Qui peut immobiliser et sous quelle condition

476. La loi permet, dans deux cas, au propriétaire d'un fonds d'immobiliser les objets mobiliers qu'il y place. D'abord quand c'est un fonds agricole ou industriel, les objets mobiliers qu'il y place pour le service de l'exploitation du fonds deviennent immeubles par destination (art. 524 et 525). Le propriétaire peut aussi, quelle que soit la nature du fonds, immobiliser les effets mobiliers qu'il y place, en les attachant au fonds à perpétuelle demeure. Dans l'un et l'autre cas, il y a immobilisation par destination. Ce mot ne signifie pas qu'il dépende de la volonté seule du propriétaire d'immobiliser des objets mobiliers. La loi ne pouvait pas permettre ii l'homme de changer la nature des ciioses au gré de ses caprices, et de les soumettre, par suite, à des principes différents; l'immobilisation ne peut se faire que sous les conditions qu'elle détermine.

Quand le propriétaire d'un fonds agricole ou industriel y place des objets mobiliers pour le service et l'exploitation du fonds, ils deviennent immeubles dans l'intérêt de fngriculture ou de l'ùidustrie. S'ils conservaient leur nature mobilière, les créanciers personnels du propriétaire pourraient les saisir séparément du t'unds et les faire vendre, llicn ri^suUerait que l'exploitation agii-

(Toino V.) I)i:s lilKNS M!' LBLKS KJ LMMiaiîLES. Uî)

cole ou industrielle deviendrait impossible, au picjudice de la société, et au préjudice du propriétaire. L'immobilisation prévient cet inconvénient; les immeubles par destination ne peuvent être saisis qu'avec le fonds (c. de pr., art. 51)2, !"•); de celte manière, l'exploitation du fonds est toujours assurée.

L'immobilisation par perpétuelle demeure. est aussi soumise à des conditions dans l'intérêt des tiers. C'est pour orner son fonds que le propriétaire y place des glaces, des tableaux, des statues. Il y a des créanciers qui traitent avec le débiteur sur la foi de sa richesse mobilière; d'autres stipulent des garanties hypothécaires ; les uns et les autres sont intéressés à savoii* si les objets mobiliers placés sur un fonds conservent leur nature ou deviennent immeubles. 11 fallait donc régler les conditions sous lesquelles l'immobilisation peut se faire; nous dirons plus loin qu'elles sont réglées de façon qu'à première vue les tiers puissent s'assurer de la nature mobilière ou immobilière des objets qui doivent leur servir de gage (n" 433).

477. Qui peut immobiliser des objets mobiliers par la destination qu'il leur donne? Tout possesseur du fonds n'a pas ce droit, il faut être propriétaire (art. 524 et 525). Quand l'immobilisation se fait par perpétuelle demeure, il est d'évidence que le propriétaire seul a le pouvoir d'immobiliser, puisque lui seul a un droit perpétuel sur le fonds ; le détenteur temporaire ne peut pas agir dans un esprit de perpétuité. Quand l'immobilisation se fait par destination agricole ou industrielle, il n'est pas question d'un service perpétuel, le service peut être temporaire, et néanmoins le propriétaire seul a le pouvoir d'immobiliser; la raison en est que l'immobilisation se fait dans l'intérêt de l'agriculture et de l'industrie; or le détenteur temporaire, précaire, n'a point qualité de représenter l'industrie et l'agriculture, il agit dans son intérêt particulier, le propriétaire seul agit dans l'intérêt du fonds agricole ou industriel (a" 434).

Il suit de là que les objets mobiliers qu'un locataire ou un fermier place sur un fonds agricole ou industriel ne deviennent pas immeubles par destination (n^* 437). Il en serait autrement si le propriétaiie livrait au locataire ou au fermier les objets nécessaires à l'exploitation d'un fonds industriel ou agricole; c'est le propriétaire qui, dans ce cas, place les effets mobiliers

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sur le fonds; donc il doit y avoir immobilisation (ir 436). Tous les objets placés par un propriétaire sur le fonds ne deviennent pas immeubles par destination; il faut qu'ils y soient attachés pour le service et l'exploitation du fonds, c'est-à-dire qu'ils soient nécessaires pour la culture du fonds ou le roulement de l'usine (art. 524). Ce principe résulte du motif sur lequel l'immobilisation est fondée. C'est l'agriculture ou l'industrie qui immobilise; il faut donc que les effets mobiliers soient nécessaires dans l'intérêt d'une bonne exploitation. Celui qui prétend qu'il y a immobilisation doit faire la preuve de la nécessité, sauf dans le cas où les objets auraient été livrés au preneur en vertu du bail ; la convention prouve alors la nécessité, puisqu'on ne peut pas supposer que le bailleur livre au preneur et que celui-ci accepte des effets mobiliers inutiles à son exploitation (n«' 439 et 444).

N° 1. DE l'immobilisation AGRICOLE ET INDUSTRIELLE.

Sommaire.

478. Quels sont les objets immobilisés par destination agricole?

479. Quels sont les objets immobilisés par destination industrielle?

478. L'article 524, après avoir défini les immeubles par destination, ajoute : « Ainsi sont immeubles par destination, les animaux, etc. » Suit l'énumération des objets les plus usuels qui deviennent immeubles par destination. Ce sont des exemples, qui servent au juge de direction dans les cas non prévus (n«442) :

1" ce Les animaux attachés à la culture. » On entend par Ili les animaux qui servent aux travaux agricoles, puis les bestiaux attachés à un fonds pour procurer les engrais nécessaires h l'amendement des terres, tels que les troupeaux de moutons attachés à des landes ou à des bruyères pour les fertiliser (art. 443). Pour que les animaux deviennent immeubles, il fiiut qu'ils soient nécessaires à la culture ; ceux qui servent à la personne restent meubles. Tels sont les chevaux de luxe; il n'y a aucune raison de les immobiliser. Il en est de même des animaux qui se trouveraient sur le fonds, sans être nécessaires à la culture, quand même on les emploierait.

(Tome V.) DES BlEf^S MEUBLES ET IMMEUBLES. 45i

Quant aux animaux que le propriétaire livre au fermier pour la culture, l'article 522 porte qu'ils sont immeubles tant qu'ils demeurent attachés au fonds par l'effet de la convention. Nous en avons déjà dit la raison (supra, n** 477). Il y a présomption, dans ce cas, que les animaux sont nécessaires h la culture, sauf à la partie intéressée à prouver qu'il y a des animaux livrés au fermier qui ne lui sont pas nécessaires. L'article 522 dit : estimés ou non; cela veut dire que l'estimation ne vaut pas vente, parce que le bailleur a intérêt h rester propriétaire, afin que les animaux immobilisés ne puissent pas être saisis par les créanciers ; or, l'estimation, comme nous le dirons ailleurs, ne vaut vente que lorsque les parties contractantes ont intérêt à ce qu'elle soit considérée comme telle.

Ce que nous disons du fermier s'applique aussi au métayer, c'est-à-dire à celui qui cultive, en remettant au bailleur une quotepart des fruits, à titre de fermage (art. 522).

Si le propriétaire donne des animaux à cheptel à d'autres qu'au fermier ou métayer, ils restent meubles. Ce contrat est étranger à l'agriculture, en ce sens que les animaux qui en forment l'objet ne sont pas attachés à un fonds agricole; le cheptel a seulement pour objet de garder, de nourrir et de soigner les animaux (art. 4800), (n^ 446);

2° Les ruches à miel, parce qu'elles font partie de l'exploitation agricole (n" 448);

3"* Les pigeons des colombiers, les lapins des garennes, les poissons des étangs. Ce n'est pas, comme on le dit, parce qu'ils sont l'accessoire du fonds; l'immobilisation de l'article 524 est fondée sur l'intérêt de l'agriculture. Si donc les animaux sont sous la main de fhomme, ils ne deviennent pas immeubles, parce qu'ils ne sont pas attachés à un fonds agricole. Il en est ainsi des lapins qui se trouvent dans les clapiers, des pigeons que l'on tient dans des volières et des poissons qui sont dans un vivier (n«450);

4° Les ustensiles aratoires, c'est-à-dire tout ce qui sert à la culture. C'est par la môme raison que le code déclare immeubles par destination « les pressoirs, chaudières, alambics, cuves et tonnes » (art. 524);

5" Les semences, soit que le propriétaire cultive, soit qu'il donne le fonds à bail. Sans semences, la culture est impossible,

4o-2 DES BiE^'S. Tfonic "'..

on doit donc prélever chaque année sur la récolte les grairis nécessaires pour ensemencer les terres. En ce sens on peut dire que les semences sont destinées au service et à l'exploitation du fonds (r 455);

6* Les pailles et engrais; les pailles sont destinées à être converties en engrais, et les engrais de toute nature sont immeubles, parce qu'ils sont nécessaires à la culture du fonds. Si les pailles et engrais étaient destinés à être vendus, ils seraient meubles, puisqu'ils serviraient non à la culture du fonds, mais à un commerce (n*' 458 et 459).

479. Les principes qui régissent l'immobilisation agricole s'appliquent aussi à l'immobilisation industrielle. 11 faut que les objets mobiliers soient placés sur un fonds industriel pour le service et l'exploitation de ce fonds. Si les objets ne sont pas attachés au service d'un fonds, ils conservent leur nature mobilière. Les machines qui serviraient à un ouvrier occupant un appartement restent meubles (n" 460). Mais dès que les objets mobiliers sont destinés à l'exploitation d'un fonds, il y a immobilisation, bien entendu si c'est le propriétaire qui les y a placés, et s'ils sont nécessaires au service du fonds. Il faut donc prendre les mots industrie et fonds industriel dans leur plus large acception : tel serait un établissement commercial, un hôtel, par exemple, aménagé pour cette destination spéciale (n*463).

L'article 524 ne mentionne que les ustensiles nécessaires à l'exploitation des forges, papeteries et autres usines. Il va sans dire que le principe s'applique aux puissantes machines qui font mouvoir nos fdatures de coton et dq lin, aux métiers qui y sont attachés et aux mécaniques de toute espèce que l'on invente journellement. Ce qui préoccupe le plus le législateur, c'est l'intérêt de l'agriculture ; dans les travaux préparatoires, il n'est pas même question de l'industrie. Mais le principe est identique (n»^ 433).

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