Tome VU.) DKS SERVITUDES

2" « Tout mur servant de séparation entre cours et jardins est présumé mitoyen « (art. 653). Ici il n'y a plus à distinguer si les deux héritages sont des cours ou des jardins : la loi ne dit pas que la présomption existe lorsqu'un mur sépare deux cours ou deux jardins, elle dit que tout mur qui sépare des cours et jardins est présumé mitoyen. Cela est aussi fondé en raison. Le propriétaire d'une maison joignant un fonds non bâti a un intérêt infiniment plus grand à la clôture que son voisin; il n'en est pas de même quand l'un des héritages est une cour et l'autre un jardin ; l'intérêt est identique, donc il y a lieu de présumer que la clôture est commune (n° 527);

3" Est encore présumé mitoyen tout mur servant de séparation entre enclos dans les champs (art. 653). La loi ne définit pas YencIos\ il faut donc dire que toute clôture constitue un enclos, pourvu que le fonds soit clos de tous côtés. Peu importe la nature du terrain clôturé. Ce qui dans les campagnes justifie la présomption, c'est que les deux voisins ont pris soin de se clore entièrement; dès lors il est probable que le mur qui les sépare est commun, l'un et l'autre ayant le même intérêt à sa construction (n" 527).

648. Les présomptions de mitoyenneté admettent la preuve contraire : si, dit l'article 653, il n'y a titre ou marque du contraire. Par titre, on entend le fait juridique, vente, donation ou échange, qui prouve que l'un des voisins est propriétaire exclusif du mur; quant h la preuve du titre, elle se fait d'après le droit commun, puisque la loi n'y déroge point, donc par témoins, si la preuve testimoniale est admissible (n" 532).

« Il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la sommité du mur est droit et à plomb de son parement d'un côté, et présente de l'autre un plan incliné. » Dans ce cas, le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel est l'égout. La raison en est que l'égout est un inconvénient; si le mur était commun, on ne faurait pas construit de manière que l'un des voisins eût seul la charge de l'égout, partant il y a présomption de propriété exclusive en faveur de celui qui supporte seul la charge. Cette marque de non-mitoyenneté, écrite dans le mur, l'empoite sur la présomption générale de mitoyenneté.

Il y a encore marque de non-mitoyenneté lorsqu'il n'y a que

57i DDOITS FiÉELS. (Tome Vil.)

d'un côté ou un chaperon, ou des filets et corbeaux de pierre s'ils y ont été mis en bâtissant le mur. Un chaperon est une espèce de toit placé en haut du mur; quand il n'existe que d'un côlé, le mur présente un plan incliné, et par suite l'égout est du côté où se trouve le chaperon ; de là une probabilité et une présomption de propriété exclusive en faveur du propriétaire qui reçoit les eaux. Le filet est la partie du chaperon qui déborde le mur pour empêcher les eaux pluviales de le dégrader; quand il n'y a de filets que d'un côté, la charge de l'égout pèse exclusivement sur le fonds du côté duquel sont les filets, ce qui fait présumer que le maître de ce fonds a la propriété exclusive du mur. Les corbeaux de pierre sont des pierres en saillie, destinées à supporter les poutres et solives du bâtiment que l'on construit ou que l'on construira plus tard ; dans ce cas, le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel sont les corbeaux, parce que la construction du mur témoigne que le mur ne doit servir qu'à lui (n« 534).

Les marques de non-mitoyenneté sont des présomptions; elles peuvent être combattues par la preuve contraire. La loi ne le dit pas, mais elle n'avait pas besoin de le dire, puisque tel est le droit commun. Un titre pourrait prouver que le mur est mitoyen, malgré les signes de non-mitoyenneté; il pourrait même établir la propriété exclusive du mur en faveur de celui des voisins du côté duquel ne seraient pas l'égout, les filets ou corbeaux de pierre; les présomptions ne sont qu'une probabilité, et il ne peut être question d'une probabilité quand on est en présence de la certitude (n" 536).

649. Quelles sont les obligations dérivant de la mitoyenneté? La mitoyenneté est une copropriété. De là suit que chacun des voisins est obligé d'apporter à la conservation du mur mitoyen les soins que les bons pères de famille apportent à la conservation de ce qui leur appartient. L'article 055 consacre une conséquence de ce principe : « La réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun. » Si les réparations sont devenues nécessaires par la faute de l'un des voisins, les frais seront à sa charge (n'' 543).

« Tout copropriétaire d'un mur mitoyen peut se dispenser de

(Tome \1I.^ DES SERVITUDES. 57?;

contribuer aux réparations et reconstructions, en abandonnant ie droit de mitoyenneté » (art. 656). C'est l'application d'un principe général : celui qui n'est tenu qu'à raison de la chose qu'il possède peut se décharger de l'obligation en abandonnant la chose. Or, le copropriétaire du mur mitoyen n'est tenu de réparer et de reconstruire qu'h raison de la copropriété; en abandonnant son droit h la chose commune, il cesse d'être tenu des charges qui sont une conséquence du droit (n° 546). Toutefois, il ne peut pas faire cet abandon si le mur soutient un bâtiment qui lui appartient (art. 656); on ne peut pas se dispenser de la charge en conservant le droit, car on n a le droit qu'à condition de supporter la charge (n*» 548).

Quel est l'effet de l'abandon de la mitoyenneté? Il transporte au copropriétaire la propriété exclusive du mur. Gela ne peut se faire que par concours de consentement, car personne ne peut devenir propriétaire malgré soi. Le consentement peut être tacite : c'est le droit commun (n*' 550).

650. Quels sont les droits résultant de la mitoyenneté? La communauté d'une chose donne h chacun des copropriétaires le droit de s'en servir pour les usages auxquels elle est destinée, avec cette restriction qu'il doit en user en bon père de famille, de manière qu'il ne cause aucun préjudice aux autres communistes, et qu'il n'empêche point l'usage que ceux-ci en peuvent faire. A certains égards, la mitoyenneté donne des droits plus étendus que la communauté ordinaire. L'un des communistes ne peut pas faire d'innovation à la chose commune sans le consentement des autres, tandis que le copropriétaire d'un mur mitoyen peut faire des innovations; il peut exhausser le mur mitoyen, il peut faire placer des poutres ou solives dans toute l'épaisseur du mur ; le droit de mitoyenneté se rapproche ici du droit de propriété exclusive (art. 657 et 658). Toutefois, la loi n'a pas de principe absolu : aux termes de l'article 662, l'un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d'un mur mitoyen aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage, sans le consentement de l'autre, ou sans avoir, h son refus, lait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l'autre. I! résulte de la combinaison de l'article 662 et des articles 657 et 658, que le consentement

576 ' DROITS RÉELS. (Tome VII.)

du copropriétaire est requis pour tous les ouvrages autres que le placement des poutres et l'exhaussement du mur mitoyen (n''551).

« Tout copropriétaire peut faire bâtir contre un mur mitoyen » (art. 657). En conséquence, il a le droit de le percer pour y asseoir les poutres et solives qui soutiennent son bâtiment; on lui permet de les placer dans toute l'épaisseur du mur, h deux pouces près, afin que les poutres aient une portée suffisante. Mais ce droit est limité par le droit égal du voisin; si celui ci veut de son côté asseoir des poutres dans le même lieu, ou y adosser une cheminée, il faut faire réduire les poutres à l'ébauchoir jusqu'à la moitié du mur (n« 552).

« Tout copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen » (art. 658). La loi ne subordonne ce droit à aucune condition (n<'555); seulement celui qui exhausse « doit payer seul la dépense de l'exhaussement, les réparations d'entretien au-dessus de la hauteur de la clôture commune, et en outre l'indemnité de la charge en raison de l'exhaussement et suivant la valeur ». Il se peut que le mur mitoyen ne soit pas en état de supporter l'exhaussement; dans ce cas, celui qui veut l'exhausser doit le faire reconstruire en entier à ses fraie, et l'excédant d'épaisseur doit se prendre de son côté (art. 659). La reconstruction se faisant dans l'intérêt exclusif de celui qui exhausse le mur, il est juste que lui seul supporte les frais (n^* 558).

Celui qui a exhaussé le mur mitoyen devient propriétaire exclusif de la partie exhaussée. Gela résulte de l'article 660, aux termes duquel le voisin qui n'a pas contribué à l'exhaussement peut en acquérir la mitoyenneté ; donc, jusque-là, le mur n'était pas mitoyen. Le voisin qui use de ce droit, doit payer la moitié de la dépense qu'il a coûté, et la moitié de la valeur du sol fourni pour l'excédant d'épaisseur, s'il y en a. C'est une conséquence du principe établi par l'article 661, en vertu duquel tout propriétaire joignant un mur a la faculté de le rendre mitoyen. Seulement l'article 660 veut que le voisin paye la dépense yi2ind\s que, d'après l'article 661, il paye la valeur; sans doute pour empêcher que le voisin ne spécule aux dépens de celui qui exhausse le mur, en le laissant faire, sauf ensuite à acheter la mitoyenneté en payant la moitié de la valeur, laquelle est d'ordinaire moindre que la dépense (n° 564).

(Tome Vil.) DKS SKIWITIJDKS. 577

651. Quelle est la liiniio des droits résultant de la mitoyeniielé? La mitoyenneté est une copropriété. Or, le copropriétaire, par cela même qu'il n'a pas de droit exclusif sur la chose, n'a pas le pouvoir absolu que donne la propriété. Il est difficile de préciser la limite exacte des droits qu'il peut exercer sur la chose commune. Pothier pose le principe dans les termes suivants : « Nous devons user de la chose commune en bons pères de famille, et sans causer de préjudice à celui avec qui elle nous est commune. )) Le code se borne à prévoir une conséquence du principe sur laquelle il ne pouvait y avoir de doute. D'après l'article 675, l'un des voisins ne peut, sans le consentement de l'autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant. La raison en est que le mur mitoyen est fait pour se clore et pour y appuyer des ouvrages; il s'ensuit que l'un des voisins ne peut y pratiquer des fenêtres, puisque le mur ne serait plus une clôture, et qu'on ne pourrait plus y appuyer des constructions (n° 567).