Baux des maisons et biins ruraux des fabriques, séminai

res, écoles ecclésiastiques, chapitres, cures, elc.

80. Location des chaises et concessions de baux dans les égli-

se$.

COMMENTAIRE

67. Quoique les principes généraux qui gouvernent le contrai de louage soient, quant au fond du droit, la règle des baux qui intéressent l'état, les communes et les élablissemens publics; cependant des réglemeps particuliers ont créé à leur égard certaines mesures de surveillance et de protection dont notre article veut qu'il soit tenu compte. Passons ep fey^e pps garc^nties spéciales.

Des baux de biens nationaux.

70. D'après les lois romaines et dans l'ancienne jurisprudence, les biens et droits appartenant à l'état ne pouvaient être affermés qu'en justice (1) et les adjudications qui en étaient passées s'appelaient baux judiciaires. Ces baux ne différaient des baux ordinaires , qu'en ce que la justice intervenait pour les adjuger au plus offrant et dernier enchérisseur, et pour corroborer par son autorité le consentement des parties. Aujourd'hui , ces baux se

(i) Matthseus^ de Aucùonihus , liv. i, ch. 3. Despeisses, </a ZoKO^-e,, sect. 2, p. 5o, no 3; Uq 6, M, Merlin, Répertoire, V" Bail, § l'y, Ho 2, 1. 3, G. De locat. prœdior. civil. Polhier, Louage, n°^ 576 et suiv. M. Duvergler, t. i, n°* 232 et I2i et

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font à la diligence des receveurs de la régie des domaines, devant le sous-préfet de l'arrondissement où les biens sont situéset àla chaleur des enchères(l ).

Ils sont annoncés un mois d'avance par des publications, de dimanche en dimanche, à la porte des églises paroissiales de la situation et de celles des principales églises les plus voisines , à l'issue de la messe de paroisse , et par des affiches de quinzaine en quinzaine aux lieux indiqués ; l'adjudication est fixée à un jour de marché, avec désignation du lieu et de l'heure où elle se fera (2). Les conditions de l'adjudication sont réglées par le sous-préfet et déposées en son secrétariat , où il peut en être pris communication sans frais (3).

71. Les baux des droits incorporels doivent être passés pour 9 années ; ceux des autres biens sont passés pour 3, 6, 9 années (4).

Les conditions en sont réglées par le sous-préfet et déposées en son secrétariat, où il peut en être pris communication sans frais (5).

Il est de règle de stipuler expressément celles qui suivent (6).

1° A l'entrée delà jouissance, il sera procédé par experts à la visite des objets affermés, ensemble à l'estimation du bétail et à l'inventaire du mobilier. Le tout sera fait contradictoireraent avec le nou-

(i) Lois des 28 octobre, 5 novembre 1790, t. 2, art. i4; 6 frimaire an ^, § 4 ; 28 pluviôse an 8. (2) Art. i4 de la loi de 1790, précitée. (5) Art. i5.

(4) Art. 16.

(5) Art. 17,

veau fermier et l'ancien , avec un commissaire délégué par le sous-préfet. Les frais de ces opérations seront à la charge du nouveau fermier , sauf son recours contre l'ancien , si celui-ci y était assujéti (1).

2° L'adjudicataire ne pourra prétendre aucune indemnité ou diminution du prix de son bail , en aucun cas, même pour stérilité, inondation, grêle, gelée et tous autres cas fortuits (2).

On sent toutefois que si cette clause était omise dans le cahier des charges , le preneur rentrerait sous l'empire du droit commun, tel qu'il est déterminé par l'art. 1722 du Code civil. M. Duranton semble être d'une opinion contraire (3) ; mais je ne puis la partager , car la loi dont je retrace les dispositions principales n'a pas posé en thèse que le fermier serait, de droit, hors du principe d'équité consacré par l'art. 4722; elle se borne à ordonner de mettre dans le cahier des charges une stipulation formelle qui place l'adjudicataire dans une condition exceptionnelle.

3° L'adjudicataire sera tenu , outre le prix de son bail, d'acquitter toutes les charges annuelles dont il sera joint un tableau au cahier des charges; il sera tenu encore de toutes les réparations locatives et de payer les frais d'adjudication (4).

A" Il sera stipulé qu'en cas de vente, l'acquéreur pourra expulser le fermier, mais qu'il ne pourra le faire, même en olfrant une indemnité, qu'après

(i) Art. i8.

(2) Art. 19.

(3) T. 17, no4i.

(4) Art. 20.

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l'expiration de la troisième année, ou de la sixième si la quatrième était commencé, ou de la neuvième si la septième avait commencé son cours, sans que dans ces cas le fermier puisse exiger une indemnité.

5° L'adjudicataire sera tenu de fournir une caution solvable et domiciliée dans l'étendue du département , dont il rapportera la soumission par acte authentique, si elle n'est pas faite au secrétariat, dans la huitaine après l'adjudication; à défaut de quoi, il sera procédé à un nouveau bail à sa folle enchère (1).

72. D'après l'article 14 de la loi que nous analysons, le ministère des notaires n'est nullement nécessaire pour la passation des baux des biens domaniaux. Les baux passés devant l'administration sont sujets au contrôle et ils emportent hypothèque et exécution parée. La minute en est signée par les parties , si elles savent signer et par le souspréfet.

Mais en ce qui concerne l'hypothèque, cet article n'a-t-il pas été abrogé par la loi de brumaire an 7 et par le Code civil ; par la loi de l'an 7, qui a substitué la spécialité à l'hypothèque générale de plein droit, seule usitée en France lors de la publication de la loi du 28 octobre 1791 ; par le Code civil qui , a voulu que l'hypothèque conventionnelle ne puisse être consentie que par un acte notarié ( art. 2127) ?

J'ai traité cette question, dans mon Commentaire des Hypothèques , sous ses faces diverses (2) : je crois inutile d'y revenir ici; je dirai seulement

(i) Art. 21.

(2) T. 2, nfi 5o5 bis.

2150 Dli CONTRAT DE LOUAGE.

ici que je regrette de me trouver en dissentiment avec un savant professeur , M. Duranton, qui croit que si l'hypothèque attachée par la loi de 1790 aux baux administratifs, a subi l'influence de la spécialité et de la publicité, rien n'oblige à la stipuler dans les formes notariées prescrites par l'art. 2127 (1). Cet article me semble tellement général et surtout tellement impératif dans ses paroles restrictives, qu'il est difficile d'échapper à son influence.

L'exécution des baux administratifs des biens domaniaux se poursuit devant les tribunaux ordinaires (2) , dans les formes prescrites pour le genre d'action qui compète à l'administration au proiit de qui le bail a été passé. Si la matière est indéterminée ou excède le taux du dernier ressort, il y a faculté d'appel; ici ne s'applique pas la disposition de l'article 6G de la loi du 22 frimaire an 7, qui porte que les décisions des tribunaux de première instance sur les droits d'enregistrement sont sans appel (3).

Mais si la demande était fondée sur la prétendue irrégularité des adjudications des baux, la connaissance en appartiendrait au conseil de préfecture , sauf le recours au conseil-d'élat (4).