LIVRE m. MANIÈUKS D'ACQI'ÈIUR LA l'IlOPUIÉTÉ

hypothéqué ne sont dus par le tiers détenteur qu'à compter du jour de hi sonimaiion de payer ou de délaisser, et si les poursuites coaunencées ont été abandonnées pendant trois ans, à compter de la nouvelle sommation qui sera faite. >

Ces dispositions sont également applicables, soit que l'acquéreur ait cru devoir délaisser l'immeuble, soil(jue, dans le cas contraire, il en ail été exproprié par saisie faite à la requête des créanciers.

268. Quant aux détériorations provenant du faitoude la négligence du tiers délenteur, c'est bien l'art. '2\~o qui est applicable entre lui et les créanciers hypothécaires ou privilégiés, mais dans les rapports du détenteur avec son vendeur qui lui doit lagaraniic, c'est l'art. 1631 qui régit la cause. Or, cet article porte que « Lorsqu'à l'époque de l'éviolion, la chose vendue se trouve diminuée de valeur ou considérablement détériorée , son par la négligence de l'acheteur , soit par des accidents de force majeure, le vendeur n'en est pas moins tenu de restituer la totalité du prix. » On n'a aucun égard à la négligence que l'acheteur a pu mettre à la conservation de l'immeuble, parce que le vendeur lui ay.int transporté tous les droits qu'il avait sur la chose, l'acheteur a pu la négliger comme chose sienne sans être blâmable envers lui: is fini rem quasi suani ncglcxit, nuUi culpœ suhjcclus est. Au lieu qu'à l'égard des créanciers hypothécaires, il n'était point propriétaire absolu de l'immeuble, il ne l'était qu'à la charge de leurs droits, et il n'a pu le détériorer ou même simplement en négliger la conservation à leur préjudice. C'est de ce principe que sont partis les rédacteurs du Code, et l'on a pu d'autant mieux le décider ainsi, qu'aujourd'hui les hypothèques sont généralement rendues publiques par les inscriptions, et sont par conséquent connues des acquéreurs des biens , tandis qu'ancieimement elles étaient généralement occultes. Si donc l'acheteur est condamné envers les créanciers, par exemple, à trois mille francs d'indemnité pour dégradations, le vendeur ne devra pas moins lui faire raison de la totalité du prix de vente, encore que l'immeuble ait été adjugé bien au-dessous

do ce même prix , et lui faire raison , en outre, de ces trois mille francs : autrement l'acheteur I n'aurait pas tout ce que lui accorde l'art. 1631, ' puisqu'il s'en manquerait la somme par lui payée aux créanciers ; il ne rentrerait pas dans j son prix en entier , et il doit y rentrer d'après cet ' article. Cette somme payée aux créanciers a d'ailleurs servi à libérer d'autant le vendeur envers ceux-ci. Mais quand bien mênie les dettes payées avec cette même somme n'auraient pas concerné le vendeur, mais bien de précédents propriétaires qui ne les avaient point mises à sa charge, la décision serait la même, du moins de droit commun, parce que tel serait l'effet de la garantie due par le vendeur à l'acheteur d'après cet art. 1631. w

269. Mais si l'acheteur a profité des dégradations dont il a fait raison aux créanciers, alors s'applique aussi l'art. 1652, qui veut que, si l'acheteur évincé a tiré profit des dégradations par lui commises sur le fonds , le vendeur ait le droit de retenir sur le prix qu'il doit restituer une somme égale à ce profit.

Dans l'espèce, cette retenue n'a pas lieu, il est vrai , sur le prix qui doit être restitué en entier, mais l'acheteur n'a rien à réclamer du vendeur pour ce qu'il a payé aux créanciers pour les dégradations dont il a profité, et cela revient au même. Sans doute la somme payée par l'acheteur aux créanciers a libéré d'autant le vendeur, mais il faut faire attention que l'immeuble ayant été adjugé à un moindre prix à cause des dégradations, ce prix a éteint moins de dettes. Ainsi, c'était une futaie que l'acheteur a coupée, et dont il a retiré 10,000 fr. qu'il a été obligé de payer aux créanciers hypothécaires : le prix de vente était de 20,000 fr.; ce sont ces 20,000 fr. que le vendeur doit rembourser à l'acheteur, qui est par là rendu indemne, sans préjudice des frais et loyaux coûts du contrat, et des dommages-intérêts pour l'augmentation de valeur, s'il y a lieu, conformément à l'art. 1633. Les 10,000 fr. que l'acheteur a payés aux créanciers se compensent avec pareille somme qu'il a retirée de la vente de la coupe, et les art. 1631 et 1632 reçoivent parfaitement chacun leur application.

Que si , dans l'espèce , l'acheteur n'avait pro-

TITllK XVm. DES IMIIVILÉCES KT DES iIYI»()TIIi:QUKS.

lilé des dégradations que pour 5,000 fr. seu- Icnicnl, et que néaiiiiioins il ctU été condamné envers les créanciers à leur en payer 10,000, le vendeur devrait lui restituer 25,000 fr. ; savoir : 20,000 fr. montant du priv, et 5,000 fr. payés aux créanciers en sus de ce dont l'aclieleur a profité des dégradations. Et le vendeur n'aurait pas à se plaindre, car il aurait reçu en réalité ces 25,000 fr., soit en prix de vente, soit en i)ayeniénts faits à ses créanciers. De celte manière les art. i051 , J652 et 2175 reçoivent chacun leur application : les deux premiers, entre l'acheteur et le vendeur; le dernier, entre les créanciers hypothécaires ou privilégiés sur l'immcuhle, et Tacheteur. Mais si le prix de l'adjudication suflit à payer tous les créanciers inscrits sur riniineuhle , ce dernier article cesse d'être applicable, quand bien même des créanciers ordinaires du débiteur seraient intervenus sur la saisie pour être payés sur le prix après les hypothécaires ou privilégiés; car ils ne pourraient prétendre que les dégradations ont eu lieu à leur préjudice , puisqu'au temps où elles ont été commises l'immeuble n'était plus dans la main de leur débiteur, et qu'ils n'y avaient alors aucun droit, CD le suppose.

270. Quoique l'hypothèque acquise s'étende à toutes les améliorations survenues à lirameuble hypothéqué (art. 2133), néanmoins les créanciers ne devant pas profiter de celles qui ont été faites par l'acquéreur qui a fait le délaissement ou subi l'expropriation, celui-ci peut en réclamer le montant. Mais l'art. 2175 ne lui donne d'action en répétition à ce sujet que jusqu'à concurrence de la plus value que ses impenses et améliorations ont procurée à

pour étaycr une maison qui menaçait ruine, celle faite à la digue d'un étang, etc. Les créanciers doivent s'applaudir de ce que l'acquéreur a conservé leur gage , cl ils ne doivent pas s'enrichir à ses dépens. Et comme il ne s'agit pas ici du privilège accordé aux architectes ou entrepreneurs qui ont réparé des immeubles , privilège qui ne leur est attribué qu'autant qu'ils ont rempli les formalités prescrites à cet effet; qu'il s'agit seulement d'une simple répétition de déboursés faits par le détenteur pour la conservation de la chose, on ne pourrait pas lui opposer qu'il n'a point rempli ces mêmes formalités, pas plus qu'on ne peut le lui opposer quand il s'agit de simples dépenses utiles ou d'améliorations. Il agissait sur une chose dont il était propriétaire, au lieu que les architectes opèrent sur la chose d'autrui. L'article 862 accorde à l'héritier tenu du rapport l'indemnité pour les dépenses nécessaires qu'il a faites sur l'immeuble à lui donné par le défunt , comme pour celles qui ont simplement augmenté la valeur du fonds; or, il y a bien autant de raison assurément de le décider ainsi à l'égard d'un tiers détenieur. Mais pour les dépenses de simple entretien, le tiers détenteur n'a rien à ce sujet : ce sont des charges des fruits qu'il a perçus dans son intérêt jusqu'à la sommation qui lui a été faite de payer ou de délaisser.

272. Au surplus , pour les impenses qui doivent lui être restituées, il n'a pas à proprement parler le droit de retenir l'immeuble jusqu'à ce que les créanciers les lui aient remboursées; le Code ne dit rien de semblable : il n'en est pas de lui comme d'un acquéreur à réméré (i); mais il doit être payé par forme

l'héritage; et cela est juste, puisqu'ils ne pro- de distraction sur le prix de l'adjudication , et

filent que de cela. par conséquent venir en première ligne; autrement son droit serait presque toujours iilu-

271. Toutefois, bien que les dépenses dites soire, puisque c'est ordinairement lorsque les

nécessaires ne soient pas , ordinairement du charges hypothécaires surpassent la valeur de

moins, du nombre de celles qui augmentent l'immeuble, que l'acquéreur qui n'a point cn-

la valeur vénale des héritages, l'acquéreur se- core payé son prix en fait le délaissement ou

rait néanmoins bien fondé à réclamer le mon- en subit l'expropriation; or, si on ne le collo-

tant de celles de cette nature qu'il aurait faites quait pas le premier, il faudrait le mettre le et qui ne seraient point des dépenses de simple

entretien. Tel serait le cas d'une dépense faite (i) r. Turin 30 mai 1810. (Sirey, 10, 2, 358.)

IGO

LIVHE 111. MANIÈRES DACQLÉUH; LA PUOPKIÉTÉ.

dernier, puisque tout autre rang qu'on lui assignerait le serait arbilrairenienl. D'ailleurs , les créanciers n'ont point à se plaindre, car il ne leur enlèvera rien de ce qu'ils auraient eu sans les impenses. En un mot, ce n'est point par voie de privilège proprement dit, mais par voie de distraction sur le prix qu'il est payé.

275. Le détenteur qui a fait le délaissement ou subi lexpropriaiion, peut aussi obtenir indemnité pour les impenses et améliorations qui ont élé faites par son auteur, en supposant que les dettes hypolliécaires ne concernaient point celui-ci , mais bien de précédents propriétaires, car il a les droits de son auteur; or, si c'eût été celui-ci qui eût élé poursuivi par l'action hypothécaire , il eût pu réclamer l'indemnité : donc son ayant cause le peut également. Il en serait autrement si les dettes concernaient ce dernier, car dans ce cas les améliorations n'auraient pu donner lieu à aucune action en indemnité, ou distraction opérée sur le prix d'adjudication de l'immeuble, attendu que, d'après l'art. 2135, l'hypothèque acquise s'étend à toutes les améliorations survenues à l'immeuble hypothéqué; par conséquent, celui qui a fait le délaissement ou subi l'expropriation n'aurait pu exercer, pour ces mêmes améliorations, des droits que n'avait pas son auteur, qui les a faites, et qui était débiteur des dettes.

274. Quant aux dépenses parement voluptuaires ou d'agrément, dont les créanciers ne font point raison à l'acquéreur , le vendeur sur l'action en garantie devrait lui en tenir compte, si les dettes le concernaient personnellement, cl si l'acheteur n'avait point été chargé par le coniiat de les payer avec son prix; car si le vendeur lui-même les eût payées, ainsi qu'il le de\'ait, l'acheteur n'aurait pas éprouvé l'éviction ; en sorte qu'il est vrai de dire que c'est par son fait qu'elle a eu lieu. Or, d'après l'art. 1G5.3, lorsque le vendeur a vendu de mauvaise foi le fonds d'autrui, il est obligé de rembourser à l'acheteur toutes les dépenses, même voluptaires ou d'agrément, que celui-ci a faites au fonds, et l'on peut

très-bien assimiler le vendeur qui ne paye pas ses dettes, et qui par là donne lieu à l'éviction, au vendeur qui vend sciemment le fonds j» d'autrui; dans l'un comme dans l'autre cas, || c'est toujours un fait illicite de la part du vendeur qui cause la dépossession de l'acheteur.

Et nous déciderions la même chose s'il s'agissait d'hypothèques créées par de précédents propriétaires dont le vendeur aurait eu coonaissance au temps de la vente, et qu'il aurait dissimulées à l'acheteur; ce qui a pu surtout avoir facilement lieu dans le cas d'une hypothèque légale d'une femme sur les biens de son mari, ou d'un mineur ou d'un interdit sur ceux de son tuteur. C'est pour l'acquéreur évincé par suite de cette hypothèque comme s'il avait été évincé par suite d'un droit de propriété appartenant à un tiers, et dont le vendeur lui aurait dissimulé l'existence ; le résultat étant absolument le même pour lui, et la mauvaise foi du vendeur étant la même dans les deux cas, l'art. 1655 précité est applicable à l'un comme à l'autre, du moins suivant notre opinion.

275. Qui doit profiter des fruits perçus on échus depuis la sommation faite au tiers détenteur de payer ou de délaisser?

Pour ceux perçus ou échus depuis le délaissement et depuis la dénonciation de la saisie au curateur nommé à l'immeuble, c'est comme s'ils avaient été perçus depuis la dénonciation de la saisie immobilière faite sur le débiteur lui-même; ce qui rend par conséquent applicable l'an. 689, Code de procédure, qui veut que le prix de ces fruits soit immobilisé pour être distribué aux créanciers par ordre d'hypothèques.

Même décision quant à ceux qui ont été perçus ou qui sont échus depuis la dénonciation de la saisie faite sur le tiers détenteur qui n'a pas cru devoir délaisser et qui a subi l'expropriation.

Quant à ceux qui ont été perçus ou qui sont échus depuis la sommation faite au tiers détenteur de payer ou de délaisser, mais avant la dénonciation de la saisie au curateur ou au tiers détenteur lui-même, cet art. 686 parai-

TITRE XVIII. DES MUVILÊGES ET DES HYPOTHÈQUES

trait leur être étranger, puisqu'il slaluc sur les fruits perçus ou éclius depuis la ilénouciation de la saisie, et qu'il s'agit ici de fruits perçus ou échus antérieurement à cette dénonciation. Toutefois, la niasse cliirographaire du débiteur n'y peut rien prétendre, ])uisqu'ils ont été perçus depuis que l'immeuble a cessé de lui appartenir, et que les fruits, comme accessoires de l'iniuîeuble, doivent suivre le sort du principal ; ils ne peuvent appartenir qu'aux seuls créanciers hypothécaires ou privilégiés sur l'immeuble (i).Mais comme l'article précité n'ordonne la distribution par ordre d' h ifpodiè(jucs qu'à l'égard des fruits perçus ou échus depuis la dénonciaûon de la saisie, quelques personnes ont conclu de son rapprochement avec l'art. 21 7G, Code civil, que les fruits perçus antérieurement à cette dénonciation et depuis la sommation de payer ou de délaisser, devaient bien, il est vrai, être distribués aux seuls créanciers ayant privilèges ou hypothèques sur l'immeuble, mais pour être distribués entre eux au marc le franc, et non par ordre d'hypothèques.

Telle n'est pas notre opinion : ce système aurait pour résultat d'attribuer une portion du prix de ces mêmes fruits aux créanciers qui ne viendraient pas en ordre d'hypothèques utile sur le prix de l'adjudication, c'est-à-dire à des créanciers qui, dans le droit, ne diffèrent que nominc teniis des créanciers purement chirographaires, puisque leurs inscriptions ne produisent aucun effet, qu'elles sont rayées en vertu du jugement d'ordre, comme si elles avaient été prises sans droit; et ce serait ainsi donner à ces créanciers, sur les créanciers chirographaires proprement dits, une préférence ■lue rien ne justifierait, et cela, au détriment des créanciers hypothécaires qui, au moyen de ces mêmes fruits, pourraient venir en ordre mile, au moins en partie. Or, ce sont ces derniers qui doivent seuls profiter des fruits dont 1 s'agit, pour qu'il y ail harmonie dans les dis-

'. liions de la loi prises dans leur ensemble.

(I) /'. conlrà. Caen , 23 avril 1826. (Sirey, 27, 2. !1.) Cet arrêt a faitilistribuer les fruits dont il s'^agitcn re fous les créanciers iiulistinctement, cliirographaires omme hypothécaires inscrits sur limmcuble! Mais il ne 'Ciit pas soutenir rexamen , car comment des fruits d'un TUME XI. — ÉDIT. FK, XX.

En effet, pourquoi l'art. G89 veut-il que les fruits échus depuis la dénonciation de la saisie immobilière soient immobilisés, pour leur prix être distribue par ordre d'hypothèques? Cesl évidemment parce qu'on a considéré cette dénonciation comme l'acte qui opérait le dessaisissement de la propriété dans la personne du débiteur saisi , et l'on a voulu que les fruits échus depuis cette époque suivissent le sort de l'immeuble, ou du prix de l'adjudication qui le représente; et d'après ce principe, il était naturel que le prix de ces mêmes fruits fût distribué entre les créanciers par ordre d'hypothèques. Or , l'aliénation volontaire que le débiteur a faite de son immeuble l'a encore bien mieux dessaisi qu'une simple dénonciation de saisie immobilière, et la dénonciation qui est faite ensuite au tiers détenteur, ou au curateur en cas de délaissement, est un acte entièrement indifférent quant aux fruits perçus depuis la sommation de payer ou de délaisser, en ce qui touche les créanciers entre eux. Le motif qui a dicté la disposition de l'art. 689 le leur rend parfaitement applicable quant à ces mêmes fruits, c'est-à-dire que ces fruits doivent, comme ceux perçus depuis la dénonciation de la saisie, cire distribués par ordre d'hypothèques. De celte manière, ceux des créanciers hypothécaires sur lesquels les deniers provenant de l'adjudication manqueraient, et qui viendront immédiatement après ceux colloques en ordre utile sur ces mêmes deniers, en profiteront seuls , à l'exclusion d'autres créanciers hypothécaires, mais d'un rang plus reculé; au lieu que ceux-ci en auraient une partie dans l'autre système. A plus forte raison, les créanciers purement chirographaires n'y doivent-ils rien prétendre. C'était aussi l'opinion de Delvincourl.

276. Du reste, pour que les fruits soicntdus par le détenteur à compter de la sommation de payer ou de délaisser, il suftit qu'il ait été sommé par l'un d'eux, encore bien que le prix

immeuble qui n'appartenait plus au débiteur lorsqu'ils ont été perçus, ont-ils pu être attribués, pour une part quelconque , à de simples créanciers chirographaires de ce débiteur?