LIVRE ni. MAMflRES D'ACQUÉRIR LA PROPRIÉTÉ

encore inscrites au moment de la vente, ont pu les faire inscrire, tant que l'acheteur n'avait pas fait transcrire son contrat , et même pendant la quinzaine qui a suivi celle transcription. Mais il y a cette imporlante diirorence d'avec la loi de brumaire, et résultant des principes du Code civil, qui n'exige pas, comme celte loi, la transcription pour conférer la propriété à l'acheteur, que, sous le Code de procédure, ceux qui auraient re(.u des hypothèques d» vendeur depuis la vente, et avant la transcription, ne les ayant pas reçues valablement, ils ne pourraient les faire inscrire utilement, encore bien qu'alors la transcription n'eût pas été faite; tandis que sous le régime de brumaire ils auraient pu valablement prendre inscription.

Quant aux créanciers hypothécaires et aux acquéreurs qui ont acquis leurs droits sous l'empire de l'édit de 1771, un arrêt de cassation, du 4 janvier 1820 (i), a décidé qu'ils les ont respectivement conservés, s'il n'y a eu ni inscription ni transcription sous la loi du 1 1 brumaire an vu; que ces créanciers hypothécaires ont pu , sous le Code civil, s'inscrire valablement jusqu'à la transcription, et qu'en supposant que, d'après ce Code, la vente arvùle le cours des inscriptions, on n'a pas pu appliquer ce principe aux cas de ventes antérieures à la promulgation dudit Code.

562. Voyons maintenant ce que doit faire l'acquéreur qui a fait transcrire son contrat et qui veut purger, pour se garantir des poursuites hypothécaires. Ce sont les art. 218Ô et 218-4 qui tracent les obligations qu'il a à remplira ce sujet.

« Si, porte lepremier de ces articles, le nouveau propriétaire veut se garantir de l'effet des poursuites autorisées dans le chapitre 0 du présent litre, il est tenu, soit avant les poursuites, soit dans le mois au plus tard , à compter de la première sommation qui lui est faite, (le notifier aux créanciers, aux domiciles par eux élus dans leurs inscriptions :

» 1° Extrait de son titre, contenant .seulement la date et la qualité de l'acte, le nom et

(î)Sircy. 20, 1. 17J.

la désignation précise du vendeur ou du donateur, la nature et la situation de la chose vendue ou donnée; et s'il s'agit d'un corps de biens, la dénomination générale seulement du domaine et des arrondissements dans lesquels il est situé, le prix et les charges faisant partie du prix de la vente, ou l'évaluation de la chose, si elle a été donnée;

I 2° Extrait de la transcription de l'acte de vente;

» ô" Un tableau sur trois colonnes, dont la première contiendra la date des hypothèques et celle des inscriptions; la seconde, le nom des créanciers; la troisième, le montant des créances inscrites. »

Et l'art. 2184 ajoute : « L'acquéreur ou le donataire déclarera, par le même acte, qu'il est prêt à acquitter, sur-le-champ, les dettes et charges hypothécaires, jusqu'à concurrence seulement du prix, sans distinction entre les dettes exigibles ou non exigibles. »

565. Ces notifications doivent être faites par un huissier commis à cet effet, sur simple requête, parle président dulribunal de première instance de l'arrondissement où elles ont lieu; elles doivent contenir constitution d'avoué près le tribunal où la surenchère et l'ordre devront être portés. (Art. 852, Code de proc.)

56 i. Mais l'art. 855 du même Code dispense l'acquéreur de faire aux créanciers inscrits depuis la transcription du titre, les notifications prescrites par les art. 2185 et 2184- du Code civil. On suppose qu'il fait transcrire pour purger et qu'il se fait délivrer en même temps, par le conservateur, certificat des inscriptions, et comme il n'y voit point celles de ces créanciers, il est dispensé de leur faire les notifications. Mous allons, au surplus, revenir sur ce point.

563. L'art. 50 de la loi de brumaire voulait que le détenteur, pour se garantir des poursuites hypothécaires autorisées par l'art. 14, fût tenu de notifier son contrat aux créanciers inscrits, dans le mois, à dalcr de la transcription; tandis que l'art. 2185 du Code civil fait courir ce délai à compter seulement de la pre-

TITRE XVIII, DES PRIVILÈGES ET DES HYPOTHÈQUES

niière sommaiion qui est faite au détenteur de attendu que ce n'est pas une prescription ordi-

payer la dette ou de délaisser rimmcuble. C'est naire, et de droit, mais un simple délai préfix,

qu'en eiïet la nécessité de la transcription et de procédure. La cour de Grenoble, par ar-

n'ayant pas été maintenue par le Code, il a rét du 27 décembre i82i (2), a jugé, et avec

paru raisonnable d'assigner un autre point de beaucoup de raison, que le délai de quarante

départ au délai. Et il est à remarquer que ce jours de l'art. 2185, donné aux créanciers pour

n'est pas un délai à l'égard de cliacun des surenchérir, court contre les mineurs comme

créanciers individuellement , commençant à courir par rapport à chacun d'eux à partir seulement de la sommaiion par lui faite; c'est un délai établi à l'égard de tous les créanciers collectivement, comme sous la loi de brumaire ; seulement le point de départ a été changé : en sorte que c'est à tous les créanciers inscrits avant la transcription, indistinctement, que le délenteur doit faire les nolilications dans le mois, à compter de la première sommaiion de payer ou de délaisser ( s'il entend purger à l'égard de tous), el non pas seulement à chacun d'eux dans le mois de sa sommaiion particulière. C'est ce qu'a jugé la cour de cassation, en réformant une décision de la cour de Lyon, qui, sanscombalire directement ce principe, en avait néanmoins éludé la conséquence, en décidant que, dès que le créancier qui a fait la première sommaiion vient à être désintéressé avant la saisie el la dénonciation de celle saisie aux aulies créanciers, il faut une autre sommation pour faire courir le délai; que, jusque-là, le délenteur peut encore faire les nolilications, et purger. Celle cour avait vu, dans la sommation faite parle créancier qui avait élé désintéressé, un acte personnel, au bénéfice duquel il avait préalable au débiteur, quoiqu'à l'échéance de

contre les majeurs; par la même raison, celui d'un mois, de l'art. 2183, doil-il courir aussi contre eux.

367. Il est bien clair que, si la créance de celui qui a fail la première sommaiion de purger ou de délaisser, n'était pas encore exigible au moment où il l'a faite, celle sommation n'a pu faire courir le délai à partir du jour où elle a eu lieu; car l'art. 2183 se réfère à cet égard aux art. 2168 et 2169 combinés; or, d'après ces mêmes articles, il n'y a que le créancier dont la créance est exigible qui ait le droit de sommer le délenteur de payer ou de délaisser. Celui-ci jouit des termes et délais qui ont élé accordés au débiteur. (Art. 2167.) Mais celte sommation a-t-elle fait du moins courir le délai à partir de l'échéance de la dette? ou s'il était besoin de la renouveler à l'échéance? Nous inclinons à ce dernier parti, attendu que c'était un acte fait sans droit, contre le vœu même de la loi.

368. Et nous déciderions également que la sommaiion qui serait faite stius commamicment

pu renoncer tant que la dénonciation de la poursuite n'élaii pas faite aux autres créanciers; de même que, d'après les art. 695 et ('>96, Code de proc, le saisissant peut renon- (ir à sa saisie tant que la notification d'un ( xemplaire du placard imprimé aux créanciers inscrits, n'a pas été enregistrée au grefte. Mais (Cite assimilation a paru fautive à la cour suprême, qui a cassé celte décision, par arrêt du 29nov. 1820(1).

566. Le délai court contre le détenteur mineur comme contre le détenteur majeur : l'article 2252 n'est point applicable à ce cas,

(l)Sirey, 21, 1,151.

la délie , ne conslitueridit pas non plus le détenteur en demeure de faire les notifications prescrites pour la purge; car, d'après l'art. 2169, ce commandement a dû être fait pour que le détenteur fût passible des effets de l'hypothèque. Peut-être que s'il eût eu lieu, le débiteur aurait payé , et la purge eût élé superflue.

369. Nous pensons aussi , ainsi que nous l'avons dit plus haut, que la première sommation dont entend parler l'art. 2183, c'est celle de payer ou de délaisser et non pas celle qui serait simplement faite au tiers détenteur de notifier son contrat aux créanciers inscrits de

(2) Sirey, 22, 2, 364.

fl8 LIVKK III. MANif.RES IVACQUÉRIH LA PUOPHIKTF.

porger les hypothèques, attendu qu'on n'a pas Cela n'est sans doute pas très-bien fondé eu

le droit de lui faire une telle sommation: sui- raison, car le motif qui a dicté la disposition

vant nous, elle ne ferait pas courir le délai (i). de cet article cesse alors d'être applicable. En

elTet, on a supposé que l'acquéreur qui fait

570. A plus forte raison, si la sommation de transcrire a l'intention de purger, et qu'à cet

payer ou de délaisser est nulle par vice de elfot il se fait délivrer en même temps, par le

forme, ne fait-elle pas courir le délai; autre- conservateur, un extrait des inscriptions exis-

ment il faudrait aller jusqu'à dire que l'acte le tantes sur l'immeuble, et n'y voyant pas celles

plus irrégulicr, une simple lettre, remplit à cet de ces créanciers , puisqu'elles n'ont été prises

égard le vœu de la loi : ce qu'on ne saurait rai- que depuis, il est censé ne les pas connaître,

sonnablement admettre. et, en conséquence, il est dispensé de faire les

notifications à ceux qui les ont prises; mais

371. Et le commamlcmeut fait par le ven- cette raison n'existe plus quand ces mêmes

deur de l'imuRuble, à l'acheteur, d'avoir à créanciers se font connaître à l'acquéreur par

payer son prix, soit à lui , soit à un descréan- leurs sommations de payer, ou de délaisser

cicrs inscrits, ne fait point non plus courir le l'immeuble; alors, il n'y avait plus de motif

délai de l'art. 2183; elle ne tient point lieu de pour les traiter dilléremment que ceux qui se

la sommation d'un créancier de payer ou de sont inscrits avant la transcription du titre,

délaisser; par conséquent, l'ordre ouvert dans Dira-t-on que, peut-être, le détenteur a déjà

le mois qui suit ce commandement est préma- fait ses nolilicaiions aux autres créanciers, et

turément ouvert, et peut être annulé sur la de- qu'on n'a pas cru devoir l'obliger à en faire de

mande de l'acquéreur, ainsi que l'a jugé la nouvelles? Mais celte raison serait inapplicable

cour de Montpellier, dont la décision a été au cas où les notifications n'ont encore été faites

confirmée en cassation, le 29 novembre 1825. à personne au moment de la sommation de ces

créanciers, et elle est d'une bien faible impor-

572. Au reste, l'art. 855, Code de procédure, tance dans le cas contraire. Quoi qu'il en soit,

dispense l'acquéreur, qui veut purger, de faire les termes de l'article étant généraux el abso-

aux créanciers dont l'inscriplion ne serait point lus, il faut bien reconnaître, quoiqu'à regret,

antérieure à la transcription de son titre, les qu'il n'y a aucune distinction à faire. On a pro-

notiûcaiionspre5criiesparlesart.2185 cl218i bablement pensé que, dans le cas d'aliénation

du Code civil ; néanmoins il ne faut pas douter par vente, ces créanciers connaîtraient le prix

que la sommation de payer ou de délaisser faite et les charges du prix, par la transcription du

par l'un de ces créanciers, ne fasse courir le titre, el que dans le cas de donation, ils s'infor-

délai contre l'acquéreur, comme celle qui se- meraienl auprès des autres créanciers à qui les

rail faite par un créancier inscrit antérieure- notifications seraient faites, de la somme à la-

menl à la transcription. L'acquéreur se trouve quelle le nouveau propriétaire a évalué l'im-

averti tout aussi bien qu'il le serait par un autre meuble donné, créancier. On est d'ailleurs dans les termes

mêmes de l'art. 2183. 374. Mais supposons qu'il n'y ail, dans ce

dernier cas, que des créanciers ayant pris in-

373. Cet art. 855 disposant en termes abso- scription depuis la transcription du titre: com-

lus , sans aucune distinction , on est bien obligé ment le donataire pourra-t-il purger, s'il ne leur

de convenir que le détenleurn'est point tenu, fait aucune notification contenant l'évaluation

pour purger, de faire à ces créanciers les noti- de la chose donnée? Cela nous paraît impossi-

ficalions d'usage, quand bien même ils lui au- ble; la purge suppose le droit de surenchère,

raient fait sommation de payer ou de délaisser, et ces créanciers ont ce droil d'après l'art. SùA

(1) Arrêl de !a cour de Bruxelles, du 6 février 1823 ; On avait toutefois jugé le contraire à la cour de Nînies,

Caen,9 août 1824. Sirey, 2.J, 2, 336.; le i juin 1807. (Sirey, 7, 2, 704.)

riTRE XVIll. bKS JMIIVII.ÉGES VJ DES HYPOTHEQUES.

du même Code; or, pour une surenchère, il faut une base, et ici il n'y en aurait pas. Aussi, dans ce cas, le nouveau propriélaire, soit que ces mêmes créanciers lui eussent fait Caire ou non sommation de payer ou de délaisser, serait bien obligé, pour affranchir l'inmieuble, de les mettre en mesure de requérir la mise aux enchères, et, pour cela, de leur faire les notifications prescrites par les art. 2183 et 218i du Code civil ; la seule transcription de son titre et l'expiration du délai de quarante jours fixé aux créanciers pour surenchérir, ne sauraient suffire pour accomplir cet affranchissement ; cela serait injuste et contrarierait la disposition de l'art. 218:2, portant que le vendeur ne transmet l'immeuble que sous l'affectation des privilèges et hypothèques qui le grèvent. Nous concevons très-bien l'application de l'art. 855 dans le cas de vente, parce que les créanciers dont il s'agit ont pu connaître le prix par la transcription, mais, nous le répétons, rien ne peut le leur faire connaître dans le cas de donation, puisqu'il n'y a pas de prix; il n'y a qu'une évaluation en pareil cas, et cette évaluation, c'est le donataire qui doit la faire; or, il ne la fiiit pas, s'il ne leur fait aucune notification. Nous convenons également, même dans ce cas de donation, que le donataire peut aussi purger à leur égard , s'il y a d'autres créanciers inscrits avant la transcription, et auxquels les notifications d'usage ont été faites; il y a, dans < (• cas, évaluation , et ceux qui n'ont pris in- > ription que depuis la transcription ont pu la ( onnaître en s'adressant à ces créanciers; mais, • iKore une fois, cela est impossible dans le <';is en question , et la loi ne peut pas vouloir ■<■ contredire elle-même : déclarer, d'une part, M"*- la seule transcription ne purge point les livpoihèques, et donner aux créanciers le droit (le s'inscrire dans la quinzaine de la transcription et de requérir la mise aux enchères; et, d'autre part, priver ces mêmes créanciers de tout moyen d'exercer ce droit. On pourrait peutêtre dire qu'à la vérité l'immeuble ne sera pas pour cela affranchi des hypothèques de ces créanciers; que ceux-ci seront seulement déchus du droit ne surenchérir, et que l'on fera ensuite estimer l'immeuble pour, le montant de cette estimation, leur être distribué par ordre

d'hypothèque ; mais ce parti ne serait point du tout dans l'esprit du système hypothécaire, cl d'ailleurs il remplacerait, pour ainsi dire, le droit de surenchère. Aussi ne doit-on pas s'y arrêter, mais bien reconnaître, dans ce cas, nonobstant la généralité des termes de cet article 855, que le nouveau propriétaire, pour pouvoir purger les hypothèques dont il s'agit, est bien obligé de faire les notifications prescrites par les art. 2185 et 218-4, et que s'il ne les fait pas, les créanciers peuvent faire vendre sur lui l'immeuble trente jours après commandement fait au débiteur, et sommation à lui faite de payer ou de délaisser, conformément à l'art. 2169, encore qu'il se fût écoulé un temps plus ou moins long depuis la transcription. Nous verrons plus bas de quand le délai de quarante jours fixé par l'art. 2185 pour requérir la mise aux enchères, commence à courir contre les créanciers qui n'ont pris inscription que depuis la transcription du contrat d'acquisition du nouveau propriétaire , lorsque celui-ci n'a pas jugé à propos de leur faire les notifications d'usage, et qu'il s'agit d'une vente, ou, dans le cas de donation, lorsqu'il y a d'autres créanciers à qui elles ont été faites.

575. Au surplus, de ce que la notification à l'effet de purger les hypothèques n'a pas été faite à tous les créanciers inscrits antérieurement à la transcription de l'acte d'acquisition , il ne s'ensuit pas que ceux auxquels elle a été faite soient fondés à prétendre, pour cette seule cause, que l'acquéreur est déchu du droit de purger aussi à leur égard, et qu'ils puissent, en conséquence , poursuivre contre lui l'expropriation de l'immeuble : la loi ne dit rien de semblable, et la question à été jugée conformément à notre décision par arrêt de la cour de Rouen, et ensuite par celle de cassation, qui a rejeté le pourvoi formé contre cet arrêt (i). Qu'importe en effet à ces créanciers que le nouveau propriétaire ne se mette pas en mesure de purger des hypothèques qui ne les concernent point ? Il peut avoir de très-

(1) Celui de la cour Je rassalion est du 28 mai 1817 (Sirev, 18,1, 297.)