La ferme des bacs et passages d'eau est dé

(i) T, 17, no4ï' JungeM.. Fayard, vo Louage^ sect. i,§ 4*

(2) M. Merlin, Répcrt., \o Bail^ § 17. «Attendu, ditlrès- » bien la Cour de cassation , dans un arrêt du 1 1 novembre >» 1834 (D. 35, 1,17); (Palais. i835, t. I, p. 465), queleslri- » banaux sont compétens pour statuer sur l'exéoulion d ua » bail, quoiqu'il soit au nom d'une adniiaistration publique. »

(3) M. Duranton, t. 17, uo 4i.

(4) M. Merlin, loc. cit. , et v° Acte administratif.

CIIAP. I. piSPOSlT. GÉiNÉR, (aRT. 1712.) 251

terminée par un arrêté des consuls, du 8 floréal an 12. Les baux des eaux minérales appartenant à l'état, sont réglés par l'art. 18 de l'arrêté du directoire, du 29 floréal an 7; par un arrêté consulaire du 3 floréal an 8.

Des baux des biens de la dotation de là couronne.

74. Les biens qui font partie de la dotation de la couronne, ne peuvent pas être loués par baux excédant 18 ans, à moins qu'une loi ne le permette. Ces baux ne peuvent être renouvelés plus de trois ans avant leur expiration (1).

Des baux des biens des communes.

75. Dansl'ancienne jurisprudence, les bauxd'une durée ordinaire, aussi bien que les baux à longues années, devaient être consentis par adjudication aux enchères publiques, dans l'assemblée des notables, après avoir été aflîchés trois fois, de quinzaine en quinzaine, aux lieux accoutumés. Il n'y avait que les biens dont le revenu n'excédait pas 100 livres, qui pussent être aflermés par les officiers municipaux , sans le concours des notables et de gré à gré (2). Dans les campagnes, s'il se trouvait quelques portions de pré, marais ou pâtis inutiles à la

(i) Sénalus-Consulte du 3o janvier 1810, art. i4- Loi du 8 novembre i8i4, »rt. i5. L. du 2 mars i832, art. 1 1.

(2) lidit d'août i'j64, art. 26. M, Leber, Hlst, critiq. du pouvoir municipalf p. 554«

jouissance commune, ces terrains « pouvaient être » donnés à ferme , après un résultat d'assemblée » faite dans les formes, pour une, deux ou trois an- » nées, par adj udication des officiers des lieux » , et le prix en était employé aux réparations des églises, dont les habitans étaient tenus et aux affaires les plus urgentes de la communauté (1).

Aujourd'hui les baux à long terme sont autorisés et passés dans la même forme que les aliénations (2). On appelle ici baux à long terme ceux qui excèdent 48 ans (3).

Les baux de 48 années et au dessous , sont préparés par le maire , lequel dresse un cahier des charges qui , après avoir été soumis au conseil municipal et au sous-préfet , reçoit l'approbation du préfet; puis le maire procède à l'adjudication à la chaleur des enchères et après affiches et publications (4). C'est sans fondement que M. Merlin soutient que le droit de passer les baux des biens des communes appartient aux sous-préfets (5). Les lois administratives et la pratique sont également contraires à ce système (6).

Quand l'adjudication est faite, il en est passé acte

(i) Ord. de 1669, t, aS, art. 7.

(2) L.du 5 novembre 1790 t. 2, art. l3.

(3) Loi du 25 mai i835, V. Infr., n„ 7'j.

(4) L.du i4 décembre 1789, art. 5o. Loi du 28 pluviôse an 8, art. 9 et 14. Décret du 7 germinal an 9 . Ord. du 7 oclo- Lro 1818. Arg. du décret du 12 août 1807.

(5) V. Bail, § 18, au Report. Junge M. Dalloz, Louage j p. 913, n° 18.

(6) M. Favard, Rcpcrt. , y'^ Louage M. Duranton , t. 17, u" 42.

CHAP. I. DisposiT, ùKNER. (aî\t. 1742.) 253

(levant un notaire nommé parle préfet, l'hypothèque n'a lieu qu'autant qu'elle est expressément réservée dans l'acte notarié (1). Quant aux baux des eaux minérales appartenant aux communes , il existe à cet égard des dispositions spéciales dans l'arrêté consulaire du 6 nivôse an 11, dans le décret du 30 prairial an 12 et l'ord. du 18 juin 1823.

Des baux des biens des établissemens publics et des hospices.

76. Continuons à nous armer de quelque patience pour pénétrer dans le fatigant dédale des lois qui ont réglé cette matière.

L'art. 1"' de la loi du 5 février 1701 portait ce qui suit : « Les corps, communautés et établissemens s publics , tant ecclésiastiques que laïcs, conser- » vés et auxquels l'administration de leurs biens est » laissée provisoirement (2), ne pourront faire des j>baux pour une durée excédant 9 années, à peine de > nullité. »

L'art. 2 ajoutait : «Ces baux ne pourront, à peine ^de nullité, être passés qu'en présence d'un membre »du directoire du district dans les lieux où se trou-

• veront fixés ces établissemens, ou d'un membre "du corps municipal, dans les lieux où il n'y aurr( «pas d'administration de district. Les formalités

• (d'afïiches et d'enchères publiques) prescrites par

(l) Mon Comm.des Hypothèq.^ t.. 2, no 5o5.

(a) Par l'art. i,t. i, de la loi J •. 23 oclobre-5 novembre

« l'art. 13 du titre 2 de la loi du 5 novembre 4790, «seront observée pour la passation desdils baux, à » peine de nullité (1). »

77. Mais une loi du IG messidor an 7 , modifie , en ce qui concerne les hospices , la défense d'étendre au-delà de 9 ans la durée des baux. « Les biens «fonds des hospices (porte l'art, i) seront affermés » de la manière prescrite par les lois. Les maisons

«NON AFFECTÉES A l'eXPLOITATION DES BIENS RU-

«> RAUX, pourront être affermées par baux à longues i> années ou à vie^ et aux enchères en séance publi- » que , après affiches. Ces baux n'auront d'exécu- » tion qu'après l'approbation de l'autorité chargéede »la surveillance immédiate (2). »

A l'égard des biens ruraux, la défense de les affermer pour plus de neuf ans subsiste dans toute sa force. Mais il pourrait y être dérogé par des décrets spéciaux.

En effet, l'art, i de l'arrêté du gouvernement du 7 germinal an 9 porte : « Aucun bien rural appar- » tenant aux hospices, aux établissemens d'instrucy> tion publique, aux communautés dliabitans , ne «pourra être concédé à bail à longues années, ciuen » vertu d'un arrêté spécial du gouvernement, o

Par un autre arrêté, les mômes autorisations et les mêmes formalités sont requises pour que la résiliation ou la modération du prix des baux ordinaires des biens des pauvres et des hospices puis-

(i) Sur l'hypothèque de ces baux administratifs, voyez mon Commentaire des Hypoihcqnes, t. 2, 11° 5o3 lis.

(2) Le sous-prcfct. M. Merlin, Répcrl. , y"> Bail , p. 588, col. I, n 4-

CHAP. I. DISPOSIT. GÉNÉR. (aRT. 4712.) 25S

sent être consenties par les commissions administratives des hospices ou par les bureaux de bienfaisance.

Au surplus, nous verrons tout-à-l'heure que des dispositions législatives récentes ont beaucoup étendu la durée ordinaire des baux à ferme des hospices.

77. Quoi qu'il en soit, tel était l'état des choses lorsque le gouvernement crut utile de le modifier par le décret du 12 août 1807. H faut le commenter dans son entier.

«r Art. 1 . A compter de la publication dii présent » décret , les baux à ferme des hospices et autres éta- »blissemens publics de bienfaisance ou d'instruction » publique, pour la durée ordinaire, seront faits » aux enchères , pardevant un notaire, qui sera «désigné par le préfet du département, et le droit «d'hypothèque sur tous les biens du preneur, y »sera stipulé par la désignation, conformément au » Code civil.

» Art. 2. Le cahier des charges de l'adjudication » et de la jouissance sera préalablement dressé par » la commission administrative, le bureau de bien* » faisance, ou le bureau d'administration , selon la «nature de l'établissement.

» Le sous-préfet donnera son avis , et le préfet » approuvera ou modifiera le cahier des charges.

» Art. 3. Les affiches pour l'adjudication seront » apposées dans les formes et aux termes déjà indl- »qu€spar LES LOIS et règlemem (1). En outre, leur

(i) Oa les a vus tout à l'heure au n° "jQ,

«extrait sera inséré dans le journal du lieu, de la «situation de l'établissement, ou, à défaut, dans «celui du département, selon qu'il est prescrit à » l'art. G83 du Code de procédure civile.

» Il sera fait mention du tout dans l'acte d'adju- » dication.

» Art. 4. Un membre de la commission des hos- «pices, du bureau de bienfaisance, ou du bureau «d'administration, assistera aux enchères ou à l'ad- »judication.

» Art, 5. Elle ne sera définitive qu'après l'ap- » probation du préfet du département , et le délai » pour l'enregistrement sera de 15 jours après celui » où elle aura été donnée.

» Art. 6. Il sera dressé un tarif des droitsdes no- » taires pour la passation des baux dont il est ques- » tion au présent décret , lequel sera approuvé »par nous, sur le rapport de notre ministre de » l'intérieur ».

78. Résumons maintenant celles des dispositions qu'on vient de lire qui n'ont pas été frappées d'abrogation, et se concilient avec le décret du 42 août 1807.

S'agit-il d'un bail à ferme, de 3, 6 , 9 années , c'est-a-dire d'une durée ordinaire ? Le décret précité est la loi en vigueur; il subsitue le ministère des notaires à celui des administrations de dictrict et de municipalité 5 il veut une stipulation expresse d'hypothèque, conformément à l'art. 2127 du Code civil (1). Du reste, en ce qui concerne les affiches,

(i) Y. mon Coinm. tles Hypoihèq., t. 2, ns ûo5^*f.

t'âkP. I. bîSPOsïT. (îÉNÉn. (art. 1712.) 'i5t

il faut le combiner avec l'ai t. 2 de la loi du 5 lévrier 1791, qui prononce la peine de nullité. C'est un point auquel n'ont pas fait attenlion MM. Favard (i)et Duranton (2), qui pensent qu'aucunedes lois qui règlent la forme des baux des établissemens publics ne prononce la peine de nullité en cas d'infraction à leurs dispositions. Il est vrai qu'un arrêt du conseil du 21 octobre 1818, approuvé par M. Duvergier (3), décide qu'aucune /ots/je- » ciale ne prescrivant a peine de nullité les formes » d'affiches et d'enchères pour les baux des établis- » semens britanniques de Paris , le ministre de l'in- » térieur avait pu valablement approuver les baux » faits sans l'observation de ces formalités (4).» Mais les lois spéciales citées au n° 76 et rappelés dans le décret du 12 août 1807, ne démontrent-elles pas un oubli singulier de part du conseil d'état ?

Quant aux baux à loyer, ils restent sous l'empire de la législation antérieure au décret du 12 août 1807, lequel ne s'occupe que des baux à ferme.

Maintenant, il y a une remarque à faire; nous nous sommes placés sur le terrain du décret du 12 avril 1807, qui restreignait à 3, 6, 9, la durée ordinaire des baux de biens ruraux. Mais la loi du 25 mai 1835 a décidé que les communes, hospices, et tous les autres établissemens publics, pourront désormais affermer leurs biens ruraux pour 18 an-

(i) Ri'pert., V. Louage.

(4) Sirev, Jurispr. tin Conseil iV'tal, t, 5, p, i.

nées et au dessous, sans autres formalités que celles prescrites pour les baux de 9 années. On a pensé que ce laps de temps était peu considérable pour des établissemens qui se perpétuent , et qu'il ne dépassait pas la juste latitude qu'il convient de laisser aux administrateurs locaux pour la gestion des propriétés confiées à leur surveillance. On a voulu d'ailleurs mettre sous les yeux des particuliers un exemple qui encourageât les baux à longs termes , si favorable à l'agricuUur. On appliquera donc aux baux de 18 ans tout ce que nous avons dit des baux de 3, 6, 9 années.

Mais s'il s'agit de baux à ferme d'une plus longue durée , il faut qu'ils soient autorisés par une ordonnance du roi. Lorsque l'ordonnance du roi est accordée, le bail est passé par acte notarié, et après affiches, conformément au décret du i2 août -1807, qui par analogie doit ici servir de guide ; car si le ministère des notaires et les affiches sont nécessaires pour les baux de 9 ans , combien à plus forte raison pour les baux d'une plus longue durée ?

Mais si un bail dépassant 18 ans était consenti sans une ordonnance du roi, serait-il nul, ou seulement réductible. La raison de douter vient de l'art, de la loi du 5 février 1791, qui prononçait la peine de nullité. Mais cette disposition rigoureuse n'a été ni rejetéc ni rappelée dans aucuns des actes légisialifs qui ont suivi et qui ont réglé la matière. Je pense donc qu'il faut s'arrêter au parti le plus indulgent, ad Immaniorem sententiam, et prendre la raison de décider dans les art. 595, 1429, 1430 et 1718 du Code civil, qui se bornent à réduire les

CHAP. I. DISPOSIT. GÉNÉR. (aRT. 1712.) 259

baux d'une durée excessive à la durée légale. — C'est ce qu'a fait, du reste, le décret du 6 novembre 4813, en ce qui touche les baux des biens des séminaires, des cures, chapitres, évêchés fart. 9); c'est ce qu'ont décidé le senatus-consulte du 30 janvier 1810, art. 14, et la loi du 8 novembre 1814, art. 15, en ce qui concerne les baux des biens dépendant du domaine de la couronne. Ces analogies sont décisives : elles montrent que l'esprit de la législation a été de supprimer une peine de nullité sans utilité, pour se rattacher à la sanction plus sage et plus efficace écrite dans les articles du Code civil qui forment le droit commun (1).

79. En ce qui touche les baux des maisons et des biens ruraux des fabriques, ils sont stipulés par le bureau des marguillers dans la forme déterminée pour les baux des biens communaux (2).

Si ces baux excèdent 18 ans, il faut une ordonnance du roi rendue après une délibération du conseil de fabrique, et l'avis de l'évêque diocésain (3).

On suit des dispositions à peu près semblables pour les baux des biens des séminaires, des écoles ecclésiastiques, des chapitres, des cures, des évêchés (4), etc.; quand il s'agit de baux d'une durée inférieure à 9 ans, la convention peut même dans certains cas se former de gré à gré (5).

(i) JungeM. Duvergier, t. i, n" i58.

(2) Décret duSo décembre 1809, art. 60.

(3) Art. 6a de ce décret. Loi précitée du 25 mai i835. Vor. supi'-t n° 78, in fin.

(4) Art. 9 du 6 novembre i8i5.

(5) Art. 69 du même décret.

80. Le décret du 30 décembre 1809 a réglé les formes spéciales auxquelles sont assujéties les locations de chaises et les concessions de baux dans les églises par les fabriques (1).

(i) Art. 67 et siiiv.

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. ilio.) 2Cl