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« sur la valeur du revenu et le droit de vente « sur le capital exprimé. » (Garnier, v° Expertise, n° 209.)

Mais cette distinction pour la perception des droits de mutation, qui, dans l’ancienne législation, était une conséquence logique du régime féodal, n’a plus de motif plausible sous l'empire de la loi du 22 frimaire an VII, dont l’article 4 veut queles droits se perçoivent sur les valeurs. Il est évident, en effet, que, quel que soit Île mode de transmission d’un immeuble, vente donation ou succession, cet immeuble aura la même valeur pour le nouveau possesseur, qu’il soit acquéreur, donataire ou héritier.

La capitalisation du revenu est une méthode arbitraire de déterminer la valeur d’un immeuble d’après un rapport fixe établi entre le revenu et le capital. La proportion peut varier sous influence des circonstances plus où moins diverses. De plus, le taux est insuffisant, dans la plupart des cas, à déterminer la valeur vénale ; dans d’autres, au contraire, il conduit à un résultat bien supérieur. Enfin, il permet à certaines propriétés, comme les châteaux, d'échapper en grande partie à l’impôt. Malgré les entraves apportées à la libre circulation des biens, la propriété immobilière change de mains tous les vingt ans ; il est donc facile, à l’aide des renseignements conservés par ladministration, de

connaître la valeur vénale. Pour déterminer la valeur des biens par la capitalisation au denier 20 ou 25, on a recours au prix des baux courants. Mais, en France, il n’y a guère plus de 30 */, de la propriété foncière qui soit soumise au régime du fermage, 12 */, au métayage et o? ‘/, exploitée par le propriétaire. On est donc forcé, dans la plupart des cas, de recourir à l'évaluation des parties. Pourquoi préférer l'évaluation en revenu à celle en capital ? Nous verrons, dans l’étude de la loi du 25 février 1901, les raisons toutes spéciales qui ont conduit à maintenir le système de la législation de frimaire.