Limite des droits résultant de la mitoyenneté

644. Un mur est mitoyen lorsque deux voisins Tont fait con* struire à frais communs sur les extrémités de leurs héritages; ou, lorsque Tun des voisins layant fait construire sur la limite de son fonds, lautre en a acquis de lui la communauté. La mi* toyenneté est donc, en principe, volontaire, c'est-à-dire conventionnelle. Nos anciennes coutumes avaient admis une restriction à ce principe, que le code a reproduite : l'un des voisins peut forcer l'autre soit à construire un mur mitoyen, soit à lui céder la mitoyenneté d'un mur qui lui appartient. En ce sens lu mitoyenneté est une obligation de voisinage, et c'est à ce titre que le code la place parmi les servitudes légales. Cela n'est pas exact, c'est une simple restriction au droit de propriété, et toute restriction n'est pas une servitude; dans Tespèce, il n'y a ni héritage dominant ni héritage servant, il y a copropriété forcée. Nous n*avona rien à dire de l'acquisition de la copropriété par convention volontaire. On applique le droit commun. Nous n'avons à traiter que de la dérogation au droit commun, concernant la constructioa forcée d'un mur mitoyen, ou l'acquisition forcée de la mitoyçn* neté (no 496).

646. « Chacun peut contraindre son voisin, dans les villes et fs^ubourgs, à contribuer aux constructions et réparations de la clôture faisant séparation de leurs maisons, cours et jardins, assis es dites villes et faubourgs » (art. 663). Aucune loi ne dit ce qu*il faut entendre par ville. Le caractèœ qui distingue les villes, c'est le genre d'occupation des habitants : les travaux sont* ils commerciaux ou industriels, c'est une ville : sont-ils agricoles,

(Tome VU.) DES SERVITUDES. 57!

la commune est rurale. Quant aux faubourgs, il n*y en a plus là où, comme en Belgique, il n'y a plus d*octroi, partant ni murs, ni fossés, ni portes; la question de savoir jusqu'où s'étend la ville est une question de fait (n"" 497).

Dans les villes, la clôture est forcée, dans les campagnes, elle est volontaire. Quelle est la raison de la différence? Si elle est forcée dans les villes, cest pour garantir la sûreté des habitants- La sûreté des personnes et des propriétés est plus facilement exposée dans les villes que dans les campagnes, à raison de la proximité des habitations, de l'étendue de la population, et de l'importance des choses sujettes à être volées. Il suit de là que la clôture forcée est d'ordre public et par suite les parties intéressées ne pourraient pas déroger à la loi (n® 498).

646. « Tout propriétaire joignant un mur a la faculté de le rendre mitoyen, en tout ou en partie, en remboursant au mattre du mur la moitié de sa valeur ou la moitié de la valeur de la portion qu'il veut rendre mitoyenne, et moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti » (art. 661). En principe, l'acquisition de la mitoyenneté devrait être volontaire, nul ne pouvant être forcé à vendre ce qui lui appartient, ni à en céder la propriété. Pour justifier cette expropriation, il faut un intérêt général ; dans l'espèce, il n'y en a d'autre que celui de ne pas perdre un terrain précieux en constructions inutiles. Ce motif s'applique à la cam-^ pagne comme aux villes ; voilà pourquoi la disposition est générale. Puisqu'il s'agit d'une expropriation fondée sur un intérêt général, il s'ensuit que celui qui demande la cession de la mitoyenneté n'est pas tenu de prouver un intérêt quelconque qu'il aurait à devenir copropriétaire. De même celui qui est copropriétaire exclusif ne peut pas invoquer l'intérêt qu'il aurait à conserver sa propriété exclusive (n®" 504-505).

Quel est Teffet de l'acquisition de la mitoyenneté? L'acquéreur devient copropriétaire du mur; par suite, le vendeur cesse d'être propriétaire exclusif, ses droits ne sont plus que ceux d'un communiste. On admet même généralement que la cession a un effet rétroactif, de sorte que le vendeur serait tenu de supprimer les ouvertures qu'il avait pratiquées dans le mur, alors qu'il était propriétaire absolu. A notie avis, cela n'est pas exact. La rétroactivité est une fiction ; elle détruirait, daii<$ l'espèce, des travaux

572 DROITS RÉELS. (Tome VIL)

que le propriétaire avait le droit de faire; or, le législateur seul a le droit de créer des fictions, et lui seul peut invalider des actes faits en vertu de la loi (n"^ 515 520).

647. Gomment se prouve la mitoyenneté? La mitoyenneté résulte toujours dun concours de consentement, peu importe que le consentement soit libre ou forcé; donc elle est fondée sur un contrat, et en principe il faudrait appliquer les règles établies sur les preuves, au titre des Obligations. C'est Técrit qui forme la preuve de droit commun, dès que la valeur de la chose dépasse 150 francs. Mais le plus souvent, il n'y a pas d'écrit; la construction du mur remonte à des temps très-éloignés, on n'a pas dressé d'acte ou l'acte est perdu. Pour prévenir les contestations qui s'élèvent si facilement entre voisins, le législateur a établi des présomptions, fondées, comme toutes les présomptions, sur des probabilités (n^^ 524).

1^ « Dans les villes et faubourgs, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge est présumé mitoyen (art. 653). Héberge est un vieux mot, tombé en désuétude, qui signifie toit, couverture. Le mur est la copropriété de deux voisins jusqu'au point oii les deux bâtiments de hauteur inégale peuvent profiter du mur commun ; l'excédant appartient au propriétaire du bâtiment le plus élevé. Cette présomption de mitoyenneté est fondée sur une probabilité qui approche de la certitude. Les deux voisins ont le même intérêt à la construction du mur qui sépare leurs héritages : n'est-il pas plus que probable qu'ils auront construit le mur à frais communs? La probabilité augmente encore dans les villes où la clôture est forcée. Si l'un des voisins a bâti après l'autre, sans qu'il ait contribué à élever le mur, n'est-il pas probable qu'il aura usé du droit que la loi lui donne d'en acquérir la mitoyenneté? De son côté, le propriétaire du mur n'aurait pas souffert que le voisin appuyât le bâtiment sur un mur qui ne lui appartient pas. 11 y a donc une probabilité de copropriété dont le code a fait une présomption légale (art. 1350, n® 2). La présomption n'est établie que pour le mur qui sert de séparation entre bâtiments ; elle n'existe que si les deux héritages sont des bâtiments ; si le mur sépare une maison d'une cour, il n'y a plus de présomption de mitoyenneté, parce qu'il ne peut pas y avoir de présomption légale sans loi (n"^ 524-526).

(Tome VII.) DES SERVITUDES. 573

^ « Tout mur servant de séparation entre cours et jardins est présumé mitoyen » (art. 653). Ici il n'y a plus à distinguer si les deux héritages sont des cours ou des jardins : la loi ne dit pas que la présomption existe lorsqu'un mur sépare deux cours ou deux jardins, elle dit que tout mur qui sépare des cours et jardins est présumé mitoyen. Cela est aussi fondé en raison. Le propriétaire d'une maison joignant un fonds non bâti a un intérêt infiniment plus grand à la clôture que son voisin; il n'en est pas de même quand l'un des héritages est une cour et l'autre un jardin ; rintérét est identique, donc il y a lieu de présumer que la clôture est commune (n** 527);

3^ Est encore présumé mitoyen tout mur servant de séparation entre enclos dans les champs (art. 653). La loi ne définit pas Yenclos ; il faut donc dire que toute clôture constitue un enclos, pourvu que le fonds soit clos de tous côtés. Peu importe la nature du terrain clôturé. Ce qui dans les campagnes justifie la présomption, c'est que les deux voisins ont pris soin de se clore entièrement; dès lors il est probable que le mur qui les sépare est commun; l'un et l'autre ayant le même intérêt à sa construction (n« 627).

648. Les présomptions de mitoyenneté admettent la preuve contraire : si, dit l'article 653, il n'y a titre ou marque du contraire. Par titre, on entend le fait juridique, vente, donation ou échange, qui prouve que l'un des voisins est propriétaire exclusif du mur; quant à la preuve du titre, elle se fait d'après le droit commun, puisque la loi n'y déroge point, donc par témoins, si la preuve testimoniale est admissible (n"" 532).

« 11 y a marque de non-mitoyenneté lorsque la sommité du mur est droit et à plomb de son parement d'un côté, et présente de l'autre un plan incliné. » Dans ce cas, le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel est l'égout. La raison en est que l'égout est un inconvénient; si le mur était commun, on ne l'aurait pas construit de manière que l'un des voisins eût seul la charge de l'égout, partant il y a présomption de propriété exclusive en faveur de celui qui supporte seul la charge. Cette marque de non-mitoyenneté, écrite dans le mur, l'emporte sur la présomption générale de mitoyenneté.

Il y a encore marque de non-miioyenneté lorsqu'il n'y a que

574 DDOITS RËEU. (Tom TH.)

d un côté ou un chaperon, ou des filets et corbeaux ie pierre s'ils y ont été mis en bâtissant le mur. Un chaperon est une espèce de toit placé en haut du mur; quand il n'existe que d'un côté, le mur présente un plan incliné* et par suite l'égout est du côté où se trouve le chaperon ; de là une probabilité et une présomption de propriété exclusive en faveur du propriétaire qui reçoit les eaux. Le filet est la partie du chaperon qui déborde le mur pour em* pécher les eaux pluviales de le dégrader; quand il n'y a de filets que d'un côté, la charge de l'égout pèse exclusivement sur le fonds du côté duquel sont les filets, ce qui fait présumer que le maître de ce fonds a la propriété exclusive du mur. Les corbeaux de pierre sont des pierres en saillie, destinées à supporter les poutres et solives du bâtiment que l'on construit ou que l'on construira plus tard ; dans ce cas, le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel sont les corbeaux, parce que la construction du mur témoigne que le mur ne doit servir qu'à lui (n« 534).

Les marques de non-mitoyenneté sont des présomptions; elles peuvent être combattues par la preuve contraire, La*loi ne le dit pas,- mais elle n'avait pas besoin de le dire, puisque tel est le droit commun. Un titre pourrait prouver que le mur est mitoyen, malgré les signes de non-mitoyenneté; il pourrait même établir la propriété exclusive du mur en faveur de celui des voisins du côté duquel ne seraient pas l'égout, les filets ou corbeaux de pierre; les présomptions ne sont qu'une probabilité, et il ne peut être question d'une probabilité quand on est en présence de la certitude (n** 536).

649. Quelles sont les obligations dérivant de la mitoyenneté? La mitoyenneté est une copropriété. De là suit que chacun des voisins est obligé d*apporter à la conservation du mur mitoyen les soins que les bons pères de famille apportent à la conserva^ tion de ce qui leur appartient. L'article 055 consacre une conséquence de ce principe : « La réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun. » Si les réparations sont devenues nécessaires par la faute de l'un des voisins, les frais seront à sa charge (n^ 543).

« Tout copropriétaire d'un mur mitoyen peut se dispenser de

(Tome Yll.) DES SERVITUDES. 575

contribuer aux réparations et reconstructions, en abandonnant le droit de mitoyenneté » (art. 656). C'est l'application d'un principe général : celui qui n'est tenu qu'à raison de la chose qu'il possède peut se décharger de l'obligation en abandonnant la chose. Or, le copropriétaire du mur mitoyen n'est tenu de réparer et de reconstruire qu'à raison de la copropriété ; en abandonnant son droit à la chose commune, il cesse d'ôtre tenu des charges qui sont une conséquence du droit (n^ 546). Toutefois, il ne peut pas faire cet abandon si le mur soutient un bâtiment qui lui appartient (art. 656); on ne peut pas se dispenser de la charge en conservant le droit, car on n'a le droit qu*à condition de supporter la charge (n® 548).

Quel est l'effet de l'abandon de la mitoyenneté? Il transporte au copropriétaire la propriété exclusive du mur. Gela ne peut se faire que par concours de consentement, car personne ne peut devenir propriétaire malgré soi. Le consentement peut être tacite : c'est le droit commun (n^ 550).

650. Quels sont les droits résultant de la mitoyenneté? La communauté d'une chose donne à chacun des copropriétaires le droit de s'en servir pour les usages auxquels elle est destinée, avec cette restriction qu'il doit en user en bon père de famille, de manière qu'il ne cause aucun préjudice aux autres communistes, et qu'il n'empêche point l'usage que ceux-ci en peuvent faire. A certains égards, la mitoyenneté donne des droits plus étendus que la communauté ordinaire. L'un des communistes ne peut pas faire d'innovation à la chose commune sans le consentement des autres, tandis que le copropriétaire d'un mur mitoyen peut faire des innovations; il peut exhausser le mur mitoyen, il peut faire placer des poutres ou solives dans toute l'épaisseur du mur ; le droit de mitoyenneté se rapproche ici du droit de pro« priété exclusive (art. 657 et 658). Toutefois, la loi n'a pas de principe absolu : aux termes de l'article 662, l'un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d'un mur mitoyen aucun enfon<< cernent, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage, sans le consentement de l'autre, ou sans avoir, à son refus, fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible pux droits de l'autre. Il résulte de la combinaison de l'article 662 et des articles 657 et 658, que le consentement

576 DROITS REELS. (Tome VH.

du copropriétaire est requis pour tous les ouvrages autres que le placement des poutres et Texhaussement du mur mitoyen (n*o51).

« Tout copropriétaire peut faire bâtir contre un mur mitoyen » (art. 657). En conséquence, il a le droit de le percer pour y asseoir les poutres et solives qui soutiennent son bâtiment; on lui permet de les placer dans toute l'épaisseur du mur, à deux pouces prèSy'^afin que les poutres aient une portée suffisante. Mais ce droit est limité par le droit égal du voisin; si celui-ci veut de son côté asseoir des poutres dans le même lieu, ou y adosser une cheminée, il faut faire réduire les poutres à Tébauchoir jusqu'à la moitié du mur (n"" 552).

(c Tout copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen » (art. 658). La loi ne subordonne ce droit à aucune condition (n<^555); seulement celui qui exhausse « doit payer seul la dépense de lexhaussement, les réparations d'entretien au-dessus de la hauteur de la clôture commune, et en outre l'indemnité de la charge en raison de l'exhaussement et suivant la valeur ». 11 se peut que le mur mitoyen ne soit pas en état de supporter l'exhaussement; dans ce cas, celui qui veut l'exhausser doit le faire reconstruire en entier à ses frais, et l'excédant d'épaisseur doit se prendre de son côté (art. 659). La reconstruction se faisant dans l'intérêt exclusif de celui qui exhausse le mur, il est juste que lui seul supporte les frais (n* 558).

Celui qui a exhaussé le mur mitoyen devient propriétaire exclusif de la partie exhaussée. Gela résulte de l'article 660, aux termes duquel le voisin qui n'a pas contribué à l'exhaussement peut en acquérir la mitoyenneté; donc, jusque-là, le mur n'était pas mitoyen. Le voisin qui use de ce droit, doit payer la moitié de la dépense qu'il a coûté, et la moitié de la valeur du sol fourni pour l'excédant d'épaisseur, s'il y en a. G est une conséquence du principe établi par l'article 661, en vertu duquel tout propriétaire joignant un mur a la faculté de le rendre mitoyen. Seulement l'article 660 veut que le voisin paye la dépense, tandis que, d'après l'article 661, il paye la valeur; sans doute pour empêcher que le voisin ne spécule aux dépens de celui qui exhausse le mur, en le laissant faire, sauf ensuite à acheter la mitoyenneté en payant la^ moitié de la valeur y laquelle est d'ordinaire moindre que la dépense (n® 564).

fTome VU.) DES SERVITUDES. 577

651. Quelle est la limite des droits résultant de la mitoyenneté? La mitoyenneté est une copropriété. Or, le copropriétaire, par cela même qu'il n'a pas de droit exclusif sur la chose, n*a pas le pouvoir absolu que donne la propriété. Il est difficile de préciser la limite exacte des droits qu'il peut exercer sur la chose commune. Pothier pose le principe dans les termes suivants : ce Nous devons user de la chose commune en bons pères de famille, et sans causer de préjudice à celui avec qui elle nous est commune. » Le code se borne à prévoir une conséquence du principe sur laquelle il ne pouvait y avoir de doute. D'après l'article 675, l'un des voisins ne peut, sans le consentement de l'autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant. La raison en est que le mur mitoyen est fait pour se clore et pour y appuyer des ouvrages; il s ensuit que l'un des voisins ne peut y pratiquer des fenêtres, puisque le mur ne serait plus une clôture, et qu'on ne pourrait plus y appuyer des constructions (n® 567).

M* 2. DBS FOSSÉS MITOTEW.

Sommaire.

652. Présomption de mitoyenneté et preuve contraire. 633. Des droits et charges résultant de la mitoyenneté.

652. « Tous fossés entre deux héritages sont présumés mitoyens » (art. 666). Cette présomption est fondée, comme celle de la mitoyenneté des murs, sur l'intérêt commun des deux voisins dont les héritages sont séparés par un fossé. Peu importe la destination du fossé; qu'il serve à faciliter l'écoulement des eaux, à clore les héritages ou à les borner, toujours est-il que les deux voisins y ont un intérêt égal ; il est donc probable qu'ils l'ont creusé à frais communs {n^ 569). La présomption peut être combattue par la preuve contraire, titres ou marques de non-mitoyenneté. Quant au titre, nous renvoyons à ce qui a été dit (1) sur le mur mitoyen. Il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la levée ou le rejet des terres se trouve d'un côté seulement du fossé (art. 667). La loi en conclut que le fossé est censé appartenir

(1) Voyez, plus haut, n» 648.

578 DROITS RÉELS. (Tome Vil.)

exclusivement à celui du côté duquel le rejet se trouve. En supposant que les terres rejetées soient utiles, le voisin ne souffrirait point que Tautre riverain en profitât seul, si le fossé était commun ; et quand le rejet est sans valeur et constitue un embarras, le voisin intéressé demanderait qu*il fût fait sur les deux bords du fossé, s*il était commun. Donc, en toute hypothèse, le jet d'un côté établit une probabilité, et la loi fait de cette probabilité une présottiption exclusive en faveur du voisin du côté duquel les terres sont rejetées (n** 570).

65â. Le code ne parle pas des droits résultant de la mitoyenneté du fossé. Il faut appliquer par analogie ce que nous avons dit (i) des murs mitoyens : le principe est identique. Les terres qui proviennent du curage et qui servent d*engrais se partagent entre les deux communistes, ainsi que les autres produits que Ton peut tirer des fossés, tels que les herbes. S*il se trouve des arbres dans le fossé, ils seront mitoyens comme accessoires du sol (n*> 574).

« Le fossé mitoyen doit être entretenu à frais communs » (art. 669). C'est une conséquence des principes qui régissent la mitoyenneté (n**575).

R^ 5. DES HAIES HITOYEHHBS.

BomilUdre.

654. Présomption de mitoyenneté. Droits et obUgaUons des coprbpriélaires.