Qui peut établir une emphytéose? et pour quel temps

705. « L'emphytéose est un droit réel, qui consiste à avoir la pleine jouissance d'un immeuble appartenant à autrui, sous la condition de lui payer une redevance annuelle, soit en argent, soit en nature, en reconnaissance de son droit de propriété » (loi de 1824, art. 1). Dans le langage traditionnel, on qualifie l'emphytéose de bail emphytéotique. C'est, en effet, une espèce de bail à long terme, de vingt-sept à quatre-vingt-dix-neuf ans ; tandis que la durée ordinaire des baux est de neuf ans, bien qu'ils puissent être faits pour quatre-vingt-dix-neuf ans. Il y a une différence essentielle entre le droit de l'emphytéote et celui du preneur; celui-ci n'a qu'un droit de créance, tandis que l'emphytéose est un droit réel. Pourquoi, à côté du bail ordinaire, qui peut aussi se faire à long terme, le législateur a-t-il

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organisé un bail à titre de droit réel? Les anciens jurisconsultes répondent que l'emphytéose a été établie dans l'intérêt de l'agriculture. A vrai dire, l'origine de l'emphytéose remonte à la décadence de l'empire romain, à une époque où les terres étaient désertées par les propriétaires, et où l'on ne trouvait plus de fermiers; on essaya d'attirer des cultivateurs en leur donnant un droit dans la chose. Au moyen âge, les baux emphytéotiques prirent un caractère féodal, analogue à celui du bail à cens qui partageait la propriété du fonds, en laissant au seigneur le domaine de souveraineté, et en attribuant au concessionnaire les droits utiles, moyennant une redevance. Dans notre état social, l'emphytéose n'a plus l'utilité qu'elle pouvait avoir dans une société décrépite; et il ne peut plus être question d'une propriété ayant les caractères de la féodalité. Voilà pourquoi on ne fait plus guère de bail emphytéotique : le bail à ferme suffit aux besoins de l'agriculture (n"^ 341 et 342).

706. L'emphytéose a changé de caractère. C'était jadis un droit perpétuel, qui avait pour objet l'amélioration des terres; aujourd'hui le droit est temporaire, et la loi ne parle plus d'améliorations que pour dire que l'emphytéote a le droit d'améliorer. Le nom d'emphytéose ne répond donc plus à la chose qu'il exprime ; le mot grec d'où dérive le terme d'emphytéose implique l'obligation pour l'emphytéote d'améliorer le fonds par des plantations et des constructions ou d'autres travaux. Cette obligation n'existe plus (n'' 346).

Il ne reste que deux caractères de l'ancienne emphytéose. L'emphytéote doit payer une redevance annuelle : la loi dit que c'est en reconnaissance du droit de propriété de celui à qui l'héritage appartient. Cette redevance portait autrefois le nom de ^ canon; elle était très-modique, puisque l'on donnait ordinairement h emphytéose des terres stériles ; le canon ne représentait pas la jouissance de l'emphytéote, c'était plutôt une reconnaissance du droit de propriété qui restait au bailleur. Or la loi belge ne suppose plus que des terres infertiles soient données à emphytéose, puisqu'elle n'impose pas à l'emphytéote l'obligation d'améliorer; dès lors la redevance emphytéotique n'est autre chose qu'un fermage (n" 317).

Le second caractère de l'emphytéose, le seul ([ui soit essentiel.

(Tome vm.) DE L'KMPIÏYTI-OSF. Gi7

dans notre droit, c'est qu'elle donne h l'emphytéote un droit réel ;i l'héritage. Ce droit réel ne diflfôre pas des autres droits réels; c'est un démembrement de la propriété, et comme il s'exerce dans un immeuble, le droit est immobilier, d'où suit qu'il doit être transcrit pour qu'on puisse l'opposer aux tiers (n**' 348-352). Il en résulte encoi^ que le droit d'emphytéose peut être hypothéqué; notre loi hypothécaire le dit (art. 45). C'est la réalité du droit d'emphytéose qui le distingue du bail, lequel ne donne au preneur qu'un droit de créance, sauf l'exception établie par l'article 1743, que nous expliquerons au titre du Louage {\r 354). L'emphytéose est un démembrement de la propriété, tandis que le bail la laisse entière (n° 360).

707. Qui peut établir une emphytéose? L'emphytéose étant un démembrement de la propi'îté, il faut appliquer le principe qui régit toute constitution de droits réels immobiliers : celui qui donne un bien à emphytéose doit être propriétaire et être capable d'aliéner. C'est une différence notable entre le bail emphytéotique et le bail ordinaire; le louage n'est qu'un simple acte d'administration, que le preneur lui-même peut faire (n° 362).

Dans l'ancien droit, l'emphytéose pouvait être établie h perpétuité; elle était perpétuelle en général, ce qui s'explique par le but du contrat, qui avait pour objet l'amélioration des terres. D'après notre loi, tout immeuble peut être donné à emphytéose, mais seulement à temps; les lois de la révolution ont aboli toute concession perpétuelle. La loi de 1824 fixe un maximum de durée de quatre-vingt-dix-neuf ans et un minimum de vingt-sept ; il n'est pas permis aux parties de déroger à cette disposition (n° 367).

§ IL Droits de ïemphytéote.

Sommaire.

708. Droit de disposition. En quel sens peut-il aliéner et hypothétiuer? Peut-il établir

des servitudes sur ie fonds empliytéotinue ?