Ce qui aurait lieu si la maison venait à être

incendiée, ou démolie pour cause de vétusté.

359. Le cas où les divers étages d'une maison appartiennent à plusieurs divisément , ne se rapporte qu'assez indirectement à la matière des servitudes : il appartient plutôt à celle de la communauté , quoique chacun des propriétaires du bâtiment soit propriétaire exclusif de son étage ; car les gros murs et le toit, à l'entretien desquels ils doivent tous contribuer, sont en quelque sorte en commun , du moins sous ce rapport : l'escalier lui-même n'est pas simplement soumis, dans la partie qui conduit au premier étage, et du premier au second , etc., à un droit de servitude au profit des propriétaires des étages supérieurs ; ils y ont un droit de copropriété , imparfaite , si Ton veut , mais ce droit n'est point une véritable servitude, puisque, de droit commun , ce ne sont point eux qui en font les réparations, quand , au contraire , le droit commun , en matière de servitude , met les frais nécessaires à la charge du propriétaire de l'héritage dominant (698). Mais , comme nous l'avons déjà observé à l'égard du mur mitoyen, observation qu'on pourrait étendre à bien d'autres cas, les règles sur ce point ont pu être placées sans inconvénient au litre des Servitudes , dès qu'on ne consacrait pas un litre spécial à la communauté de propriété.

540. L'art. 664 porte que « lorsque les diffét renls étages d'une maison appartiennent à dic vers propriétaires , si les litres de propriété ne « règlent pas le mode des réparations et recon- « structions , elles doivent être faites ainsi qu'il « suit :

c Les gros murs et le loit sont à la charge de « tous les propriétaires, chacun en proportion de « la valeur de l'étage qui lui appartient.

i Le propriétaire de chaque étage fait le plan- « cher sur lequel il marche.

« Le propriétaire du premier étage fait l'esca-

d'accord avec tous les principes. S'il aime mieux faire ordonner la suppression on la rectification des travaux, et aux dépens de celui qui les ,i faits, nul doute, en effet, qu'il ne le puisse. Si les experts se sont trompés, ce n'est pas sa faute : le fait parle plus haut que l'opinion qu'ils avaient émise quand les travaux n'existaient pas encore.

(I i L. C, ^2, ff. si Serc. vindic.: L. 33, (T. de Serv. jirœd. vrb.

t lier qui y conduit; le propriétaire du second « étage fait, à partir du premier, l'escalier qui i conduit chez lui, et ainsi de suite. >

341. Ainsi, la première règle à suivre est dans les titres de propriété ; et s'il n'y en a pas, comme lorsqu'un testateur, propriétaire d'une maison, a légué à Paul le rez-de-chaussée de cette maison, à Jean le premier étage, et à Pierre le second, sans autre explication, on suit les dispositions de la loi, qui interprète sa volonté à cet égard.

342. M. Delvincourt pense que les divers propriétaires, à défaut de mode de contribution réglé par les titres de propriété , doivent contribuer aux réparations et reconstructions des digues , des voûtes et murs des caves , etc. , en un mot, de tous les objets nécessaires à la solidité de l'édifice entier, ou qui servent à la commodité de tous les locataires, tels que les puits ou fosses d'aisances, communs et passages d'allées.

Nous n'adoptons cette décision qu'avec une restriction relativement aux voûtes des caves : ces voûtes ne sont pas indispensables au soutien de l'édifice, du moins généralement, car les murs de refend, qui servent de support aux étages, parlent des fondements. Les voûtes des caves sont le plancher sur lequel marche le propriétaire du rez-de-chaussée ; elles lui en tiennent lieu , et par conséquent elles doivent rester à sa charge, quand même il ne serait pas propriétaire des caves.

343. Pour l'application de l'article que nous expliquons, on doit donc estimer la valeur de chaque étage, comparativement à celle des autres, ce qu'on appelle faire une ventilation, puisque les dépenses communes sont réparties en raison de cette valeur.

Ainsi, soit une maison valant 40,000 fr. : le rez-de-chaussée, y compris les caves, que nous supposons appartenir au même propriétaire, valent 13,000 fr. ; le premier 10,000 fr. ; le Meond 8,000 fr. ; et le troisième , y compris les greniers, 7,000 fr. Il y a eu 4,000 fr. de dépenses communes ; le rez-dechaussic en supportera pour 1,300 IV., le premier étage pour 1,000 fr., le second pour 800 fr., et le troisième pour 700 fr. Si , comme il arrive le plus ordinai-

rOM Ml, ÉD.BEUJF. — T. V, ÉD.FR.

rement, les caves ou les greniers n'appartiennent pas au même , on en fera une estimation particulière, et l'on opérera de la même manière pour fixer la contribution que ces objets doivent supporter dans la répartition générale des dépenses communes.

344. Chaque propriétaire fait bien le plancher sur lequel il marche , mais c'est à celui qui se trouve au-dessous à faire les embellissements qu'il juge utiles à son habitation , comme un plafond ; tellement que quand même il y en aurait un lors de la reconstruction du plancher , celui qui le reconstruit ne serait point obligé de le faire avec plafond, et encore moins avec les peintures qui s'y trouvaient. La loi ne le soumet qu'à l'obligation de refaire le plancher, sauf disposition contraire dans les titres, et sauf aussi les cas de malice ou de fraude, qui sont toujours exceptés : par exemple, si, sans nécessité, et uniquement pour détruire les peintures et les ornements du propriétaire de l'étage inférieur, le maître de l'étage supérieur reconstruisait ce plancher.

345. On sent que, dans la répartition des frais de l'escalier, on n'a pas suivi une proportion géométrique ; car le propriétaire du second se sert de la partie de cet escalier qui conduit jusqu'au premier , comme le maître du premier étage , et cependant il ne contribue en rien aux frais de son entrelien ; mais on a suivi les règles de l'équité, en prenant en considération la valeur respective des divers étages.

54G. Quant aux impôts, dont le Code ne parle pas , si la répartition n'en est pas faite par les titres ou par un acte postérieur, chacun des propriétaires doit y contribuer comme pour les gros murs et le toit , parce qu'en effet c'est une charge de toute la propriété : avec celte restriction toutefois que l'impôt des portes et fenêtres reste à la charge de chacun de ceux qui les ont dans leur étage; mais celui de la porte cochère ou de l'allée commune entre dans les dépense» générales.

ô 17. Si , dans le cas où la maison viendrait ù être incendiée ou démolie pour cause de vétusté, l'un des propriétaires résistait à la volonté des

autres pour la rétablir, ceux-ci seraient en droit de le forcer d'opter, ou d'abandonner ses droits, ou de contribuer à la reconstruction, qui se ferait alors, pour ebaque étage, dans les proportions indiquées ci-dessus. Les tribunaux pourraient toutefois, suivant les circonstances et la position du défendeur, fixer un terme pour le rétablissement de Tédifice. Mais nous ne croyons pas que, par reflet de cette destruction , le terrain soit devenu commun , de manière à devoir être partagé ou licite entre les divers propriétaires, même proportionnellement à la valeur relative qu'avait ebaque étage avant la destruction ou la démolition de l'édilice ; sauf à eux à établir une communauté à ce sujet , si bon leur semble ; car le propriétaire du rez-de-ebaussée ne doit point être forcé d'en céder une partie plus ou moins considérable ; et, vice versa, les autres peuvent avoir i ntérêt au rétablissement de leur étage pour l'avoir en entier.

S III

Des fossés, mitoyens ou non.

SOMMAIRE

518. Tout fossé entre deux héritages est présumé mitoyen s'il n'y a titre ou marque du contraire.