Tome V.) nl^S UIIINS MKUlîLES ET IMMEUBLES. iirj

constructions et les plantations. Il ne faut pas confondre ces deux sortes d'immeubles, elles sont régies par des principes différents. A vrai dire, le sol est la seule chose que la nature ait faite immeuble, car il ne peut jamais cesser de l'être, on n'en conçoit pas la mobilisation. Nous allons voir qu'il n'en est pas de même des immeubles par incorporation (n° 406).

472. Le code qualifie encore d'immeubles par leur nature les b:\timents, les moulins fixes sur piliers ou faisant partie du bâtiment, les récoltes pendantes par les racines, les fruits des arbres non encore recueillis, ainsi que les coupes de bois (art. 518-521). Cette théorie n'est pas exacte. Les bâtiments et les moulins sont une réunion de matériaux qui, par leur nature, sont meubles. Quant aux fruits pendants par branches ou par racines, si la nature les attache au sol, elle les en détache aussi; il y en a que la nature détache à la lettre, puisqu'ils tombent à leur maturité; les autres sont destinés à être séparés du sol qui les a nourris. Toutes ces choses sont donc meubles par leur nature; en quel sens deviennent-elles immeubles, et pourquoi le code les met- il sur la même ligne que le sol?

Tant que les fruits ne sont pas mûrs, ils ne se conçoivent pas sans le sol auquel le Créateur les a attachés pour qu'ils y puisent leur nourriture; ils font donc corps avec le sol, sans lequel ils cesseraient d'exister. Ne faisant qu'un avec le sol, les fruits doivent avoir la même nature que le sol; donc ils sont immeubles. Mais la nature ne les identifie avec le sol que pendant un certain temps, le temps nécessaire pour qu'ils mûrissent; dès que les IVuits sont mûrs, ils se détachent eux-mêmes du sol, ou ils en sont détachés, et par suite, ils deviennent meubles. Grande est donc la différence entre le sol et les fruits qu'il nourrit. Le sol est et il reste immeuble, tandis que les fruits ne sont immeubles que par ce qu'ils sont attachés au sol ; ils deviennent meubles dès qu'ils en sont détachés. 11 y a plus; dès qu'ils font Tobjet d'un contrat qui les considère comme devant êti-e détachés du sol, ils perdent leur qualité d'immeubles, car la qualité d'immeubles des fruits et leur séparation du sol sont des idées incompatibles. De là suit que la vente de fruits pendants par branches ou par racines est une vente mobilière (n" 408).

Il en est de même des bâtiments; ils sont attachés au sol par

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la main de Thomme; le code les appelle donc improprement immeubles par leur nature. C'est par analogie que la loi assimile les constructions aux plantations ; l'homme fait pour les unes ce que la nature fait pour les autres. Il y a une espèce de fiction dans cette immobilisation ; elle se fonde sur l'incorporation des matériaux au sol; étant incorporés, les matériaux s'identifient avec le sol, en ce sens qu'ils ne font qu'un avec le sol, ils participent de sa nature et deviennent immeubles comme lui. Mais si les matériaux deviennent immeubles, ils ne le sont pas, ils ne le deviennent que par leur incorporation. Du moment qu'ils sont détachés du sol, ou considérés comme devant en être détachés, la fiction n'a plus de raison d'être, et par suite les matériaux reprennent leur nature véritable, qui est mobilière. De là suit que la vente d'une maison pour être démolie est une vente mobilière

473. Qu'entend-on par bâtiments? Le principe est que tout ce qui est attaché au sol, de manière à faire corps avec lui, est immeuble par nature; donc toutes les dépendances d'un bâtiment sont immeubles. Tels sont les tuyaux; l'article 523 porte : « Les tuyaux servant à la conduite des eaux dans une maison ou autre héritage sont immeubles et font partie du fonds auquel ils sont attachés, w La fin de l'article indique le motif et le caractère de l'immobilisation; dès que les tuyaux font partie du fonds auquel la main de l'homme les a attachés, ils sont immeubles, comme dépendance du bâtiment.

L'article 519 applique le principe aux moulins : « Les moulins â vent ou à eau, fixes sur piliers et faisant partie du bâtiment, sont aussi immeubles par leur nature ». Quand ils sont fixes sur piliers, ils sont incorporés au sol, donc immeubles ; quand ils font partie du bâtiment, ils en sont une dépendance, et par suite, ils participent de sa nature. Il suit de là que la conjonctive et est employée pour la disjonctive ou. L'article o31 le prouve, car il exige deux conditions pour qu'un moulin soit meuble : l' qu'il ne soit pas fixé par des piliers ; 2" qu'il ne fasse pas partie de la maison, d'où suit que le moulin est immeuble dès qu'il est fixé sur piliers, ou qu'il fait partie du bâtiment (n" 409).

Par application du même principe, il faut décider que les chemins de fer sont immeubles par leur nature; la voie ferrée est

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attachée au sol et fait corps avec lui, donc elle est immeuble (iV' 410). Par contre, les boutiques construites pour une foire sont meubles, parce qu'elles ne font pas corps avec le sol (n° 411).

474. « Les récoltes pendantes par racines et les fruits des arbres non encore recueillis sont pareillement immeubles » (art. 520); il faut ajouter par nature; la loi l'indique par le mot pareillement, lequel se rapporte aux deux articles précédents, où le code parle des biens qui sont immeubles par leur nature. La loi ne parle pas des arbres; le motif pour lequel les récoltes sont immeubles s'applique identiquement aux arbres; les racines les attachent au sol qui les nourrit, et hors duquel ils périraient; ils se confondent avec le sol et prennent sa nature immobilière. L'article 521 le dit implicitement en disposant que les coupes de bois ne deviennent meubles qu'au fur et à mesure que les arbres sont abattus, et l'article 520 tire une conséquence du principe en déclarant que les fruits des arbres sont immeubles, comme étant une dépendance de l'arbre et par suite du sol (n- 419).

475. Les choses qui sont immeubles par incorporation au sol deviennent meubles quand elles sont détachées du sol : la cause cessant, l'effet doit cesser. Quand un bâtiment est démoli, les matériaux provenant de la démolition sont meubles (art. 532). L'article 520, après avoir dit que les fruits pendants par branches ou par racines sont immeubles, ajoute : « Dès que les grains sont coupés et les fruits détachés, quoique non enlevés, ils sont meubles. Si une partie seulement de la récolte est coupée, cette partie seule est meuble ». Cela est d'évidence; si le législateur le dit, c'est qu'il a dérogé à l'ancien droit. Les coutumes réputaient les récA^.es et les fruits meubles i\ partir de leur maturité; cela était logique, mais il y avait quelque difficulté à fixer l'époque de la maturité, puisqu'elle varie d'après les climats et les accidents de la température; le code, en s'attachant au fait matériel de la séparation, prévient toute contestation (n° 423).

L'article 521 applique le même principe aux arbres : « Les coupes ordinaires des bois taillis ou de futaies mises en coupes réglées ne deviennent meubles qu'au fur et ii mesure que les arbres sont abattus. » C'est la répétition, assez inutile, de l'article 520. H pouvait y avoir doute au point de vue des anciens

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principes ; on aurait pu dire que les bois taillis deviennent meubles au moment où ils doivent être taillés, et les futaies lorsque la coupe doit êtiu faite d'après l'aménagement ; le code prévient ce doute, qui ne pouvait plus se présenter sous l'empire des principes nouveaux. C'est la raison pour laquelle la loi ne parle pas des hautes futaies, qui d'ordinaire ne sont pas mises en coupes réglées; le doute pour ces bois ne pouvait pas se présenter, même sous l'ancien droit (n"" 424).

§ 11. Des biens immeubles par destination.

N° 1, PRI^•CIPES GÉNÉRAUX.