LIVRE III. - MANIÈRES D'ACQUÉRIR LA PROPRIÉTÉ

liaient par le fait seul du jugement, sans qu'il fût besoin non plus d'aucune tradition. § fin. lnstit. de Officio judicis. Toutefois ces actes de partage étaient du droit civil , et non du droit des gens.

Mais ce qu'il faut bien remarquer , c'est que , même dans les cas ci-dessus , le contrat de vente ou la donation ne vous aurait pas rendu propriétaire ; il fallait en outre pour cela ma volonté particulière, et que la vôtre concourût. L. 48, ff. de acquit, vel amit. poss. et L. i, § 2, ff. dePeric. et comm. rei vendilœ.

Néanmoins , dans les sociétés de tous biens, la communauté s'établissait par le seul fait du contrat de société : Quia licet specialiler tradilio non interveniat, tacila lamen creditur inlervenire. LL. 1 et 2, ff. pro Socio.

Et c'était aussi par l'effet du droit civil que , dans les legs faits per vindicalionem, le légataire devenait propriétaire dès l'ouverture du legs , sans qu'il fût besoin de tradition. Le legs lui passait recla via (î); et depuis la constitution de Justinien (2), qui a supprimé la plupart des différences qui existaient entre les diverses manières de léguer, le légataire avait aussi la revendication dans les legs même faits per damnalionem, pourvu que le legs fût d'un corps certain appartenant au testateur. Aussi , on range les legs , les fidéicommis en général, les donations à cause de mort, et les institutions d'héritier, parmi les manières d'acquérir la propriété, mais en vertu du droit

425. La première et la plus importante des conséquences que l'on tirait du principe que la propriété n'était point transférée par le seul effet des contrats de vente , ou autres actes entre-vifs, c'est que si le vendeur ou donateur , même d'un immeuble, eût, avant toute tradition quelconque de la chose , vendu ou donné et livré cette même chose à une autre personne, au mépris du premier contrat, c'était en faveur du second acheteur ou donataire qu'eût été décidée la question de propriété , parce qu'il aurait reçu la chose de celui qui en était encore propriétaire , sauf au

(1) En admettant toutefois que l'héritier institué acceptât la succession. L. 17, ff. Si quis omissa causa testam.

(2) Loi 1 , CoJ. Communia de légat, velfidei.

(3) Car si l'un eût acheté l'immeuble du véritable maitre, et l'autre à non domino , il cal bien certain que le premier eût pu

premier acheteur ou donataire son action en dommages-intérêts. C'est ce que décide, de la manière la plus formelle, la célèbre loi Quoties, 15, Cod. de Rei vindicatione.

Ainsi encore , les créanciers du vendeur pouvaient saisir et faire vendre la chose vendue avant qu'elle eût été livrée, quand même l'acheteur en avait payé le prix ; et l'acheteur n'avait qu'une action personnelle contre son vendeur , sans aucun privilège sur la chose achetée.

Par conséquent aussi , l'acheteur à qui la tradition n'avait point encore été faite n'avait pas l'action en revendication contre le vendeur, ni contre tout autre , si la chose avait passé dans la main d'un tiers. L. 50, ff. de Rei vindic.

426. Ces effets étaient généralement les mêmes dans notre ancienne jurisprudence. Dans certains pays , ce n'était même que par des actes de déveslissement que la propriété des immeubles passait du vendeur à l'acheteur ; et dans les donations, c'était par l'insinuation de l'acte qu'elle était transférée au donataire.

427. D'après la loi du 11 brumaire an vu, sur le régime liypolhécaire, la question de propriété des immeubles ne se décidait pas, entre deux acheteurs ou autres acquéreurs qui avaient traité avec le même propriétaire successivement (s), par l'antériorité du titre de l'un deux ; elle se décidait uniquement par la priorité de la transcription de ce litre sur les registres tenus à cet effet. La possession réelle en laquelle aurait même été celui qui avait le litre le plus ancien, mais dont la transcription eût été postérieure à celle du titre de l'autre, ne l'aurait pas protégé. Cette transcription avait remplacé la tradition et les actes de dévestissement, dans les pays où ils étaient en usage.

Et , tout en disant que le donataire devient propriétaire des objets donnés par le fait seul de la donation dûment acceptée , et sans qu'il soit besoin d'autre tradition (art. 958) (*), le Code civil néanmoins exige aussi , par rapport aux tiers,

revendiquer contre le second, quand même celui-ci eût fait transcrire son titre et que l'autre n'eût même pas fait transcrire lésion, et quand même il eût eu un titre antérieur ; si toutefois il n'eût pu opposer la prescription.

(4) Code de Hollande, art. 1723.

la transcription de l'acte pour les biens susceptibles d'hypothèque (art. 939) (î), ainsi que l'exigeait la loi de brumaire. En sorte que le défaut de transcription de la donation peut être opposé par toutes personnes ayant intérêt, excepté toutefois celles qui étaient chargées de la faire faire, ou leurs ayants cause et le donateur (a) (article 941) (s).

428. Bien plus, dans le titre des Contrats ou des obligations conventionnelles en général, Ton n'a rien décidé de positif sur le point de savoir si la transcription serait ou non nécessaire pour déterminer le droit de propriété dans les actes à titre onéreux portant aliénation d'immeubles ; car, si, d'une part, l'article 1158 (*) dit que l'obligation de livrer la chose est parfaite par le seul consentement des parties contractantes, et rend le créancier propriétaire ; d'autre part, l'article 1140, placé sous la même section , dit que les effets de l'obligation de donner ou de livrer un immeuble sont réglés au titre de la Vente et au titre des Privilèges et hypothèques. Or, de quels effets a-t-on pu vouloir parler ici , si ce n'est des effets à l'égard des tiers , par conséquent de la translation de propriété par rapport à eux, puisqu a l'égard des parties elles-mêmes tout était réglé par l'article 1158?

Personne n'ignore d'ailleurs la vive controverse qui s'est élevée au sujet du système de la transcription , dans la discussion des différentes lois qui y étaient relatives ; et c'a été pour ne point préjuger cette importante question , que l'on a renvoyé , pour sa solution , au titre de la Vente et à celui des Hypothèques. Mais , arrivés au titre de la Vente, les auteurs du Code n'ont encore point décidé formellement la question. On pourrait cependant soutenir, jusqu'à un certain point, qu'ils l'ont implicitement décidée en faveur de la nécessité de la transcription , car l'article 1585(5) porte que 1 la vente est parfaite entre « les parties , et la propriété est acquisede droit « à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on f est convenu de la chose et du prix , quoique la 1 chose n'ait pas encore été livrée ni le prix

(1) Code de Hollande, art. 671.

(2) On peutvoir ce que nous avons dit au sujet de la transcription des donations et des actes portant substitution , au t. VIII , chap. iv, sect. 4, § 2 ; et au tome IX, chap. vi , secl 2, § 1er.

c payé ; > et cet article ne distingue point entre les meubles et les immeubles. Or , dira-t-on , si la propriété était acquise à l'acheteur d'une manière absolue , par rapport à tout le monde , par le fait seul du consentement des parties sur la chose et le prix, à quoi bon ces mots , à l'égard du vendeur? Ce n'est donc que par rapport à lui qu'elle est acquise à l'acheteur ; elle n'est donc point acquise à celui-ci par rapport aux tiers. Et comme à l'époque où cet article était ainsi rédigé et adopté , la loi de brumaire an vu était encore en vigueur , on peut conclure de là qu'il a été conçu de la sorte pour être en harmonie avec cette loi , relativement à la transcription ; aussi l'a-t-on prétendu , et même assez longtemps.

429 . Cependant il est plus vrai de dire , d'après l'historique de la discussion sur ce point , que les rédacteurs de la loi sur la Vente, et ceux qui ont parlé sur cette loi, ont entendu renvoyer au titre des Hypothèques la solution de la question , et qu'ils n'ont point cru la préjuger par la rédaction de cet art. 1585 : ils ont même voulu éviter cela. Or, au titre des Hypothèques, il n'est mention de la transcription que comme moyen de purger les privilèges et les hypothèques qui couvrent les biens ; il n'en est point question comme moyen de fixer la propriété dans telle main plutôt que dans telle autre. Au contraire, l'art. 2182 (g) , placé sous ce titre , porte que le vendeur ne transmet à l'acquéreur que les droits qu'il avait lui-même sur la chose vendue; orr d'après l'art. 1585 lui-même , il n'en avait plus par le fait seul de la vente , puisqu'il avait transmis sa propriété à l'acheteur , conformément d'ailleurs à la disposition de l'art. 1158. Aussi est-il maintenant généralement reconnu, et telle est la jurisprudence actuelle , que la propriété , dans les actes à titre onéreux , est acquise de droit au créancier de la chose à l'égard de qui que ce soit, par le seul effet du contrat, sans qu'il soit besoin de tradition ni de transcription ; sous l'obligation toutefois de souffrir l'exercice des droits que des tiers pourraient avoir alors sur les biens , ou relativement à ces mêmes biens.

(3) Code de Hollande, art. 071.

(4) Ibid., art. 1273.

(ii) Ibid., art. 1494 et 149o.

(Gj Disposition supprimée dans le Code de Hollande.