Tome V.) DES BIENS MEUBLES ET IMMEUBLES
lionner en premier lieu la propriété d'un immeuble, puisque la ])ropriété est le plus considérable des droits réels, celui qui les comprend tous. Puis, il faut ajouter le droit d'habitation, l'usage quand il porte sur un immeuble, Temphytéose et la superficie , enfin, d'après la loi hypothécaire belge, l'hypothèque. Tout démembrement de la propriété d'un immeuble est un droit réel immobilier; les droits réels ont la môme nature que la propriété dont ils sont un démembrement. On peut être détenteur d'un immeuble et avoir le droit d'en jouir, sans avoir de droit dans la chose : tels sont les locataires et fermiers : ils n'ont qu'un droit de créance contre le bailleur, et ce droit est mobilier (n^^ 484-48G).
483. En second lieu, sont immeubles les actions immobilières. On entend par action, la réclamation d'un droit en juslice. En ce sens l'action ne diffère pas du droit. Le demandeur n'a pas deux droits, un droit antérieur à la demande portée devant les tribunaux, et un droit qui naît de la demande ; il n'en a qu'un seul : l'action n*est qu'un moyen de faire reconnaître le droit et d'en assurer l'exécution. En définitive, l'action se confond avec le droit, on se sert indifféremment des deux termes pour exprimer la même idée ; parfois le code les emploie cumulativement par pléonasme (art. 1166, 1250, 1*^).
L'action n'étant autre chose que le droit réclamé en justice prend la nature du droit qui fait l'objet de la demande : le droit est-il immobilier, l'action est immobilière, tandis que l'action est mobilière quand le droit est mobilier. L'article 526, qui définit les actions immobilières, ne parle que des actions qui tendent à revendiquer un immeuble. La rédaction est incorrecte. Peut-être les auteurs du code ont-ils voulu traduire le vieil adage : Actio quœ tendit ad immobile est immobilis. Mais ils ont employé une mauvaise expression en se servant du mot revendiquer. Ce mot ne se dit que de l'exercice du droit de propriété. Il y a d'autres droits immobiliers, ce sont ceux auxquels s'applique l'adage traditionnel : le droit tend-il à mettre un immeuble dans les mains de celui qui l'exerce, il est immobilier et par suite l'action est immobilière. Telle est l'action en résolution d'une vente immobilière. Le demandeur n'est pas propriétaire, donc son action ne tend pas, comme le dit l'article 526, à revendiquer un immeuble;
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le droit tend à résoudre la vente et à faire rentrer l'immeuble dans les mains du demandeur; on peut donc dire avec le viei adage, si le droit est exercé en justice, que Faction tend à une chose immobilière, partant elle est immobilière (n°' 487 et 488).
484. L'application du principe soulève une difficulté : suffit-il qu'une action tende à mettre un immeuble en la possession du demandeur pour quelle soit immobilière? ou faut-il qu'elle tende à lui en donner la propriété? Par exemple, l'action en délivrance d'une chose vendue, donnée ou léguée, est-elle immobilière? On la considère généralement comme telle. A notre avis, elle est mobilière. L'article 526 reproduit l'adage traditionnel lilcfio estimmohilis quando tendit ad immobile. Pothier l'applique à la vente, parce que dans l'ancien droit le contrat ne transférait pas la propriété : l'action en délivrance tendait par conséquent à transférer la propriété de la chose à l'acheteur ; en ce sens, elle était immobilière. On entendait donc par action immobilière celle qui tend à mettre un immeuble dans le domaine du demandeur. Par suite, l'action de l'acheteur, du donataire et du légatairen'est plus immobilière, dans notre droit moderne, car ils sont propriétaires au moment où ils agissent; leur action tend uniquement à la détention de l'immeuble : le vendeur n'est plus obligé à donner, il est seulement tenu de faire. Son obligation étant mobilière, le droit de l'acheteur aussi est mobilier (n490).
Cela suppose que le contrat a pour objet un immeuble déterminé. Si l'immeulDle est indéterminé, la propriété ne se transfère pas lors de la vente; l'action de l'acheteur contre le vendeur tend, dans ce cas, à lui faire acquérir la propriété d'un immeuble. C'est l'hypothèse de l'ancien droit; il faut donc dire que l'action est immobilière. Telle serait la vente faite sous alternative d'un immeuble ou d'objets mobiliers, le choix étant donné à l'acheteur.
Doit-on ranger parmi les actions immobilières celles qui ont pour objet un fait, quand la créance consiste dans l'obligation de bâtir une maison? Il faut voir quel est l'objet direct de l'action. Or, le créancier qui agit contre l'architecte ne lui demande pas un immeuble, il demande qu'il soit tenu de bâtir, c'est-â-dire de fournir les objets mobiliers nécessaires à la construction et de les employer. Quand les matériaux seront employés, ils formeï^ont un immeuble par incorporation. Mais ceci n'est pas le fait
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de l'architecte, c'est le fait de la loi. Puisque l'architecte ne s'oblige pas à transférer la propriété d'un immeuble, le droit du créancier ne saurait être immobilier. En ce sens, l'action qui a pour objet un fait, est mobilière (n" 495).
