaux, sur des renseignemens fournis par les ouvriers ou les voisins. Persil, sur l'art. 2103, § 4, n° 1. Bordeaux, 2 mai, 1826, Sir., XXVI, 2, 291.

15 Cpr. sur ce privilège, Loi dull brumaire an VII, art. 12 et 13.

16 La loi ne fait pas sous ce rapport, de différence entre les impenses utiles et les impenses nécessaires. Grenier, loc. cit. Troplong, I, 243. MM. Persil (sur l'art. 2103, § 4, n° 8) et Dalloz (v° cit., p. 53, n° 34) pensent cependant que, si les travaux avaient été nécessaires , le privilège frapperait non-seulement sur la plusvalue , mais sur la valeur totale de l'immeuble. Cpr. les arrêts cités à la note 18.

17 Cette mieux-value est déterminée par une nouvelle expertise. Grenier, II, 411.

tectes ou autres personnes désignées au numéro précédent. Art. 2103 , n° 5.

Leur privilège , soumis aux mêmes restrictions que celui des architectes , est subordonné aux conditions indiquées au n° 2 ci-dessus 18.

Les différens privilèges qui viennent d'être énumérés, existent, comme les privilèges sur. les meubles , même au cas où les créances , auxquelles ils sont attachés , ont pris naissance dans les dix jours qui ont précédé l'ouverture de la faillite du débiteur 19.