CONSTITUTION DE L'USUFRUIT

10 Transrnission à titre onéreux.

« Pour les transmissions à titre onéreux de « biens autres que créances, rentes ou pen- « sions, par le prix exprimé, en y ajoutant toutes « les charges en capital, sauf application des « articles 17 de la loi du 22 frimaire an VII et 13 « de celle du 23 août 1871. »

Et d’abord, il est nécessaire de délimiter le champ d'application de ce texte: il comprend la vente des meubles et des immeubles. Il établit une règle uniforme et une base unique de perception, c’est le prix.

Le prix est, selon la définition de Merlin, tout ce que le vendeur reçoit de l’acquéreur en échange de la chose qu’il lui vend ; c’est toute la somme d’argent que, sous une dénomination ou une autre, l'acquéreur tire de sa poche pour la faire entrer dans celle du vendeur. Ce que veut la loi, c’est que l'impôt porte sur le prix total de la vente. Elle ne se borne pas à atteindre le prix principal, c’est-à-dire la somme payée directe-

ment au vendeur ; elle ordonne d'ajouter au prix toutes les charges qui peuvent laugmenter.

Les charges sont les obligations imposées à l'acquéreur, qui, avec le prix, représentent la valeur du fonds.

En matière immobilière, il est nécessaire de faire une distinction dans les charges: les unes doivent être ajoutées au prix; les autres sont une conséquence nécessaire de lPacquisition.

Dans cette dernière catégorie rentrent celles qui pesentsur le fonds,comme les servitudes : la raison en est bien simple; c’est que ces charges, en diminuant l& valeur de limmeuble, diminuent par là même le prix qui la représente. Il en est de même des frais et loyaux coûts du contrat; ils sont mis à la charge de l’acheteur

par l’article 1593 du Code civil.

Au contraire, il faut ajouter au prix, comme charges, dans le sens que nous donnons ici, tous les frais qui ne peuvent être considérés commes ces frais d'actes et accessoires dont parle l’article 1593.

Ces frais ne comprennent pas notamment les frais faits pour parvenir à la vente; ils doivent ètre payés naturellement par le vendeur, car ils lui profitent personnellement, ayant pour but de faire atteindre à l'immeuble vendu un prix supérieur.

Lorsque, parle contratde vente d’un immeuble, l'acquéreur est chargé, en payant les intérêts de son prix, d’acquitter Pimpôt foncier échu antérieurement à son entrée en jouissance, cette charge doit être évaluée et ajoutée au prix.

Le nouvel article 12 fait disparaître la distinction établie par la loi du 22 frimaire an VII entre la vente de l’usufruit et de la nue propriété à deux personnesdistinctes, etla vente de la nue propriété avec réserve d'usufruit au profit du vendeur. Nous avons vu que, dans ce dernier cas, 1l fallait ajouter moitié du prix pour avoir lx valeur de la nue propriété.

Cette disposition avait pour but d'éviter la fraude ; la loi nouvelle la prévient en décidant que toute réunion de usufruit, autre que celle produit: par le décès ou le terme fixé, entraine la perception du droit sur la valeur de lPusufruit au moment de cette réunion. La renonciation, même pure et simple, non acceptée par le nu propriétaire, est considérée comme translative. Sans doute, on peut objecter que, dans ce cas, l'extinction de l’usufruit est l'extinction d’une charge ne comportant pas mutation ; que Pusufruitier peut abandonner son droit sans aucune intention de libéralité à l'égard du donataire; les charges de lusufruit, étant tropimportantes eu égard au revenu des biens, peuvent annihiler les avantages recueillis. On ne le conteste pas ;

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mais l'extinction de cette charge est prématurée; elle constitue un avantage pour le nu propriéfaire, et cela suffit pour justifier la perception de l'impôt.

Mais, si le prix estadmis en principe comme base de perception, administration n’est pas liée par lestimation des parties. Elle peut prouver que le prix ne correspond pas à la valeur réelle de l’objet transmis, ou qu’il n’est pas sincère. L'insuffisance ne peut être prouvée qu’en matière d'immeubles, par Pexpertise ; la dissimulation peut être établie par tous les genres de preuves admis par le droit commun. La première repose sur une erreur d'appréciation, sans intention de fraude ; la seconde consiste à faire figurer dans un acte de vente un prix d’un chiffre inférieur au prix réellementstipulé.

La dissimulation est réglée par les articles 12 et 13 de la loi du 21 août 1871. Avant cette loi, les fraudes commises par dissimulation échappaient en entier à toute répression, sauf celles prévues par Particle 40 de la loi de frimaire an VII, constatées par contre-letire. L’article portait la nullité de cette convention accessoire, si Pacte primitif avait été enregistré, et portait la pénalité au triple du droit simple dà. La loi de 1875 à eu pour but d'atteindre toutes les fraudes, qu'elles soient ou non constatées par un acte écrit; mais, malgré sa sévérité, la

lot n’a pas donné tous les résultats qu’on attendait. La raison en est que les droits de mutation sont trop élevés ; d’un autre côté, la procédure, en imposant un débatoral, ne permetde s’avancer que sur un terrain sûr.

Si la dissimulation résulte d’unecontre-lettre, le triple droit ne sera pas dû sur la contre-lettre,

Le droit simple est incontestablement dû.

Quant au droit en sus, il faut distinguer: si la dissimulation est découverte dans les trois mois de la date de l’acte, il est dû seulement le droit simple et l'amende du quart.

Après trois mois et pendant les neuf mois qui suivent pour compléter l’année (l’année de l'expertise), la découverte de la dissimulation donne lieu au droit simple, au droit en sus et à amende du quart.

Après l’expiration d’une année et pendant {rente ans, la découverte de la dissimulation donne lieu au droitsimple et à lamendedu quart.

Examinons brièvement le premier moyen de contrôle donné à l'administration.

« Si le prix énoncé dans un acte translatif « de propriété ou usufruit des biens immeubles, « à titre onéreux, paräît inférieur à leur valeur « vénale à l’époque de Paliénation, par compa- « raison avec les fonds voisins de même nature, « la régie pourra requérir une expertise, pourvu « qu’elle en fasse la demande dans l’année, à

« compter du jour de l'enregistrement du con- « trat. » (Art. 17 loi du 22 frimaire an VIT.)

La première remarque que nous fournit Île texte législatif est que l'expertise ne peut avoir lieu qu’en matière immobilière. Même dans les ventes mixtes, l'expertise ne peutêtre demandée que pour les immeubles. D'ailleurs, en cas de non-détermination de la valeur de chaque espèce de biens, la loi a autorisé à considérer le tout comme immeuble et à lui appliquer le tarif.

Le droit d'expertise repose sur deux principes: le premier, qu’on ne saurait éprouver aucun préjudice du doletde la fraude des tiers; le deuxième, que la concession d’un droit emporte avec lui tout ce qui est nécessaire pour lexercer.

L'administration a seule le droit de provoquer l'expertise, et elle n’a pas à donner de motifs de sa décision: les tribunaux n’ont aucun moyen de contrôle à ce sujet. La demande en expertise consiste uniquement dans la présentation d’une requête au tribunal de l'arrondissement aux fins d'expertise, avec nomination de l'expert de l’administration.l’expertise peutêtreautorisée, dans la forme d’une ordonnance sur requête ou par jugement, dans le délai de dix jours. C’est seulement après l’accomplissement de ces formaltés qu'il faut donner assignation à la partie.

D'après quelle base doit être faite l’exper-

tise? C’est la valeur vénale à époque de lalié-

Dr TRIER

nation de l’immeuble. Les experts doivent donc se reporter au moment de la cession. On entend par valeur vénale celle qui doit parvenir dans les mains du vendeur; elle ne comprend point les frais auxquels, de droit commun, l’acquéreur est soumis. Il ne faut donc pas déduire les frais d’actes et les droits d'enregistrement,

Nous avons vu que, pour la perception du droit, on doit ajouter au prix les charges ; elles doivent être prises aussi en considération dans l'expertise.

Que doit-on entendre par ce mot charges ?

D’après la jurisprudence, tout ce qui représente une dette ou une obligation pour le propriétaire. Cette définition s'applique fort bien aux immeubles loués ; mais que faut-il décider lorsque ceux-ci sont exploités par le propriétaire ? On doit résoudre ainsi la question : si l'immeuble était loué, les charges incombent-elles au propriétaire, elles ne doivent pas être déduites; dans le cas contraire, il ne faut pas les comprendre dans l'évaluation. Il en est ainsi des frais de culture, qui tantôt seront déduits et tantôt ne le seront pas — suivant les circonstances.

La contribution foncière doit toujours être ajoutée : sans doute, elle constitue une dépense obligatoire de la jouissance ; mais elle existe indépendamment des frais constitutifs de la production. Il en est de même des cotisations pour

frais d’asséchement, des primes d’assurances qui sont personnelles au propriétaire.

La loi du 22 frimaire an VIT ne contient aucune disposition aux moyens de constater les insuffisances commises dans le prix desmeubles. On ne peut cependant contester le droit de contrôle de l’administration, et la Cour de cassation,dans un arrêt du 27 juin 1883*,décide qu'il faut appliquer les règles ordinaires. Le droit commun prévoit cinq modes de preuves : la preuve littérale, la preuve testimoniale, la présomption, l’aveu de la partie et le serment. La preuve testimoniale et le serment sont inapplicables dans la procédure écrite : ils entraïnent nécessairement la comparution personnelle des témoins ou de la partie. L’aveu est admissible lorsqu'il n’a pas pour but direct la fraude, et alors il rentre dans les présomptions.

Le prix exprimé est la base légale de l'impôt : on ne peut prétendre lui substituer la valeur réelle, car le seul moyen de contrôle est l’expertise. Or, nous avons vu qu’elle était applicable aux immeubles seulement. Mais si,au contraire, l'administration allègue que le prix est simulé, sa prétention serait admise, si elle voulait prouver, par les moyens ordinaires, que le prix stipulé n’est pas celui indiqué dans le

1. D. P., 84, 1, 239. — KSirey, 85, 1, 33. Instruction no 2687, $ 2.

contrat: la fraude, en effet, fait exception à toutes les règles.

20 Transmission par voie d'échange et à tilre gratuit

La véritable difficulté est la détermination de la valeur de l’usufruitet de la nue propriété dans les contrats ne portant pas l'indication d’un prix.

La loi de frimaire avait tranché la question d’une façon trop simpliste,et entièrement défavorable aux intérêts des contribuables, en évaluant la nue propriété, comme la pleine propriété et l’usufruit, à la moitié. Il faut s’inspirer,pour déterminer leur valeur respective, de la nature même des choses : l’usufruit est un droit viager, par conséquent soumis à toutes les causes qui modifient la durée de l’existence. La première conséquence est que l’usufruit qui se termine avec l'existence de son propriétaire diminue à mesure que l’âge de l’usufruitier augmente ; au contraire, la réunion de la jouissance devient de plus en plus proche, et la valeur de la nue propriété croît à mesure. On ne peut tenir compte ici de toutes les circonstances quiinfluent sur la durée de la vie de l’usufruitier,et qui entrent en ligne pour lévaluation de l’usufruit en droit civil: la santé, la profession. Il est nécessaire d'adopter une base plus générale; Pâge suftit à établir un calcul de probabilités suffisamment

nee

exact. Pour une personne isolée, il est impossible de fixer la durée de l'existence, et cependant, la notion de cette durée est indispensable pour le calcul de la valeur de lPusufruit. On est donc obligé de tourner la difficulté; dans ce but: on suit, au moyen des tables de mortalité, un groupe de personnes depuis leur naissance Jusqu’au décès de la dernière de ce groupe. L’observation de ces tables de mortalité permet d'établir des calculs qui sont faits,non en considérant une personne isolée, mais un groupe considérable dont la mortalité jusqu’à la dernière est d'autant plus exacte, que la table em— ployée a été mieux établie. On appelle donc tables de mortalité des tables qui indiquent, sur un certain nombre de naissances, 100.000 par exemple, combien ilrestera de survivants à chaque àge. Les tables adoptées par le législateur sont celles de Deparcieux et Duvillard.

Le second élément dont il faut tenir compte, c'est que la nue propriété a une valeur d'autant moindre,que Pusufruit est élevé, puisque la privation imposée au propriétaire est plus grande. Pour arriver à un résultat vraiment exact, il faudrait tenir compte de la nature et du produit des biens. |

Mais nous devons adopter ici une règle générale; sans cela, il faudraittenir compte, dans. chaque espèce, de toutes les circonstances.

L’entente serait souvent impossible entre Padministration et les contribuables; de nom breuses contestations naîtraient, rendant le recouvrement de l'impôt à peu près impossible dans la pratique. Il a semblé nécessaire de prendre une base fixe: on adopte, comme valeur moyenne de toutes les valeurs mobilières et immobilières, un revenu fixe de 4 °/,.

Encombinantces deux éléments, d’un côté la durée probable del’usufruitet,del’autre, la valeur de cet usufruit, selon la durée, d’après le revenu, on arrive aux résultats suivants. Au-dessus de 10 äns révolus, l’usufruit, dans les conditions normales, a une durée normale de 46 ans. Or, la valeur de 1 fr. dont on n’aura la jouissance que dans 46 ans, le revenu étant de 4 */., est de 16 centimes en nue propriété, alors que l’usufruit vaut 8{ centimes. Comparés à la propriété entière, ces chiffres représentent en fractions arrondies, savoir, l’usufruit les - etla nue propriété les + de la valeur totale de Pobjet.

Pour simplifier la perception et éviter les erreurs, il a paru préférable de ne pas déterminer la valeur de l’usufruit pour chaque année : on a créé un certain nombre de classes de 10 ans en 10 ans; on arrive ainsi à un résultat suffisant. Il a paru nécessaire de prendre comme point de départ l’âge de 20 ans; avant cet àge, les tables de mortalité ne donnent pas des