Limite des droits résultant de la mitoyenneté

644. Un mur est mitoyen lorsque deux voisins l'ont fait construire à frais communs sur les extrémités de leurs héritages ; ou, lorsque l'un des voisins l'ayant fait construire sur la limite de son fonds, l'autre en a acquis de lui la communauté. La mitoyenneté est donc, en principe, volontaire, c'est-à-dire conventionnelle. Nos anciennes coutumes avaient admis une restriction à ce pi^incipe, que le code a reproduite : l'un des voisins peut forcer l'autre soit à construire un mur mitoyen, soit à lui céder la mitoyenneté d'un mur qui lui appartient. En ce sens la mitoyenneté est .une obligation de voisinage, et c'est à ce titi^e que le code la place parmi les servitudes légales. Cela n'est pas exact, c'est une simple restiiction au droit de propriété, et toute restriction n'est pas une servitude; dans l'espèce, il n'y a ni héritage dominant ni héritage servant, il y a copropriété forcée. Nous n'avons rien à dire de l'acquisition de la copropriété par convention volontaire. On applique le droit commun. Nous n'avons h traiter que de la dérogation au droit commun, concernant la construction forcée d'un mur mitoyen, ou l'acquisition forcée de la mitoyenneté (n*' 496).

645. « Chacun peut contraindre son voisin, dans les villes et faubourgs, à contribuer aux constructions et réparations de la clôture faisant séparation de leurs maisons, cours et jardins, assis es dites villes et faubourgs « (art. 663). Aucune loi ne dit ce qu'il faut entendre par ville. Le caractère qui distingue les villes, c'est le genre d'occupation des habitants : les travaux sontils commerciaux ou industriels, c'est une ville : sont-ils agricoles,

(Tome Ml.) DES SERVI! IIDKS. 571

la commune est rurale. Quant aux faubourgs, il n'y en a plus Va où, comme en Belcjique, il n'y a plus d'octroi, partant ni murs, ni fossés, ni portes; la question de savoir jusqu'où s'étend la ville est une question de fait (n*" 497).

Dans les villes, la clôture est forcée, dans les campagnes, elle est volontaire. Quelle est la raison de la différence? Si elle est forcée dans les villes, c'est pour garantir la sûreté des habitants. La sûreté des personnes et des propriétés est plus facilement exposée dans les villes que dans les campagnes, à raison de la proximité des habitations, de l'étendue de la population, et de l'importance des choses sujettes à être volées. Il suit de là que la clôture forcée est d'ordre public et par suite les parties intéressées ne pourraient pas déroger à la loi (n*' 498).

646. « Tout propriétaire joignant un mur a la faculté de le rendre mitoyen, en tout ou en partie, en remboursant au maître du mur la moitié de sa valeur ou la moitié de la valeur de la portion qu'il veut rendre mitoyenne, et moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti » (art. 661). En principe, l'acquisition de la mitoyenneté devrait être volontaire, nul ne pouvant être forcé à vendre ce qui lui appartient, ni à en céder la propriété. Pour justifier cette expropriation, il faut un intérêt général; dans l'espèce, il n'y en a d'autre que celui de ne pas perdre un terrain précieux en constructions inutiles. Ce motif s'applique à la campagne comme aux villes; voilà pourquoi la disposition est générale. Puisqu'il s'agit d'une expropriation fondée sur un intérêt général, il s'ensuit que celui qui demande la cession de la mitoyenneté n'est pas tenu de prouver un intérêt quelconque qu'il aurait à devenir copropriétaire. De même celui qui est copropriétaire exclusif ne peut pas invoquer l'intérêt qu'il aurait à conserver sa propriété exclusive (n°' 504-505).

Quel est l'effet de l'acquisition de la mitoyenneté? L'acquéreur devient copropriétaire du mur; par suite, le vendeur cesse d'être propriétaire exclusif, ses droits ne sont plus que ceux d'un communiste. On admet même généralement que la cession a un effet rétroactif, de sorte que le vendeur serait tenu de supprimer les ouvertures qu'il avait pratiquées dans le mur, alors qu'il était propriétaire absolu. A notre avis, cela n'est pas exact. La rétroactivité est une fiction ; elle détruirait, dans l'espèce, des travaux

572 DROITS lŒELS. (Tome Vil.)

que le propriétaire avait le droit de faire; or, le législateur seul a le droit de créer des fictions, et lui seul peut invalider des actes faits en vertu de la loi (n^^ 515 520).

647. Comment se prouve la mitoyenneté? La mitoyenneté résulte toujours d'un concours de consentement, peu importe que le consentement soit libre ou forcé; donc elle est fondée sur un contrat, et en principe il faudrait appliquer les règles établies sur les preuves, au titre des Obligations. C'est l'écrit qui forme la preuve de droit commun, dès que la valeur de la chose dépasse 150 francs. Mais le plus souvent, il n'y a pas d'écrit; la construction du mur remonte à des temps très-éloignés, on n'a pas dressé d'acte ou l'acte est perdu. Pour prévenir les contestations qui s'élèvent si facilement entre voisins, le législateur a établi des présomptions, fondées, comme toutes les présomptions, sur des probabilités (n« 524).

l'' « Dans les villes et faubourgs, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge est piésumé mitoyen (art. 653). Héberge est un vieux mot, tombé en désuétude, qui signifie toit, couverture. Le mur est la copropriété de deux voisins jusqu'au point où les deux bâtiments de hauteur inégale peuvent profiter du mur commun ; l'excédant appartient au propriétaire du bâtiment le plus élevé. Cette présomption de mitoyenneté est fondée 'sur une probabilité qui approche de la certitude. Les deux voisins ont le même intérêt à la construction du mur qui sépare leurs héritages : n'est-il pas plus que probable qu'ils auront construit le mur à frais communs? La probabilité augmente encore dans les villes où la clôture est forcée. Si l'un des voisins a bâti après l'autre, sans qu'il ait contribué à élever le mur, n'est-il pas probable qu'il aura usé du droit que la loi lui ^donne d'en acquérir la mitoyenneté? De son côté, le propriétaire du mur n'aurait pas souffert que le voisin appuyât le bâtiment sur un mur qui ne lui appartient pas. U y a donc une probabilité de copropriété dont le code a fait une présomption légale (art. 1350, n" 2). La présomption n'est établie que pour le mur qui sert de séparation entre bâtiments; elle n'existe que si les deux héritages sont des bâtiments; si le mur sépare une maison d'une cour, il n'y a plus de présomption de mitoyenneté, parce qu'il ne peut pas y avoir de présomption légale sans loi (n*'^ 524-526).