Droit de jouissance

708. « L'emphytéote exerce tous les droits attachés à la propriété du fonds; mais il ne peut rien faire qui en diminue la valeur » (art. 3). li n'a donc pas le pouvoir illimité sur la chose qui appartient au propriétaire, et qui lui permet d'abuser. C'est dire

G18 DROITS RÉELS. (Tome Mil.)

qu'iVn'est pas propriétaire, il n a qu'un démembrement de la propriété ; la propriété appartient au bailleur, et la loi dit que l'emphytéote paye une redevance pour reconnaître ce droit. Mais l'emphytéote est propriétaire de son droit d'emphytéose, comme l'usufruitier de son droit d'usufruit. C'est en ce sens que la loi de 1824 dit qu'il a la faculté d'aliéner son droit; il ne peut pas aliéner le fonds emphytéotique, puisque ce fonds est dans le domaine du bailleur (n^* 370 et 371). D'après les lois romaines, le droit d'aliéner était soumis à plusieurs restrictions, qui n'existent plus : l'article 12 de notre loi porte « qu'il n'est dû aucune redevance extraordinaire à chaque mutation de l'emphytéose, ni lors du partage d'une communauté » (n'' 372).

L'emphytéote peut hypothéquer son droit d'emphytéose (loi hyp., art. 45); il n'a pas le droit d'hypothéquer le fonds emphytéotique; ce droit n'appartient qu'au propriétaire (n« 374).

La loi de 1824 (art. 6) déroge à ces principes en permettant à l'emphytéote de grever le fonds emphytéotique de servitudes pour la durée de sa jouissance. Pour permettre à l'usufruitier de consentir des servitudes, on a dû imaginer des quasi-servitudes. C'est une fiction que le code civil ignore; la loi belge consacre cette fiction pour l'emphytéose (n° 375).

709. La loi de 1824 dit que l'emphytéote a la pleine jouissance de l'immeuble, qu'il peut exercer tous les droits attachés à la propriété du fonds, mais qu'il ne peut rien faire qui en diminue la valeur (art. 1-3). Si la loi dit que la jouissance de l'emphytéote est pleine, c'est en le comparant à l'usufruitier qui doit jouir comme le propriétaire. Mais sa jouissance n'est pas pleine comme celle du propriétaire; celui-ci peut abuser, tandis que l'emphytéote ne peut rien faire qui diminue la valeur du fonds (n" 377). Par application de ce principe, la loi dit qu'il ne peut extraire des pierres, de la houille, de la tourbe, de l'argile et autres matières semblables faisant partie du fonds, à moins que l'exploitation n'en ait été commencée à l'ouverture de son droit. Ici la loi suit le principe de 1 usufruit. L'emphytéote jouit d'un immeuble appartenant à autrui, son droit est temporaire, il doit restituer la chose dont il jouit; il faut donc qu'il la conserve, de manière que le propriétaire recouvre une jouissance aussi profitable que celle qu'il a remise h l'emphytéote (n'^ 378).