LIVRE III. — MANIÈRES D'ACQUÉRIR LA PROPRIÉTÉ

que la perte de la chose le concerne, si elle vient à périr par cas fortuit: Et cmplorem usucapere, et fruclus et accessioncs lucrari , et periculum ad eum perlinere, si res intericrit. Mais pourquoi la perte de la chose le concerne-t-elle? C'est, dit le jurisconsulte Paul, dans la loi suivante , parce que la condition résolutoire ne peut plus s'accomplir après la perte de la chose , puisqu'alors personne ne viendra faire des offres plus avantageuses au vendeur : Quoniam post intcritum roi jeun nec adferri possit melior conditio. Donc, lorsqu'au contraire la condition résolutoire est de nature à s'accomplir encore après la perle de la chose, et qu'elle s'accomplit en effet, la décision doit être différente: la perte alors ne concerne point l'acheteur, autrement le fragment de Paul serait absolument sans objet ; ce serait une véritable superfétaiion dans le Digeste, il serait même propre à jeter les esprits dans l'erreur , surtout si l'on considère la place qu'il occupe , immédiatement après la décision d'Ulpien , et évidemment pour la motiver. Aussi dans la vente à réméré', la perte concerne-t-elle l'acheteur , car le vendeur n'a pas à reprendre la chose : la condition résolutoire ne peut plus s'accomplir. Mais dans l'espèce posée d'abord , elle s'est accomplie, et elle a été considérée comme un événement dont l'effet devait faire supposer que le contrat n'a pas eu lieu, puisqu'il remet les choses au même étal que si l'obligation n avait pas existé; d'où l'on ne voit pas pourquoi ce vendeur réclamerait ou même retiendrait le prix, s'il n'y a pas dans l'acte quelque clause propre à démontrer que, dans i'inlenlion des parties , les cas fortuits qui occasionneraient la perle de la chose survenue , pendente condilione , seraient supportés par l'acheteur.

92. Selon nous, toute adjudication préparatoire est censée faite sous une condition suspensive ; et l'adjudication définitive sur expropriation forcée , qui admet la surenchère du quart dans la huitaine (article 710, Code de procéd.), est sous une condition résolutoire. En conséquence , si l'immeuble dont la vente est poursuivie en justice , vient à périr ou à subir de grandes détériorations après une adjudication seulement préparatoire,. l'adjudicataire peut se faire décharger ; mais si ces événements arrivent

après une adjudication définitive sur expropriation forcée, quoique dans la huitaine accordée au tiers pour surenchérir, ces événements sont supportés par l'adjudicataire, à moins que la chose n'ayant été que détériorée , il y ait surenchère du quart et adjudication au profit d'un autre.

En effet, il est évident, quant aux adjudications définitives qui admettent la surenchère du quart dans la huitaine, qu'elles sont faites seulement sous une condition résolutoire; car elles n'ont pas lieu sous cette condition, si personne ne surenchérit du quart; il n'en est pas dit un mot dans les actes; elles sont faites purement, seulement elles peuvent être résolues, si un tiers vient surenchérir du quart dans la huitaine. C'est donc leur résolution qui est sous condition ; elles produisent si bien leur effet à partir du moment où elles ont lieu , que l'adjudicataire seul a le droit de concourir avec celui qui a fait cette surenchère nouvelle et éventuelle (article 712 ibid.) (i). Au lieu que pour les adjudications provisoires , loin d'opérer par elles-mêmes une vente parfaite, elles ne sont, ainsi que leur nom le démontre, qu'une préparation à un autre acte, une formalité pour parvenir à cet acte , lequel est réellement celui d'aliénation , un acte indispensable , et non pas seulement accidentel , comme l'est la surenchère du quart. Une adjudication préparatoire est une promesse conditionnelle d'acheter de la part de l'adjudicataire, et de vendre de la part du débiteur, représenté par le créancier qui poursuit l'expropriation , et cette promesse est conditionnelle. Elle lie sans doute les parties, mais c'est de la même manière qu'une convention sous une condition suspensive lie ceux qui l'ont faite ; par conséquent c'est avec les mêmes effets.

Le jurisconsulte Ulpien , dans la loi 2 , ff. de in dicm Addiclione , ci-dessus citée, dit que la condition est suspensive dans la vente faite en ces termes : Ut pcrfcialur emptio, nisi melior conditio afferalur ; et que la condition est résolutoire , si l'acte porte : Ut meliore dilata condilione , discedalur. Or , l'adjudication préparatoire parait bien être faite sous la première de ces conditions , et l'adjudication définitive sous la

(1) Code de Héllandc, art. 639.

seconde ; car l'adjudication préparatoire ne fonde un titre réel pour l'adjudicataire qu'autant que sa mise n'est pas couverte lors de l'adjudication définitive, adjudication qui doit nécessairement avoir lieu; ce qui est absolument la même chose que de dire : Ut perficiatur emplio, nisi melior condilio afferaiur; tandis que l'adjudication définitive n'est pas faite sous la condition virtuelle et nécessaire , s'il ny a pas surenchère du quart , celte surenchère étant totalement en dehors du contrat d'adjudication , seulement elle est faite sous cotte condition tacite et légale , que s'il y a surenchère du quart et que la mise du surenchérisseur ne soit pas couverte par l'adjudicataire, l'adjudication faite au profit de celui-ci sera résolue , comme s'il était dit : Ut meliore allala con~ dilione, discedatur.

Enfin , quant à l'adjudication préparatoire , comme les fruits échus depuis la dénonciation de la saisie sont immobilisés pour être distribués avec le prix de l'immeuble par ordre d'hypothèque (art. 689 , Code de procéd.), et comme cet article , ni aucun autre , ne restreint cela aux fruits échus jusqu'à l'adjudication préparatoire , on doit en conclure que ceux aussi qui sont échus depuis cette adjudication sont pareillement immobilisés , quand même l'adjudicataire préparatoire se rendrait adjudicataire définitif : ce qui est encore une nouvelle preuve que les adjudications préparatoires sont censées faites sous une condition suspensive , au lieu que les autres sont sous une condition résolutoire , parce qu'elles ne laissent rien en suspens : il n'y a plus rien à faire pour que le contrat d'aliénation soit parfait ; seulement la loi , par faveur pour le débiteur, autorise les tiers à surenchérir du quart dans la huitaine , et à venir ainsi enlever à l'adjudicataire son acquisition , s'il n'aime mieux encore rendre vaine cette surenchère , en la couvrant lui-même par une autre , et lui seul a ce droit, tandis que toute personne peut surenchérir sur l'adjudication préparatoire.

Nous regardons aussi la surenchère hypothécaire , ou l'offre ^e porter ou faire porter le prix déclaré par le nouveau propriétaire à un dixième en sus, comme une simple promesse d'acheter faite sous condition suspensive. Le prix n'est même pas certain, puisqu'il peut s'élever au delà. Donc si l'immeuble périssait ou subissait des dété-

riorations durant les délais de la procédure, le créancier qui a fait la surenchère pourrait, comme l'adjudicataire préparatoire, se faire décharger de son offre : Rcs péril domino : or, il n'était pas propriétaire.

95. Il arrive quelquefois qu'un contrat est en même temps sous une condition suspensive et sous une condition résolutoire. Une donation faite sous une condition suspensive, par un individu qui n'a point d'enfants ni de descendants légitimes au moment de la donation, est dans ce cas, puisqu'elle renferme en elle-même la condition résolutoire tacite et légale que s'il survient un enfant légitime au donateur la donation sera révoquée (art. 9G0). D'après ce que nous venons de dire sur le cas où la chose est venue à périr avant l'événement de la condition résolutoire, il importe de voir ce qui a eu lieu dans l'hypothèse où des charges auraient été mises à la donation.

Si la chose donnée est venue à périr avant l'accomplissement de la condition suspensive, il n'y a pas eu d'obligation. Il en est de même si cette condition estvenueà manquer, et par la même raison , si la condition résolutoire est venue à se réaliser avant l'événement de la condition suspensive.

Mais si l'on suppose simplement que celte dernière condition s'est accomplie , et que l'objet de la donation soit venu ensuite à périr, le donataire doit exécuter les charges. Toutefois, si la condition résolutoire se réalise ensuite , comme les choses sont remises au même état qu'auparavant, il est affranchi des charges pour l'avenir, et il pourrait même répéter ce qu'il a payé , soit en rentes, prestations ou autrement, mais avec obligation néanmoins de compenser avec les fruits et les émoluments qu'il a retirés de la chose donnée.

94. Quant aux fruits perçus en vertu d'un contrat anéanti par suite d'une condition résolutoire, expresse ou sous-entendue , ou prévue par la loi , le Code s'en explique bien dans plusieurs cas , mais non dans tous.

Ainsi , en matière de donation rapportée à succession, ou réduite pour fournir les réserves, les art. 856 et 928 (1) règlent ce qui est relatif aux fruits.

(1) Code de Hollande, art. 1144 et 974.