LIVRE III. MANIÈRES D'ACQUÉRIR LA PROPRIÉTÉ

à l'hérédité d'un oncle, chacun d'eux aurait en propre sa part des immeubles de cette succession : en conséquence le mari ne pourrait vendre celle de sa femme sans son consentement; celle dernière, tout en renonçant à la communauté, reprendrait sa part des immeubles, et enfin, dans le cas où elle accepterait, elle ne serait point obligée, pour user du bénéfice de l'article 1485, d'en faire l'abandon aux créanciers.

2° Ne tombent point non plus dans la communauté les immeubles donnés ou légués à l'un des époux : le donateur est censé n'avoir voulu gratifier que lui seulement, en lui donnant des biens qui sont généralement considérés comme plus précieux que des meubles. Nous verrons plus loin si quand la donation est faite aux deux époux, elle forme un conquêi de communauté, ou un propre pour moitié à chacun d'eux, dans l'hypothèse où le donateur ou testateur ne se serait pas expliqué à ce sujet.

5° Forme aussi un propre de communauté l'immeuble abandonné par ascendant à l'un des époux , dans les cas prévus à l'art. 1406 : on suppose dans ces cas une sorte d'avancement d'hoirie, une acquisition par succession anticipée.

4° Forme pareillement un propre l'acquisilion faite par l'un des conjoints, de portion d'immeuble dont il était copropriétaire avec des tiers; celte acquisition est censée avoir eu pour cause l'état d'indivision dans lequel était le conjoint, et pour but de le faire cesser.

5° Ne tombe pas non plus dans la communauté l'immeuble que l'un des époux a reçu en échange de l'un de ses immeubles ; il lui est subrogé, sauf récompense s'il y a soulte.

6" L'immeuble acquis en remploi d'un immeuble aliéné pendant le mariage, demeure pareillement propre à l'époux propriétaire de l'immeuble aliéné.

Enfin, 7° tout ce qui est accru aux immeubles propres à l'un ou à l'autre des époux, qu'il possédait lors du mariage, ou qu'il a acquis pendant le mariage par l'une des causes cidessus, lui est également propre : telles sont les îles, les alluvions; telles sont aussi les constructions faites sur un terrain, ou les additions faites par des conslruclions à un bùlimenl; sauf

récompense à la communauté pour les dépenses qu'elle se trouverait avoir faites pour cet objet.

467. Mais la réunion d'une maison contiguë à celle de l'un des époux ne formerait point un propre, quand même on aurait pratiqué des portes à l'intérieur pour communiquer de l'une à l'autre, qu'on aurait mis le toit sur le même plan et la façade de la même forme, pour ne faire qu'une seule et même maison. Cette addition par juxtà positio ne serait point un accroissement réel à un immeuble ; ce serait un autre immeuble, un autre sol, un autre bâtiment ajouté au premier, et voilà tout. Ce serait donc un conquêt de communauté, une acquisition dans le sens de l'art. 1401-5".

Et il en serait ainsi, par le même motif, d'une pièce de terre acquise pendant le mariage, quoique cette pièce de terre fût au milieu des fonds de l'un des époux, que celui-ci l'eût acquise pour lui personnellement, hors le cas d'un remploi, et qu'il eût fait du tout un seul et même enclos. L'art. d019 ne lui fournirait aucun argument pour prétendre que cette acquisition fait partie intégrante de son immeuble, comme elle eût été censée en faire partie dans le cas d'un legs : la communauté se régit par d'autres principes ; ce n'est pas une simple question d'intention, comme dans le cas de cet article. Ainsi, quoique l'époux offrît à la communauté indemnité pour le prix de l'acquisition, il ne serait pas en droit de prétendre que l'objet acquis doit lui demeurer propre. Hors les cas déterminés par la loi, l'un des époux ne peut pas se faire des propres : tout le bénéfice de son industrie ou de ses conventions appartient à la communauté.

468. Les objets mobiliers placés pendant le mariage sur le fonds des époux, à perpétuelle demeure, ou pour le service et l'exploitation de ce fonds, sont propres aussi à cet époux, mais à la charge d'une récompense envers la communauté , si c'est à ses dépens qu'ils y ont élé placés. (Art. 4457.) Il n'y a pasà distinguer, à cet égard, si c'est sur le fonds du mari ou sur celui de la femme qu'ils ont été placés : quoique placés sur le fonds de cette dernière par le mari.

DU CONTRAT DE MARfAGE ET DES DROITS RESPECTIFS DES ÉPOUX. 81

ils sont censés nvoir ('le mis par le propriétaire, et en conséquence avoir acquis la qualité d'immeubles; parce que le mari , comme ailminisiralcur des biens de sa femme, a l'ail Toflice de celle-ci.

109. Lorsqu'à la dissolution de la communauté chacun des époux justifie par ses litres de son droit de propriété sur tel ou tel immeuble qui se trouve encore dans la masse des biens, ou qui a été aliéné, il n'y a pas de difficulté : l'époux le reprend comme propre, ou obtient la récompense; mais cette justification n'est pas toujours facile, parce que les titres peuvent s'être égarés. A cet égard, le Code décide que, î tout immeuble est réputc acquct , » s'il n'est prouvé que l'un des époux en avait > la propriété ou la possession légale antérieure- » ment, ou qu'il lui est échu depuis à titre de » succession ou de donation. » (Art. 1-40:2.)

C'est là une présomptien de droit, et elle est juste et raisonnable, car dès qu'il y a doute sur la propriété d'une chose qui se trouve mêlée à d'autres choses communes, on doit naturellement croire qu'elle est commune aussi : c'est donc à celui qui la réclame comme propre, qui la revendique sur la société, à prouver son droit exclusif, puisqu'il est demandeur. Mais ce qu'il faut bien remarquer, c'est que la présomption que l'immeuble est acquêt de communauté, fléchit non-seulement devant la preuve faite par l'un des époux qu'il en avait la propriété lors du mariage, mais encore elle fléchit devant la preuve qu'il en avait simplement la possession légale antérieurement au mariage.

170. Bien mieux, pour qu'un immeuble soit propre à l'un des époux, il suffît que cet époux ait un titre antérieur au mariage, quand bien même ce litre ne l'en rendait pas encore propriétaire incommutable , et quoiqu'il n'eût même pas alors la possession de l'immeuble : lel serait le cas où l'un des époux avait acheté, sous une condition suspensive, un immeuble avant son mariage, et que la condition n'est venue à s'accomplir que pendant le mariage : l'immeuble ne serait pas moins propre à l'époux, quoiqu'il soit vrai de dire qu'au temps du mariage il n'en était ni propriétaire, ni posses-

seur. En elfct, tant que la condition était en suspens, il n'y avait encore point de vente à proprement parler, il n'y avait que l'espérance d'une vente ; mais cette espérance était un droit, un droit relatif à un immeuble, et la condition accomplie ayant un effet rétroactif au jour où l'engagement a été formé (art. 1179), l'époux est censé avoir été propriétaire à partir de celle époque.

171 . De plus , dans le cas même ou un tiers avait acheté t'u mon nom, et sans mandat de ma part, un immeuble pour moi, qui ne m'a été délivré que depuis mon mariage, et durant lequel seulementj'ai ratifié l'achat, l'immeuble m'est pareillement propre, quoique je n'en eusse évidemment ni la propriété ni la possession au jour de la célébration du mariage. Mais c'est parce que ma ratification équipolle à un mandat que j'aurais donné au tiers pour m'acheter l'immeuble au temps où il l'a acheté pour moi : rati enlm habitio mandato œquiparalur , el qui mandai ipse fecisse vidctur. Poihier (n" 101) décidait de la même manière.

Autre chose serait si le tiers eût acheté en son nom : l'acte fait ensuite par moi pendant le mariage ne pourrait être considéré comme une ratification , mais seulement comme une vente faite à mon profil ; par conséquent l'immeuble serait conquêl de communauté.

17:2. Ainsi encore, si l'un des époux avait vendu, avant son mariage, un immeuble avec faculté de rachat, il le reprendrait comme propre, en exerçant le réméré, parce que son titre pour le reprendre serait antérieur au mariage. C'est ce qui a fait dire à Dumoulin, dans son Traité des fiefs, § 45, n° 201 : Aon omnis acfjuisitio (i) communicatur inter virum et uxorem, sed eaquœ fiteonstanle matrimonio et quœ non pendet à jure alterutri eorumjàm antè matrimonium quœsito.

Le principe s'applique aussi aux donations d'immeubles faites par l'époux avant son mariage, ou par son auteur, et qui ont élé révo-

(1) Mais, ainsi que nous le dirons tout à l'heure, on ne peut regarder, dans notre droit , l'exercice de l'action en rénitré comme une acquisilion pour le vendeur.

LlVRi: III. MANIÈRES D'ACQUfiftIR LA PROPRIÉTÉ.

quécs pour une des causes exprinn-'cs par la Iqi, ou résolues par l'effet d'une stipulation de retour, conformément à l'art. 9oi.

Il faut en dire autant des aliénations d'irn-: meubles faites sous une coiulilion résolutoire, si la condition s'est accomplie, car son effet est de rempttre les choses au même étal que si le contrat n'avait pas existé. (Art. 1185.)

Et il en est de mêuie des aliénations d'immeubles faites par l'un des époux avant le mariage (ou même pendant le mariage si l'immeuble était un propre de communauté), et qui ont été rescindées ou annulées pour incapacité ou autre cause : l'époux reprend Timmeublp comme propre, en vertu du droit qu'il avait, avant le mariage, de faire prononcer la rescision ou l'annulation. Cette rescision fait aussi supposer que le contrat n'a point existé, et par conséquent que l'immeuble est toujours resté dans la main de l'époux. Sauf, dans tous ces cas, les récompenses telles que de droit à la comnmnauté, pour ce qu'elle a eu à débourser, suivant ce qui sera expliqué plus loin.

473.11 y a plus de difficulté, selon nous, pour le cas où l'un des époux qui avait vendu un immeuble avant son mariage, dont le prix lui était encore dû en tout ou partie lors du mariage, a fait prononcer la résolution ou résiliation du contrat de vente pendant la communauté, faute de payement, conformément à l'art. I65i. D'aprèsle principe que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l'une des parties ne remplirait pas son engagement (art. 1J84) , l'époux vendeur peul-il prétendre que l'immeuble lui est revenu comme propre, en vertu du droit qu'il avait, avant le mariage, de faire, le cas échéant, prononcer la résolution du contrat, sauf à lui à faiie, à la communauté, raison du prix dont elle est privée par celte résolution! Nous ne le pensons pas : il n'avail réellement plus de droits personnellement quanta cet immeuble; il les avait trans-

portés à sa communauté, puisque ce n'était plus qu'une somme qui lui était due à ce sujet lors du mariage. C'était dans l'intérêt de la communauté que la résolution a été demandée, puisque c'était à elle, et à elle seule, que le prix était dû; par conséquent c'est à elle seule aussi qu'elle doit profiler, comme ce serait à un cessionnaire des droits de l'époux vendeur qu'clleproliterait dans le même cas: or la communauté est réellement cessionnaire des droits mobiliers qu'avait chacun des époux lors du mariage.

il A. Et selon nous aussi , on ne devrait pas suivre la décision donnée par Polhier, au n°d89 de son Tra'ilé de la conimunaulè; il dit: « Si

> l'un des conjoints qui avait vendu son im- » meuble avant son mariage, y rentre durant ï le mariage, en vertu d'une convention qu'il » a avec l'acheteur, qui n'avail pas encore payé » le prix de son acquisition, ou qui ne l'avait » payé qu'en partie , par laquele cet acheteur » s'est désisté purement et simplement de la

> vente qui lui en a été faite , l'immeuble est

> propre. Ce désistement n'est pas une rétroï cession ni une nouvelle vente que l'acheteur ï fasse à ce conjoint de l'héritage; ce n'est j qu'une résolution de celle que ce conjoint lui » avait faite; ceslY\\ulùl dlstractus qiuun novus » contractas. La coutume d'Orléans, suivie en » ce point par celles qui ne s'en sont pas ex- I pliquées, en a une disposition précise dqns î l'art. 1 H, par lequel elle déclare qu'il n'est » pas dû un nouveau profit de vente pour ce » désistement (i) ; ce qui suppose qu'il ne ren- » ferme pas une nouvelle vente, mais une » simple résolution de la première. Le conjoint » qui rentre, durant le mariage, en vertu de » ce désistement , dans l'héritage qu'il avait » vendu, n'en redevenant pas propriétaire on » vertu d'un nouveau litre d'acquisition, il ne

> le peui redevenir qu'au même litre auquel il » l'était lorsqu'il l'a vendu. »

Au surplus, Polluer, plus loin, n° 628, accordait à la communauté une récompense du

(1) Il en était aulremciit dans la coutume de Dunois, d'après la loi du 22 frimaire an vu , sur renrcgistrement, ainsi que Polliier lui-même a soin de le dire ensuite, et si la régie pouvait élablir que la vente a eu lieu, par acie il en serait aulrement aujoiird liui dans loute la Irance, andicnlique ou sous «leing piiv»', n'importe.

1)11 CONTIUT DE MARIAGE ET DES DIUUTS BESI^ECTIFfi DES ÉPOUX. 85

prix ilonl elle était piivi'C par celle résilialion, cl il convient même ici que si le clésislenienl n'était jinr pur et simple, que s'il était luit pour quelque augmentation de prix , ou à de nouvelles conditions, ce serait alors une rélro- (ession, une nouvelle vente, et en conséquence ({ue l'immeuble serait conquéi; qu'il le serait (gaiement si la nouvelle convention avait lieu après que la vente aurait été consommée départ il d'autre , par la trad'ilion de l'IicriUuje et le jHUjemenl du prix, quoique l'époux se fût engage à rendre seulement le même prix, ni plus ni moins, et quoique ce fût , dans l'un et l'autre < ;!S, un propre qui eût été vendu pendant le mariage; sauf, dans cette hypothèse, l'indemjiité due à l'époux.

Ces dernières décisions ne sauraient souffrir de dillicullé; mais la première, en admettant qu'elle eût été bien fondée au temps où écrivait Pothicr, ne pourrait se soutenir aujourd'hui.

En efïet d'après les articles 771, 1138 et 1 585 du Code , l'acheteur était devenu propriétaire par le seul consentement sur la chose et le prix, quoique la chose n'eût point encore été livrée avant le mariage et que le prix n'eût pas été payé. En consentant à la résiliation du contrat, par ce que Pothier appelle désistement, I cet acheteur rétrocède donc réellement l'immeuble à l'époux vendeur, et en le faisant pendant le mariage, celui-ci fait un conquèt et ne recouvre pas simplement un propre. A nos yeux la chose n'est susceptible d'aucun doute. 11 n'est pas douteux non plus que la régie ne perçût de nouveaux droits de mutation de propriété si les actes étaient aulhentiques, ou même si, étant sous signature privée , ils avaient été enregistrés; ce qui détruit la base du raisonnement de Pothier; et l'époux ne reprendrait l'immeuble qu'affecté des hypothèques dont il a pu être grevé du chef de l'acheteur pendant que la propriélé était dans sa main , suivant ce que nous avons dit au lom. XII, n° 558.

Cela eût même dû être ainsi au temps où écrivait Pothier, puisqu'il suppose que l'époux avait livré l'immeuble ; bien mieux , que l'acheteur avait payé une partie du prix , en un mot que les choses n'étaient plus entières; or, par la tradition, comme aujourd'hui par le seul consentenjcnt, la propriété était transférée à

l'acheteur, quoique le vendeur lui eût fait terme (i) : dès lors l'acheteur, en se désistant du contrat et en rendant l'immeuble à l'époux, transférait réellement à son tour la propriélé a ce dernier: cet immeuble, par conséquent, aurait donc dû être un conquèt de communauté , et non pas un propre. Quoi qu'il en soit, aujourd'hui, il doit demeurer certain que c'est un conquèt.

175. Nous avons dit plus haut que ce n'est pas seulement par la preuve que l'un des époux avait la propriélé de tel immeuble antérieurement au mariage, que cet époux peut écarter la présomption que l'immeuble est réputé acquêt ; que c'est aussi par la preuve qu'il en avait simplement la possession légale à cette époque.

M. Toullier prétend que c'est une nouvelle règle, ajoutée à celle de l'ancien droit, qui exigeait, suivant lui , que l'époux qui réclamait, à la dissolulionde la communauté, un immeuble comme propre , fût nécessairement tenu de justifier qu'il en avait la propriété lors de la célébration du mariage. Mais c'est là une assertion dénuée de fondement; on peut s'en convaincre par la lecture de plusieurs passages de Pothier, notamment par les n°' 111 , 157 et 164 de son Traité. Nous n'aurions même pas relevé celle assertion, si M. Toullier n'eût tiré de cette prétendue règle nouvelle, quelques conséquences évidemment contraires à l'esprit du Code , comme nous le démontrerons bientôt.

176. Puisqu'il suflit que l'un des époux eût la possession légale d'un immeuble lors de la célébration du mariage pour qu'il puisse le réclamer comme propre, il suit de là que si la prescription s'est accomplie pendant le mariage, elle se sera opérée à son profit, et non au profit de la communauté. Le principe de son acquisition est en effet antérieur au mariage, ce qui est exclusif de la présomplion que l'immeuble a été acquis par la communauté. Il a continué de posséder pour lui, et au même titre. Et quand bien même l'autre époux , à la dissolution delà communauté, offrirait de prouver que l'immeuble n'appartient pointa son conjoint^

(1) § 41, Inslit. «c r.rum divls.