LIVRE III. MANIÈRES D'ACQUÉRIR LA PROPRIÉTÉ

sisie encore contre l'adjudicalairc , si celui-ci ne l'a point purgée par l'emploi des formalités prescrites par les art. 2 1 95 et suivants ; et cela, soit que l'adjudication ait eu lieu au profit d'un tiers, soit qu'elle ait eu lieu en faveur de l'acheteur ou donataire, et soit que l'adjudicataire ait lui-même aliéné à son tour, soit qu'il ait encore les biens.

A plus forte raison doit-on reconnaître qu'il y a nécessité de purger l'hypothèque légale non inscrite dans les autres cas de ventes en justice, comme en matière de successions bénéficiaires, ou de biens de mineurs, ou de licilation.

3o9. Dans le cas de plusieurs ventes successives, si le premier acheteur a fait transcrire, les créanciers de son vendeur ne pouvant plus, après la quinzaine, s'inscrire avec effet contre cet acheteur, ils ne le peuvent plus, par cela même, contre le successeur de celui-ci, quoiqu'il n'eût pas fait transcrire, ni contre l'acheteur de ce dernier, bien qu'il n'eût pas non plus rempli cette formalité. La raison en est simple : l'immeuble a été affranchi, dans la main du premier acheteur, des hypothèques de ces créanciers du premier vendeur, et ce premier acheteur l'a ainsi transmis libre de ces hypothèques, cl le second acheteur l'a pareillement transmis libre au troisième.

Mais si nous supposons que le second acheteur, et non le premier, a fait transcrire son litre, les hypothèques établies par le premier vendeur, ainsi que celles créées par son acheteur, ont pu être inscrites jusqu'à l'expiration de la quinzaine qui a suivi cette transcription. Enfin si c'est le troisième acheteur, et non les deux précédents, qui a fait transcrire, les créanciers de ces derniers, ainsi que ceux du premier vendeur, ont pu s'inscrire jusqu'à l'expiration de la quinzaine de l'accomplissement de cette formalité, en supposant, bien entendu, que les hypothèques aient été consenties par celui qui se trouvait encore propriétaire au moment de leur établissement; car la transcription, sous le Code civil, n'étant point nécessaire pour conférer la propriété à l'égard des tiers, dans les aliénations à titre onéreux, ainsi qu'elle Tétait sous la loi du 11 brumaire an vu, il est clair qu'un vendeur n'a pu, depuis la vente,

constituer encore des hypothèques sur l'immeuble vendu, quoique l'acquéreum'eût alors point encore fait transcrire.

ôGO.Delvincourt n'admettait ce systèmcqu'avec une distinction; il disait que le délai de quinzaine accordé par l'art. 834, Code de procédure, pour i)rendre inscription, court bien, au profit de l'acquéreur, à partir de la transcription de son titre, en ce qui touche les créanciers de son vendeur, mais qu'il ne doit pas également courir de cette époque à l'égard des créanciers des vendeurs précédents, si le dernier contrat n'énonce pas les précédents propriétaires de l'immeuble; que, dans ce cas, il faudrait faire transcrire les divers contrats pour fiiire courir le délai de quinzaine à l'égard des créanciers respectifs des divers vendeurs; et c'est à propos de la question suivante, qu'il se faisait, qu'il exprime cette opinion.

« Quid si les précédents propriétaires n'ont pas purgé? Il faut distinguer : si le dernier contrat énonce les précédents propriétaires de l'immeuble, il suffit qu'il soit transcrit, parce qu'alors le conservateur doit délivrer extrait de toutes les inscriptions prises tant sur le vendeur que sur les précédents propriétaires, et k purgement doit être effectué à l'égard de tous ceux à l'égard desquels il n'a point eu lieu. S'il ne les énonce pas, alors l'acquéreur doil faire transcrire tous les contrais des acquéreurs précédents, en remontant jusqu'au dernier qui y purgé, et purger à l'égard de tous les créanciers inscrits sur eux. Cependant la cour de cassation a jugé que cela n'était pas nécessaire, pai arrêt du 15 décembre 1813, rapporté dan; Sirey, 1814, 1" partie, page 46. Mais alors i faut donc décider en même temps que la quinzaine accordée par l'art. 834, Code de procédure, pour prendre inscription, doit courir du jour de la transcription faite par le dernier acquéreur, même à l'égard des créanciers de tous les vendeurs précédents; ce qui ne me parai! pas admissible. Soit en effet l'espèce suivante. » Primus vend à Secundus, qui ne fait pas transcrire; Secundus vend à Tertius, qui fait transcrire; mais ce dernier contrat ne fait pas mention de la vente faite par Primus : commenl peut-il se faire que la transcription de ce der-

TITRE XVIII. DES PRIVILEGES ET DES HYPOTHEQUES

nier contrat fasse courir la quinzaine aecordée à Primus et à ses créanciers pour prendre inscription ? D'ailleurs le conservateur, qui ignore qu'il s'agit de l'imineuble vendu par Primus, ne comprendra pas dans son ceriiricai même les créanciers inscrits sur ce dernier, lesquels se trouveront, en conséquence, privés de leurs hypothèques par le purgement opéré par Terlius, auquel ils auront été totalement étrangers. Encore une fois, ce système n'est pas admissible, s

Il y a ici deux questions : l'une relative au point de savoir si la transcription du contrat du possesseur actuel fait courir le délai de quinzaine même à l'égard des créanciers des précédents vendeurs, encore que ceux-ci n'aient pas été énoncés dans ce contrat; l'autre sur le point de savoir si le nouveau propriétaire dont le contrat n'énonce pas non plus les précédents vendeurs, qui n'ont point purgé, doit faire transcrire aussi les contrats de ces derniers pour pouvoir purger les hypothèques de leurs créanciers, inscrites ou non.

Quant au premier point, nous ne craignons pas de dire que la décision de Delvincourt, qui ne fait courir le délai de quinzaine à l'égard des créanciers des précédents vendeurs, qu'à partir de la transcription de leurs contrats faite par le nouveau propriétaire, si les précédents vendeurs n'ont point été énoncés dans le dernier contrat, est une décision tout à fait arbitraire, qu'aucune disposition, soit du Code de procédure, soit du Code civil, ne saurait appuyer. L'art. 854 du premier de ces Codes la repousse même implicitement, puisqu'il ne fait aucunement la distinction de cet auteur. Et à quoi bon en effet l'eût-il faite? Pourquoi, dans l'espèce proposée par Delvincourt, où le premier acheteur n'a pas fait transcrire son contrat, la transcription de celui du second acheteur, qui n'énonce pas le premier vendeur, ne ferait-elle pas courir le délai de quinzaine aussi bien par rapport à ce dernier et à ses créanciers, qu'à l'égard des créanciers de ce premier acheteur ou second vendeur? On n'en voit réellement pas la raison, et Delvincourt lui-même ne l'indique pas. Il dit bien, il est vrai, que le conservateur, ignorant qu'il s'agit de l'immeuble vendu par Primus, ne pourra pas comprendre,

dans ses certificats, ni Primus lui-même ni ses créanciers ; mais qu'est-ce que cela fait quant au point qui nous occupe actuellement, qui est uniquement de savoir si la transcription du dernier contrat fait courir le délai de quinzaine aussi à l'égard des créanciers des précédents propriétaires, question que Delvincourt décide négativement, mais sans justifier son opinion sur ce point particulier? Et c'est cependant en partant de ce point, regardé par lui comme constant, qu'il conclut que le propriétaire actuel doit faire transcrire tous les contrats qui n'ont pas été purgés, en remontant jusqu'à celui qui l'a été, à moins que les précédents propriétaires n'aient été énoncés dans le dernier contrat. Est-ce que le premier vendeur et ses créanciers ont pu ignorer que c'était sur cet immeuble qu'ils avaient des droits? Qu'importe alors qu'il ait passé ou non dans de nouvelles mains, dès que nous ne faisons courir le délai de quinzaine à leur égard, comme à l'égard des créanciers du propriétaire actuel, qu'à compter de la transcription faite à la requête de celui-ci? ils le trouveront toujours bien quand ils voudront s'en donner la peine, et leur inscription sera aussi bonne étant prise après une seconde , une troisième transmission, que si l'immeuble était encore dans la main de l'acheteur; pourvu, comme nous le supposons , qu'il n'y ail pas eu de transcription qui ait arrêté le cours de leurs inscriptions.

Notre opinion se trouve pleinement confirmée par l'arrêt de cassation cité par Delvincourt. L'espèce, jugée par la cour de Nîmes, était née sous l'empire de la loi de brumaire, mais comme quelques-unes des ventes avaient eu lieu sous le Code civil, le demandeur en cassation , qui était un premier vendeur non payé, et dont l'inscription à fins de privilège n'avait été prise qu'après transcription de ventes ultérieures, convenait que la question devait être jugée d'après les principes du Code civil et du Code de procédure; mais il soutenait que, n'ayant pas fait Aiire la transcription de son titre et les acquéreurs successifs qui avaient fait transcrire le leur, n'ayant pas fait transcrire le sien pour purger et pour faire courir le délai de quinzaine contre lui , ce délai n'avait effectivement point couru, et que

Si4

IJVHE m. MAMÈIŒS D'ACQUÉRIR LA PROPRIÉTK.

son privilège, on conséquence, n'éiaii point éieim. Celle préieniion a louiel'ois élé repoussée, cl il est à remarquer que le contrat de ce vendeur, et le privilège qui en résullait, n'avaienl point élé énoncés dans les contrats ultérieurs.

Devant la cour de cassation, on produisait une consultation , que tout porte à croire être sortie de la plume de Tarrible (i), et daiis laquelle il était dit qu'un acquéreur, pour purger, et empêcher les privilèges et hypothèques non encore inacnta, de venir porter leur empreinte sur 1 immeuble par lui acquis, doit, non-seulement faire transcrire son propre contrat, mais encore tous ceux des précédents propriétaires qui n'ont pas rempli celle formalité; qu'à la vérité, une espèce d'usage s'est introduite ou a cherché à s'introduire, et qu'on a jugé plusieurs l'ois que les hypothèques prises sur tous les précédents propriétaires étaient suflisamment purgées par la transcription du contrat du dernier acquéreur, suivie de la notification et des autres formalités prescrites à cet effet, pourvu qu'on eût rapporté exactement les noms de tous les propriétaires précédents dont les titres d'acquisition n'avaient pas été purgés ; mais que cet usage nouveau, et les modifications qu'on y apporte, ne reposent sur aucun fondement solide. Et l'anleur de cet avis renvoie à ce sujet au répertoire de Merlin, au mot Tramcr'iplion, §5, n"5, où, dit-il, sont exprimés les motifs de l'opinion qu'il émet ici. Il en ajoute toutefois quelques nouveaux, mais qui ne nous ont point pour cela fait adopter son sentiment , qui , comme on le voit, est encore bien moins favorable à l'acquéreur, que celui de Delvincourt.

La cour de cassation, section civile, après quatre délibérés en la chambre du conseil, a confirmé la décision de la cour de ^îmes, dans les termes suivants :

f Considérant que l'art. 2i81, Code civil, n'impose à celui qui veut purger un immeuble, que l'obligation de transcrire le contrat qui l'a rendu propriétaire; que tel est le sens manifeste de cet article, expliqué clairement par

les n" 1 et :2 de l'ariiclc :2183, qui ne parle que de la transcription d'un seul et même acte de mutation ; que d'ailleurs imposer au dernier propriéuiire qui veut purger son immeuble, l'obligation de transcrire tous les contrats non transcrits des précédents délenteurs , ce serait exiger une formalité très-onéreuse , et dans plusieurs cas impossible à exécuter ; qu'enfin il est certain , d'après l'art. 218:2, que ce n'est point la transcription qui purge un immeuble; que, dans le système actuel, cette formalité n'a principalement pour objet que d'arrêter le cours des inscriptions, sauf le délai de quinzaine ; que l'opération de purger consiste essentiellement, suivant l'art. 2183, dans les notifications qu'il prescrit aux créanciers, au domicile élu dans leurs inscriptions ; qu'il suit bien de cet article , que celui qui veut affranchir son immeuble des charges dont il est grevé , est nécessairement tenu de signifier à tous les créanciers inscrits non-seulement sur son vendeur immédiat, mais sur tous les précédents propriétaires; que, par une conséquence nécessaire, il est tenu, sous sa responsabilité, de rechercher ces créanciers, et de donner au conservateur les renseignements propres à les lui indiquer; mais que pour parvenir à ce résultat, il a le choix des moyens, puisque la loi ne lui en indique aucun; que s'il juge à propos de faire transcrire des contrats antérieurs au sien, il en a la faculté, mais rien ne lui en impose l'obligation; que le résultat de ces principes est que le créancier inscrit, qui n'a pas reçu du nouveau propriétaire les notifications prescrites par la loi, conserve tous les droits attachés à son inscription (sauf la modification marquée en l'art. 2198) (a), et qu'il peut les faire valoir, quel que soit le nombre des contrais transcrits , sans qu'on puisse lui opposer que l'immeuble sur lequel il a hypothèque soit purgé de sa créance; mais qu'il est également hors de doute que le créancier, qui comme Ailhaud, n'a pas conservé ses droits par une inscription prise en tenjps utile, n'est ni fondé ni même recevable à prétendre que l'immeuble est grevé de sa créance (3) ,

(1) Elle est rapportée dans le Rtcueil de Sirey, 14, 1, 46, avec les faits de la caw.f cl l'arr»*! de raj^ation.

(2) Code de Hollande, art. 1267.

'3; Sans doute le priviU'çc élail perdu, in;ii<, onmni''

TITRK XVIII. br.S IMUMLI^XiKS KT DKS iivi'(niir:Qri:s.

sous le vain préloxio que l'ancien conirai qui la rappelle n'a pas élc transcrit par le nouveau propriétaire, cic. »

Cet arrêt répond pleinement aux objections de Delvinrourt, en ce qui touche les créanciers inscrits lies précédents propriétaires qui n'ont pas l'ait transcrire; et quant à ce qui concerne ceux de ces créanciers et des créanciers du dernier vendeur dont l'inscription ne serait point antérieure à -la transcription du titre d'acquisition du nouveau propriétaire, celui-ci, d'après l'art. 855, Code de procédure, n'est même pas tenu de leur faire les notifications prescrites par les articles SlSSef^lS-i, Code civil, quoiqu'ils puissent d'ailleurs surenchérir comme les autres.

Ainsi, il ne saurait y avoir de doute, aujourd'hui , que la transcription du dernier contrat lait courir le délai de quinzaine aussi hien à l'égard des créanciers des précédents propriétaires qui n'ont point transcrit, qu'à l'égard des créanciers du dernier vendeur, encore que les précédents contrats n'aient pas été rappelés dans le dernier; par conséquent, que celte transcription suflit pour purger les hypothèques non inscrites avant l'expiration de la quinzaine qui l'a suivie , sauf ce qui concerne celle des femmes, des mineurs ou des interdits, sur les biens des maris ou des tuteurs. Depuis que Delvincourt et Tarrible ont écrit, les idées sur la matière sont devenues bien plus nettes; les principes, élaborés par la discussion, et consolidés par la jurisprudence, sont bien plus certains.

ô6i. Avant d'analyser les dispositions des art. 2183 et SIS^, qui expriment les formalités que doit observer l'acquéreur qui veut purger, nous devons dire un mot sur ce qui concerne l'effet de la transcription sous les régimes de la loi du 9 messidor an m, de la loi du 11 brumaire an vu, du Code civil , et enfin du Code de proc.

Sous la loi (le messidor an m, la transcription n'était point nécessaire à l'acquéreur pour arrêter le cours des inscriptions des créanciers du vendeur, quoique ayant liypolhèquc avant l'aliénation. Il en était cumnie sous le Code civil; la propriété passait franche à l'acquéreur quant aux hypothèques non. inscrites au moment de l'aliénation. Ainsi l'a jugé la cour de cassation, le 23 juin 1812 (i).

Sous la loi de brumaire , la transcription était nécessaire à l'acquéreur, non-seulement pour arrêter le cours des inscriptions des hypothèques constituées j)ar le vendeur avant la vente, mais encore pour prévenir l'elfet de celles qui auraient été prises par ces créanciers pour des hypothèques constituées depuis la vente; attendu que la propriété n'était censée passer dans la main de l'acheteur qu'à compter de la transcription de son contrat.

Sous le Code civil , et avant le Code de procédure, la question de savoir si, en cas de vente faite par le débiteur qui avait consenti une hypothèque non encore inscrite au moment de la vente, le créancier pouvait encore s'inscrire avec effet contre l'acheteur, tant que celui-ci n'avait pas fait transcrire son contrat; celte question, disons-nous, a été jugée diversement dans les premiers temps de la publication de ce Code, ainsi que nous l'avons dit plus haut. Mais cette divergence d'opinions a cessé depuis longtemps, et l'on a reconnu que le créancier ne pouvait pas s'inscrire avec effet contre l'acheteur, quand bien même ce dernier n'avait point encore fait transcrire son contrat. Cela résulte en, effet, des art. 2134 et 21G0 combinés el bien interprétés. A plus forte raison le vendeur n'a-l-il pu, sous cette législation, consentir avec effet des hypothèques depuis la venie; au lieu que sous la loi de brumaire, il le pouvait encore, tant que l'acheteur n'avait pas fait transcrire.

Enfin, depuis le Code de proc, les créanciers ayant reçu du vendeur des hypothèques non

nous l'avons d'il souvent , et d'après la jurisprudence de la cour de cassation ellemtme, le vendeur non payé (et il s'agissait ici d'un vendeur) a l'action en rcsoluiion du contrat, non-seulement contre son. acheteur, mais encore contre laclieleur de celui-ci, lequel n'a pu lui transmettre pins de droits qu'il n'en avait. Telle est In

conséquence des articles 1184, 1054 et 2182, analysés et combinés. (/". à cet égard lome précédent , nos 151 et suivants, et t. XVi, no 361.) Mais la cour de cassation n'avait pas à s'occuper de ce point , qui n'était pas l'objet du procès.

(1) Sircy, lô, 1, 142.