DES SERVITUDES ÉTABLIES PAR LA LOI

(jtl. Classification.

641. « Les servitudes établies par la loi ont pour objet Futilité publique ou communale ou l'utilité des particuliers » (art. 649). Toute servitude légale est de la plus stricte interprétation : il ne peut pas y avoir de charge légale sans loi.

Le code énumère quelques servitudes d'utilité publique; c'est pour renvoyer aux lois particulières qui sont le siège de la matière (art. 650). Telle est la servitude de marchepied établie, dans l'intérêt de la navigation, sur les héritages qui aboutissent aux rivières navigables (n'^ 459). L'article 650 place encore parmi les servitudes d'utilité publique celles qui ont pour objet la construction ou la réparation des chemins et autres ouvrages publics ou communaux. Cette matière est étrangère à notre travail (no 463).

Il y a d'autres servitudes légales d'utilité publique, dont le code ne parle pas; nous nous bornerons à mentionner celles que l'intérêt de la défense nationale impose aux propriétaires voisins des forteresses. La loi du 10 juillet 1790 (titre I, art. 30) porte : « Il ne sera à l'avenir bâti ni reconstruit aucune maison ni clôture de maçonnerie autour des places de première et seconde classes, même dans leurs avenues et faubourgs, plus près qu'à 250 toises de la crête du parapet des chemins couverts les plus avancés. » L'arrêté-loi du 4 février 1815 contient une disposition semblable (n" 469).

Le code ne traite que des servitudes légales d'utilité privée ; encore renvoie-t-il aux lois sur la police rurale celles de ces servitudes qui sont relatives aux fonds agricoles (art. 652). Nous ferons de même.

^«8 DROITS RÉELS. (Tome Ml..

§ \. De la propriété et de le mitoyeuneté.

Sommaire.

642. Des choses communes à plusieurs maisons ou à plusieurs ébges appartenant à

des propriétaires flifl'erents.

64-5 De la mitoyenneté. Pourquoi la copropriété mitoyenne est-elle forcée?

642. La première servitude légale dont le code parle est celle des murs, des haies et des fossés mitoyens. C'est une espèce de copropriété. Il y a d'autres cas de copropriété, que la loi ne mentionne pas, et que, dans un ouvrage élémentaire, nous devons nous borner à mentionner. Une chose est parfois affectée à l'usage comiTiun de deux ou plusieurs héritages appartenant à des propriétaii^es différents. Telles sont les ruelles qui se trouvent entre deux maisons ; elles sont destinées à recevoir les eaux pluviales qui découlent des toits, elles servent à l'écoulement des eaux ménagères, et à l'établissement des lieux d'aisances. Ces choses sont un accessoire indispensable des deux héritages, dont l'exploitation deviendrait impossible, ou serait du moins entravée, si les propriétaires ne pouvaient pas se servir des choses dont l'usage est commun. La copropriété, dans ce cas, donne lieu à de grandes difficultés. Nous les renvoyons à notre cours de Principes, où elles sont amplement traitées (t. VII, n''^ 480 et suiv.).

On peut y rapporter le cas prévu par l'article 664. La loi suppose que les différents étages d'une maison appartiennent à divers propriétaires. Chaque étage fait l'objet d'une propriété exclusive; mais il y a des choses communes; le code cite les gros murs et le toit; il faut y ajouter le sol et les accessoires tels que la cour et les souterrains. Dans cette singulière espèce, il y a coexistence de la propriété exclusive, qui comprend les divers étages, et de la copropriété qui comprend les choses dont les divers propriétaires ont le droit de se servir. De là suit que les droits et les obligations des propriétaires sont déterminés par les principes qui régissent la propriété et la copropriété. Il faut écarter les règles qui concernent les servitudes, car les choses qui servent à toutes les parties de la maison appartiennent aux propriétaires des divers étages, or res sua nemini servit (ir' 487 et 488). Le code ne s'explique que sur les charges communes, et les charges par-

Tomo Vil.) DKS SEin iTinKS. :i(;o

ticulières; encore est-il incomplet. Les divers propriétaires contribuent aux charges communes, chacun en proportion de la valeur de l'héritage qui lui appartient. Quant aux charges particulières, nous renvoyons au texte de l'article 664. Le code ne dit rien des droits. Chaque étage formant une propriété particulière, on applique aux propriétaires les principes concernant la propriété exclusive. Quant aux choses communes, ils sont soumis aux règles de la copropriété. Le droit des communistes n'est plus absolu, chacun ayant un droit égal sur une même chose, le droit de l'un modifie nécessairement le droit de l'autre, en ce sens que fuu ne peut pas fliire de la chose commune un usage qui compromette le droit identique des autres copropriétaires (n"' 490491). Nous renvoyons les détails à notre cours de Principes (n*" 492 et suiv.). 643. La mitoyenneté est aussi une copropriété : le mur, le fossé ou la haie, servant de séparation et de limite à deux héritages contigus, appartiennent par portions indivises aux propriétaires de ces héritages. C'est une indivision forcée ; l'article 656 le prouve. La loi suppose que le copropriétaire d'un mur mitoyen veut se dispenser de contribuer aux réparations et reconstructions : a-t-il le droit de demander le partage? Non, il doit abandonner la mitoyenneté, y compris la propriété du sol sur lequel le mur est bâti. Quel est le motif de cette dérogation au principe de l'article 815 d'après lequel nul n'est tenu de rester dans l'indivision? L'indivision est, en général, vue avec défaveur, comme nous le dirons au titre des Successions, tandis que la mitoyenneté est favorable, à ce point que le code permet h chacun, dans les villes et faubourgs, de contraindre son voisin h construire un mur mitoyen et à le réparer (art. 661 et 663). C'est que les avantages que présente une clôture, même mitoyenne, sont si grands, que les inconvénients de la communauté disparaissent., Dans les villes, c'est une condition de sécurité et de paix ; sans doute une clôture qui serait la propriété exclusive de l'un des voisins offrirait le même avantage, mais les frais de terrain et de construction seraient alors doublés, les deux voisins ayant chacun intérêt à se clore; en diminuant les frais de moitié, la mitoyenneté écarte l'obstacle de la dépense, elle favorise donc la clôture, et la clôture, même avec indivision forcée, est préférable à des héritages ouverts (n"^ 494 et 495).

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