Il y a des choses qu'on ne peut ni vendre ni louer

Nous citerons un droit d'usage (4), un droit d'habitation (5) , car ces droits sont purement personnels (6) 5 c'est en quoi ils diffèrent de l'usufruit, qui est cessible par sa nature (7).

89. Lorsqu'un droit de servitude est constitué sur un immeuble au profit d'un immeuble voisin ,

(i) Art. 1707, C. c. Pothier dit qu'il est de l'essence du louage qu'il y ait une certaine jouissance, n" aa.

(2) Pclhier, n^ lo. M. Duranton, t. 17, n» aS.

(3) Pothier, no 10.

(4) Art. 63i C. c. L. 1 1 , D. De usu. Pothier, n» 19.

(5) Art. 634, C. c.

(6) Mon Comm. de la f^ente^i, i, n<» 225.

(7) Art. 595, C. c.

CIIAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1713.) 2t)7

on ne peut pas plus le louer que le vendre séparément du fonds (1). L'intérêt manque en effet pour servir de base à un tel contrat. Que ferait un tiers d'une servitude qui n'a qu'une utilité relative et nullement une utilité absolue (2)?

Du reste, il est inutile de dire qu'une servitude active se trouve comprise comme accessoire dans le bail de la chose à laquelle elle est attachée, et que le fermier en profite comme le propriétaire luimême. C'est encore un cas où la puissance du droit d'accession procure un résultat qui ne pourrait être directement obtenu (3).

11 faut observer, au surplus, que, de même que je peux vous vendre la permission de passer sur mon fonds , de même je suis libre de vous la louer (4); c'est en quelque sorte une portion de mon héritage que je vous donne à bail.

90. On ne peut louer les choses qui sont dans le domaine public, comme les rues, les places, les grands chemins (5).

11 arrive cependant quelquefois que, par tolérance ou pour une utilité municipale, les villes louent provisoirement quelques emplacemens nécessaires à des marchands pour stationner sur la

<0 Ulp., 1. 44 , D. Locati^sivï. 685 C. c. M. Duvergier, n» 67.

(2) Mon Comru. des Hypothèques., t. 2, n° 402.

(3) Supra, n° 83.

(4) M. Duranton , t. 17, n° 23 , d'après Pothier, no 18. M. Duvergier, n** 69.

(5) Polluer, n" i5. J'aiexposédans mon Comm. de \7i.Prescription , t. 1, i\°^ i44 t-'t suiv., art. 2226, ce qui regarde 1« domaine public.

voie publique. Mais ces concessions sont toujours faites de manière qu'elles ne gênent pas le droit de circulation des liabitans , droit supérieur à tous les autres et que rien ne doit ébranler (1).

91. Une église, tant qu'elle est consacrée aa culte, n'est pas non plus susceptible de location. On doit en dire autant des cimetières.

Toutefois , on loue des bancs et des chaises dans les églises, parce que la destination principale du lieu ne s'en trouve pas affectée. On loue aussi , par le même motif, la tonte de l'herbe et l'émondage des arbres d'un cimetière (2). Enfin, on met en location les places d'une halle, d'un marché, d'un chantier, d'un port , etc.; car cet usage rentre dans la destination spéciale de la chose. Quand nous avons dit que le louage des choses publici juris est interdit , nous avons voulu parler d'un louage qui en ferait passer la jouissance exclusive à un seul. Mais rien ne défend de mettre en location certains accessoires, certains démembremens de ces choses, susceptibles de tomber dans le commerce, parce que le fonds reste avec son affectation publique.

92. On ne peut donner à bail un office public dont on est investi. Les fonctions sont personnelles ; le titulaire seul peut les exercer; et quoique certaines charges soient susceptibles d'être vendues, comme celles de notaire, d'avoué, de greffier, d'huissier, cependant elles ne peuvent faire l'objet d'un contrat de bail. Nouvel exemple de

(l) Art. 7 de la loi du ii friiuairc an 17. (2; Polluer, n" 14.

CHAP. II. Dtt LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1713). 269

cette vérité que nous avons montrée ci-dessus (1), savoii^ que tout ce qui peut être vendu ne peut être loué.

93. 4° A part les exceptions que nous venons de rappeler, on peut louer toutes sortes de choses , meubles ou immeubles, corporelles ou incorporelles.

Ainsi l'on peut louer un cheval , une tapisserie;

Une maison, une terre, un pré, une chute d'eau ;

Un droit d'usufruit , de superficie ;

Un péage, un droit d'octroi ;

Des livres destinés à être lus (2) ;

Des habits, du linge, des machines, des meubles , quoique ces choses soient de nature à se détériorer peu à peu par l'usage; car cette condition de s'altérer lentement et insensiblement ne doit pas les faire comparer aux choses fongibles, dont la nature est de s'altérer par le premier usage (3), etc.

A ce propos, nous devons nous livrer ici à quelques réflexions sur les baux de mines et carrières, qui , dans ces derniers temps, ont donné lieu à de fréquentes controverses.

On sait que la loi du 21 avril 1810 , en même temps qu'elle a déclaré les mines concédées, propriété perpétuelle , disponible , transmissible , a ajouté cependant qu'elles ne pourraient être vendues par lots ou partagées, satis une autorisation préa-

(0 IN«^82, 83 et 84.

(a) Il a été jugé que ce louage, comme la vente des livres , est un acte de librairie (Cassât., 3o décembre 1826, D, ?.;•, 1 568).

(3) M. Proudhon, t. 1 , n" J 2 1 ; art. SHy et 689, C. c.

table du gouvernement donnée dans les mêmes formes que la concession. Le législateur n'a pas voulu que l'unité de la concession fût rompue par des aliénations ou exploitations partielles , parce que les travaux entrepris par les acquéreurs ou co-partageans, chacun pour son propre compte , peuvent compromettre, de la manière la plus grave , la conservation des gîtes. La division de la concession , en substituant à l'intérêt unique qui doit présider à l'exploitation, des intérêts divers, et souvent contraires entre eux , a paru un danger tellement sérieux , que la loi a dû restreindre ici la puissance et l'étendue du droit de propriété.

Mais qu' est-il arrive? C'est que l'intérêt particulier , toujours si habile à trouver le point défectueux de la loi, s'étant aperçu que le législateur n'avait parlé que des ventes partielles ou des partages, s'est soustrait à l'unité d'exploitation en passant des baux partiels, des admodiations fractionnées de la mine concédée.

Alors l'administration s'est émue. Elle a redouté les dangers d'une exploitation affranchie d'une direction unique, et pour faire annuler ces baux partiels, elle a soutenu qu'ils étaient de véritables ■ventes par lots ; car, disait-elle, les substances minérales n'étant pas de nature à se reproduire, c'est les aliéner véritablement que d'en affermer l'extraction.

Cette prétention a été proscrite , et elle devait l'être. La chambre des requêtes l'a repoussée par arrêt du 20 décembre 1837 (1).

eMAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1713.) 271

D'abord, radminislralion convient, dans sesinslruclions , qu'on peut louer en totalité la concussion d'une mine. Elle accorde ce point de bonne grâce, parce que, dans ce cas, il n'y a aucun danger pour les gîtes ; en effet, le preneur étant au lieu et place du concessionnaire, les travaux s'exécutent avec l'ensemble qui préside à une seule et môme entreprise.

Ainsi donc , notons bien ceci : il est reconnu et avoué qu'une mine peut être louée en totalité. Ses produits sont des fruits qui peuvent faire l'objet d'un bail; ils procureat une jouissance de nature à être transmise, tandis que la propriété reste au bailleur. Vainement dira-t-on q^ue te minerai, une fois extrait, ne se reproduit pas comme les fruits d'une terre. Non! car la mine, consistant dans des réunions de gîtes plus ou moins riches, ne s'épuise pas du premier coup par les extractions de substances minérales. Bien différente des choses foagibles que le premier usage fait disparaître , elle survit aux extractions de chaque année ; elle continue à rester une source de produits et un objet de jouissance, jusqu'à ce que les gîtes n'aient plus rien à- rendre. Mais tant que des substances métallurgiques sont recelées dans son sein, elle constitue une propi^iété supérieure aux fruits qu'on lui arrache, une propriété productive et susceptible do location. »

Eh bien ! maintenant quelle différence y a-t-il entre le bail d'une mine entière , et le bail d'une de ses parties divisées. Est-ce que les raisons de décider ne seront pas les mômes dans un cas et dans

2*72 DtJ CONtRAT DÉ LOUAGE.

l'autre. Est-ce que nous ne retrouvons pas ici des gîtes qui donnent lieu à des extractions successives et réitérées ? Est-ce que ces gîtes ne forment pas une propriété qui demeure entre les mains du bailleur , tandis que le preneur n'a droit qu'aux seules extractions qu'il pourra faire pendant la durée de sa concession? Ces vérités tombent sous le sens, et n'ont pas besoin de plus amples démonstrations. Au surplus, je n'entends pas dire que, sous le point de vue administratif, la division de la concession par admodiations partielles n'engendre pas des inconvéniensàpeu près pareils à ceuxque produisent des ventes ou des partages. Mais ce n'est pas là ce que j'examine (1). Je me place en présence d'un point de droit, et je dis qu'en thèse, le bail même partiel d'un mine est autre chose que la vente de cette mine ou d'une de ses parties , et qu'on aurait tort de confondre deux choses aussi distinctes ; je maintiens donc la légalité de l'arrêt de la chambre des requêtes , auquel j'ai concouru ; et si , le 18 décembre 1839, nous avons prononcé un arrêt d'admission dans l'alfaire du comte de Castellane, qui nous olïrait la même question à juger, ce n'a pas été pour nous déjuger ou pour céder aux scrupules qu'on voulait nous donner sur notre précédente décision ; c'est par suite d'un tout autre moyen qui nous a semblé mériter l'épreuve de la chambre civile.

Concluons donc qu'on peut louer une mine, une carrière , etc. (2). Concluons que le bail peut

(i) Sons ce rapport, on pourrait prendre la question au

point de vue de la nouvelle loi du 27 avril i838 sur les mines.

(2) V. injr., 11" i3i , l'exemple d'un bail de carrière, et

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1713.) 273

comprendre une partie seulement de la mine. C'est, du reste, ce qui a lieu tous les jours sans controverse pour les carrières et les ardoisières.

94. Dans l'ancienne jurisprudence, on ne pouvait louer un droit de chasse séparément du fonds. Les seigneurs et possesseurs de fiefs qui seuls avaient ce droit étaient censés n'en avoir été investis que pour leur plaisir et non pour tirer prolit de cet exercice réputé noble, ad oblectamentum, et non ad quœstum (1).

11 en est autrement aujourd'hui; le droit de chasse est une dépendance de la propriété; il peut être loué, abstraction faite du fonds, comme tout autre démembrement de ce droit (2). Aussi lisonsnous dans un décret du '25 prairial an 13 : « Les » maires des communes sont autorisés à affermer » le droit de chasser dans les biens communaux, » à charge de faire approuver la mise en ferme par » le préfet et l'autorité supérieure (3). »

Mais lorsqu'un domaine rural est donné à bail, le preneur a-t-il le droit de chasse comme accessoire nécessaire de la chose , ou bien ce droit restot-il au propriétaire? Nous examinerons cette question en traitant de l'art. 1719.

consultez aussi un arrêt de la Cour royalii de Grenoble, «lu 5 mars 1829 (Sirey, 35, 2, 32o).

(i) Pothier, n° 16. M. Meilin, Répcrt., v" Bail, ^ 1 , n" 4.

(2) L. du 22 avril 1 790. Arrèl de Rouen , du 9 novembre 1826 (D., 00, 2, 177).

(3) V. Répert. de M. Merlin, \'> Communaux. § 5. M. Diiraiilon, l. 17, a" 24. M. Dallez, Louage, p. 908, n" 2. t

95. En voilà assez sur les choses qui sont ou non susceptibles d'être louées. Passons à quelques principes sur les circonstances dans lesquelles doit se trouver la chose donnée à bail pour que le contrat soit valable.

D'abord , il faut que la chose existe au moment du contrat (1). Par exemple, j'ai fait marché avec vous que vous me donneriez à bail pour six mois une maison de campagne que vous possédez à Passy. Mais au moment où nous contractons, les flammes l'avaient déjà dévorée. Le contrat n'a aucune existence, faute d'une chose qui en ait été l'objet (2).

Si cependant vous saviez que votre maison de campagne était périe, vous serez tenu de mes dommages et intérêts, à cause du dol que vous avez commis à mon égard (3).

Si la perte subie par la chose n'était que partielle, on suivrait les distinctions établies dans notre Commentaire de la Vente, pour savoir si le contrat de louage devra être maintenu ou résolu, ou modifié quant au prix (4).

96. Pour que le contrai de louage subsiste, il n'est pas nécessaire que la chose soit déterminée. C'est ce qui a lieu , par exemple, lorsque j'envoie chercher une voilure chez un loueur de fiacres, sans déterminer celle que je veux avoir. Le loueur

(i) Arg-, de l'arl. iGoi, C. c, el mon Coinin.de la /^(?/i/e,

(2} Polhiev, n<» 7.

(3j Mon Coinrn. de la Fente ^ i.» 253,

(4) iN° 252.

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1713.) 275

remplit son obligation s'il m'en conduit une qui soit d'une bonté commune et ordinaire (1).

97. L'on ne peut prendre à loyer sa propre chose, à moins que l'usufruit, séparé de la nuepropriété, ne soit entre les mains d'une autre personne. Tant que la propriété est pleine et entière , elle résiste à l'idée que le propriétaire puisse en être le locataire; rei suœ conductio niilla est, dit Ulpien (2). En effet , le droit de propriété entraîne celui de jouir pleinement de la chose. Le bail n'ajouterait donc rien du tout à ce droit éminent et déjà complet.

Il suit de là que si je vous ai loué ma maison pour 9 ans, à 1200 fr. par an, et que vous veniez à me la sous-iouer ( nous supposons que les parties ont employé cette expression ) pour les 3 dernières années , moyennant 1500 fr. par chaque année, cette seconde convention ne sera pas un contrat de bail ou de sous-location, bien que qualifiée telle par les parties. Ce sera tout simplement une résiliation de votre bail que j'aurai obtenue par un sacrifice annuel de 300 fr. ; et comme vous ne serez pas mon bailleur, d'après la règle rei suœ conductio nulla est , vous n'aurez pas pour votre créance le privilège accordé par l'art. 2102 C. c. au locateur de maisons (3). Cette créance sera une créance ordinaire.

98. Il était de principe dans l'ancienne jurisprudence que le bail de la chose d'autrui était va!a-

(i) Polhier, n° 8.

(2) L. 45, DeLocali. Jun<;ch. 20, CDjlocato conduclo.

(3; Polbicr, n" 2 i. M. Duranloii, l, l^^u? 3o,

ble (1). Et de même que la vente de la chose d'autrui n'était pas réprouvée par les lois , de môme le louage de la chose d'autrui engendrait entre le bailleur et le preneur de mutuelles obligations (2); sauf au véritable propriétaire à faire valoir ses droits pour faire effacer un bail fait sans son consentement el qui lui enlevait la liberté de sa chose. MM. Merlin (3) et Dalloz (4) pensent qu'il en est de même aujourd'hui; je partage également cet avis , et j'irai même plus loin qu'ils ne sont allés sur cette question. Car je soutiens que le bail n'étant qu'un simple acte d'administration, doit se «outenir contre le véritable propriétaire dans tous les cas où le preneur a été de bonne foi, et a vu et dû voir dans celui avec qui il a contracté un propriétaire apparent.

C'est pourquoi nous avons jugé à la chambre des requêtes, le 19 novembre 4838, au rapport de M. Bayeux , et sur les conclusions conformes de M. Hébert, avocat général, que le bail reçu de bonne foi, des mains d'un propriétaire apparent, peut être opposé au véritable propriétaire, et même que les jugemens obtenus par le fermier, contre le bailleur, lient le propriétaire réel, qui est censé y avoir été représenté par celui qui , aux yeux des tiers de bonne foi , avait le gouvernement et l'administration de la chose. Cet arrêt est tout entier

(i) Paul, 1. 7, D. Loc.coud. Polhier, n° ao. Voët, Ad Panel. Lor.cond., n" 3. Doruat, Louage, sec\. i, n" G,

["?.) Cuja», sur ia loi 7 pK'oitéc, liù. 34. Pauli, AdeJicl.

(3) M. Mriiin, v" BaU,% 2, n» 7,

(4) Louage^ p. 9Q8,n°4.

ciur, II. DU LOUAGE DES CHOSES, (art. 1713.) 277 fondé sur ce que le bail est un acte d'administration, qu'on ne saurait assimiler sans erreur à un acte d'aliénation du fonds. L'on sait, en effet, que si un propriétaire apparent n'a pas le droit de vendre la chose qui ne lui appartient réellement pas (1), toutefois l'équité et la bonne foi des tiers qui ont contracté avec lui, ont toujours fait maintenir les simples actes d'administration (2) , alors même que le propriétaire putatif n'aurait été qu'un possesseur de mauvaise foi (Arg. de l'art. 2000 C. c.) (3). C'est cette bonne foi des tiers qui fait valider les baux, et qui les sauve d'une nullité trop rigoureuse. Sans cela, les relations sociales se trouveraient entravées, et l'on ne pourrait pactiser sur les choses les moins compromettantes, sur les besoins les plus simples et les plus ordinaires de la vie civile (4).

Ainsi, je n'admets pas, quoi qu'en dise M. Duvergier (5) , que le propriétaire , en rentrant dans la propriété et possession de son immeuble, puisse opposer un obstacle insurmontable à la délivrance effective de la chose au fermier à qui le bail avait été passé de bonne foi par le propriétaire apparent. L'arrêt dont je viens de parler renverse toute la théorie et toutes les distinctions de M. Duvergicr à ce sujet.

Vainement on argumenterait de certaines dispo-

(i) V. mon Comm. de la Vente, l. 2, n° 960.

(2) Id., n» 960, In fine. L. 38, § i, D.Dc soliit.

(3) M. Merlin, Q. dedroit, v* Héritier, % 3, p. 400, col. 2,

(4) Tnfr., i.»^ 545 et 546.

(5) T. 1,11»' 82 et 53i.

siLions du Code civil qui supposent que le preneur peut être évincé par le véritable propriétaire (1). Mais ces dispositions ne doivent s'entendre que du cas où le preneur aurait loué d'un individu sans titre apparent. Je sais bien qu'il y a plus d'un texte des lois romaines dont on pourrait se prévaloir pour établir que la présence du véritable propriétaire sulïit pour Taire tomber le bail passé de bonne foi. Mais dans la jurisprudence romaine, comme dans notre ancienne jurisprudence , le droit du preneur avait , dans ses rapports avec le droit du propriétaire , une fragilité qui n'existe pas chez nous (2). Cette considération suffit à elle seule pour faire repousser de trompeuses analogies.

Remarquons d'ailleurs que celui qui veut louer une maison ne peut pas prendre les mêmes précautions que celui qui l'achète. On ne lui remet pas les titres de propriété ! ! il est obligé de se fier aux apparences 1! et l'on voudrait le traiter avec une rigueur subtile ; on prétendrait l'expulser à riinprovistc, îorsqu'aprés tout, le véritable propriétaire, qui s'est tenu à l'écart, n'éprouve aucun préjudice sérieux , et qn'il ne s'agit pour lui que d'une question de patience et de temps (3) 1!!

Non seulement on maintiendra les baux ordinaires de 3, 6,9, mais encore les baux d'une durée plus considérable que le preneur aura ac-

(i) V. les art. l'jaôct I7'i7.

(2) Témoin la loi 3 au G. De loc. eicond., qui permettait au propriétaire de rompre le bail pour occuper lui-même sa liiaison.

(3) Jiin^e M. Delvincourt,

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1713.) 279

ceptés de bonne foi, croyant traiter avec un homme qui avait la libre administration de sa chose. Peu importent les articles 1718, 1429, 1430; ils ne sont applicables qu'à certaines personnes qui gèrent publiquement et notoirement pour autrui. Tout le monde a su, en traitant avec eux , que leur pouvoir était restreint , et que dans l'inlérôt de ceux à qui la propriété doit revenir un jour, le législateura cru devoir limiter dans des bornes fixes et modérées la durée des baux. Mais ces motifs ne s'appliquent pas à des contrats passés avec un propriétaire putatif. En contractant avec lui, on a été convaincu qu'on traitait avec le véritable propriétaire, avec celui qui a toute la latitude pour étendre aussi loin que possible ses mesures d'administration.

D'ailleurs notre droit moderne ne voit pas avec défaveur les baux d'une durée excédant 3, 6, 9; on a vu, au contraire, ci-dessus que le législateur de 1835 a jugé utile d'encourager les baux de 18 ans comme plus favorables à l'agriculture et à l'industrie (1).

Dans l'espèce de l'arrêt de la chambre des requêtes du 19 novembre 1838 , il s'agissait du bail d'une verrerie, passé pour 12 années. Cette circonstance n'a pas empêché la cour de considérer le bail comme un acte d'administration qu'il fallait maintenir : voici, au surplus, l'espèce de cette décision que les arrêtistes n'ont pas publiée. Je la puise dans le travail même du rapporteur que j'ai sous les yeux.

Une verrerie , située à Decize , faisait partie de>i

immeubles dépendant de la succession de Baudard de Saint-James , décédé trésorier de la marine. Mais Baudard n'était pas seul propriétaire de cette usine. Il l'avait achetée en société d'un sieur Deloche, qui avait droit aux deux cinquièmes.

Il est a remarquer que Deloche fut , durant sa vie, le gérant de la société formée entre lui et Baudard. 11 mourut en laissant pour son héritière la dame Godard sa fdle.

Baudard était aussi décédé , et du vivant môme de Deloche il avait été remplacé et représenté par ses créanciers unis. La direction de ces créanciers resta seule en possession de la verrerie (1). Cet état de choses dura de 1789 à 1817 , c'est-à-dire pendant 28 ans.

C'est à cette dernière époque que les agens de l'union des créanciers Baudard louèrent la verrerie en question) pour 12 ans aux sieurs Gounon et Mozer.

<>a présume facilement que la verrerie était dans un très-mauvais état. Les syndics, qui ne voulaient pas faire les réparations, en chargèrent les fermiers. Ce fut une des conditions du bail. Mais bientôt des difficultés s'élevèrent ; des jugemens obtenus contre les syndics et confirmés par la cour royale de Paris , autorisèrent les fermiers à faire opérer, au compte de l'union, les réparations nécessaires, et à se payer jusqu'à due concurrence de leurs avances, montant à lC,00Ofr., sur les ferma» ges qu'ils pouvaient devoir.

(i) Ces mots, empruntés aux qualités du jugement et de l'aiièt atta(j<i<?s, sont soulignés dans le rapport.

CnAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1713.) 281

C'est flans cet état que la dame Godard, qui, jusqu'alors s'était tenue à l'écart, se fit reconnaître» comme propriétaire d'une portion de l'usine. Elle voulut remettre en question tout ce qui a été fait^ tout ce qui a été jugé.

On lui répondait par cet argument qui résume toute la défense des baillistes, et qui pose nettement la question dont nous nous occupons. Nous sommes des fermiers de bonne foi, qui avons loué une usine de celui qui en était le propriétaire apparent. Ce système fut accueilli par la cour royale de Paris, dont la décision fut attaquée devant la chambre des requêtes par la dauie Godard.

Voici maintenant le texte de l'arrêt qui rejette sa prétention ;

• Attendu que les syndics de l'union Baudard » représentaient celui-ci ;

> Attendu que Baudard de Saint-James était gé- » rant de la société intervenue entre lui et Delo- » che, père delà dame Godard, demanderesse en » cassation , pour l'exploitation de la verrerie de » Decize (1);

» Attendu que les baux faits de cette verrerie , » par les syndics de l'union aux sieurs Gounon et » Mozer, ont constitué de simples actes d'admini- » stration (2);

» Attendu que les arrêts intervenus sur l'exécu- » tion de ces baux , entre les fermiers et le proprié-

(i) Deloche avait été gérant jui^qu'à ce (ju'i! niourûl; mais, îâ son décès , l'uuion Baudard, représentant Baudard, prit sa place. Voilà ce que l'arrêt a voulu dire.

(2) Ces mots sont soulignés dans^ l'original de ^l'arrêt.

» taire apparent (1), ne pouvaient être attaqués par » son coassocié (2), parce qu'il avait été représenté » par son co-prôpriétaire, unique gérant;

» Que dès lors, l'arrêt attaqué n'a pu violer l'ar- » ticle -474 du Code de procédure civile , en décla- » rant non recevablela tierce opposition delà dame » Godard à l'arrêt de 1823, intervenu entre les syn- » dics de l'union et Gounon et Mozer;

» Rejette le pourvoi. »

Cet arrêt est trés-positif et très-explicite. Il me paraît devoir obtenir une grande autorité.

99. Mais si le propriétaire prouvait que le preneur n'avait pas été de bonne foi , parce qu'il connaissait la véritable situation de celui avec qui il a traité et qu'il savait que la chose ne lui appartenait pas , son refus d'exécuter le bail devrait être accueilli ; car alors les actes d'administration ne sont pas plus favorables que les actes de disposition. Tous sont écartés sans distinction par ce^tçi règle supérieure, savoir : que nul ne peut conférer plus de droits qu'il n'en a lui-même.

100. Les réflexions que je viens de présenter sur le louage de la chose d'autrui m'ont mis sur la voie de parler des baux de la chose indivise , ou d'une chose soumise à une condition résolutoire.

Sur le premier point, il est une règle générale, c'est que l'un des copropriétaires ne peut consentir

(1) Ces mots sont soulignés dans l'original do l'arrêt.

(2) Mais la société entre Baudard et Deloclie n'avait-elle pas été dissoute par la mort des parties? Au reste, ce vice de rédaction ne change rien à la pensée de l'arrêt, qui est très-ferme Bur le point de droit.

CHAP. H. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1713.) 283

bail de la chose commune sans l'assenliment de l'autre (1). Il ne peut dépendre d'un des communistes d'engager son partner sans son consentement. Ce serait d'ailleurs ouvrir la porte aux plus crians abus du droit de propriété. L'une des parties pourrait, moyennant des baux d'un prix fort minime, mais compensés par des pots-de-vin secrets , grever l'avenir de la chose indivise et la rendre presque improductive entre les mains de son consort , devenu plus tard propriétaire exclusif par suite d'une licitalion. Concluons donc que la partie qui n'aurait pas été consultée serait fondée à demander la nullité du bail, sauf au preneur son recours contre le bailleur. Concluons que la licitation ou le partage de l'immeuble commun ferait évanouir ce bail irrégulier, qui ne pourrait être opposé au nouveau propriétaire.

Toutefois ayons soin , dans l'application , de ne pas pousser cette règle à des conséquences trop absolues. Quelquefois il y a urgence à renouveler les baux, afin de ne pas laisser les biens improductifs ; et un copropriétaire peut , en pareille circonstance, se trouver contraint de se porter le negotiorum gestor de son communiste absent et éloigné, et de souscrire, tant en son nom qu'au nom de ce dernier, un bail qui est dans l'intérêt commun. Je crois qu'il y aurait alors injustice et rigueur outrée à annuler la convention sur la réclamation capricieuse de la partie qui n'aurait pas figuré en personne au contrat. Au reste, c'est au juge à peser

(i)M. MerliujQuest. dedioit,, v" L' cation. "M.. Duverg.,t.i n" 87. M. Zacchariœ, t. oj p. 4-

les circonstances du procès ; il cherchera à concilier les principes avec les ménageniens commandés par la bonne foi et l'équité-

Quant aux baux de la chose soumise à une condition résolutoire, leur maintien est incontestable. L'art. 1673 le déclare expressément en ce qui concerne l'immeuble frappé de réméré (1), et cet article n'est que l'application a un cas particulier d*un principe général (2). Avant l'accomplissement de la condition, le détenteur est propriétaire ; il a donc pu faire tous les actes d'administration qui rentraient dans l'exercice légitime de son droit; la résolution qui vient plus lard le dépouiller ne saurait atteindre ces actes lorsqu'ils ont été faits de bonne foi (3).

M. Duvergier a examiné avec détail (4) la question de savoir si l'on doit appliquer aux baux faits •pendente conditione la disposition des articles 595, 1429 et 1718 du Code civil. D'après ce que j'ai dit au n° 08 , on pressent que je me prononce , comme lui , pour la négative. Je n'adopte cependant pas toutes ses raisons. H me suffira d'en donner une qui me paraît plus décisive : c'est qu'un bail à long temps n'excède les bornes d'une administration sage qu'autant qu'il émane de celui qui administre

(i) V. mon Comm. àt: la. fiente, t. 2, n'^^'j^b, 777, etàz/r., n° 545.

(2) V. id., t. 2, n» 65i. M.;To«llier, t. G, i)° 576. M. Duvergier, t. 1, n° 83. Infr., n»' 545, 546.

(3) Cassation, 11 avril 1821 (S., 21, "1, 254); «6 janvier 1827 (S., 27, 1, 324). Paris, 26 janvier et i(^ mai i855(S., 35, 2, 100, 256). l"fr., n°' 545 et54(J.

CHAP. il. DU LOUAGE DES CÏÏOSES. (aÎ\T. 1715.) 285

notoirement pour autrui. Mais le propriétaire ne sort pas du cercle de la simple administration de ses biens quand il les afferme pour 10, 20 ans. C'est même ce qu'un intérêt bien entendu conseille souvent de faire à un père de famille diligent. Ainsi, dans notre espèce , les baux excédant 9 ans ne sont pas, de plein droit, réductibles à ce laps de temps. Seulement, la longueur des baux pourrait être prise en considération, si à cette circonstance il s'en joignait d'autres qui fussent de nature à faire soupçonner la bonne foi du bailleur et celle du preneur (1). 101. Après s'être occupé de la chose louée, le Code civil se jette tout d'un coup dans l'exposé des règles communes aux baux de maisons et des biens ruraux , pour passer de là aux spécialités des baux à loyer et des baux à ferme. Mais n'y avait-il aucun principe général autre que celui de l'art. 1713 à poser pour toutes les catégories de baux en générai '? Nous verrons au n° 102 la réponse à cette question.