Qui peut acquérir une servitude

678. Les servitudes s'acquièrent toutes par titre, qu'elles soient . continues ou discontinues, apparentes ou non apparentes (art. 690 et 691). On entend par titre le tait juridique qui engendre la servitude ; en ce sens, le titre est gratuit ou onéreux. Il n'y a que deux titres gratuits, la donation et le testament; les titres onéreux les plus usuels par lesquels les servitudes s'établissent sont la vente et le partage (n^ 145).

Doit-il y avoir, outre le fait juridique, un acte ou un ^crit? Il faut distinguer. (2uand la servitude est établie à titre gratuit, un écrit est toujours nécessaire pour qu'il y ait servitude. En effet, la donation et le testament sont des actes solennels qui n'existent que lorsqu'ils ont été constatés par écrit : la solennité est requise, dans ce cas, pour l'existence même de la servitude. Nous reviendrons sur les principes, aux titres des Donations et des Obligations. Quand la servitude est établieà titre onéreux, on doit faire une nouvelle distinction. Entre les parties, les conti^ts non solennels, tels que la vente et le partage, sont valables par le seul concours de consentement ; l'écrit que les parties dressent ou font dresser ne sert que de preuve. La servitude établie par vente est parfaite dès qu'il y a consentement des parties sur la chose et le prix. L'écrit ne sert que de preuve ; la servitude peut être prouvée par toute auti*e preuve légale (n^ 147). (îuant au titre récognitif dont parle l'article 695, c'est un écrit qui constate la reconnaissance de la servitude par le détenteur du fonds

591 DROITS RÉELS. (Tome VIII ,

servant. Si le titre primitif n'existe plus, la preuve de la servitude peut se faire par le titre récognitif comme par toute autre preuve ; la disposition est donc inutile (n"" 151), et elle est de plus mal rédigée,. puisqu'elle ne parait s'appliquer qu'aux servitudes continues et apparentes, ce qui n'aurait pas de sens. Il faut dire, en un mot, que la preuve des servitudes reste sous l'empire du droit commun.

A l'égard des tiers, la servitude constituée par acte entre-vife n'existe que lorsque l'acte a été transcrit. C'est l'application de l'article l""' de la loi hypothécaire, qui soumet à la transcription tout acte translatif de droits réels immobiliers; il faut donc un écrit, et même un écrit authentique, puisque les actes authentiques sont seuls admis à la transcription. Nous exposerons le principe au titre desHypothèques.

679. Qui peut constituer une servitude? Le code ne le dit pas, mais les principes ne laissent aucun doute. La servitude estun démembrement de la propriété, elle constitue donc une aliénation partielle de l'immeuble; or, pour aliéner, il faut être propriétaire et capable de disposer. 11 faut être propriétaire, car aliéner est un des attributs essentiels de la propriété; donc, pour constituer une servitude ; on doit être propriétaire. Il faut encore avoir la capacité d'aliéner ; les incapables, quoiqu'ils soient propriétaires, ne peuvent pas exercer les droits qui sont attachés à la propriété ; et ne pouvant pas disposer, ils ne peuvent constituer une servitude. Quelle est la capacité qu'il &ut avoir? Le constituant doit avoir la capacité de disposer suivant le caractère de l'acte par lequel la servitude est établie ; donc le droit de disposer à titre gratuit, quand la servitude est donnée ou léguée, et la capacité d'aliéner quand la servitude est vendue (n^* 156 et 160).

680. Qui peut acquérir une servitude? 11 faut être propriétaire du fonds en faveur duquel elle est constituée ; si elle est établie à titre gratuit, il faut encore être capable de recevoir à titre gratuit, et avoir la capacité de contracter si la servitude est constituée à titre onéreux. Qu'il faille être capable de s'obliger ou de recevoir, cela est d*évidence. Mais pourquoi doit-on être propriétaire du fonds au profit duquel là servitude est stipulée? Acquérir une servitude, c'est améliorer la condition du fonds dominant, et comme c'est au profit du fonds que la servitude est acquise

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et non au profit de la personne, le détenteur du fonds doit avoir qualité pour stipuler au nom du fonds ; en effet, il doit y avoir un lien entre le possesseur et le fonds, et ce lien doit être permanent, perpétuel, puisque la servitude est acquise dans un esprit de perpétuité. De là suit que les simples détenteurs qui n'ont aucun droit sur le fonds ne peuvent pas stipuler une servitude au nom du fonds ; tels sont les locataires et les fermiers. Quand même le détenteur aurait un droit réel dans la chose, il serait toujours sans qualité, puisque son droit et, partant, son intérêt ne sont que temporaires. Ils ne peuvent donc stipuler que pour leur personne, ils ne peuvent pas stipuler pour le fonds (n^ 464).