Le code maintient les règlements et usages locaux
660. Quid s'ils n'ont pas été observés? Quid s'ils ont été observés et que le voisin
éprouve néanmoins un préjudice ?
659. L'article 674 porte : « Celui qui fait creuser un puits ou une fosse d'aisances près d'un mur mitoyen ou non ; celui qui veut y construire cheminée, âtre, forge, four ou fourneau, y adosser une étable, ou établir contre ce mur un magasin de sel ou amas de matières corrosives, est obligé à laisser la distance prescrite par les règlements et usages particuliers sur ces objets, ou à faire les ouvrages prescrits par les mêmes règlements et usages, pour éviter de nuire au voisin. » Le code maintient en cette matière les règlements et usages locaux; l'Exposé des motifs en dit la raison : « La loi ne saurait prescrire l'emploi de tels ou tels matériaux qui n'existent pas également partout : ici l'on a la pierre de taille, là il n'y a que de la brique, et cependant ces éléments sont la vi^aie, l'unique mesure des obligations ultérieures ; car mon voisin, s'il veut construire une cheminée, une forge ou un fourneau, ne peut néanmoins mettre ma propriété en danger, et elle y sera selon qu'il emploiera tels matériaux ou tels autres. Il a donc fliUu renoncer à l'uniformité dans une matière qui ne la comporte pas. »
660. Si le propriétaire a construit sans observer les règlements'et les usages, le voisin peut demander la destruction des travaux avec dommages-intérêts, s'il y a lieu; ou il peut exiger, du moins, que les mesures prescrites soient exécutées, si cela peut se faire sans démolir les ouvrages. Il se peut que, malgré l'observation des règlements et usages, il résulte des constructions un préjudice pour le voisin; le propriétaire lésé aura-t-il une action en indemnité? Oui, et sans doute aucun; en effet, les mesures prescrites n'ont d'autre objet que de sauvegarder les droits du voisin; on suppose que, moyennant ces précautions, le voisin ne sera pas lésé ; si néanmoins il éprouve un dommage, il conserve le droit qu'il tient de la loi, il peut demander la répa-
•Tome Vlli.) DES SERVITUDES. 585
ration du dommage qui lui a été causé, et, au besoin, la démolition des constructions. Les tribunaux décideront d'après la nécessité des circonstances (n*» 31).
§ IV. Des vues et des jours sur la propriété du voisin.
Sommaire.
G61 . Quelles ouvertures le propriétaire peut-il pratiquer dans un mur qui touche à l'hé-
litiiire d'aulriii?
G6:2. Les jours et les vues sont-ils des servitudes? 6G5. Do la coustiuction des jours.
GGi. De la distance à laquelle les vues peuvent être ouvertes, CGo. Des vues et jours de servitude.
661. Quelles ouvertures le propriétaire peut-il pratiquer dans un mur qui touche à l'héritage d'autrui? D'après les articles 676-679, il faut distinguer. Si le mur joint immédiatement l'héritage d'autrui, le propriétaire peut pratiquer dans le mur des jours à fer maillé et à verre dormant. Le code règle la construction de ces ouvertures et la distance, à partir du plancher, à laquelle on peut les faire. Les jours ont pour but unique d'éclairer la chambre où ils sont établis ; ils ne doivent pas procurer de vue sur l'héritage du voisin et encore moins permettre au propriétaire de jeter quoi que ce soit sur cet héritage. Voilà pourquoi les jours doivent être à fer maillé et à verre dormant, c'est-à-dire construits de façon qu'ils ne puissent s'ouvrir et qu'ils ne donnent pas moyen de voir sur l'héritage contigu ; c'est pour la même raison qu'ils ne peuvent être établis qu'à six ou huit pieds audessus du plancher.
Si le mur ne joint pas immédiatement le fonds voisin, le propriétaire y peut pratiquer des fenêtres proprement dites, pourvu qu'il y ait une distance de six pieds entre le mur et l'héritage du voisin s'il s'agit d'une vue droite ou fenêtre d'aspect, et de deux pieds s'il s'agit d'une vue oblique. On entend par vues droites celles qui sont pratiquées dans un mur parallèle à la ligne séparative des deux héritages, et par vues obliques celles qui se trouvent dans un mur perpendiculaire à cette ligne et formant avec elles un angle droit. Gela explique la différence de distance que la loi exige pour les vues droites et pour les vues obliques ; les pre-
58 i DROITS RÉELS. (Tome VIII.)
mières sont bien plus gênantes pour le voisin; la loi les appelle des fenêtres d'aspect, pour marquer qu'elles servent à regarder sur l'héritage contigu ; or, le voisin a plus à redouter des regards indiscrets de celui qui voit droit sur sa propriété que de celui qui n'y peut jeter que des regards obliques. S'il n'y a pas une distance de six ou de deux pieds entre le mur et le fonds voisin, le propriétaire n'y peut pas pratiquer de vues, il n'y peut ouvrir que des jours.
On donne d'ordinaire le nom de jours aux ouvertures construites dans un mur contigu à l'héritage voisin ; et on appelle vues les fenêtres ouvrantes. La terminologie du code n'est pas aussi précise; nous emploierons de préférence les termes exacts dans une matière très-difficile (n'^SS).
662. Les jours et les vues sont-ils des servitudes? Le code a suivi en cette matière le droit coutumier, et les coutumes n'admettaient point le pouvoii^ absolu du propriétaire; c'eût été rendre la coexistence des hommes impossible. En effet, en vertu de ce droit absolu, le propriétaire du mur y pourrait pratiquer des fenêtres d'aspect, quand même le mur serait contigu au fonds voisin; c'est comme s'il y avait le pied. De son côté, le voisin peut empêcher qu'on ne mette le pied chez lui, et même l'œil; il pourrait donc boucher toutes les ouvertures pratiquées par son voisin. La propriété ainsi conçue serait un état de guerre, c'està-dire la dissolution de la société. Les coutumes limitèrent le droit de propriété, en imposant des restrictions à chacun des propriétaires contigus; ce sont ces restrictions qui constituent les servitudes légales. Telle est aussi la doctrine du code. On lit dans l'Exposé des motifs que la servitude légale est l'usage de sa chose, limité dans l'intérêt de la chose d'autrui. En ce sens Jes vues et les jours ne sont pas des servitudes ; c'est l'exercice de la propriété, telle qu'elle est restreinte par la coexistence des hommes en société. La coutume de Paris et, à sa suite, le code civil appliquent ce principe aux jours et aux vues. Le propriétaire du mur a le droit d'y pratiquer des jours, parce que, sans cette faculté, les maisons deviendraient inhabitables dans les grandes villes, beaucoup de maisons n'ayant ni cour ni jardin ; mais ces ouvertures doivent être construites de manière à ne pas trop incommoder le voisin. Alors mcaïc qu'il y a une cour ou un
[Tome VIII ) DKS SFJWITllDES. :iS:i
jardin, ces terrains ne sont jamais assez étendus, là où il y a une population agglomérée, pour que les vues s'exercent exclusivement sur la propriété de celui qui les pratique dans son mur; de là la nécessité d'un nouveau tempérament : une certaine distance prescrite par la loi devra être observée pour concilier le droit que l'un des voisins a de voir, avec le droit qu'a l'autre de ne pas être vu. En procédant ainsi, le propriétaire agit, non à titre de servitude, mais en vertu de son droit de propriété ; et le voisin qui doit souffrir l'exercice des jours et des vues n'est pas grevé d'une servitude, son droit de propriété est soumis à une de ces restrictions que le code admet (art. 544) par un motif de nécessité sociale (n«^ 3G-39).
663. Le code règle le mode de construction des murs; nous venons de dire dans quel but. Ils doivent être à fer maillé, c'està-dire, comme l'explique le deuxième alinéa de l'article 676, qu'ils doivent être garnis d'un treillis de fer dont les mailles ont un décimètre d'ouverture au plus. Ce treillis est assez inutile, puisqu'il ne s'agit pas de fenêtres ouvrantes ; le législateur a craint sans doute que celui qui habite la chambre éclairée par un jour n'enlève le carreau pour jeter sur le fonds du voisin ce qu'il n'a pas le droit d'y jeter. De plus, la loi veut que le verre soit dormant, c'est-à-dire que le châssis dans lequel il est placé soit fixé au mur de manière qu'on ne puisse pas l'ouvrir. La loi détermine aussi à quelle distance du plancher les jours peuvent être pratiqués : à vingt-six décimètres (huit pieds), si c'est au rez-de-chaussée, et à dix-neuf décimètres (six pieds) pour les étages supérieurs. Le code ne limite pas la hauteur ni la largeur des jours, puisque cela est indifférent au voisin (n'' 52).
664. Quant aux vues ou fenêtres d'aspect, la loi distingue si elles sont droites ou obliques, et elle fixe en conséquence la distance à laquelle elles doivent se trouver du fonds voisin; elle est de dix-neuf décimètres pour les vues droites, et de six décimètres pour les vues de côté. La distance est calculée de manière que les vues ne peuvent causer au voisin qu'une de ces incommodités que le voisinage produit nécessairement, et que chacun doit supporter, pour que la vie commune devienne possible (n'' 54).
L'article 680 dit que les distances prescrites par les articles 678 et 679 se comptent depuis le parement extérieur du mur où l'ou-
586 DROITS RÉELS. (Tome YIll).
verture se fait, et, s'il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure, jusqu'à la ligne de séparation des deux propriétés. Cette disposition s'applique sans difficulté aucune aux vues droites; mais elle ne peut recevoir son application littérale aux vues obliques. Il faudrait, d'après le texte, compter la distance depuis le parement extérieur du mur où l'ouverture se fait; or, en procédant ainsi, on arrive à un résultat absurde, c'est que la plupart des vues de côté seraient impossibles, car le mur devrait être séparé de l'héritage voisin par un espace de six décimètres, tandis que le plus souvent le mur est contigu. Mais peu importe la contiguïté du mur, pourvu que les ouvertures soient éloignées de l'héritage voisin à la distance prescrite par la loi ; c'est donc du point où l'ouverture est pratiquée que la distance doit être calculée; partant la distance de six décimètres doit se compter à partir de l'arête du jambage de la fenêtre (n'' 57).
665. Les vues et les jours pratiqués d'après ces dispositions ne donnent au propriétaire du mur aucun droit de servitude sur le fonds du voisin ; c'est l'exercice de la propriété, telle qu'elle est limitée par les nécessités de la société civile. On peut dire que le propriétaire du mur n'est pas libre, puisqu'il ne peut pas faire dans son mur telles ouvertures que bon lui semble; de son côté, le voisin n'est pas libre, en ce sens qu'il ne peut exclure de son héritage l'œil de celui qui a une vue quelconque sur son fonds. Mais cette restriction à la liberté n'est pas une servitude, car la liberté absolue n'existe pas plus pour les choses que pour les personnes. Voilà pourquoi on appelle ces vues des vues de droit (n° 59).
Mais le propriétaire peut acquérir le droit de vue à titre de servitude sur le fonds du voisin. 11 y a une servitude de vue, consistant à avoir des fenêtres d'aspect sur l'héritage d'autrui, et qui à pour effet d'empêcher le propriétaire du fonds servant d'obstruer la vue en bâtissant. Cette servilude peut s'établir par la prescription, puisqu'elle est continue et apparente. 11 suit de là que le propriétaire du mur qui y pratique des fenêtres ouvrantes donnant immédiatement sur la propriété de son voisin, et qui les possède pendant trente ans, a acquis par la prescription la servitude de vue. Le propriétaire du mur avait seulement le droit
(Tome VIII.) DES SEUVITUDES. 587
d'ouvrir des jo?/;\s'; il pratique des /e?ie7r^5; si ces fenêtres subsistx^nt pendant trente ans, il aura acquis par la prescription la servitude de vue, de sorte que le voisin sera grevé de la servitude de ne pas bâtir, comme nous l'expliquerons au titre des Servitudes (\Y' 61).
§ V. De l'égout des toits.
Sommaire.
66G. En quoi consiste cette servitude légale.
6G7. En quoi cette servitude dite légale diffère de la servitude d'égout.
666. « Tout propriétaire doit établir ses toits de manière que les eaux pluviales s'écoulent sur son terrain ou sur la voie publique; il ne peut les faire verser sur le fonds de son voisin » (art. 681). Il peut les verser sur la voie publique, parce que tel est l'un des usages que les riverains peuvent faire des voies de communication ; il ne peut pas les verser sur le fonds de son voisin, parce que ce serait empiéter sur son droit de propriété, et sur le droit d'exclusion qui en résulte; il faut donc qu'il construise le toit de manière que les eaux s'écoulent sur un terrain dont il a la disposition (n" 67).
667. Le propriétaire peut acquérir le droit de verser sur le fonds du voisin les eaux pluviales qui découlent de son fonds; c'est la servitude d'égout. Cela prouve que l'obligation imposée par larticle 681 à tout propriétaire d'établir ses toits de manière que les eaux pluviales ne tombent pas sur le fonds voisin n'est pas une servitude. C'est une conséquence du principe que le propriétaire ne peut rien faire qui lèse les droits de son voisin; or il léserait son droit s'il déversait sur son fonds des eaux pluviales qui n'y tomberaient pas naturellement (n"" 69).
§ VI. De la servitude d'enclave.
Sommaire.
668. Le propriétaire enclavé a droit à une servitude de passage. Quand y a-t-il en-
clave ?
