NUE PROPRIÉTÉ ÉCHANGÉE CONTRE UNE TOUTE PROPRIÉTÉ

Deux cas peuvent se présenter: ou la nue propriété et la pleine propriété sont d’un revenu différent, de manière à compenser lacquéreur de la nue propriété de la privation de jouissance, ou les deux immeubles seront d’un revenu égal.

Le plus souvent, l'immeuble transmis en nue propriété sera d’un revenu supérieur à immeuble transmis en pleine propriété. Supposons deux immeubles échangés, deux maisons: la première, transmise en nue propriété, d’un revenu de 700 fr. ; la seconde de 500 fr.

On déterminera ainsi la valeur imposable:

Le droit d'échange sera perçu sur 10,000. La capitalisation des revenus donne une différence de 4,000 fr., qui est la plus-value, et le droit de soulte sera perçu sur cette plus-value. Or, l’impôt ainsi établi peut atteindre, dans la plupart des cas, plus que la valeur transmise : la nue propriété, eu égard à l’âge de l'usufruitier, peut avoir une valeur égale à celle de la propriété entière. |

Si elle a une valeur moindre, et que l’acquéreur de la nue propriété reçoive en retour une

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soulte de 2,000 fr. par exemple, quels serontles droits exigibles? La plus-value est de 4,000 fr. La nue propriété, d’après la capitalisation, semble d'une valeur supérieure, alors que,en réalité, elle est actuellement inférieure en valeur à la pleine propriété: le droit d'échange sera liquidé sur l’immeuble du revenu le plus fort, et le droit de soulte sur la soulte exprimée. On percevra donc le droit d'échange sur 14,000 fr.et le droit de soulte sur 2,000, alors que la valeur actuellementtransmiseest10,000fr.,représentant la pleine propriété. Mais ces conséquences fâcheuses sont produites par cette idée que le législateur veut atteindre l’expectative de l’usufruit; 1l considère le but final: c’est qu’un immeuble de 16,000 fr. est transmis contre un autre d’une valeur de 10,000 fr. Il ne tient pas compte de la compensation produite sur la valeur par la privation de jouissance.

Une difficulté naît encore, si les immeubles transmis, l’un en nue propriété, l’autre en usufruit, sont d’un revenu équivalent sans retour stipulé.

De part et d'autre, la valeur est déterminée par la capitalisation au denier 20 ou 25. Il est certain que, ici, les valeurs échangées ne sont pas égales ; car l’échangiste acquéreur de la nue propriété sera privé de la jouissance pendant un certain temps plus ou moins long.