LIVRE III. MANIÈRES D'ACQUÉRIR LA PROPRIÉTÉ

subi condamnation en celte seule qualité de détenteur. (Art. 2173) (i). Il imporle donc de se bien tixer sur les effets aiiachés à la qualité de tiers détenteurs, et c'est faute de s'en être bien pénétrés, que, souvent, surtout sous la loi de brumaire et dans les premiers temps du Code civil, des créanciers ont poursuivi les simples détenteurs comme si ceux-ci eussent été réellement leurs débiteurs. On vient de voir qu'un créancier était allé jusqu'à pratiquer dos saisies-arrêts entre les mains des débiteurs du simple hypothécaire (î), et que d'autres, à défaut de payement à l'échéance, l'avaient assigné pour se voir condamner au délaissement de l'immeuble, comme si l'existence de l'hypothèque faisait obstacle à l'acquisition pure et simple de la propriété par le détenteur! et comme si une pure faculté que la loi lui accorde pouvait être transformée en une obligation pour lui! Dans Tanciennc jurisprudence, sans doute, le créancier non payé avait le droit d'assigner le tiers détenteur en délaissement de l'immeuble, si mieux n'aimait celui-ci payer la dette intégralement et avec tous ses accessoires, et c'est ainsi que Pothier, dans son Traité de l'hypothèque, explique l'effet de l'hypothèque à l'égard des tiers détenteurs. Mais ces principes sont changés par le Code : l'hypothèque s'exerce contre les détenteurs d'une manière différente; il n'y a pas besoin de les assigner en payement ou en délaissement, on ne le doit même pas; il leur est fait une simple sommation de délaisser ou de payer, après commandement fait au débiteur; et trente jours après le commandement et la sommation, le créancier peut faire procéder à la vente sur le tiers détenteur qui ne paye ni ne délaisse, et la vente se fait suivant les formalités prescrites au Code de procédure pour les expropriations forcées, ou saisies immobilières. Mais il ne résulte point de là que le créancier ne puisse aujourd'hui obtenir contre le tiers délenteur un jugement qui le condamne à délaisser l'immeuble, faute par lui de payer la dette et de délaisser volontairement : ce droit lui est évidemment refusé par le Code , et les

(1) Cette disposition a été supprimée clans le Code de

(2) F", aussi un ar^él de Bordeaux, 11 avril 1810. (Sircy, 11. 2, 87), «jui a condamné personnellement le dé-

frais qu'il aurait faits sur une telle demaude devraient rester à sa charge sans la moindre diÛiculté.

229. Le détenteur jouit des termes cl délais accordés au débiteur. Mais n'en jouit-il qu'autant que celui-ci continue d'en jouir? En d'autres termes, l'état de faillite dans lequel est tombé le débiteur, et qui le prive du bénéfice du terme, d'après l'art. H 88, opère-t-il aussi le même effet contre le détenteur, de manière que celui-ci soit passible de suite de l'effet l'action hypothécaire, si mieux il n'aime pay aussitôt la dette?

Delvincourt n'en faisait pas même la matière d'une question; il disait : i Si donc le débiteur vient à déchoir du bénéfice du terme, ■pnla s'il tombe en faillite, la dette devient exigible aussi à l'égard du détenteur. >

Nous ne saurions être de cet avis : l'acqué rcur a dû compter sur le terme accordé au d bileur, et il n'en doit pas plus être privé p la faillite de celui-ci qu'un débiteur solidaire ne serait privé, par la faillite de son codébi teur , de celui qui lui a été accordé à lui-même Il est bien vrai qu'à l'égard des effets de commerce par lesquels le failli se trouve être l'un des obligés, les autres sont tenus de do ner caution du payement à l'échéance, si mieui ils n'aiment payer de suite (art. 448, Code de coram.) ; mais, d'abord, cela est particulier au commerce , qui demande le plus de sùretéî possible. En second lieu, notre décision s'ae corde parfaitement avec cette disposition, puisque les créanciers hypothécaires ont , dans leur hypothèque, la sûreté que les créancier; d'un failli trouvent dans la caution que leui fournissent les autres signataires de l'effet d( commerce. Vainement, dirait-on, que la venu que le débiteur a faite de l'immeuble se trou vera, de la sorte, les priver du droit de le fain vendre de suite; on répondrait que le droi hypothécaire se modifie en effet selon qu'il es exercé contre le débiteur encore propriétain des biens , ou qu'il l'est contre des tiers. Ces

lenteur à payer le montant de la dette hypothécaire ei sa qualité de détenteur de l'immeuble hypothéqué à 1 dette , ce qui est absurde.

TITRE XVIH. DES l'IUVILÉGES ET DES HVl'OTHÈQUES.

ainsi que le bénéfice de discussion a élé introduit en faveur de ces derniers, et que le créancier hypothécaire est exposé à éprouver de leur part l'effet de la prescription de dix ans entre présentsel de vingt ans entre absents, tandis qu'il n'est exposé qu'à la prescription trenlenaire, du moins ordinairement, de la part du débiteur encore possesseur de l'immeuble; et c'est bien là, assurément, une altération du droit hypothécaire autrement importante que la seule privation du droit de faire vendre l'immeuble avant l'échéance du ternie accordé au débiteur failli, dans le cas où cet immeuble se trouve entre les mains d'un tiers détenteur; car, à tout prendre, le créancier hjrpolbécaire ne perd rien , il manque seulement de profiter de la déchéance du terme par rapport au détenteur, puisqu'à son égard il reste dans la même position que si le débiteur n'eût pas fait faillite et eût ainsi conservé le terme qui lui avait été accordé par le contrat. Peu importe aussi que l'art. 2160 dise ]ue tout créancier dont la créance est devenue exigible, peut, à défaut de payement, faire k'cndre l'immeuble sur le tiers détenteur, un noJs après commandement fait au débiteur et iommation faite au tiers détenteur de payer )u de délaisser, et que la créance soit devenue 'xigiblc par la faillite du débiteur ; car cela loil être entendu, quant au tiers détenteur, lu cas où elle est devenue exigible par l'éîhéance du terme qui avait élé accordé au débiteur par le contrat, puisque le tiers déteneur jouit de ce terme, d'après l'art. 21G7, ivec lequel doit être combiné l'art. 2169, qui ' fait suite.

230. D'après ces principes, si le débiteur 1 une rente constituée tombe en faillite, et que 'immeuble qu'il avait hypothéqué pour sûreté lu service de la rente se trouve aliéné au temps le la faillite , le créancier peut bien, en vertu le l'art. 1915, exiger, à l'égard du débiteur, e remboursement du capital, et se présenter, •n conséquence , dans les distributions de deliers pour ce même capital, ainsi que pour es arrérages échus et non prescrits; mais il le peut, selon nous, exercer de suite l'action ypolhécaire contre le tiers détenteur, s'il n'y

a pas alors au moins deux années d'arrérages d'échues, et encore mieux si le détenteur, en offrant de payer ceux qui seraient dus pour moins de deux années, offrait ans.-,! de s'obliger à servir à l'avenir personnellement la rente ; car alors le créancier, en ce qui touche son droit d'hypothèque, n'aurait plus a se plaindre. Mais s'il était dû deux années d'arrérages au temps de la faillite, ou même au temps où le créancier voudrait exercer son action hypothécaire contre le tiers détenteur, celui-ci serait en effet passible de l'action hypothécaire , comme le débiteur est passible de l'action en remboursement en vertu de l'art. 1912; car on pourrait dire avec raison que ces deux années d'interruption du service de la rente étaient un terme pour le remboursement forcé du capital, un terme non expressément stipulé, il est vrai , dans le contrat constitutif de la rente, mais écrit dans la loi , que chacun est censé connaître; or, le détenteur ne jouit pas d'autres termes et délais que ceux qui ont été accordés au débiteur, et comme celui-ci ne pourrait plus, en offrant de payer les arrérages échus, éviter l'effet de l'action en remboursement forcé du capital , si la rente était portable au domicile du créancier, ou si, étant quérable, le débiteur avait été mis en demeure; de même le détenteur hypothécaire est passible de l'exercice de l'hypothèque dans le même cas et dans le même temps.

231. On a vu, quand nous avons parlé du terme dans les obligations , que, d'après divers arrêts, que nous y citons, le débiteur qui aliène une partie des biens qu'il a conventionnellement hypothéqués pour sûreté de la créance, est par cela même censé diminuer les sûretés qu'il a données par le contrat au créancier, et en conséquence qu'il est déchu du bénéfice du ternie qui lui avait été accordé et qui n'est point encore expiré; que le créancier peut le poursuivre en payement dès à présent, attendu', a-t-on dit, que cette aliénation expose le créancier à recevoir un payement partiel , au cas où l'acquéreur de cette partie des immeubles hypothéqués à la créance voudrait purger son acquisition, et qu'ainsi c'est porter atteinte au double principe et de l'indivisibilité

LIVRt: 111. MAMKllES l)'ACQli:iUR LV PU014Ui:TÉ.

dn payoïnenl de la dclle et de liiidivisibiliié de riivpotlièque. Mais d'après ce fine nous venons de dire, l'acquéreur lui-même ne peut pas pour cela être poursuivi hypothécairement avant l'échéance du terme accordé par le contrat au débiteur vendeur; car la cause qui a fait déchoir celui-ci du bénéfice du terme, le fait réel ou prétendu de la diminution des sûretés qu'il avait données par le contrat, n'est relative qu'à lui : à l'égard du détenteur, il y a toujours terme accordé, et qui n'est point échu, on le suppose, et comme il a acheté sous la foi de ce terme, il doit en jouir : ce cas, en ce qui le concerne, doit être assimilé à celui de faillite du débiteur.

232. Mais s'il s'agissait simplement d'un délai de grâce accordé par le juge au débiteur, en vertu des art. 1244, Code civil, et 122, Code de proc. , et qui ne se trouverait point encore expiré, ce terme n'empêcherait pas l'exercice actuel de l'action hypotîiécaire contre le tiers ou les tiers détenteurs, attendu que c'est par pure considération pour la position personnelle du débiteur qu'il a été accordé. En vain diraiton que, de cette manière, le débiteur lui-même n'en profitera pas , vu le recours en garantie des acquéreurs troublés par l'action hypothécaire, et que cependant il ne doit en être privé que dans le cas prévu à l'art. 126, Code de proc.: on répondrait que le délai de grâce produira tout son effet entre lui et le créancier qui le poursuivait, puisqu'il aura arrêté les poursuites de ce dernier contre lui; en second lieu, (jue le débiteur attaqué en garantie par les acquéreurs demandera, et obtiendra, s'il y a lieu, également un délai de grâce à leur égard.

233. Le tiers détenteur qui ne remplit pas les formalités prescrites pour la purge des privilèges et hypothèques, est tenu, ou de payer tous les intérêts et capitaux exigibles, à quelque somme qu'ils puissent monter, ou de laisser l'immeuble hypolliéqué, sans aucune réserve (art. 2168) (i) ; ou pour mieux dire, il est passible de l'expropriation de l'immeuble, s'il ne prend aucun de ces deux partis : payer les

dettes exigibles, ou délaisser l'immeuble. Et encore ne poui-on pas dire avec exactitude que, pour éviter l'expropriation, il (\o\l pajjer ou délaisser, comme s'il était obligé à l'une ou à l'autre chose sous une alternative, à son choix; son oblir^ntion, pour éviter l'expropriation, consiste en une chose seulement, dans le délaissement. Mais il peut l'éviter par le payement des dettes cxigil)les; en sorte que son obligation comme détenteur est du nombre de celles qu'on appelle en droit facultatives , pour les distinguer des obligations dites alternatives mémo an choix du débiteur; et c'est ce qui a fait dire à Pothier, dans son Traité de L'hypothèque, que les demandes des créanciers contre| le tiers détenteur, à ce qu'il soit tenu de payi les dettes exigibles, ou de délaisser l'héritage, les jugements rendus conformément à ces conclusions, étaient mal formulés. C'est, dit-il,| mettre la charrue devant les bœufs. Le Codj s'est également servi de la môme formule, met en première ligne la prétendue obligati( pour le délenteur de payer les dettes exigibles et celle de délaisser n'est présentée que comnK une alternative. Au surplus, cela ne changi rien à l'obligation véritable du détenteur, c qui est la seule, de subir l'expropriation di l'inmieublc, s'il ne délaisse ni ne paye.

Mais ce mot exigible doit, suivant ce qu vient d'être expliqué, être entendu de l'exigi bilité résultant de l'échéance du terme accord par le contrat au débiteur, et non de l'exigibi lité résultant de l'état de faillite ou de déconfi turc de ce dernier.

254. Comme le délenteur qui ne purge pa les hypothèques et les privilèges est tenu, pou éviter l'expropriation, ou de délaisser l'immeu ble, ou de payer tous les capitaux et intérêt exigibles, à quelque somme qu'ils puisser monter, l'on sent aisément qu'il a le droit d'e faire l'offre aux créanciers, et au refus de ceux ci de recevoir leur payement, de consigner Celui qui a le droit de payer a, par cela même le droit de faire des offres; mais il faut qu'elle soient complètes, c'est-à-dire du capital entic alors exigible, ainsi que des accessoires aux quels s'étend l'hypothèque, par conséquen des frais des jugements pour lesquels il a et

TITRE XVIII. nrs l'RIVILf/iKS KT DKS llVPOTHKQrK:

pris aussi inscription, et pour deux années d'arrérages ou d'inlérêls et l'année couranle, si la créance en produit, et s'ils sont encore dus, et même des arrérages ou intérêts d'autres années, s'il a été pris inscription à ce sujet, et en supposant d'ailleurs que ces divers intérêts ou arrérages ne soient point encore prescrits.

Le tiers détenteur qui a ainsi payé ou régulièrement olïcrl de payer les dettes liypoihécaires, est subrogé au lieu et place des créanciers qu'il a payés, conformément à l'art. l'251. Cet article, il est vrai, en accordant de droit la subrogation au tiers délenteur, parle de celui qui a employé le prix de son acquisition à payer les créanciers auxquels l'immeuble était hypothéqué, tandis que nous parlons, nous, d'une manière générale, regardant aussi comme subrogé de plein droit l'acquéreur qui a payé les créanciers même au delà de son prix d'acquisition ; car il est en effet subrogé en vertu du n° 3 du même article, comme étant du nombre de ceux qu'on peut regarder comme tenus pour d'autres et ayant intérêt à l'acquittement de la dette, ainsi que nous l'avons démontré quand nous avons traité de ce cas de subrogation légale.

Le but de cette subrogation est de donner au délenteur, jusqu'à un certain point, le moyen de conserver sa possession, en ce que les autres créanciers qui ne devraient pas venir en rang utile sur le prix de l'immeuble, s'il était revendu, n'auront pas d'intérêt à user de la faculté que leur donne la loi , dans les art. 2iC8 et 2169, de le poursuivre hypothécairement, puisque, comme subrogé au lieu et place des créanciers par lui payés , et les premiers en rang d'hypothèque, il prendrait le prix de la revente que les autres feraient faire sur lui. Mais comme ils ont ce droit, et qu'ils pourraient, par calcul ou malice, vouloir lui faire acheter sa tranquillité, cet acquéreur agira prudemment s'il remplit les formalités prescrites pour la purge, plutôt que de payer son prix aux créanciers inscrits. Cela est généralement

vrai toutes les fois que les charges hypothécaires surpassent le prix d'acquisition , et même se rapprochent de ce prix, attendu que les frais de la revente absorberaient une portion plus ou moins considérable de la valeur de l'immeuble, ce qui serait en pure perte pour l'acquéreur, si le vendeur était insolvable; car les créanciers payés par l'acquéreur n'auraient en effet rien à lui rembourser à ce sujet, attendn qu'ils auraient reçu ce qui leur était dû, et qu'il est de principe qu'il n'y a pas de répétition à exercer de la part de celui qui a payé sciemment la dette d'un autre, contre celui auquel il a fait le payement , encore bien que le débiteur ne le rembourse pas , à cause de son insolvabilité : Rcpctitio nulla est ab eo qui suum recejAt, tametsi ab alio qnàm vero debitore solutum est. (L. 44, ff. de Condict. indcb.)

233. Faute par le tiers détenteur, qui ne purge pas, de payer toutes les dettes hypothécaires, capitaux et intérêts exigibles, ou de faire le délaissement de l'immeuble (ou de tous les immeubles, s'il y en a plusieurs d'hypothéqués) , chaque créancier hypothécaire a droit de faire vendre sur lui l'immeuble hypothéqué, trente jours après commandement au débiteur (i), et sommation faite au tiers détenteur de payer la dette exigible, ou de délaisser l'héritage. (Art. 21G9) (2). Ainsi, le tiers détenteur n'est plus assigné en délaissement, comme jadis; il est simplement sommé de payer ou de délaisser, ou plutôt de délaisser, s'il n'aime mieux payer; et cette sommation, comme le nom l'indique, est un acte extrajudiciaire; c'est de cette manière que s'exerce aujourd'hui Vaction hypothécaire contre les tiers détenteurs, et faute par eux de délaisser ou de payer, par la vente en justice de l'immeuble faite sur eux, en la forme des expropriations forcées.

Celte différence d'avec l'ancien droit n'est au surplus pas d'une bien grande importance; aussi, comme nous l'avons dit plus haut, avaitelle échappé à plusieurs tribunaux dans les

(1) L'article dit aussi, comme l'art. 2167, \e débiteur dairc, ni autrement, s'il ne s'est point d'ailleurs person-

oRiciNÀiRE ; mais nous noussommes expliqué sui l'inutilité nellement obligé au payement de la dette, et même sur l'inexactitude de ce mot oWf^jnaire, employé (2) Code de Hollande, art. 1243.

par opposition au dc'lrnteur, qui n'est débiteur ni .'pcoji-