Il peut céder son droit

579. Le code ne dit pas que l'usufruitier a le di^oit d'administration ; il l'a, par cela seul qu'il a le droit de jouir. En effet, la jouissance implique l'administration. Voilh pourquoi la loi donne d'ordinaire à ceux qui ont la jouissance des biens d'autrui le droit de les administrer. C'est, à certains égards, une obligation; ils doivent jouir en bons pères de famille; ce qui implique le droit de consentir un bail, et l'obligation de réparer les biens, tous actes d'administration. Le code donne ces droits au mari, usufruitier des biens de sa femme; il les donne aussi directement ou indirectement à l'usufruitier, donc celui-ci a, comme le mari, le droit d'administration (n'' 455).

580. « L'usufruitier peut jouir par lui-même ou donner ii ferme à un autre )> (art. 595). La loi se sert de l'expression bail à ferme, pour désigner toute espèce de bail (art. 450, 602). Peut-être le législateur l'emploie-t-il parce que ce sont surtout les biens ruraux que l'usufruitier doit avoir le droit de donner à bail, car il peut être incapable de les exploiter lui-même. Le droit de donner à bail résulte donc du droit de jouissance ; il était même inutile de le consacrer; si la loi en parle, c'est pour déterminer la durée des baux que l'usufruitier peut faire et l'époque du renouvellement (n°457).

Dans l'ancien droit, conformément au droit romain, les baux consentis par l'usufruitier cessaient de plein droit à k fin de l'usufruit, de sorte que le pi^opriétaire, quand il remuait en jouissance, pouvait expulser le locataire ou le fermier. C'était uiie application rigoureuse des principes. L'usufruitier n'a qu'un droit temporaire, il ne peut donc concéder qu'un bail temporaire; son dioit cessant, les droits par lui concédés doivent cesser aussi. Le code maintient ce principe pour les actes de disposition, tels que l'hypothèque (art. 2118); il y déroge pour les baux (ai't. 595),

o2i DROITS RÉELS. (Tome M

en permettant h l'usufruitier de consentir des baux de neuf ans, baux qui sont obligatoires pour le propriétaire quand l'usufruit vient à cesser. La dérogation est fondée sur l'intérêt des parties et sur l'intérêt général. Quand le preneur n'est pas assuré d'achever son bail, il traitera à des conditions désavantageuses pour le bailleur; le fermier ne cultivera pas avec le soin qu'il y mettrait s'il avait la certitude de profiter des améliorations qu'il fait; le locataire ne fera pas les réparations qu'il ferait s'il était sûr d'en jouir. Il est donc de l'intérêt des parties que le bail soit maintenu, et il est aussi de l'intérêt public que les biens soient cultivés avec soin et que les constructions soient conservées en bon état (n« 458).

Toutefois la loi limite le pouvoir de l'usufruitier; elle lui permet seulement de faire des baux d'une durée ordinaire de neuf ans. Un bail de neuf ans suffit pour sauvegarder tous les intérêts; tandis qu'un long bail compromettrait le droit du propriétaire, puisqu'il entraverait son droit de disposition et de jouissance. Si l'usufruitier faisait un bail plus long, de dix-huit ou de vingt-sept ans, il ne serait obligatoire pour le nu propriétaire, à l'extinction de l'usufruit, que pour le temps qui reste à courir, soit de la première période de neuf ans, si les parties s'y trouvent encore, soit de la seconde, et ainsi de suite, de manière que le preneur n'ait que le droit d'achever la jouissance de la période de neuf ans où il se trouve (art. 595 et 1429) .Ainsi la limitation de la durée des baux est uniquement établie dans l'intérêt du nu propriétaire, et n'a d'effet qu'h l'extinction de l'usufruit. Pendant la durée de fusufruit, les baux s'exécutent, quelle que soit leur durée, et à l'extinction de l'usufruit, le propriétaire seul a le droit d'en demander la réduction, le preneur ne l'a pas. Les baux de plus de neuf ans ne sont donc pas nuls, ils sont seulement réductibles dans l'intérêt du propriétaire.

Quand l'usufruitier a fait un bail, il ne peut le renouveler ou en passer un nouveau, plus de trois ans avant l'expiration du bail courant s'il s'agit de biens ruraux., et plus de deux ans avant la même époque s'il s'agit de maisons ; les baux renouvelés avant ces époques sont sans eiïèt à l'égard du propriétaire, à moins que leur exécution n'ait commencé avant l'expiration de l'usufruit (art. 595 et 1430). Cette seconde restriction est une conséquence

Jome VI.) DE L'USUFRUIT. 5-25

de la première, et elle a le même effet; le propriétaire seul peut s'en prévaloir, h la fin de l'usufi-uit (n°* 459, 461, 462).

581. L'usufruitier peut vendre l'usufruit ou le céder à titre gratuit (art. 595). C'est l'application du droit commun. Toute chose peut être vendue si elle est dans le commerce (art. 1698), et tous les biens sont, en principe, dans le commerce. On a objecté que l'usufruit étant attaché à la personne de fusufruitier, celui-ci n'en peut céder que fexercice. La loi ne s'exprime pas ainsi, elle dit que l'usufruitier peut vendre ou donner son droit : donc le cessionnaire devient usufruitier. Sans doute cet usufruit s'éteindra par la mort du cédant; la raison en est très-simple; c'est qu'il cède un droit qui doit s'éteindre par sa mort, et le cessionnaire ne peut avoir d'autre droit que le cédant (n"474).

11 suit de là que les créanciers de fusufruitier" peuvent aussi saisir le droit d'usufruit : le droit, et non les biens grevés d'usufruit. Les créanciers ne peuvent saisir que les biens de leur débiteur; or l'usufruitier n'est pas propriétaire des biens grevés d'usufruit; ils appartiennent au nu propriétaire (n*" 475).