N» 1. DES CONSTRUCTIONS ET PLANTATIONS
Sommaire.
539. Principe de raccession. La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du
dessous.
540. Conséquence qui résulte du principe établi par l'article 552.
541 . Quid si le propriétaire construit avec des matériaux qui ne lui appartiennent pas ?
542. Des constructions faites par le tiers possesseur avec ses matériaux.
539. Le code civil pose en principe que tout ce qui s'unit et s'incorpore à la chose appartient au propriétaire (art. 551); il applique ensuite le principe aux choses immobilières et aux choses mobilières. Nous commençons, en suivant l'ordre du code, par le droit d'accession relativement aux choses immobilières.
Aux termes de l'article 552, la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. Quant au dessous, l'article 552 porte : « Le propriétaire peut faire au-dessous toutes les constructions et fouilles qu'il jugera à propos, et tirer de ces fouilles tous les produits qu'elles peuvent fournir, sauf les modifications résultant des droits et règlements relatifs aux mines, et des lois et règlements de police. » En disant que le principe reçoit des modifications en ce qui concerne les mines, le code consacre implicitement le droit du propriétaire. Ce droit ne saurait
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être contesté. Mais, d'un autre côté, la société est intéressée h ce que les richesses minérales, si nécessaires à l'industrie et môme aux besoins journaliers des hommes, ne soient pas perdues ou mal exploitées, par suite de l'ignorance des propriétaires ou de leur mauvais vouloir. C'est dans cet esprit que la loi du 28 juillet 1791 réglementait les droits des propriétaires et l'action de l'Etat. En 1808, un nouveau projet de loi sur les mines fut soumis au conseil d'Etat; il reposait sur le principe que la propriété des mines n'appartient à personne. C'était enlever au propriétaire du sol un droit qu'il tient de la nature. Napoléon combattit vivement cette innovation, qui portait atteinte à la propriété. A ne consulter que le droit strict du propriétaire du sol, on aurait dû lui donner au moins la faculté d'exploiter ou de ne pas exploiter. L'intérêt public exige que l'on restreigne ce pouvoir absolu, mais la restriction ne peut aller jusqu'à dépouiller le propriétaire. Le principe défendu par l'empereur prévalut; il fut consacré par la loi du 21 avril 4810 (n'* 247).
La propriété du sol emporte aussi la propriété du dessus, c'est-à-dire de l'espace aérien qui se trouve au-dessus du sol et dans les limites du sol. Par application du principe, l'article 552 dit que le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu'il juge à propos. Il faut dire plus : lui seul a le droit de faire ces travaux, en ce sens que son voisin ne peut pas empiéter sur le domaine aérien qui appartient au maître du sol. Ainsi celui qui construit sur son sol ne peut établir un balcon ou autre ouvrage en projection sur l'héritage voisin, car ce serait usurper une partie de ce domaine aérien; il ne le pourrait même pas, s'il bâtissait sur le bord d'une rue ou d'une place publique, sans l'autorisation de la commune, car les rues et places publiques sont des propriétés communales, lesquelles embrassent également l'espace aérien qui se trouve au-dessus (n° 248).
Le droit de construire au-dessus et au-dessous est limité par les lois et règlements de police (art. 552). Nous avons dit plus haut, n" 527, que les autorités communales peuvent apporter des restrictions à l'exercice du droit de propriété, pour sauvegarder la sûreté et la salubrité publiques (n*' 249).
540. L'article 553 déduit une conséquence du principe établi par l'article 552. La loi présume : V que les constructions, plan-
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talions et ouvrages sur un terrain ou dans l'intérieur sont présumés faits par le propriétaire, et S*" qu'ils ont été faits à ses frais. De cette double présomption la loi conclut que les constiuctions et plantations appartiennent au propriétaire du sol.
La première présomption est fondée sur une probabilité qui touche à la certitude. Une construction existe sur un terrain. On sait quel est le propriétaire du terrain ; on demande qui a fait ces constructions? Le bon sens répond : Celui qui avait droit et intérêt de les faire; or, le propriétaire du sol a seul le droit de construire sur ce sol, et lui seul a intérêt à le faire; donc la loi doit présumer que les constructions sont l'œuvre du propriétaire.
La seconde présomption est tout aussi naturelle. Il n'est personne qui songe à construire à ses frais sur le terrain d'autrui, car c'est l'intérêt ,qui dirige nos actions, et nous n'avons certes pas intérêt à payer des travaux qui ne nous profiteront pas.
Cette double présomption est si forte, que les jurisconsultes romains en avaient déduit le principe absolu que le bâtiment appartient au propriétaire du sol. Le code civil présume seulement que le maître du sol est propriétaire des constructions; cette présomption peut être combattue par la preuve contraire et par la prescription (n" 251).
Quelle est la conséquence de la preuve contraire ? Si un tiers prouve qu'il a construit à ses frais sur le fonds d'autrui, il a droit h une indemnité (art. 555), comme nous le dirons plus loin. Cela ne lui donne aucun droit sur le bâtiment, ni sur le fonds ; la construction appartiendra néanmoins au propriétaire du sol. Toutefois, il se peut que la construction appartienne â un autre qu'au propriétaire du sol ; l'article 552 le dit. En effet, la propriété du sol et la propriété de la superficie ou des ouvrages souterrains peuvent être divisées. Un tiers, d'après l'article 553, peut acquérir la propriété d'un souterrain sous le bâtiment d'autrui, ainsi que toute autre partie du bâtiment. Ce démembrement de la propriété peut être l'eftèt d'une convention ou ile la prescription (n^^ 253 et 254).
541. Les constructions donnent encore lieu ii deux difficultés. L'article 554 prévoit la première : « Le propriétaire du sol qui a thit des constructions, plantations el ouvrages avec des matéi'iaux
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qui ne lui appnrlenaieiit pas doit en payer la valeur; il peut aussi être condamné à des dommages-intérêts, s'il y a lieu ; mais le propriétaire des matériaux n'a pas i3 droit de les enlever. » Que le propriétaire doive payer la valeur des matériaux qui ne lui appartiennent pas, cela est d'évidence. Il sera de plus tenu des dommages-intérêts s'il est de mauvaise tb), c'est-à-dire s'il emploie sciemment des matériaux qui ne lui appartiennent pas; c'est un délit, et tout délit soumet l'auteur du fait dommageable îi l'obligation de réparer le dommage qu'il a causé (art. 1382). Mais le propriétaire des matériaux ne peut pas les enlever. Si le constructeur est de bonne foi, il est protégé par la maxime qu'en fait de meubles, la possession vaut titre. Quand le possesseur est de mauvaise foi, le propriétaire des matériaux pourrait les revendiquer; l'article 554 le lui défend. La raison en est que, par leur incorporation au bâtiment, les matériaux sont devenus immeubles, ils n'existent donc plus dans leur nature première, ce qui exclut la revendication (n^' 259 et 260).
542. Quand c'est un tiers possesseur qui a fait les constructions ou plantations avec ses matériaux, il faut distinguer s'il est de bonne foi ou de mauvaise foi (art. 555). Quand le possesseur est de bonne foi, le propriétaire qui revendique l'héritage ne peut pas demander la suppression des constructions et plantations, tandis qu'il peut exiger la suppression si le possesseur est de mauvaise foi. Quel est le motif de cette première différence? Ce n'est pas une raison de droit; en principe, le possesseur est sans droit, quand il est évincé; en élevant des constructions, il a fait ce qu'il n'avait pas le droit de faire ; peu importe qu'il soit de bonne foi, car la bonne foi ne lui donne aucun pouvoir sur la chose. C'est par un motif d'équité que la loi se prononce en faveur du possesseur de bonne foi; il s'est cru et a dû se croire propriétaire, et il a agi comme tel; on ne peut lui imputer aucune faute, aucune imprudence ; tandis que l'inaction du propriétaire qui le laisse en possession est au moins une négligence. Quant au possesseur de mauvaise foi, il ne peut pas invoquer l'équité; il a fait sciemment ce qu'il n'avait pas le droit de faire; il serait injuste qu'il pût forcer le revendiquant à conserver des travaux et à payer une indemnité pour des ouvrages qui peuvent ne pas convenir au propriétaire.
m DE LA PROPUIÉTÉ. Tome M
Il y a une seconde différence entre le possesseur de bonne foi et le possesseur de mauvaise foi. Quand il est de bonne foi, la loi donne le choix au propriétaire, ou de rembourser la valeur des matériaux et du prix de la main-d'œuvre, ou de payer une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur. Le propriétaire doit, dans ce cas, conserver les ouvrages, il en profite donc et, par conséquent, il devrait payer la plus-value dont il s'enrichit : la loi lui permet de payer l'impense, ou la plus-value. Régulièrement la plus-value est moindre que la dépense, mais il se peut qu'elle soit plus forte : le propriétaire ne payera alors que la dépense. La raison en est qu'il peut être très-onéreux pour lui de devoir conserver et payer des ouvrages qu'il n'aurait peut-être pas faits ; cette obligation est même contraire à la rigueur des principes; le législateur n'a pas voulu l'aggraver en forçant le propriétaire à payer la plus-value quand elle dépasse la dépense, tout ce que l'équité exige en faveur du possesseur, c'est qu'il soit remboursé de ce qu'il a dépensé.
Quand le possesseur est de mauvaise foi, le propriétaire peut le contraindre de supprimer les constructions et plantations, et demander des dommages-intérêts : c'est la conséquence du délit (art. 1382). Le propriétaire peut aussi conserver les ouvrages; dans ce cas, il doit rembourser la dépense, quand même elle dépasserait la plus-value ; le législateur a pensé que ces travaux sont utiles au propriétaire puisqu'il s'est décidé à les conserver. Toutefois, la disposition a été critiquée et avec raison ; le possesseur de mauvaise foi n'a droit à rien, sauf aux matériaux qu'il peut enlever quand les ouvrages sont supprimés; tout ce que l'équité exige, c'est que le propriétaire qui conserve les travaux lui paye la même indemnité qu'il serait obligé de payer au possesseur de bonne foi; tandis que dans le système du code, cette indemnité peut être plus grande si la dépense excède la plusvalue (n^ 262).
NO ^2. DU DROIT d'accession QUAKT AUX EACX.
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