TOME IV. ib

'^"S PFilMLÉGES fT-.mc \XX.)

leur droit au créancier privilégié qui a fait les travaux, car ce serait s'enrichir à son préjudice; quant aux créanciers postérieurs il l'inscription du premier procès-verbal, ils sont avertis, par la publicité donnée aux travaux, qu'ils ne doivent pas compter sur la plus-value qui en résultera. Donc, la rétroactivité du privilège de l'architecte ne porte atteinte à aucun droit. En ce sens il n'y a pas de véritable rétroactivité. Bien moins encore d'autres privilèges peuvent-ils rétroagir (n°' 79 et 80).

421. On peut opposer au principe de la non-rétroactivité des privilèges l'article 12, d'après lequel le privilège prime même les créanciers hypothécaires, et la loi ne distingue pas entre les créanciers antérieurs et les créanciers postérieurs à la naissance du privilège. Nous répondons que la distinction résulte de la notion du droit acquis; le législateur ne permet jamais de porter atteinte à des droits acquis ; ù plus forte raison ne peut-il pas luimême enlever des droits qui sont entrés dans le domaine des particuliers. Nous ajoutons que l'article 12 faisait partie du projet de loi ; il est emprunté au code civil ; or, le but des articles 31-34 a été précisément de déroger an système du code civil concernant la rétroactivité des privilèges.

Le code civil n'admettait que trois privilèges, ceux du vendeur, du copartageant et de l'architecte ; quant au privilège du bailleur de fonds, ce n'était que la subrogation à un de ces privilèges. Nous venons de dire en quel sens le privilège de l'architecte rétroagit, il l'emporte par sa qualité sur les hypothèques antérieures, sans néanmoins porter atteinte à un droit acquis. Le privilège du copartageant rétroagissait également ; il devait être inscrit dans les soixante jours à partir de l'acte du partage, et il primait les hypothèques qui avaient été constituées dans ce délai. Quant au privilège du vendeur, le plus usuel et le plus important des privilèges, on admettait qu'il rétroagissait toujours : dès qu'il était inscrit, il primait toutes les hypothèques antérieures. C'était un système désastreux, parce qu'il en résultait que les créanciers hypothécaires se voyaient primés par des privilèges occultes; ils étaient occultes en ce sens qu'ils n'étaient pas rendus publics au moment où les tiers traitaient avec le propriétaire(n*' 81).

Le projet soumis aux chambres consacrait le principe de rétroactivité, mais il cherchait à en diminuer les inconvénients en

(Tome XXX ' CUAbEUVATlOiS DLS PIUYILÉGES. 279

abrégeant le délai dans lequel les privilèges devaient être inscrits; le délai était fixé à quinze jours; les hypothèques inscrites dans ce délai étaient primées par les privilèges. C'était restreindre les effets de la clandestinité temporaire des privilèges, mais le vice, quoique corrigé, n'en subsistait pas moins (n° 82).

Le ministre de la justice proposa d'attacher la conservation des privilèges à la transcription des actes qui leur donnent naissance. Ce nouveau système s'appliquait aux quatre privilèges du vendeur, de l'échangiste, du donateur et du copartageant. Quant au privilège de l'architecte, le ministre maintenait le principe du code civil ; ce privilège, par sa nature, ne compromet aucun intérêt; dans le nouveau système, qui fut adopté, les privilèges cessent de rétroagir, car ils sont conservés par le même acte, la transcription, qui donne effet, à l'égard des tiers, aux actes translatifs ou déclaratifs de droits réels immobiliers (n** 83).

Ainsi, les travaux préparatoires prouvent que, dans le système de la loi belge, les privilèges ne rétroagissent plus, sauf, en un certain sens, celui de l'architecte. On aurait dû modifier, en conséquence, les dispositions du projet qui étaient conçues dans le système du code Napoléon, lequel consacrait la rétroactivité, notamment l'article 12. On pourrait induire de cet article que tout privilège rétroagit, pourvu qu'il soit inscrit, tandis que, d'après la loi belge, le privilège, quoique rendu public, ne rétroagit point. Toutefois, la publicité par la voie de la transcription a une conséquence très-imporlante, c'est que le privilège, une fois qu'il a pris naissance, prime les hypothèques consenties postérieurement, mais avant la transcription de l'acte ; pour mieux dire, ces hypothèques ne peuvent pas être opposées au créancier privilégié, tant qu'il n'y a pas eu de transcription, et dès que la transcription se fait, le créancier privilégié prime nécessairement les créanciers hypothécaires, quoique inscrits antérieurement (n"84). C'est ce que nous allons expliquer en prenant pour exemple le privilège du vendeur; ce que nous disons du vendeur s'applique, à la lettre, h l'échangiste et au donateur. Nous appliquerons ensuite le nouveau principe au copartageant.

422. Vente d'un immeuble à Pierre, le i" novembre 1876. Si l'acheteur transcrit avant d'avoir fait aucun acte de disposition, il n'y a aucune difficulté. La transcription conserve le privilège,

2S0 PRIVII.KGKS. (Tome X\\.)

il a rang du jour où l'acte de vente est transcrit; si postérieurement Pierre consent des hypotlièques, le vendeur les primera, non à raison de la qualité du privilège, mais par la priorité de son inscription (n" 85). Pour qu'il y ait difficulté, il faut supposer que l'acheteur concède une hypothèque avant d'avoir transcrit; le 10 novembre, par exemple. Le créancier hypothécaire prend inscription le même jour. Primera-t-il le vendeur, dont le privilège n'a pas été rendu public? En apparence, le privilège du vendeur est inefficace, puisqu'il n'est pas conservé. En réalité, le vendeur n'a pas besoin de son privilège; il a un droit plus fort à opposer au créancier hypothécaire, c'est son droit de propriété. En effet, tant que la vente n'est pas transcrite, le vendeur reste propriétaire à l'égard des tiers; la vente, h leur égard, est censée ne pas exister; le vendeur n'invoque donc pas son privilège, et il ne peut l'invoquer puisqu'il ne l'a pas conservé, mais, par contre, on ne peut lui opposer aucun acte de disposition l'ail sur une chose dont il n'a point cessé d'être propriétaire.

On objecte que c'est sacrifier les droits du créancier hypothécaire à ceux du vendeur. Cela n'est pas exact ; la loi concilie tous les droits, mais à une condition, c'est que l'on se conforme h ses dispositions, et que les parties intéressées fassent ce qu'elle leur commande ou conseille de faire. Or, l'acheteur, dans le système de la loi nouvelle, ne devient propriétaire à l'égard des tiers que par la transcription; jusque-là c'est le vendeur qui reste propriétaire à l'égard des tiers; le tiers qui stipule une hypothèque sur l'immeuble vendu doit donc exiger, avant de traiter, que l'acheteur transcrive; s'il contracte avec lui sans qu'il y ait transcription, il se fait accorder une hypothèque par celui qui n'est pas propriétaire, partant il ne peut opposer cette hypothèque au vendeur, le véritable propriétaire, qui seul avait le droit d'hypothéquer le fonds (n°- 86 et 87).

Pour que l'hypothèque consentie par l'acheteur soit valable, il faut qu'il transcrive; à partir de la transcription il sera propriétaire, li l'égard des tiers, et à partir de ce moment le crèanci(?ihypothécaire pourra opposer son hypothèque au vendeur; qiioi'juo inscrite antérieurement, l'hypothèque n'a de rang qu'5 partir di; jour de la transcription; or le privilège du vendeur a aussi ranjr ii partir de la transcription; le privilège et "I;Ypoih{V|no ont dn>;.-

(Tomp XXX.' CONSERVATION DES PRIVILÈGES. 281

la même date ; ce qui assure au créancier privilégié la préférence, parce que l'hypothèque ne peut prendre naissance qu'après la transcription, elle est donc nécessairement postérieure au privilège. On peut encore invoquer en faveur du vendeur la qualité de sa créance, qualité qui, d'après l'article 12, lui assure la préférence sur l'hypothèque; or, quand le privilège et l'hypothèque sont rendus publics le même jour, le privilège doit l'emporter, à raison de la nature de la créance.

Ainsi le système de la transcription garantit toujours les intérêts du vendeur, sans qu'il y ait aucune rétroactivité. Et le créancier hypothécaire ne peut pas se plaindre, car si son hypothèque est inetficace, c'est qu'il a eu l'imprudence de traiter avec un acheteur avant la transcription de l'acte de vente; et si, après que la transcription est faite, il se voit primé par le vendeur, c'est que son hypothèque, quoique rendue publique avant la transcription, n'a de date à l'égard des tiers que du jour de la transcription (n° 88).

423. La loi applique le même principe au privilège du copartageant. Il y a cependant une différence entre ce privilège et ceux du vendeur, de l'échangiste et du donateur. Le motif pour lequel la loi prescrit la publicité du partage n'est pas de faire connaître aux tiers que les copartageants sont devenus propriétaires, car le partage n'est pas translatif de propriété; il ne fait que déclarer que les copartageants ont été propriétaires des biens mis dans leur lot à partir du jour où l'indivision a commencé ; le but de la publicité est uniquement de faire connaître aux tiers que l'indivision a cessé, et que les copartageants n'ont plus qu'un druit limité aux biens compris dans leur lot.

La loi ne tient aucun compte de cette différence, elle assimile, pour la publicité du partage, et pour la conservation du privilège des copartageants, l'acte translatif et l'acte déclaratif de propriété. 11 faut donc distinguer, comme nous l'avons fait pour la vente, si le partage a été transcrit ou s'il ne l'a pas été. Si le partage est transcrit, le privilège est conservé, et il a rang à partir de la transcription; il prime, par conséquent, à raison de sa date, les hypothèques que le copartageant consentirait sur l'immeuble grevé d'un privilège de partage, par exemple d'un privilège de soulte. Si le partage n'est pas transcrit, et que le copartageant grevé d'un privilège de soulle hypothèque l'immeuble,

'-^■i PIIIVILKCES. (Tome XX\.)

le créancier de la soulte primera le créancier hypothécaire. C'est une conséquence logique de l'assimilation que la loi établit entre le privilège du copartageant et le privilège du vendeur. Dans le système de la loi belge, on ne peut pas opposer au vendeur une hypothèque consentie après la vente, mais avant la transcription ; donc on ne peut pas opposer au copartageant une hypothèque consentie après le partage, mais avant la transcription (n*" 90, 91,94).

K° -i. DE l'inscription D'OFFICE.

Sommaire.

•424. Quel est le but de l'inscription d'office? Qiiid si le conservateur ne la fait point? iHo. Le créancier peut dispenser le conservateur de faire l'inscription. Quel est l'effet

de cette dispense?

426. L'inscription doit être renouvelée. Qiiid si elle ne l'est point?

424. L'article 34 dit que la transcription vaut inscription, c'est-à-dire que les privilèges du vendeur, de l'échangiste, du donateur et du copermutant se conservent par la transcription de l'acte qui leur donne naissance ; c'est ce qu'avaient déjà dit les articles 30-33. Toutefois la loi veut que le conservateur fasse une inscription d'office de ces mêmes privilèges au moment de la transcription (art. 35). Cette inscription n'est pas requise pour l'efficacité du privilège, puisqu'il est conservé par la transcription de l'acte. C'est dans l'intérêt des tiers que la loi exige ce surcroît de publicité. Les tiers qui veulent s'assurer si un immeuble est grevé de charges hypothécaires consultent le registre aux inscriptions; il faut donc que ce registre soit complet, s'il ne l'était point, les tiers seraient trompés. C'est pour que le registre aux inscriptions soit complet, que la loi oblige le conservateur d'y inscrire, sans qu'il en soit requis, les privilèges qui résultent des actes soumis à la transcription. S'il négligeait de le faire, il serait responsable à l'égard des tiers auxquels il cause un préjudice par sa négligence. C'est une application du principe de responsabilité établi par l'article '1382 (n° 97).

425. L'article 36 permet aux créanciers privilégiés de dispenser le conservateur de prendre l'inscription d'office. Cette inscription peut être inutile, parce que le débiteur présente une entière garantie; ou il se peut que les proches parents qui fiç(u-

(Tome XXX.) CONSERVATION DES PRIVILEGES. 285

rent dans l'acte de partage ne veuillent pas prendre inscription sur les biens de leur parent. Or, toute inscription inutile est un mal, elle diminue le crédit du débiteur, et elle l'oblige à faire les frais d'une radiation, frais également frustratoires. La loi devait donc permettre aux créanciers de renoncer à l'inscription d'office. Cette renonciation a une conséquence très-grave; c'est que les créanciers sont déchus du privilège ; la raison en est que l'inscription est un complément de publicité exigé dans l'intérêt des tiers, on suppose que les tiers n'acquièrent connaissance du privilège que par l'inscription ; un privilège non inscrit n'est donc pas public à leur égard, et comme il ne l'est pas par le fait du créancier privilégié, celui-ci doit perdre son privilège ; pour mieux dire, il y renonce en renonçant à l'inscription d'office. Mais personne n'est présumé renoncer à une garantie, sans laquelle la créance peut périr; voilà pourquoi la loi veut qu'une clause formelle de l'acte dispense le conservateur de prendre l'inscription (n»^ 101 et 102).

La déchéance du privilège n'empêche pas le créancier de conserver une hypothèque ; il avait deux droits, une hypothèque et un privilège, puisque le privilège immobilier est une hypothèque privilégiée. En renonçant au privilège, le créancier ne renonce pas à l'hypothèque, car toute renonciation est interprétée restrictivement. Mais la différence est grande entre le privilège dont le créancier est déchu, et l'hypothèque qu'il conserve. Le privilège avait rang en vertu de la transcription, sans que le créancier fût tenu de remplir aucune formalité ; tandis que l'hypothèque ne deviendra efficace que par l'inscription et n'aura de rang qu'à la date où elle sera inscrite. Il y a de plus la différence qui existe entre le privilège qui a deux rangs de préférence et l'hypothèque qui n'en a qu'un. Enfin le créancier privilégié qui avait une action en résolution la perd, par le fait qu'il est déchu du privilège. Nous reviendrons sur ce dernier point (n** 103).

426. L'inscription prise par le conservateur doit être renouvelée avant l'expiration des quinze années qui suivent sa date (art. 37 et 90). C'est l'application du droit commun ; la transcription vaut inscription, or l'inscription ne conserve le privilège que pendant quinze ans ; donc la publicité doit être renouvelée avant l'expiration de ce délai. Seulement ce n'est pas la transcrip-

58V PniVILÉGF.S. (Tome XXX.)

tion qui doit être renouvelée, c'est l'inscription, et la nouvelle inscription se prend, non d'office par le conservateur, nmais sur la réquisition du créancier. Si le créancier ne renouvelle pas l'inscription, il est déchu de son privilège, puisqu'il n'a point rempli les formalités prescrites pour le conserver; mais il lui reste une hypothèque ; nous venons de dire la différence qui existe entre le privilège qu'il perd et l'hypothèque qu'il conserve (1) (n°' 95 et 96).