Des toutuines de nantissement el des devoirs de loi

21)5. Le principe des coutumes de nantissement est celui de la loi belge sur le régime hypothécaire.

294. Loi du 11 brumaire an vu. Pourquoi- le code civil est revenu au système de clandestinité.

289. L'intéi'êt général exige que la circulation des propriétés soit libre et sûi^e, afin que les immeubles parviennent entre les mains de ceux qui sont les plus capables de les exploiter. C'est un élément de richesse publique, et la richesse est un puissant instrument de civilisation. C'est dans cet esprit que les lois de la révolution ont aboli la mainmorte ecclésiastique, et les substitutions qui grevaient les biens de la noblesse. 11 ne suffît point que la circulation des biens soit libre, il faut aussi que les acquisitioBS soient stables et sûres. Si l'acheteur peut craindre d'être évincé, il n'achètera point; il confiera ses capitaux au commerce et à l'industrie, et la terre ne trouvera plus d'acquéreurs.

Pour acheter en confiance, il faut avoir un moyen certain de s'assurer que celui qui vend est propriétaire de la chose, et ce moyen est la publicité, c'est-à-dire la transcription sur des registres publics des actes translatifs de propriété immobilière. Quand les aliénations sont clandestines, comme elles l'étaient sous l'empire du code Napoléon, les tiers ne peuvent savoir si l'immeuble qu'ils achètent n'a pas déjà été vendu à un premier acquéreur, lequel pourra revendiquer contre lui, puisqu'il est propriétaire à l'égard de tous, par l'effet du contrat de vente ; il lui suffira de prouver que son acquisition est antérieure à celle d'un second acquéreur, et il peut faire cette preuve conformément à l'article 1328, sans que le dernier acheteur ait pu s'assurer qu'il y a un acte de vente antérieur au sien. La publicité donne cette assurance à l'acheteur. Avant d'acheter, il eonsultera le registre aux transcriptions; s'il n'y a pas d'acte de vente transcrit, il peut acheter en sécurité, en ce sens qu'il est à l'abri de l'éviction, quand même son auteur aurait vendu antérieurement le même immeuble; car cette vente, n'étant pas transcrite, ne pourra pas lui être opposée (n" 7).

La publicité des transactions immobilières est encore nécessaire pour gaïaiilir les intérêts des lii'is créanciers soit hypothé-

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caires, soit chirographaires. Nous levieiidrons sur ce point, au chapitre des Privilèges et Hypothèques (n" 8).

290. La publicité, qui est une garantie pour les tiers, est tout aussi avantageuse pour les propriétaires. Par un étrange aveuglement, les propriétaires de l'ancien régime, les nobles, se sont toujours op^^osés h la publicité. Quel est le véritable intérêt du propriétaire? C'est de pouvoir vendre avantageusement et facilement s'il y a nécessité pour lui ou utilité d'aliéner. Or, si l'acheteur peut craindre d'être évincé, il n'achètera pas, ou il le fera à des conditions onéreuses pour le vendeur; les chances d'éviction auxquelles il est exposé seront un des éléments qui détermineront le prix qu'il offrira ; c'est donc le propriétaire qui supportera les conséquences de l'incertitude et du défaut de sécurité, suite nécessaire de la clandestinité. Si les nobles redoutaient la publicité, c'est que, vivant dans l'oisiveté et dépensant leur revenu avec le capital, ils étaient intéressés à cacher leur situation obérée pour conserver du crédit, en conservant les apparences mensongères d'une grande fortune, de sorte que la clandestinité leur permettait détromper les tiers qui traitaient avec eux. Or, la loi ne doit certes pas tenir compte d'un intérêt de vanité qui consiste à tromper ; elle doit, au contraire, prescrire la publicité, afin d'empêcher les fraudes (n" 12).

291. Dans l'ancien droit, il y avait deux traditions contraires en ce qui concerne la transmission des droits immobiliers : le droit romain consacrait le principe de clandestinité, si l'on peut appeler principe l'ignorance des notions les plus élémentaires de crédit et d'économie politique : la publicité régnait dans les coutumes du nord de la France et dans les coutumes belgiques. C'est une histoire merveilleuse que celle de la publicité; nous ne pouvons ici qu'en constater le résultat. Nos coutumes remontent aux Germains et h la féodalité, c'est-à-dire à la barbarie et à l'oppression ; cependant, la barbarie germanique et l'oppression féodale aboutirent à une doctrine qui est un des fondements de notre ordre civil. La publicité, en sauvegardant les intérêts des tiers, devient un élément de richesse et de civilisation; tandis que les jurisconsultes romains, dont la science est restée sans égale, n'eurent jamais le soupçon des vrais principes qui doivent présider aux transactions immobilières. C'est la preuve éclatante du

Oomc xxjx.i PUBLICITÉ DES TRANSACTIONS. 193

gouvernement providentiel dont l'action se montre dans toutes les faces du développement de l'humanité : ce n'est pas aux Germains ni aux barons féodaux que nous devons le bienfait de la publicité, c'est à la Providence divine qui préside aux destinées du genre humain et au progrès qu'il accomplit dans la voie de la vérité (7).

292. On appelait coutumes de saisine et de nantissement celles dans lesquelles la propriété des immeubles se transférait par les œuvres de loi ou la réalisation : c'était une prise de possession constatée par les tribunaux, sur des registres publics déposés au greffe. Le nantissement est au fond identique avec la transcription de notre loi hypothécaire; il n'en diffère que par les formes qui, d'après les coutumes, étaient judiciaires, tandis que, d'après le droit moderne, elles sont administratives. Cette différence vient de ce que, avant la révolution de 1789, les tribunaux étaient investis de la juridiction dite volontaire ou gracieuse, que les lois nouvelles attribuèrent à des fonctionnaires de l'ordre administratif. Ce système de publicité régnait au nord de la France et dans toute la Belgique, y compris les provinces septentrionales de l'ancien royaume des Pays-Bas. On appelait devoirs de loi les formalités du nantissement, bien qu'elles n'eussent pas été introduites par la loi, mais le législateur les consacra, ce qui leur donna force de loi générale. On distinguait toutefois les formalités des devoirs de loi proprement dits, et celles qui portaient le nom de main-mise, main-assise, mise de fait. Ces dernières dénominations étaient usitées là où la mise en possession se faisait par les juges royaux; tandis que l'on donnait le nom à'ensaisinement ou de devoirs de loi à la mise en possession qui se faisait par les officiers du seigneur dont les biens étaient mouvants. C'était l'expression usuelle, ce qui se comprend, le nantissement étant d'origine féodale. Toute aliénation d'un droit immobilier implique une abdication de l'ancien propriétaire, et une transmission ou une acquisition de l'acquéreur. Ce double fait constituait le nantissement. On appelait dessaisine ou déshéritance l'abdication du vendeur, et saisine ou inhéritance l'acquisition de l'acheteur. Il y avait encore d'autres mots pour exprimer la même idée; les formes et les expressions variaient d'une coutume à l'autre (n«« 14-19).

100 F)Ks pni\i[j:GES 1:1" HYi'orm:nLi:s. jonc xxix.)

293. Les devoirs de lui ëtaicnl requis pour que la propriété tùl transmise 11 regard des tiers. Tant que les formalités du nantissement n'étaient pas remplies, le vendeur restait propriétaire à l'égard des tiers ; de sorte qu'il pouvait vendre l'immeuble ^l un second acquéreur, lequel devenait propriétaire de préférence au premier s'il remplissait les devoirs de loi. Tout tiers pouvait se prévaloir du défaut de publicité, même les créanciers chirographaires ; ceux-ci conservaient leur gage sur l'immeuble vendu, tant que l'acheteur n'était pas ensaisiné. Toutefois, les tiers devaient être de bonne foi ; ceux qui avaient connaissance de la transmission ne pouvaient pas invoquer le défaut de publicité.

Les devoirs de loi étaient exigés pour tout acte entre-vifs translatif de droits réels immobiliers. Quelques coutumes étendaient ces formalités aux baux; la plupart en exceptaient la transmission par succession ou ab intestat ou testamentaire. Tel est aussi le principe de notre législation moderne (n" 6).

294. Les formes prescrites par les coutumes de nantissement étaient féodales; la féodalité fut détruite jusqu'aux derniers vestiges, dans la célèbre nuit du 4 août 1789. Cependant, chose remarquable, l'Assemblée constituante, bien qu'ennemie jurée de toutes les institutions féodales, maintint le principe consacré par les coutumes de nantissement. Rien de plus logique : la publicité était l'âme du nouvel ordre politique, il fallait donc la maintenir et la généraliser dans les relations civiles, sauf h remplacer les formes féodales par des formes appropriées au nouveau régime. La transcription prit la place du nantissement. La loi hypothécaire du 11 brumaire an vn en fit une règle générale; l'article 26 porte : « Les actes translatifs de biens et droits susceptible» d'hypothèques doivent être transcrits sur les registres du bureau de la conservation des hypothèques dans l'arrondissement duquel les biens sont situés. Jusque-là ils ne peuvent être opposés aux tiers qui auront contracté avec le vendeur et qui se seraient conformés aux dispositions de la présente loi. » La publicité était donc une loi générale au moment où l'on discuta le projet de code civil. Comment se fait-il que les auteurs du code abandonnèrent la tradition révolutionnaire et le principe de publicité que l'Assemblée constituante avait consacré? (n°' 26-27).

La section de législation du conseil d'État avait reproduit l'ar-

(Tome XXIX.) DES ACTES SOUMIS A LA TRANSCRIPTION 107

ticle 26 de la loi de brumaire. Au conseil d'État, Tronchet attaqua avec violence le système de publicité, qu'il qualifia de funeste et de désastreux. C'était dire que la lumière du soleil est une calamité qui nous prive des bienfaits des ténèbres de la nuit. Il est inutile d'insister sur une vérité qui est d'évidence. Le principe de publicité fut néanmoins adopté par le conseil, avec quelques explications, qui ne touchaient pas au système; on renvoya la disposition du projet h la section de législation pour rédaction. Nous ignorons ce qui se passa après ce renvoi. Il n'y a pas de trace d'un nouveau rapport, d'un nouveau débat, d'un second vote. La question capitale du régime hypothécaire s'est trouvée décidée, on ne sait comment, par le silence du code, dans le sens de la clandestinité (n''^ 28 et 29).

La clandestinité n'est pas un principe, c'est un vice. C'était le grand défaut que l'on reprochait au code civil. Notre loi hypothécaire est revenue à la publicité, qui est pour nous une tradition nationale. Elle a été introduite en France par une loi du 23 mars 18oo (n" 30).