LIVRE III. MANIÈRES D'ACQUÉRIR LA PROPRIÉTÉ

jouir jusqu'à l'époque convenue pour la délivrance réelle et effeciive. Au conuaire, on doit croire qu'il a entendu conférer cette possession à l'acheteur ou au donataire, et que celui-ci a entendu posséder par son ministère. Cela nous paraît être une conséquence du nouveau principe, que la propriété est transférée par le seul fait du consentement, et une conséquence prévue par le Code lui-même. En effet, suivant l'art. :2268, il suflit que la bonne foi, requise pour la prescription de dix ou vingt ans, ait existé au moment de WicfiuisUion ; or, quel est ce moment d'après le Code? c'est évidemment celui du rentrai : donc la possession de l'acheteur ou du donataire date du contrat; car qu'importerait la bonne foi sans la possession? c'est la possession qui conduit à la prescription. La bonne foi est sans doute d'une grande importance, mais ce n'est que dans la prescription de dix ou vingt ans, c'est seulement une circonstance favorable, et non une condition essentielle. Ainsi il est vrai de dire en principe, aujourd'hui, que l'acheteur ou le donataire possède dès le jour du contrat, par le ministère du vendeur ou du donataire qui a pris terme pour la délivrance, ou qui s'est réservé l'usufruit, ou qui a pris la chose à bail par le contrat lui-même.

198. Mais comme pour prescrire, il faut une possession publique, c'est-à-dire qui ait pu être connue de celui à qui la prescription est ojjposée, il arrivera souvent que la possession d'an acheteur ou d'un donataire, exercée par le ministère du vendeur ou donateur, ne sera pas utile pour la prescription, faute d'avoir pu être connue du véritable propriétaire. Ainsi, supposez que l'usufruitier d'un fonds, ou un fermier qui a un bail à longues années, par exemple pour vingt-sept ans, le vende comme sien, en s'en réservant l'usufruit, et en continuant d'ailleurs de remplir toutes ses obligations envers le propriétaire, pour lui dissimuler la vente qu'il a faite : il est bien clair que si l'acheteur a connu, lors du contrat, la qtinlité de son vendeur, non-seulement sa possession est de mauvaise foi , mais, de plus, qu'elle est clandestine, s'il n'a fait d'aillcuis aucun acte extérieur de possession qui ait pu être connu

du propriétaire. Dans ce cas, incontestablement la prescription, même celle de trente ans, n'aura pas couru contre ce dernier, nonobstant la disposition de l'art. !2ii59, portant que ceux auxquels les fermiers, dépositaires et autres détenteurs précaires, ont transmis la chose, peuvent la prescrire; car cet article doit se combiner avec l'art. 2:229, qui exige, pour la prescription, une possession continue, paisible, publique, 7Wti cfimvorfuc , et à titre de propriétaire. Or, celle dont il s'agit n'était point /;«Wi- (juc, puisque rien ne la faisait connaître et ne pouvait la faire connaître au propriétaire, l'usufruitier ou le fermier vendeur continuant de jouir à son égard comme avant la vente par lui faite, on le suppose ; elle était du moins bien certainement tY/Mii'or/uc.

El quand bien même l'acheteur aurait étt de bonne foi, dans le principe, si plus tard \ a connu la qualité de son vendeur, et a continut de posséder par son ministère de la même manière, sans faire aucun acte extérieur sur Is chose, sa possession, dès ce moment, auraii incontestablement contracté le vice de clandestinité, et, comme telle, elle ne pourrait plu5 être utile pour la prescription, ainsi que nous le démontrerons plus bas, en expliquant l'effei du vice de clandestinité. Ces cas, selon nous, ne seront point embarrassants pour les tribunaux.

Nous supposons que l'acheteur n'aîl poini colludé avec son vendeur, qu'il n'aft point connu sa qualité, ni lors du contrat ni même depuis: qu'il ait, en un mot, cru de bonne foi possédei par son ministère pendant tout le temps nécessaire pour la prescription de dix ou vingt ans, qu'il invoque aujourd'hui contre le propriétaire : ce cas, qui sans doute se présentera bien rarement, n'est pas sans difficulté, assurément; car, d'une part, l'acheteur, suivant ce que nous venons de démontrer, possède valablement par le ministère de son vendeur, et d'après ce qui sera établi plus loin, la possession n'est clandestine que lorsque le possesseur l'a cachée à celui qui avait intérêt à la connaître; le fait seul que celui-ci n'en aurait pas eu connaissance ne suffit pas pour lui imprimer ce caractère. Mais, d'autre part, le propriétaire n'a pu la connaître; or, la prescription,

TITllE XX. DE LA 1»HESCU11>TIUN.

raisonnablement, ne doit point courir contre celui qui est dans rimpossibilité de l'interrompre; aussi, dans le cas en question, pensonsnous qu'il faudrait, pour qu'elle courût, que la possession qu'exerçait l'acheteur par le ministère de son vendeur, eût pu se manii'esier au propriétaire par quelque acte de la part de l'achelenr sur la chose même, ou du moins relativement à la chose, et ce ne serait que de ce moment que la prescription aurait commencé son cours; autrement un propriétaire pourrait être facilement dépouillé par un fermier, un usufruitier de mauvaise foi, sans qu'il y eût possibilité pour lui d'interrompre la prescription, puisqu'il ignore s'il y a un acheteur ou un donataire, en un mot un possesseur de la chose. Celte opinion paraît avoir été adoptée par la cour de Paris, dans son arrêt du 12 juin 1826, dont l'espèce mérite d'être citée. Ce n'était point, il est vrai, la prescription, à l'effet d'acquérir la propriété contre un tiers, car les vendeurs étaient propriétaires dans l'espèce; c'était la prescription contre des droits hypothécaires, mais la raison de décider est la luéme. Les créanciers, auxquels la prescription était opposée par l'acquéreur de la nue propriété, prétendaient qu'il n'avait pas pu avoir à leur égard une possession publique par le milistère de ses vendeurs, qui s'étaient réservé 'usufruit des biens vendus; en sorte que la question était la même que celle que nous disîutons, sauf toutefois ce que nous dirons plus iOin.

En 1792, vente par les époux Langlet à la lame Dupressoir, d'une maison dont les venleurs se réservent l'usufruit. La dame Dupres- >oir fait acte de propr'iélé en poursuivant un procès relatif à l'immeuble acquis; il ne paraît Ipas, du reste, qu'elle eût fait, jusqu'à l'extinclion de l'usufruit réservé, d'actes de possession particuliers sur la maison elle-même, du moins l'arrêtisle n'en fait pas mention.

En 1823, les héritiers Dupressoir vendent !a maison acquise par leur auteur. Un ordre hypothécaire s'ouvre. A cet ordre se présentent les héritiers Langlet, réclamant collocalion à raison du douaire de leur mère, ouvert en 1796, et pour sûreté duquel ils avaient pris inscription en 1808, renouvelée depuis.

I TOME Xt. — ÉDIT.FR. \XI.

Les héritiers Dupressoir s'opposent à la collocation, par le motif que, lors de l'inscription des enfants Langlet, la dame Dupressoir avait prescrit la propriété et les hypothèques qui la grevaient, par une possession de dix ans entre présents.

Jugement du 2 août 1825 , qui accueille cette défense, et rejette de l'ordre les enfants Langlet.

Appel de leur part. Ils soutiennent que la dame Dupressoir n'étant que nu-propriétaire, ses héritiers ne peuvent invoquer la prescription. En effet, disaient les appelants, une possession de fait et de droit était nécessaire sous la coutume de Paris pour acquérir la prescription, et ils citaient à ce sujet Domat, au titre de In Prescription, Prévôt de la Janès, tome il, page 450, etDunod, dans son Traité sur la prescription. Or, la nue propriété ne confère pas une possession de fait, publique, patente; dès lors elle ne peut servir de base .î la prescription. C'est ce que portait, au surplus, l'art. 115 de cette coutume, qui disposait que la prescription n'a cours, si le créancier (d'une rente) a eu juste cause d'ignorer l'aliénation, parce que le débiteur serait toujours demeuré en possession de l'héritage, par le moyen de location, rétention d'usufruit, ou autres semblables. En vain prélendrait-on que le nu-propriétaire possède par l'usufruitier, car l'usufruitier nedétient pas comme le fermier, mais joHJi en son nom personnel.

Les héritiers Dupressoir, intimés, répondaient que la possession est aussi bien la détention que h\ jouissance effective, ainsi que l'énonce expressément l'art. 2228 du Code civil, que le nu-propriétaire possède par la détention de son droit; que si l'usufruiter détient l'immeuble pour lui-même quant aux fruits, il le délient quant à la nue propriété pour le propriétaire.

Ces moyens ont été accueillis par la cour : ï Considérant, en ce qui louche la publicité de la possession de la dame Dupressoir, que l'ar-^ ticle 115 de la coutume de Paris étant relatif aux rentes, n'est point applicable à l'espèce; qu'aucune disposition des lois anciennes ou nouvelles n'a privé le nu-propriétaire de la faculté de prescrire, lorsque la possession a reçu

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