TOME II

suivre la vente de cet immeuble, pour obtenir sur le prix le payement de ce qui lui est dû6.

3° L'hypothèque est indivisible sous le double rapport de l'immeuble qui en est grevé, et de la créance pour sûreté de laquelle elle est établie 7. Art. 2114, al. 2.

Les privilèges sur les meubles, qu'ils soient généraux ou particuliers, n'emportent pas, en général, de droit de suite8; ils ne confèrent au créancier qu'un droit de préférence à exercer sur le prix des objets qui s'y trouvent soumis. Art. 2095 et 21 19. Ce droit de préférence est de même nature et produit les mêmes effets que celui qui résulte de l'hypothèque9.

Spécialités. — ■ 1. Des effets cle V hypothèque en ce qui concerne l'immeuble qui en est grevé.

1° L'hypothèque s'étend de plein droit aux accessoires réputés immeubles1 qui dépendent de l'objet sur lequel elle

6 TJn créancier premier en hypothèque, ne pourrait s'attribuer l'immeuble et le garder à dire d'experts, sous prétexte que les autres créanciers n'auraient pas de rang utile dans la collocation, et que la procédure en expropriation serait frustratoire. Troplong, 111,795.

7 Hypotheca estintoto et in qualibet parte. L. 19, D. de pign. (20, 1). L. 65, deevict. (21, 2). Cpr., sur les conséquences de cette indivisibilité, §§ 28iet 285.

8 Cpr., sur les exceptions que reçoit ce principe, § 256 , note 2.

9 Ainsi, ce droit de préférence est indivisible et il s'étend de plein droit aux intérêts de la créance.

1 Ainsi les immeubles par destination sont compris de plein droit dans l'affectation hypothécaire de l'héritage auquel ils sont attachés. Cependant, la vente séparée qu'en fait le débiteur, ou le changement de destination qu'il leur donne, les dégagent des liens de l'hypothèque , en les dépouillant de leur qualité d'immeubles fictifs. Cpr. Req. rej.,9aoùt 1825, Sir., XXVI, 1, 133. — Si les immeubles par destination ont été frappés de saisie avec l'héritage dont ils forment les accessoires, le créancier hypothécaire con-

frappe (arg. art. 21 18 et 21 33) , ainsi qu'aux améliorations et accessions que cet objet peut recevoir, soit qu'elles proviennent du fait de l'homme, ou d'événemens de la nature2. Art. 2133 et arg. de cet art.

2° L'hypothèque ne confère cependant aucun droit sur les fruits et revenus de l'objet grevé, si ce n'est à partir de la dénonciation de la saisie immobilière ou de la sommation faite au tiers détenteur, dont l'effet est d'immobiliser les fruits dans l'intérêt des créanciers hypothécaires. Code de procédure, art. 689; Code civil, art. 2176. Cpr. § 286. Ce principe s'applique même à l'hypothèque dont se trouve frappé un usufruit immobilier : cette hypothèque n'affecte que la jouissance elle-même considérée d'une manière abstraite , et non les fruits de l'immeuble soumis à l'usufruit3.

3° L'hypothèque frappe dans toute son étendue, et pour la totalité de la créance, sur tous les immeubles grevés, sur chacun, et sur chaque portion de ces immeubles. De ce principe découlent les conséquences suivantes :

1) Le détenteur d'une portion de l'immeuble ou des immeubles hypothéqués peut être poursuivi pour la totalité de la créance4.

2) Le créancier ayant une hypothèque générale ou une

serve son droit de préférence sur le prix qui en provient, quoiqu'ils soient vendus par enchères séparées. Douai, 3 janvier 1815, Sir., XVI, 2, 46. Civ. rej., 4 février 1817, Sir., XVII, 1, 359.

2 Discussion au conseil d'État sur l'art. 2133 (Locré, Lég., t. XVI, p. 255, n° 12). LL. 13 et 16 D. de pign. (20, 1). Persil et Delvincourt, sur l'art. 2133. — Lorsque le propriétaire d'un domaine hypothéqué l'augmente par des acquisitions, l'hypothèque ne s'étend pas à ces acquisitions qui ne constituent pas des accessions dans le sens propre de ce mot. Cpr. Grenier , I, 148 ; Paris, 6 mars 1834, Sir., XXXIV , 2 , 308.

3Delvincourt et Persil, sur l'art. 2118. Proudhon , de l'usufruit , I, 27. Voy. cependant en sens contraire, Turin, 2i avril 1810, Sir., XI, 2, 319.

4 Paris, 31 août 1815, Sir., XVI, 2, 12. Civ. cass., 6 mai 1818. Sir., XVIII, 1,292.

hypothèque spéciale sur plusieurs immeubles , peut demander à être colloque sur le prix de tous les immeubles affectés à sa créance, et s'opposer, jusqu'au payement intégral du montant de sa collocation , à la délivrance de bordereaux à des créanciers postérieurs en rang, à moins que ceux-ci ne lui fournissent caution de rapporter le montant de leur collocation, dans le cas où il ne serait pas pleinement satisfait par l'acquéreur sur lequel il a obtenu son bordereau5.

3) Le créancier dont l'hypothèque porte sur plusieurs immeubles, peut aussi choisir celui des immeubles sur le prix duquel il entend être colloque pour la totalité de sa créance, sans que les créanciers postérieurs sur cet immeuble aient le droit de le contraindre à diviser son hypothèque et à l'exercer proportionnellement sur tous les immeubles qui en sont affectés6.

Celte règle doit être observée rigoureusement, lorsqu'il n'a été vendu qu'un seul des immeubles soumis à l'hypothèque , ou lorsqu'à la suite de la vente de plusieurs de ces immeubles on procède pour la distribution de leur prix à des ordres séparés dans des tribunaux différens. Dans ces deux hypothèses , le créancier postérieur qui se trouve exposé à être privé de sa garantie hypothécaire par une demande en collocation sur l'immeuble qui lui est spécialement hypothéqué, n'a d'autre moyen pour prévenir ce résultat que de payer le créancier qui le prime , et d'ex-

5 Si le créancier dont l'hypothèque s'étend à plusieurs immeubles, s'est contenté d'une collocation sur le prix d'un seul de ces immeubles, il ne peut contraindre les créanciers postérieurs colloques sur le prix des autres immeubles , au rapport du montant de leur collocation, lorsqu'il n'a pas été intégralement payé du montant de la sienne. En acquiesçant à l'ordre qui a ainsi restreint l'effet de son hypothèque, il a renoncé à sou rang, en ce qui concerne les immeubles sur le prix desquels il n'a pas été colloque.

^Grenier, I, 179 et suiv. Dalloz , Jur. gén., v° Hypothèques, p. 398 et suiv. Troplong , 1I( 750 et suiv. Paris, 24 novembre 1814, Sir., XVI, 2, 243. Bordeaux, 7 juillet 1830, Sir., XXX, 2, 362. Bourges, 31 juillet 1829, Sir., XXX, 2, 20. Voy. en sens contraire: Pans, 28 août 1816, Sir., XVII, 2, 376.

ercer les droits hypothécaires auxquels il se trouvera par ce moyen légalement subrogé 7 , sur des immeubles qui ne sont pas soumis à son hypothèque. Encore, ne pourra-t-il faire valoir ces droits sur ceux de ces immeubles qui sont grevés d'hypothèques d'une origine antérieure à la sienne8. Mais l'application de la règle ci-dessus posée est sujette à modification dans le cas où la distribution du prix de tout ou partie des immeubles soumis à l'hypothèque du créancier premier en rang, se fait par un seul et même ordre. Alors, en effet, la collocation de ce créancier doit, s'il n'a pas d'intérêt légitime à s'y opposer9, être faite de

7 M. Tarrible (Rép., v° Transcription , § 6, n° 5) pense que le créancier qui jouit d'une hypothèque spéciale sur un immeuble dont le prix est absorbé par la collocation faite au profit des créanciers ayant une hypothèque générale, se trouve par cela même subrogé aux droits de ces derniers. Ce système de subrogation légale, qui n'a été admis que par la cour royale de Rouen (14 mars 1826, Sir., XXVII, 2, 29), est combattu avec raison par tes auteurs cités à la note précédente, comme contraire au texte de l'art. 1251. Voy. aussi: Rioni, 2 décembre 1819, Sir., XXI, 2, 1 ; Poitiers, 22 avril 1825, Sir., XXV, 2, 363; Toulouse, 15 juin 1827, Sir., XXVIII, 2, 26; Req. rej., 14 décembre 1831, Sir., XXXII, 1 , 176.

8 La subrogation ne peut jamais devenir, pour un créancier plus récent, un moyen d'améliorer sa position au préjudice d'un créancier plus ancien. Pierre qui a une hypothèque spéciale sur une maison, inscrite le 1er mars 1835, et Paul qui a une hypothèque spéciale sur des fonds de terre, inscrite le 1er avril 1835, se trouvent en concours avec Jean qui jouit d'une hypothèque antérieure frappant sur tous ces immeubles. Paul ne pourra pas, en payant Jean, faire porter l'effet de l'hypothèque de ce dernier sur la maison hypothéquée à Pierre, pour affranchir les fonds de terre affectés à sa propre hypothèque; mais Pierre pourra en agir ainsi, à l'égard de Paul. Voy. Paris, 28 août 1816, Sir., XVII , 2, 370 ; et les autorités citées aux notes 6 et 10.

9 Le créancier aurait intérêt à s'opposer à ce mode de collocation, s'il avait, outre son hypothèque antérieure en rang, des hypothèques spéciales ou générales primées par d'autres créanciers. Dans cette hypothèse, les créanciers intermédiaires ne pourraient l'empêcher d'exercer son hypothèque antérieure de manière à dégrever, autant que possible, les immeubles affectés à ses hypothèques postérieures. Civ. cass. , '«• mars 1833, Sir., XXXIII , 1 , 421. Paris, 26 février 183i, Sir., XXXIV, 2, 394. Voy. cependant

manière à ce que les créanciers postérieurs les plus anciens soient payés par préférence aux créanciers plus récens 10.

2. Des effets de l'hypothèque relativement à la créance pour sûreté de laquelle elle est établie.

L'hypothèque répond tant des intérêts ou des arrérages que du capital de la créance pour sûreté de laquelle elle est établie.

Toutefois1, l'inscription prise à raison du capital ne donne au créancier de droit de préférence2 que pour deux

en sens contraire, Toulouse, 5 mars 1836 , Dal., 1836, 2, 153. Ils ne pourraient même , en lui remboursant la créance garantie par sa première hypothèque, obtenir forcément subrogation contre lui.

lOGiv. rej., 16 juillet 1821, Sir., XXI, 1, 330. Poitiers, 15 décembre 1829, Sir., XXX, 2, 92. Agen , 6 mai 1830, Sir., XXXI, 2, 310. Voy. aussi les autorités citées en la note 6.

1 L'art. 2151 restreint d'une manière notable les droits des créanciers hypothécaires qui , sans la disposition qu'il renferme, jouiraient indistinctement pour tous les intérêts échus du même rang hypothécaire que pour le capital dont ils forment des accessoires. Cpr. note 6 infra. Cette restriction, qui se rattache au priucipe de la publicité, a pour objet, d'une part, d'empêcher qu'un créancier ne puisse, en laissant accumuler volontairement des intérêts considérables, altérer les sûretés prises par des créanciers postérieurs, et de l'autre, de prévenir les fraudes que le débiteur de concert avec un ou plusieurs de ses créanciers, pourrait commettre au préjudice de créanciers postérieurs, en présentant, comme étant encore dus, des intérêts payés depuis longtemps. — La disposition de l'art. 2151 s'applique aux annuités d'une rente viagère, comme à tous autres arrérages. Arg. art. 588, 1401 et 2277. Troplong, III, 700. Blondeau, Revue de législation, IV, p. 278. Req. rej., 13 août 1828, Dal., 1828, 1, 382. Bordeaux, 3 février 1829, Dal., 1829, 2, 285. Voy. en sens contraire, Bordeaux, 23 avril 1826 , Dal. , 1827, 2 , 25.

2 Ce n'est pas d'une manière absolue, mais seulement en faveur des autres créanciers que l'art. 2151 restreint l'effet de l'hypothèque, qui embrasse par conséquent tous les intérêts exigibles lors-

années d'intérêts échus depuis cette inscription*, pour ceux de l'année qui court au moment de la demande en collocation*, et pour ceux qui viennent à échoir dans l'intervalle

qu'elle est exercée contre un tiers détenteur. Art. 2168. Grenier, I, 101. Cpr. Bruxelles , 4 avril 1806 , Sir., VU , i ; 1003. MM. Troplong(III, 788) et Dalloz (Jur. gén., v- Hypothèques, p. 402) sont d'un avis contraire.

3Les deux années d'intérêts conservés par l'inscription prise à raison du capital, ne s'entendent exclusivement ni des années qui suivent immédiatement cette inscription, ni de celles qui précèdent immédiatement l'ouverture de l'ordre. Le créancier peut, outre les intérêts de l'année courante, réclamer les intérêts écbus de deux années quelconques. Merlin, Qwest., v° Inscription hypothécaire, § 2 bis. Grenier, I, 98. Civ. cass., 27 mai 1816, Sir., XVI,

4 C'est dans ce sens que doivent être entendus les termes année courante dont se sert l'art. 2151. Le rapprochement de ces termes de ceux qui précèdent: a droit d'être colloque, ne peut laisser aucun doute à cet égard , d'autant plus que les motifs , sur lesquels est fondée la- disposition de l'art. 2151 (cpr. note 1), subsistent encore, du moins en partie , après l'adjudication définitive ou la vente volontaire , et ne disparaissent que devant la demande en collocation. C'est donc cette demande, et non l'adjudication ou la vente volontaire suivie de notiûcation, qui détermine les intérêts ou arrérages auxquels s'étend le rang du capital. Nous adoptons, à cet égard, l'opinion de M. Blondeau (Revue de législation,

II, p. 178 et III, p. 342). M. Troplong (III, 698 et suiv.) pense que l'année courante est celle qui a cours au moment où les intérêts cessent d'être à la charge du débiteur primitif; ce qui, selon lui, arrive, en cas d'expropriation forcée lors de la dénonciation de la saisie au débiteur, et en cas de vente volontaire lors de la notification de l'acte d'aliénation, conformément à l'art. 2183. Voy. également dans ce sens, Req. rej., 5 juillet 1827, Sir., XXVIII, 1, 105. Celle opinion repose sur l'idée d'une novation qui, résultant soit de l'immobilisation des fruits opérée par la dénonciation de la saisie, soit de la notiûcation préalable à la purge, substituerait aux intérêts dus par le débiteur désormais décbargé de l'obligation de les servir, les fruits immobilisés ou les intérêts dus par le tiers acquéreur. Mais une pareille novation ne saurait être admise : le débiteur originaire reste, quel que soit le sort de l'immeuble hypothéqué, débiteur personnel et principal des intérêts de sa dette. D'ailleurs, les fruits immobilisés et les intérêts dus par l'acquéreur ne sont pas de plein droit acquis à tel créancier hypothécaire à l'exclusion des autres; ils accroissent la masse hypothé-

de cette demande à la clôture définitive de l'ordre5. Le créancier hypothécaire est, pour le surplus des intérêts qui peuvent lui être dus , placé sur la même ligne que les créanciers simplement chirographaires , à moins qu'il n'ait pris des inscriptions séparées pour la conservation des intérêts devenus successivement exigibles 6. Dans ce cas , il existe autant de créances hypothécaires distinctes que d'inscriptions, et le rang de chacune de ces créances se détermine par la date de l'inscription correspondante. Art. 2151. La restriction établie par l'art. 21 51 n'est pas applicable aux hypothèques légales des mineurs , des interdits et des femmes mariées, puisque l'efficacité de ces hypothèques est indépendante de toute inscription7. La jurisprudence considère cette restriction comme également inapplicable au privilège du vendeur 8.

caire , c'est-à-dire, la somme à répartir entre les créanciers. Cpr. encore sur cette question: Merlin, Rép. , v° Inscription hypothécaire, § 5 , n° 14 ; Grenier, 1 , 100.

6Arg. Code de proc. , art. 757, 767 et 770. Merlin, Rêp..\° Saisie immobilière, § 8, n° 3; et Quest. , v° Inscription hypothécaire, §2. Grenier, I, 102; et H, 494. Delvincourt, III, p. 340. Troplong, III, 699 bis. Paris, 26 décembre 1807, Sir., VIII, 2, 63. Civ. cass. , 22 novembre 1809, Sir., X, 1, 73. Rouen, 28 juin 1810, Sir., X, 2, 307. Lyon, 28 août 1821, Sir., XXIII, 2, 249. M. Blondeau (op. cit., II, p. 184) cherche au contraire à établir que le créancier ne peut, en aucun cas, être colloque pour plus de trois années d'intérêts , en vertu de l'inscription primitive.

6 La faculté de prendre de pareilles inscriptions, que l'art. 2151 reconnaît à tout créancier hypothécaire indépendamment de conventions spéciales, prouve que le législateur est parti de l'idée que les intérêts doivent , comme accessoires de la créance, participer au bénéûcetde l'hypothèque établie pour sûreté de celle-ci, et qu'ainsi la première partie de l'art. 2151 est une exception à la maxime accessorium sequitur principale.

7 Merlin, Rép., v° Inscription hypothécaire, § 5, n°14; Quest., v° Intérêts, § 6. Grenier, I, 104. Troplong, III, 701. Bourges, 23 mai 1829, Sir. , XXX, 2, 73. Voy. en sens contraire , Blondeau, op. cit., IV, p. 363 et suiv.

8Sect. réun., cass., 1er mai 1817, Sir., XVII, 1, 199. Paris, 31 janvier 1818, Sir. , XVIII, 2, 233. Bourges, 23 mai 1829, Sir., XXX, 2, 73. Paris, 7 décembre 1831, Sir., XXXII, 2, 129. Civ.

Les frais et dépens auxquels le débiteur peut être condamné, participent, comme accessoires de la créance principale, aux sûretés hypothécaires attachées à cette créance. Toutefois , s'il s'agit d'une hypothèque qui doit être inscrite, ils n'ont de rang qu'à partir de l'inscription prise en vertu du jugement de condamnation , à moins que, dans l'inscription primitive, le créancier n'ait ajouté au capital une somme représentant par approximation les frais et dépens éventuels, cas auquel ils jouissent, jusqu'à concurrence de l'évaluation qui en a été faite, du même rang que le principal9. Arg. art. 2148 , n° 4.

Les mêmes principes s'appliquent aux dommages-intérêts prononcés contre le débiteur pour cause d'inexécution de ses engagemens 10.

L'hypothèque répond du payement de chaque portion de la créance à la sûreté de laquelle elle est affectée. Art. 21 14. Cpr. art. 2083. Le débiteur n'est donc pas admis à demander la réduction de l'hypothèque à une partie de l'immeuble ou des immeubles grevés, par le motif qu'il aurait acquitté une partie de la dette.

rej., 8 juillet 1834, Sir. , XXXIV, 1 , 504. Cette opinion, qui n'est pas exempte de difficultés, est adoptée par MM. Troplong (1,219) et Dalloz (Jur. gên., v° Hypothèques , p. 49, n° 7). Voy. en sens contraire : Grenier, I, 103; Persil, sur l'art. 2151, n° 8; Delvincourt, III , p. 340; Blondeau, op. cit. , IV, p. 368 et suiv. — L'exception relative au vendeur s'étend naturellement au bailleur de fonds pour l'acquisition d'un immeuble. Paris, G mars 1815, Sir. , XVI, 2, 329. Mais on ne doit pas l'étendre aux autres privilèges. Grenier, 1 , 103. Delvincourt, sur l'art. 2151. Voy. cependant les considérants de l'arrêt de rejet du 8 juillet 1834 ci-dessus cité.

9Troplong,III, 702 bis et II, 418 ter. Cpr. Persil, sur l'art. 2155, n° 1; Grenier, I, 98; Merlin, liép., v° Inscription hypothécaire, § 5, n° 11. — La femme a hypothèque légale , à la date de son mariage, pour les dépens faits sur sa demande en séparation de biens. Paris, 28 décembre 1822, Sir., XXXIV, 2, 233. Caen, 25 novembre 1824, Sir., XXVI, 2, 70. Douai, 1er avril 1S>0, Sir., XXVII, 2, 39. Voy. en seus contraire, Rouen, 12 mars 1817, Sir., XVII, 2, 171.

i^Troplong, III, 703. Cpr. cependant Req. rej., 11 mars 1834, Sir.,XXXlV, 1, 345.

L'hypothèque garantit les créances à terme ou conditionnelles d'une manière aussi complète que les créances pures et simples11. II en résulte que, lors de la distribution du prix d'un immeuble hypothéqué, les créanciers à terme ou conditionnels sont admis à y prendre part. Ce principe n'est soumis à aucune restriction en ce qui concerne les créances à terme, puisqu'elles dégénèrent en créances pures et simples par cela même que le prix de tout ou partie des immeubles affectés à leur garantie se trouve en distribution. Art. 1188. Il n'en est pas tout à fait de même en ce qui concerne les créances conditionnelles. Si la créance est subordonnée à une condition suspensive, la somme attribuée au créancier doit, ou rester provisoirement soit dans les mains de l'acquéreur, soit dans le dépôt où le prix a été consigné , ou bien être délivrée aux créanciers postérieurs en rang , à charge par eux de donner caution pour la restitution de cette somme en cas que la condition vienne à s'accomplir. Si la créance est subordonnée à une condition résolutoire , le créancier ne peut toucher la somme à lui attribuée qu'en fournissant caution de la restituer, en cas de résolution, aux créanciers qui auraient été appelés à la recueillir en son absence 12.

11 Art. 2195, al. 3; arg. de cet article et des art. 2148, n° 4, et 2153, n°3.

12MerIin, Rép.,\u Ordre, g 4. Jurisprudence du. Code civil, XIII , 330. — S'il y avait parmi les créances une rente viagère, on colloquerait pour mémoire le crédi-reutier , et l'on abandonnerait aux créanciers postérieurs un capital suffisant pour produire annuellement les arrérages de la rente, à charge par eux de donner bonne et suffisante caution ou de faire un emploi présentant toute sûreté au crédi-rentier, qui ne pourrait s'opposer à cet arrangement. Troplong , IV, 9594, quater. Grenier, I, 186. Cpr. aussi § 295, note 8. Voy. cependant Persil sur l'art. 2185 , n" 3. Cpr. Paris, 5 juillet 1806, Sir., VI, 2, 230; Caen, 18 mai, 1813, Sir., XIV, 2, 399.

3. Des rapports que l'hypothèque établit entre le propriétaire de l'immeuble grevé* et le créancier hypothécaire,

1° Le propriétaire de l'immeuble hypothéqué doit , sous la peine édictée par l'art. 1188 , s'abstenir, en ce qui concerne l'immeuble hypothéqué , de tout acte de disposition ou de jouissance dont le résultat serait , soit de diminuer les sûretés des créanciers hypothécaires , soit d'en rendre la réalisation plus difficile ou plus dispendieuse. A celte restriction près, et sauf les modifications qui seront indiquées sous le n° 2 , il conserve l'exercice de tous les droits de propriété. Ainsi :

1) Il peut aliéner2 l'immeuble hypothéqué ou le grever, soit de servitudes3, soit de nouvelles hypothèques; mais il s'exposerait à être déclaré déchu du bénéfice du terme qui lui a été accordé , s'il n'aliénait qu'une partie de l'immeuble ou des immeubles hypothéqués , ou s'il en aliénait la totalité en faveur de différentes personnes4.

2) Il est autorisé à faire à l'immeuble grevé les changetoutes les régies énoncées dans ce § s'appliquent non-seulement au débiteur personnellement obligé à la dette , mais encore à celui qui a constitué une hypothèque pour sûreté de la dette contractée par un tiers , ainsi qu'au tiers détenteur.

2 Ce n'est qu'à partir de la dénonciation de la saisie de l'immeu ble hypothéqué que l'aliénation en est interdite au débiteur. Code de procédure , art. 692.

3Cpr. sur l'effet des servitudes constituées par le débiteur, § 258, notes 4 à 6.

*TJne aliénation partielle ou divisée pourrait mettre le créancier dans la nécessité de poursuivre séparément plusieurs tiers détenteurs, ou de recevoir par parties ce qui lui est dû si ces derniers usaient de la faculté de purger. Req. rej., 9 janvier 1810, Sir., X, 1, 139. Civ. cass., 4 mai 1812, Sir., XII, 1, 321. Pau, 23 août 1834, Sir., XXXY, 2, 120. Voy. cependant Durauton, XI, 126 à 129.

mens qu'il juge convenables. Mais si ces changemens diminuaient la valeur de cet immeuble , il pourrait cire privé du bénéfice du terme dont il jouissait.

3) Il conserve le droit d'user et de jouir de l'immeuble hypothéqué, d'en vendre les fruits, ou d'en céder la jouissance , par exemple , à titre de bail. Mais s'il se permet des actes contraires à une bonne administration , par exemple, s'il fait des coupes de bois en dehors des époques ordinaires, le créancier peut y former opposition, ou, selon les circonstances , user de la faculté que lui accorde l'art. 1188 5.

2° Le droit de jouissance du propriétaire de l'immeuble grevé est, en outre, soumis aux modifications suivantes:

1) Les fruits qui ne sont pas encore perçus au moment, soit de la dénonciation de la saisie de l'immeuble hypothéqué (Code de procédure, art. 681), soit de la sommation de payer ou de délaisser faite au tiers détenteur (art. 21G9), sont immobilisés au profit des créanciers hypothécaires entre lesquels le prix doit en être réparti avec celui de l'immeuble, encore que ces fruits aient été, dès avant la dénonciation de la saisie ou la sommation de payer, vendus ou cédés en payement à un tiers 6. Code de procédure, art. 689. Code civil, art. 2176 7.

2) Les baux à ferme ou à loyer consentis par le propriétaire de l'immeuble grevé, ne peuvent être opposés aux créanciers hypothécaires, qu'autant qu'ils ont une date certaine antérieure au commandement préalable à la saisie. Dans ce cas , il en est des loyers ou fermages échus depuis la dénonciation de la saisie ou la sommation faite au tiers détenteur, comme des fruits mentionnés au nu-

SDclvincourt, III, p. 291. Duranton, IV, 35 et 36. Cpr. Civ. rej., 26 janvier 1808, Sir., IX, 1 , 65 ; Paris, 26 août 1809, Sir., X, 2,189.

6Civ. cass. , 5 novembre 1813, Sir., XIV, 1 , 6. Nimcs, 28 janvier 1810, Sir., X, 2, 334. Nimes, 24 août 1819, Dal., Jur.gén., v° Hypothèques, p. 338.

7 Cpr. pour l'explication de cet article, § 287.

méro précédent; et il semble, par cette raison, que le fermier ou le locataire ne puisse se prévaloir contre les créanciers hypothécaires de payemens faits par anticipation8. Code de procédure, art. 691 cbn. art. 820.

3° Si les immeubles hypothéqués conventionnellcment périssent ou diminuent de valeur par cas fortuit ou force majeure 9 , et ne suffisent plus à la sûreté de la créance 10, le créancier peut exiger le remboursement immédiat de cette dernière, à moins que le débiteur n'offre de lui donner un supplément d'hypothèque11. Art. 2131.

4- De la poursuite de l'hypothèque contre le tiers détenteur1.

Lorsqu'un immeuble grevé d'hypothèques est aliéné2 à

8 Merlin, Rép., v° Tiers détenteur, nos 2 etsuiv. Voy. cependant Grenier, I, 142.

9 Paris, 16 frimaire an XIV, Sir., VII, 2, 958. Riora, 14 août 1810, Sir., XIII, 2, 221. C'est à cette hypothèse que s'applique l'art. 2131 , tandis que l'art. 1188 s'occupe de la perte et de la détérioration qui proviennent du fait du débiteur.

10 Dans le cas prévu par l'art. 1188 , le débiteur est privé du bénéfice du terme par cela seul que les sûretés ont été diminuées; tandis que dans l'hypothèse indiquée en l'art. 2131, il faut en outre quelles soient devenues insuffisantes pour la garantie des droits du créancier.

11 C'est en ce sens que doit être entendu l'art. 2131. Il y aurait injustice évidente à accorder au créancier le droit de contraindre au remboursement le débiteur qui n'a pas par son fait diminué les sûretés hypothécaires, et qui offre uu supplément d'hypothéqué suffisant pour garantir les intérêts du créancier. Duranton, XI, 121. Tout au coutraire, dans le cas prévu par l'art. 1188, le débiteur est privé d'une manière absolue du bénéfice du terme, sans pouvoir arrêter l'action en remboursement en offrant un supplément d'hypothèque. Delvincourt et Persil sur l'art. 2131.

1 La procédure dont il est traité au présent paragraphe, est à tous égards applicable à celui qui a fourni une hypothèque pour sûreté de la dette contractée par un tiers , sans se constituer caution de ce dernier.

- On doit assimiler à l'aliénation de la propriété d'un immeuble

quelque titre que ce soit8, l'acquéreur {tiers détenteur) est soumis , envers tout créancier ayant une hypothèque inscrite ou dispensée d'inscription4, à l'obligation alternative5, ou de payer, sans aucune déduction6, à l'époque où la dette devient exigible contre le débiteur lui-même7, le capital de cette dette avec tous les intérêts en dus et les frais 8 , ou de délaisser l'immeuble avec les accessoires qui en dépendent9. Art. 2166 à 2168.

Si le tiers détenteur ne satisfait pas pleinement à l'une ou à l'autre de ces obligations , le créancier a le droit de faire vendre sur lui l'immeuble hypothéqué10. Celui-ci doit , à cet effet , signifier un commandement au débiteur originaire, et faire au tiers détenteur11 sommation de

grevé d'hypothèque, la constitution d'nn usufruit sur cet immeuhle. Paris, 23 décembre 1808, Sir., IX, 2, 50. Voy. Battur, III, 523, et suiv.

3 Merlin , Rép., v° Tiers détenteur , § 1.

4Cpr. §269, note 4.

s II est bien entendu que si les créanciers y trouvent leur intérêt , ils peuvent, en exerçant les droits de leur débiteur, contraindre le tiers détenteur au payement de son prix. Il ne peut dépendre de ce dernier de résoudre unilatéralement le contrat de vente, sous prétexte que la loi l'autorise à délaisser l'immeuble. Cpr. Grenier, II, 345; Troplong, III, 822 et 823; Rouen, 12 juillet 1823, Sir., XXV, 2, 324.

6 Par exemple, le tiers détenteur ne peut imputer sur la dette le prix par lui payé au vendeur. Persil, sur l'art 2168. Voy. cependant art. 1251, n° 2, et art. 2175.

7 Le tiers détenteur jouit du bénéGce des termes, même de ceux de grâce accordés au débiteur principal. Persil, sur l'art. 2167. Grenier, II, 361.

SiVec obstat art. 2168: arg. art. 2167. Toulouse, 4 février 1829, Sir., XXIX, 2 , 19& Cpr. § 285, note 9.

9Cpr. § 284 , notes 1 et 2 , et § 286 , note 1. 10 Le refus du tiers détenteur de payer ou de délaisser n'autorise pas les tribunaux à prononcer contre lui des condamnations personnelles au profit des créanciers , qui n'ont d'autre droit , en pareil cas , que celui de poursuivre la vente de l'immeuble. Civ. cass., 27 avril 1812, Sir., XII, 1, 300.

il Lorsque l'immeuble a été vendu conjointement à plusieurs personnes, la sommation doit être faite à chacun des tiers déten-

payer la dette exigible en capital, intérêts et frais, ou de délaisser l'immeuble12. Faute par ce dernier de répondre à cette sommation , le créancier peut , après l'expiration de trente jours13, soit depuis le commandement, soit depuis la sommation, selon que l'un ou l'autre de ces actes a été signifié en dernier lieu 14, poursuivre contre lui la vente de l'immeuble dans les formes ordinaires de l'expropriation forcée15. Art. 2169 16. Cpr. Code de procédure, art. 673 et suiv.

teurs. Grenier , II , 340. — Le tiers délenteur ne pourrait exciper d'un vice de forme qui se trouverait dans le commandement fait au débiteur ; mais il pourrait opposer la nullité de cet acte, si elle procédait d'un défaut de qualité dans la personne à laquelle il a été notifié. Grenier, II, 343. Troplong, III, 795. Nîmes, 6 juillet 1812, Sir., XIII, 2,259.

12 Comme l'art. 2169 ne dit pas si la sommation doit précéder le commandement, ou le commandement la sommation, le créancier peut commencer les poursuites par l'un ou par l'autre de ces actes. Grenier, II, 341. Cpr. Troplong, III, 791; Nîmes, 6 juillet 1812, Sir., XIII, 2,259; Req. rej. , 4 octobre 1814, Sir., XVI, 1, 78; Civ. cass. , 16 avril 1821 , Sir., XXI , 1 , 414.

13La sommation au tiers détenteur conserve son effet pendant trois ans. Art. 2176. Mais le commandement fait au débiteur se périme par trois mois. Si le créancier a laissé écouler plus de trois mois depuis le commandement, sans commencer la poursuite en expropriation forcée , il est tenu de réitérer cet acte. Code de proc, art. 673 et 674. Voy. Grenier, II, 341.

^Persil, sur l'art. 2169, n° 7. Batlur, III, 502.

15 Cette procédure a remplacé l'action hypothécaire ou en déclaration d'hypothèque usitée dans l'ancien droit. Celte action serait donc aujourd'hui fruslratoire et par conséquent non recevable, à moins qu'elle n'eût pour objet d'interrompre la prescription à l'égard d'un tiers détenteur dans les circonstances où le créancier ne pourrait pas encore employer la voie d'exécution indiquée par l'art. 2169, par exemple, si la créance était subordonnée à une condition suspensive non encore accomplie. Merlin, Rép.,V Tiers détenteur. Colmar, 15 janvier 1808, Sir., X, 2, 537. Civ. cass., 27 avril 1812, Sir., XII , 1, 300. Metz , 5 août 1823 , Sir., XXIII, 2, 343, Nîmes, 18 novembre 1830, Sir., XXXI, 2, 146.

'6 Les poursuites faites par l'un des créanciers profitent aux autres. Grenier, II, 342. Riom, 31 mai 1817, Sir., XVIII, 2, 238. Civ. cass. , 29 novembre 1820 , Sir. , XXI , 1 , 151. Civ. cass. , 30 juillet 1822, Sir. , XXII , 1 , 350.

Le tiers détenteur peut cependant prévenir ou arrêter les poursuites des créanciers , en remplissant , dans les délais fixés par la loi, les formalités prescrites pour la purge des hypothèques, et qui seront développées au § 293.

Il peut aussi, selon les circonstances, opposer à l'action des créanciers l'une des trois exceptions suivantes17:

1° L'exception de discussion. Elle a pour objet de renvoyer le créancier à discuter, c'est-à-dire, à faire vendre préalablement les autres immeubles hypothéqués à sa créance 18, et qui seraient demeurés en la possession du débiteur, de ses cautions, ou du tiers qui a constitué l'hypothèque19. Le tiers délenteur qui veut faire usage de

17 L'ancienne jurisprudence admettait une quatrième exception, celle de priorité d'hypothèque. Elle compétait au tiers détenteur qui avait, de son chef ou par suite de subrogations, des hypothèques antérieures à celle du poursuivant pour une valeur égale ou supérieure à celle de l'immeuble. Cette exception n'est plus admise aujourd'hui. Dalloz, Jur. gén. , v° Hypothèques, p. 356, § 3. Telle est aussi l'opinion de MM. Grenier (II, 335) et Troplong (III, 805) qui accordent cependant au tiers détenteur le droit de demander, en pareil cas, au poursuivant caution de porter l'immeuble à un prix assez élevé pour l'indemniser du tort que pourrait lui causer la poursuite. Mais cette modification même nous semble devoir être rejetée: le rang des créanciers ne devant être débattu et définitivement arrêté que par l'ordre , on ne peut, avant la clôture de cette opération, admettre la priorité de telle ou telle hypothèque. A plus forte raison le tiers détenteur ne peut-il pas opposer au créancier poursuivant une exception tirée de ce que la totalité du prix d'adjudication de l'immeuble serait absorbée par des créanciers antérieurs. GiY. cass. , 10 février 1818, Sir.,XYIII, 1, 173.

18 Le tiers détenteur ne peut exiger que le créancier discute les biens qui ne seraient pas affectés à sa créance. Son bénéfice de discussion n'est pas aussi étendu que celui de la caution. Cpr. art. 2022 et 2023. Troplong, III, 800. Req. rej. , 23 février 1806, Sir. , XX, 1,454. Bordeaux, 6 août 1833, Sir., XXXIV, 2, 51.

J9Les termes principaux obligés, dont se sert l'art. 2170, sont pris par opposition à l'expression tiers détenteur, et s'appliquent par conséquent à tous ceux qui sont personnellement engagés, ainsi qu'au tiers qui a constitué l'hypothèque. Troplong, III, 800 bis. Voyez en sens contraire, Dalloz, Jur. gén., y Hypothèques, p. 348 , nn 2.

cette exception, doit remplir les conditions imposées en pareil cas à la caution20. Art. 2170. II ne peut d'ailleurs l'opposer aux créanciers qui ont un privilège ou une hypothèque spéciale21. Art. 2171.

2° L'exception de garantie. A l'aide de cette exception le tiers détenteur peut repousser l'action du créancier dans le cas où ce dernier est personnellement tenu envers lui à la garantie d'éviction22.

3° L'exception appelée cedendarum actionum. Elle est admise lorsque le créancier a , par son fait , rendu impossible la subrogation pleine et entière à ses droits et actions contre le débiteur23. Arg. art. 1251 et 2037.

Le délaissement de l'immeuble hypothéqué ne peut être fait que par une personne capable d'en disposer24. Art. 21 72. Il s'opère au moyen d'une déclaration faite au greffe du siège dans l'arrondissement duquel l'immeuble est situé, et dont le juge donne acte. Lorsque le délaissement est ainsi reçu, le tribunal, sur la demande de la partie la plus diligente, établit à l'immeuble délaissé un curateur contre lequel se poursuit l'expropriation. Art. 2174.

Le délaissement par hypothèque n'est qu'une abdication de la possession 25. La propriété continue, jusqu'à l'adjudi-

20Persil, sur l'art. 2170, n° 2. Cpr. civ. cass., 21 mars 1827, Sir., XXVII, 1, 354.

2 L'exception de discussion ne peut donc être proposée que par le tiers détenteur poursuivi en vertu d'une hypothèque légale ou d'une hypothèque judiciaire. Quelques auteurs l'admettent cependant, lorsque la poursuite est exercée en vertu de l'hypothèque conventionnelle dont parle l'art. 2130. Voy. en ce sens : Merlin, Bép., v° Tiers détenteur, § 8; Grenier, II, 326. Voy. en sens contraire, Troplong, III, 808.

22 Quemde evictione tenet actio eumclem agentemrepdlit exceptio. Persil, sur l'art. 2170, n° 8. Grenier, II, 334. Battur, III, 518. Cpr. § 355.

-3 Grenier, II, 332 et suiv. Battur, III, 509. Troplong, III, 807.

24 Merlin, Rêp.. v° Tiers délenteur, §9. Persil, sur l'art. 2172, n° 4. Grenier, II , 327. Ainsi, le délaissement ne peut être fait par le tuteur qu'avec l'observation des formalités prescrites pour l'aliénation des biens des mineurs.

« Grenier, II, 330. Delvincourl, III, p. 378.Troplong, 111,825. TOME II. 14

cation définitive, à résider sur la tète du tiers détenteur qui reste, tant que cette adjudication n'a point eu lieu, le maître de reprendre l'immeuble en acquittant intégralement toutes les dettes hypothécaires et les frais de la procédure occasionnée par le délaissement.

Le tiers délenteur qui a effectué le délaissement, peut être recherché par les créanciers à raison des détériorations survenues à l'immeuble par sa faute, depuis le moment où l'hypothèque est devenue efficace à son égard26. Art. 2175. Il ne peut répéter ses impenses, même nécessaires27, que jusqu'à concurrence de la mieux-value de l'immeuble au

26 Grenier, II, 338.

27Laloi ne distingue pas sous ce rapport entre les impenses nécessaires et les impenses utiles. Arg. a contrario, art. 861, 862 et 1673. Troplong, III, 838 bis. M. Dalloz (Jur. gên.,y Hypothèques, p. 353, n° 3) accorde au tiers détenteur le droit de répéter la totalité des impenses nécessaires, sans égard à la plus-value qui en est résultée. Voy. en ce sens, req. rej., 11 novembre 1824, Sir., XXV, 1 , 140. — Le tiers détenteur jouit-il pour la répétition de ses impenses soit d'un privilège, soit du droit de rétention? MM. Troplong (III, 836) et Grenier (II, 335) lui accordent, par argument des art. 2102 , nn 3, et 2103, n° 4 , un privilège analogue à celui qu'établissent ces articles , mais ils lui refusent le droit de rétention. Au contraire, MM. Tarrible (Rép., v° Privilège, sect. IV, n° 5) et Battur (III , 491 et 507) lui accordent un droit de rétention et lui refusent tout privilège. Nous pensons que le tiers détenteur ne jouit d'aucun privilège parce que la loi n'en a point établi en sa faveur, et que les dispositions légales qui créent des droits de préférence ne sont pas susceptibles d'interprétation extensive. Cpr. § 256 , note 8, et § 263 , note 18. Nous pensons qu'on doit aussi lui dénier en général le droit de rétention, puisque l'exercice en serait également incompatible, soit avec le délaissement volontairement effectué , soit avec le déguerpissement que prononce le jugement d'adjudication ; mais nous croyons par contre que le tiers délenteur jouit, vis-à-vis des créanciers personnellement, d'une action de in rem verso qu'il peut exercer dans l'ordre, par voie de distraction de la partie du prix correspondante à la mieux-value de l'immeuble. Nous croyons même qu'il pourrait demander l'insertion au cahier des charges d'une clause qui imposerait à l'adjudicataire l'obligation de lui payer directement le montant de la mieux-value de l'immeuble, et que dans ce cas il jouirait tout à la fois du droit de rétention et de la faculté de poursuivre la folle enchère. Cpr. Persil sur l'art. 2175, n° 6;

moment de l'adjudication. Art. 2175. Il doit compte des fruits à partir du jour de la sommation à lui faite de payer ou de délaisser , à moins toutefois que les poursuites n'aient été abandonnées pendant trois ans. Dans ce cas, il n'en doit la restitution qu'à partir de la nouvelle sommation qu'on est tenu de lui faire quoiqu'il n'ait pas demandé la péremption des premières poursuites 28. Art. 2176. Cpr. Code de procédure, art. 689 et 399.

Le délaissement a pour résultat de faire revivre les servitudes et les hypothèques que le tiers détenteur avait sur l'immeuble avant l'acquisition qu'il en a faite29, et en conséquence de laquelle ces droits s'étaient éteints par consolidation ou par confusion. Les hypothèques qu'il a luimême constituées, ou qui ont été acquises sur lui en vertu de la loi ou d'un jugement, subsistent après le délaissement. Toutefois elles ne viennent qu'après les hypothèques existant du chef des précédens propriétaires30. Art. 2177.

Les dispositions des art. 2175, 2176 et 2177 ci-dessus analysées , s'appliquent également au cas où le tiers détenteur ayant négligé de faire le délaissement, l'immeuble est vendu sur lui par expropriation forcée.

Le tiers détenteur qui , par suite de l'action hypothécaire dirigée contre lui, a subi une perte quelconque, est fondé à exercer un recours en garantie, tel que de droit, contre son auteur. Art. 2178. Cpr. § 355. Il peut même dans le cas où, après s'être libéré de son prix entre les mains du

Dalloz, Jur. gèn., v° Hypothèques, p. 353, n° 3; Turin, 30 mai 1810, Sir., X, 2,338.

23 Cpr. Delvincourt , III , 380 ; Merlin , Rép. , v° Tiers détenteur, n° 13.

29 Réciproquement , les servitudes dues à l'immeuble délaissé renaissent après le délaissement. Merlin, op. et i\ citt., § 14.

30 La propriété du tiers détenteur ne se trouve pas révoquée dans le sens propre de ce mot. Cpr. § 196. La maxime resoluto jure dantis, resolvilur jus accipientis , est donc ici inapplicable. — Les créanciers du vendeur inscrits seulement après l'aliénation , sont , même en cas de délaissement, primés par les créanciers de l'acquéreur qui ont pris inscription avant eux. Cpr. § 272, note 5.

vendeur, il a été obligé, pour conserver son acquisition, de payer tout ou partie de la dette hypothécaire, demander que les tiers détenteurs des autres immeubles hypothéqués à la même dette soient tenus de l'indemniser, chacun dans la proportion de la valeur de l'immeuble qu'il détient, comparativement à la valeur totale des immeubles hypothéqués31.

Tout ce qui vient d'être dit sur la poursuite de l'hypothèque contre le tiers détenteur ne concerne que le cas où il n'est obligé qu'en cette seule qualité. S'il avait contracté un engagement personnel, il pourrait être poursuivi de la même manière que le débiteur principal, et ne jouirait ni du bénéfice de discussion, ni de la faculté de délaisser. Art. 2170 et 2172. Le tiers détenteur est à considérer comme personnellement obligé lorsqu'il a contracté, soit envers le créancier , soit envers le vendeur 32, l'obligation d'acquitter la dette à laquelle l'immeuble est affecté. Il en est autrement, lorsqu'il a simplement reconnu l'existence de la dette comme hypothécaire, ou qu'il a été condamné au payement en qualité de tiers détenteur33. Art. 2173.