Mais revenons aux baux non judiciaires

Et d'abord on appliquera ce que nous avons dit, dans notre Commentaire de la Vente , sur le consentement donné par lettres missives (4).

(i) Art. i-jia.

(?.) ("arré, t. 2, p. 58.

(3) Pigeau, l. 2, p. ■j35-736. M. Duvcrj^ier, t. i,n<*232et

(4) T". iiD*'* 22 et t-uivaris. J\' profiterai Oe ce'te occasion

CHAP. 11. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 471().) 293

106. S'il avait été dans l'intention des parties de ne se considérer comme engagées qu'autant qu'il

toute naturelle pour dissiper les cloutes que M. Duvergier a cherché à faire planer sur ce que j'ai dit du moment précis où le contrat résultant de lettres missives , est parfait (t. i6 de la continuation Toullicr^ n" 5g). M, Duvergier soutient qu'il y a engagement réciproque, lorsque celui à qui la lettre a été écrite a répondu qu'il acceptait la proposition, bien que son acceptation ne soit pas encore connue de l'autre partie. M. Duvergier avoue cependant que cette réponse, tant qu'elle n'est pas parvenue , n'est , comme je l'ai dit (n° aS) , qu'un propositum in mente retentum, précaire et révocable, si elle a été remise par son auteur à un commissionnaire chargé de la porter par son ordre à sa destination. Comme l'intermédiaire qui transmet la lettre reste subordonné à la volonté de celui qui l'a expédié, M. Duvergier se trouve forcé de reconnaître que l'auteur de la réponse demeure maître de se rétracter, et que, par une conséquence inévitable, l'auteur de la proposition a le même droit. Voilà donc déjà la moitié de ma cause gagnée de l'aveu de mon contradicteur. Mais il prétend qu'il en est autrement qu.'ind l'auteur de la réponse met sa lettre à la poste, dépôt public, d'où il n'est plus possible de la retirer. 11 veut alors que celui qui a écrit la lettre soit engagé, et qu'il ne puisse se rétracter par une deuxième lettre qui arrivera plus promptementque la première. Il veut par conséquent que l'auteur de la proposition à qui on a répondu j'accepte ^ sans qu'il connaisse cette adhésion , soit irrévocablement lié par ces mots qu'il n'a pas entendus!!!

J'avoue que ma raison ne peut se plier à cette idée, et Je ne conçois pas quelle puissance obligatoire peut avoir dans un contrat commutatif et à titre onéreux , une volonté invisible et inconnue.

Avant tout, je ferai remarquer que la question n'est pas de savoir si, pour des motifs de sûreté dans les communications, je ne penx retirer ma lettre de la poste , mais, si je ne peux en révoquer le contenu ])aru(ie se'ipude dépêche qui arrivera plijf

aurait été passé nclc devant notaires de leur consentement , cette condition devrait être respectée ,

promptement que la première. Or, je le demande, comment peut-on hésiter sur la solution de cella question ? Est-ce qu'une lettre ne fait pas l'office de la parole ? est-ce que la parole a une puissance effective de communication, lorsqu'elle n'est pas entendue? est-ce qu'il y a quelque chose d'obligatoire dans des mots qui ne retentissent pas à l'oreille de celui à qui l'on parle?

M. Duvergier a peut-être senti la force de l'objection. Mais, pour la tourner, il nous répond que l'acceptation d'une promesse n'a pas besoin, eu général, d'être connue de la personne à laq-aelle elle s'adresse; et il appuie cette proposition de l'autorité de Wolf et de l'art, i 121 du Code civil.

Je ferai observer d'abord que, cela fût-il vrai, on ne pourrait en rien conclure conire la faculté de révocation que j'accorde à celui qui a écrit la lettre. M. Duvergier parle en effet d'acceptation, et moi je soutiens qu'il n'y a pas d'atceptation, si la première lettre a été révoquée par une seconde qui est arrivée plus tôt ou en même temps. En quoi son objection videt-elle le différend?

Mais il y a plus! c'est que, la proposition de M. Duvergier est cntièremen,t inexacte. D'abord, le passage de Wolf qu'il rapporte, ne donne pas de solution précise sur la question de savoir si l'acceptation d'une promesse doit être ou non connue du promettant, pour produire effet. Cet auteur se borne à dire que l'acceptation seule suffira lorsque l'auteur de la proposition aura voulu qu'elle suffise, et qu'il faudra que l'acceptation soit connue de l'auteur lorsqu il aura voulu qu'elle le fût. Mais dans quel cas îa connaissance de l'acceptation est-elle censée exigée formellement ? C'est ce que Wolf ne résout pas dans le passage cité, et M. Duvergier a cru pouvoir suppléera son silence en disant que, de droit, la connaissance n'est pas nécessaire , lorsque V intention de V exiger ri est pas manifestée par les circonstances. Mais M. Duvergier me permettra de lui opposer le texte de Grollus, qui peut-être pourra le faire changer d'avis.

« îlluJ quœri solet an satis sit acceptalionem fieri, an vero

CHAP. II. DU LOUAGE DES ceoSES. (art. 1716.) 295

et elle empêcherait le bail d'être parfait avant son accomplissement (1). Jusques-là , chaque partie

» etiam innotescere debeat promissori , antequam promissio » plénum effectam consequatur ; et cerlutn est utroque modo, n Jleri passe promissioneni } aut hoc modo : yolo ut valeat si » acccptetur : Aut hoc modo : Volo ut valeat si acceptalum 3> mtelUxero. Et in his quldem QU^ ad mdtuàm pertiisent

» OBLIGATIONEM , POSTERICR SENSDS PR^SUMITUR. In promissis

» verô raere liberah'bus , potius est ut prier sensus credalur >> adfuisse, nisi aliud appareat >> (lib. i, c. XI, n* 1 5).

Ainsi, suivant Grotius, la connaissance de l'acceptation est Decessaire dans les contrais onéreux ! Nous voilà bien loin de la thèse de M. Diivergier. Il est vrai que cet auteur argumente de l'art. 1 121 du Code civil ; mais s'il veut bien le combiner avec la doctrine de Grotins, il verra que cet art. ne se contente de la simple déclaration de l'acceptant, que par application du second membre de la distinction du profond jurisconsulte. Maintenant qu'il est bien, constant qu'il ne saurait y avoir de contrat commutatif et à titre onéreux sans que le consentement réciproque ne soit connu des deux parties'(V. au reste, à cet «gard, M. TouUier, t. 6, n* 39), M. Dnvergier pourra peut-être trouver moins singulière la comparaison que nous avons faite entre la lettre qui porte le consentement et celle que porte la réponse.

(i) Mon Comm. de la V*nte^\.. i, n" ig. Je suis encore forcé de contredire ici une critique que M. Duvergier adresse à ce que j'ai dit du caractère suspensif de la condition slpulée par les parties de rédiger leurs conventions par écrit. Cet auteur croit (n* lOy) que j'ai voulu dire que la vente est conditionnelle, en ce sens que si l'acte vient à être rédigé, la vente sera censée parfaite du jour même de la convention verbale, et que toutes les ventes consenties, toutes les hypothèques concédées dans l'intervalle, seront annulées. Mais c'est me faire dire précisément tout le contraire de ce que j'ai écrit. Voici, en effet, mon langage : « Le consentement n'est censé déclaré •» qu'autant qu'un acte en contient l'expression. Tant que Is

296 DU CONTRAT t>E LOUAGE.

pourrait se dédire, et il n'y aurait que de simples pourparlers.

i07. Les personnes qui louent leurs maisons à des débitans de boissons devront, du reste, prendre la précaution de faire dresser acte authentique du bail (î); sans quoi, toutes locations alléguées par elles seraient présumées de droit simulées et irauduleuses, et les boissons trouvées dans les lieux prétendus loués seraient censées leur appartenir, sans que cette présomption put être détruite par des preuves contraires (2).

108. Lorsqu'il n'a pas été dressé de bail par écrit et que l'une des parties dénie la convention,

» contrat nest pas rédigé^ laiiente n existe pas ; chacun pciU » changer d^afiset se dédire.'// I! sait de là que M. Duversier n'a fait que professer ur.c opinion conforme à la mienne lorsqu'il prouve que la condition de rédiger l'acte par écrit est potestative, et qu'elle empêche la vente d'avoir une existence légale avant la rédaction. Il est vrai que j'ai dit que cette condition est suspensive, pour mieux faire ressortir la difl'érence qu'il y a entre ce cas et celui où l'écriture n'est requise que pour donner au contrat plus d'authenticité, et il semble que ce soitcetle qualification de condition suspensi^fe qui ait fait prendre le change à M. Duvergier. Mais est-ce qu'une condition potestative ne peut pas être suspensive? Jisl-ce qu'elle n'est pas même toujours suspensive de la validité de l'acte? D'ailleurs n'est-ce pas le mot dont se sert Kubcrus, cité par moi : Quatenùs partes sucm consensum a scriptura stjspendissent? Lors donc que j'ai toujours parlé de la suspension du consentement même et de la réalisation de la vente (n" 63) ; comment M. Duvergier a-t-il pu me prêter les idées qu'il se donne l?i peine de réfuter?

(i) Art. 6r, loi du 28 avril i8i6.

(§) Cassât», i5 juin t'S26(D., 26, 1,284. Palais. Sirey);

CHAP. 11. DU LOUAGE DES CflOSftS. (aRT. 171(3.) 297

il est cerlnin qu'il ne peut en être fait preuve par témoins si la somnae excède 150 fr. (art. 1341 du Code civil).

Mais que doit-on décider si la somme est inférieure à 150 fr.?

D'après les principes du droit commun, la preuve testimoniale devrait être admise (article 1341). Mais, en ce qui concerne les baux de maisons et de biens ruraux, l'art. 1715 déroge à cet état de choses ; si le bail n'a pas encore reçu d'exécution , il s'oppose à la réception de la preuve testimoniale , quelque modique que soit le prix du bail et quoiqu'on allègue qu'il y a eu des arrhes données. Tout ce qu'on peut faire, c'est de déférer le serment à celui qui nie le bail- Ces dispositions ont été introduites dans le Code civil pour éviter des contestations dispendieuses sur des objets de peu de valeur (1) et dans une matière où tout est urgent (2).« Cette innovation ,

• disait M. Jaubert (3), nous a pnru extrêmement

• sage (4); surtout elle sera utile pour cette classe » nombreuse qui ne peut louer que des objets d'une » valeur modique ; un procès est leur ruine; il faut

• tarir la source de ces procès, en proscrivant dans » cette matière la preuve testimoniale , et le ser-

(i) M. Galli (Fenet, t. i4, p. 3 12),

(2) M. Mouricault, tribun (id., p. 322).

(3) Exposé t!ij vœu du trilnniuL ;iu corps légtslalif (Feuet, l. 14, p- 351).

(4) M. Jaubert appelle cela une innovatiov.. M. TouUier dit que les rédacteurs du Code n'ont fait que suivre l'usage praVi-» ijuéà raiis(!-9. II" 32),

» ment peut seulement être déféré à celui qui nie le » bail (1). »

109. Voilà pour le cas où le bail n'a pas reçjj d'exécution. S'il est avoué, on peut contester sur le prix , dont aucun acte écrit ne prouve la quotité. L'art. 1716 veut alors que, s'il n'existe pas de quittance, le propriétaire en soit cru sur son serment, à moins que le locataire ne demande l'estimation par experts. Dans ce cas , les frais d'expertise restent à sa charge, si l'estimation excède ce qu'il a déclaré; sinon, c'est le propriétaire qui les paie, puisque c'est lui qui succombe.

110. Les deux articles dont nous venons de retracer la peiisée ont donné lieu k d'assez sérieuse^ difficultés sur lesquelles on n'est pas encore d'accord. Car tel est le besoin de controverse qui tourmente les intérêts d'argent , qu'on les voit faire sortir les procès des dispositions même imaginées pour les prévenir. Nous examinerons tout à l'heure ces questions. Mais, avant tout, il faut s'arrêter un instant ici, pour savoir si les articles 1715 et 1716 sont applicables au louage des choses mohilières.

Supposons, par exemple, qu'un marchand de meubles loue à Pierre des tapisseries et des fauteuils pour 120 fr. Ce bail est purement verbal et Pierre en nie l'existence. Le marchand pourra-t-il être admis à faire la preuve testimoniale?

Autre hypothèse. Le bail est exécuté, et Pierre est en possession des lapis et des fauteuils. Mais il s'élève des difficultés sur le prix du contrat fjait

(i) JungeM, Duvergier, t. i, n" 252.

CHAP. 11. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1716.) 299

verbalement ; le marchand en sera-t-i! cru sur soji affirmation ? Pierre pourra-t-il offrir la preuve testimoniale de la quotité du prix?

Ces questions ne se seraient jamais élevées, si les observations critiques de M. Regnaud , conseiller d''état , n'eussent fait changer la rubrique sous laquelle étaient classés originairement, dans le projet du Code civil, les art. 1715 et 1716. Il est certain que, dans la pensée primitive de ses rédacteur?, les sages mesures autorisées par ces articles étaient destinées à gouverner tous les baux quelconques ,de choses meubles et immeubles (1). Le bon sens dit d'ailleurs que si elles ont une véritable utiHté dans les petits baux à loyer ou à ferme, elle ne sont pas moins nécessaires pour les locations d'objets de modique valeur. Les raisons données par les orateurs du gouvernement et du tribunat trouvent ici leur application par à fortoiri.

Cependant faisons attention que si , dans l'origine, le texte des art. 1715 et 1716 devait forcément s'appliquer à tous les louages de choses , la rédaction définitive du projet a subi des modifications qui restreignent ces articles aux baux des maisons et des biens ruraux. La lettre de la loi , resserrée par la rubrique de la section 1'% ne permet donc pas d'en étendre la portée aux baux de choses mobilières. Car les art, 1715 et 1716 soiit des exceptions au droit commun; exceptions pleines de sagesse sans doute, et que la raison voudrait voir investies de plus d'étendue. Mais de sim-

(i) Supr.j n» 102.

pies analogies ne peuvent sufiire pour déroger aux règles générales.

On objectera contre cette solution, que j'ai prouvé moi-même, au n° d03, que l'art. 4714 est la loi de tous les baux quelconques, et que, si cet article n'est pas limité par la rubrique de la section 1", il n'y a pas plus de raison pour limiter les art. 1715 et 1716 qui marchent à sa suite, et tiennent comme lui à la forme des baux.

Mais je réponds que l'art. 1714 est l'expression d'un principe de droit commun, d'un principe qui existerait quand même il ne serait pas formulé en loi. Au contraire, les art. 1715 et 1716 ne sont qu'une dérogation aux règles générales. La rubrique de la section 1" ne peut donc rien sur l'article 1714, tandis qu'elle est toute-puissante sur les art. 1715 et 1716.

Je conclus donc, quoique avec répugnance, que les articles dont il s'agit restent étrangers aux locations de meubles (1). Ce n'est pas que ma raison ne soit choquée de ce résultat absurde. Mais le texte parle clair, et je ne me crois pas le droit de le modifier pour le plier à mes idées.

111. Abordons maintenant les difficultés dont nous parlions au commencement du n» 110.

Lorsque le bail verbal est dénié , et qu'il n'a reçu aucun commencement d'exécution , peut-on en prouver l'existence , sinon par la preuve tesli-

(i) Jauge M, Diiranton , t. 17, n"" 5i et 52. M. Delvincourt, t, 5, p. 18'j, note 2. Mais ils n'ont pas examiné les raisons de douter que je viens d'exposer. RI. Curassoo , Compèf, 4çs juges de paix y \i. 283, n° ig.

CHAt'. il. DL l^OUAfiE DES CHOSES. (aRT, '1'7'16.) SOi

moniale que tléfend l'arl. 1715, mais du moins par un interrogaloire sur faits et articles?

M. Duranton se prononce pour l'alïifmative , sans se laisser arrêter par les termes prohibitifs dont s'est servi le législateur, qui permet seulement de déférer le serment à celui qui nie le bail (1).

Nous ne pouvons adopter cette opinion, aussi contraire au texte de la loi qu'à son esprit. Le texte , en effet, en disant : « le serment peut seu- » lemerit être déféré à celui qui nie le bail » , procède par voie limitative; il circonscrit dans le serment seul la possibilité de la preuve; quant à l'esprit de la loi, il n'est pas moins évident que sa parole ; on n'a voulu resserrer la preuve dans une présomption unique, que pour diminuer les causes de procès , et ce serait aller contre ce but que d'ouvrir d'autres voies à la demande.

Vainement M. Duranton place-t-il son opinion sous l'influence de l'art. 324 du Code de procédure civile, qui autorise les parties à se faire interroger sur faits et articles en toutes matières. Mais celte disposition du Code de procédure civile doit être expliquée par les dispositions du Code civil qui font une exception expresse.

C'est ainsi que l'on s'accorde à dire que l'article 2275 , qui permet de déférer le serment à ceux qui opposent certaines prescriptions abrégées, n'autorise pas à faire interroger sur faits et articles (2),

(1) /«reg-c M. Duvergier, t. 1,11*257. M. Carié, t. 2. p. 4u- M. Berryat, p. 322. Arg. d'un .-irrêt de Bruxelles du 4 filviier l8i3 (Dali., v" Interrogaloire, p. i>72).

(2) Mon Comin. de la Prescription, 1.2, n" 995.

el cependant l'art. 2275 se sert d'expressions bien moins restrictives que l'art. 17i5. C'est, du reste, en ce sens que l'art. 1715 a été interprété par arrêt de la cour de Rennes du 6 août 1812 (1), et je m'étonne que la précision de ce texte n'ait pas prévenu d'inconcevables divergences sur un point si nettement décidé par le législateur.

112. Mais la preuve testimoniale d'un bail excédant 150 fr., pourra-t-elle être admise s'il y a un commencement de preuve par écrit ?

Oui, dit M. Delvincourt (2), dont l'opinion est suivie par M. Duvergicr (3). Non, répond M. Duranton (4).

tle second avis est le meilleur.

Lorsque le bail est verbal, comme dit l'art. 1716, lorsqu'il est fait sans écrit , comme dit l'art. 1715 , et qu'il n'a pas reçu d'exécution, la preuve testimoniale est inadmissible ; or, un bail à l'appui duquel on n'invoquequ'un commencement de preuve écrite, et non pas une preuve complète, est un bail verbal ; le serment seul ou l'aveu spontané peuvent en prouver l'existence. L'art. 1715 est absolu; on tomberait dans tous les inconvéniens qu'il a voulu éviter, si l'on adoptait l'opinion de M. Delvincourt.

Une dernière observation achèvera cette réfutalion de l'opinion de ce savant professeur.

Lorsque l'art. 1340 a admis la preuve testimo-

(i) Dalloz, Interrogatoire, p. 5"]^, note 4.

(2) T. 3, p. 187, noie 2.

(4) T. 17, n» 54. Junge M. Curasson, Compct. des juges de paix ^ p, 278 et 279.

€HAP. If. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1740.) 303

m'aie dans le cas où il y a un commencement de preuve par écrit, i! a assimilé les matières qui dépassent 150 fr. à celles qui sont inférieures à ce taux. Mais puisque l'art. 1715 venant modifier l'art. 1341 , a défendu , dans le cas du bail verbal , de faire la preuve testimoniale d'une location inférieure à 150 fr., il s'ensuit donc qUe la prohibition s'étend aussi au cas où des sommes plus fortes seraient exigées pour cause d'un bail dont il n'y aurait qu'un commencement de preuve par écrit. Sans quoi lâ parité dont je parlais tout à l'heure disparaîtrait, et demander un loyer de 2000 fr. avec un simple commencement de preuVepar écrit, sauf à le compléter par la preuve orale, serait bien plus favorable que demander un loyer dé 150 fr. avec offre de faire la preuve par témoins ! ! On serait repoussé dans ce dernier cas pâi' une fiil de non-recevoir et l'on triompherait dans le premier! ! Que d'indulgence dans l'hypothèse la plus grave! Que de sévérité dans celle qui l'est le moins ! 1 Ce n'est pas ainsi que la logique du législateur a procédé dans les art. 1341 et 1347!!

Disons donc que le commencement de preuve par éCtit est iriutile pour faire admettre la preuve d'un bail verbal supérieur à 150 fr. , et que l'art. 1347 reçoit le même échec que l'art. 1341, par l'effet dés dispositions exceptionnelles de l'art. 1715.

Et comme l'art. 1715 est général, j'ajoute que le commencement de preuve par écrit est indifïéretit, quand même le bail serait inférieur à 150 fr. En effet, si l'art. 1347 reste ici sans ['pplicalion , lui (jui cependant a été fait tout exprès et exclusi-

âÔ4 DU CONTRAT DE LOUÀCIÊ.

veinent pour les matières qui excèdent i50 fr. ; combien à plus forte raison devient-il impossible d'en argumenter pour les causes inférieures à 450 fr. , lesquelles sont de droit étrangères à son influence habituelle?

413, Nous venons de parler du cas où le bail verbal n'est ni avoué ni exécuté. Mais s'il y a eu exécution , il semble , par un argument à contrario fourni par le texte de l'art. 4745, qu'on peut en administrer la preuve orale.

Et c'est en effet ce qu'on a souvent prétendu devant les tribunaux, où l'on a vu des individus vouloir obtenir la sanction de baux verbaux bien supérieurs à 450 fr. , en articulant des faits d'exécution, dans le but de faire admettre, à la faveur de cette circonstance , une preuve testimoniale à laquelle les principes généraux se fussent opposés dans tout autre cas.

Hâtons-nous de dire cependant que la jurisprudence a aperçu l'écueil et qu'elle a empêché l'article 4745 de venir s'y briser.

Dans une espèce jugée par la cour de Bordeaux , un sieur Bourtoire soutenait que la dame Olivier lui avait loué des greniers moyennant 000 fr. par an; celle-ci déniait l'existence du bail, et Bourtoire demandait à en faire preuve par témoins, en se fondant sur ce que la dame Olivier avait reçu ses foins sur ses greniers , et qu'ainsi il y avait eu exécution. La dame Olivier convenait bien du fait (le cette réception ; mais elle ajoutait qu'elle ne s'y était prêtée que par bienveillance et nullement par §uite d'un engageaient obligatoire.

CHàP. il. DU LOUAGE DES CHOSES, (art. i7i6.) 305

Ainsi le bail était dénié aussi bieu que l'exécution. C'est dans ces circonslances que la cour de Bordeaux, par arrêt du 129 novembre 1826, rendu sous la présidence du savant iM. Ravez (1) , déclara non recevable la preuve offerte par Bourtoire. Voici le point de vue où s'est placée la cour royale : aux termes de l'art. 1341 du Code civil , la preuve testimoniale de la convention n'est pas recevable. Elle ne peut donc pas l'être d'après l'art. 1715, qwind même on soutiendrait que le bail a reçu un commencement d' exécution. Car l'art. 1715, qui s'arme d'une sévérité exceptionnelle pour les sommes même au dessous de 150 fr. , n'a pu avoir pour but d'ouvrir à la preuve testimoniale un accès plus facile que de coutume, lorsqu'il s''agit de sommes supérieures à 150 fr.

Autre arrêt de la même cour , rendu dans le même sens 1 Cornuaud réclamait 800 fr. pour loyer d'une maison, offrant de prouver le bail, qui, disait-il , avait reçu son exécution pendant plusieurs années.

Mais, par décision du 19 janvier 1827, il y fut déclaré non recevable.

« Attendu que les héritiers Cornuaud ne justi- » lient pas que la demoiselle Cornuaud aînée ait » possédé à titre de ferme et de location les objets » qu'ils désignent; que lorsqu'on se borne à la » simple allégation qu'un bail a été fait sans écrit , » la preuve n'en peut être reçue par témoins; » qu'ainsi, aux termes de l'art. 1715 du Code civil,

» cette preuve offerte par les héritiers Cornuaud » est inadmissible (1). *

Je trouve une décision semblable dans un jugement du tribunal de Montpellier, rédigé avec force et netteté.

Rouveirolles , locataire par bail verbal d'un magasin appartenant à Bresson , demandait à prouver par témoins qu'il était convenu de pratiquer dans le plancher de ce magasin une ouverture , afin de placer dans le grenier situé au dessus une poulie destinée à mettre en action une machine.

Bresson répondait : Rouveirolles m'avait proposé de lui louer, outre le magasin , le grenier en question ; c'est pour cela que je ne m'opposai pas d'abord à ce que le plancher fut percé ; mais cette proposition n'a pas eu de suite, et nous sommes restés dans les termes d'un simple projet.

Rouveirolles demanda alors à prouver l'existence du bail du grenier. Mais il fut repoussé dans toutes ses prétentions, par jugement du tribunal de Montpellier, du P' septembre 4830.

« Attendu que la preuve offerte par l'appelant » n'était pas admissible, puisqu'il s'agissait d'un » bail dont le prix excédait la somme de 150 fr. ; » qu'il ne résulte pas en effet de l'art. 1715, que » la preuve testimoniale soit admissible en fait de » baux verbaux, quels que soient l'objet et le prix » du bail , de cela seul qu'il aurait reçu un commen- » cernent d'exécution; qu'au contraire, cet article » restreint au lieu de l'étendre ^ l'admissibilité de la

(i) D. 28, 2, 154. Palais, 182^, v, 3, p, 290.

CHAP. 11. DU LOUAGE DES CHOSES, (aRT/,1716.) 307

» preuve leslimoniale, et de'fend de prouver l'exi- » slencc d'un bail verbal dont l'objel et le prix se- » raient inférieurs à 150 fr., s'il n'a reçu un coni- » mencement d'exécution (1). »

Enfin, un arrôt de la cour de Bruxelles, du 20 novembre 1810 (2), un arrêt de la cour de Paris, du 6 avril 1825 (3), et un arrêt de la cour royale de Limoges, du 30 juillet 1836 (4), viennent à l'appui de celle jurisprudence. Dans l'espèce du second, on arliculait qu'il y avait eu exécution, et cependant la preuve fut déclarée non recevable; dans l'espèce du premier, un locataire avait occupé les lieux pendant un an, à la suite d'un premier bail expiré; il prélendait que cette occupation n'était que l'exécution d'un nouveau bail de 3 années , et il offrait d'en faire la preuve testimoniale. Mais celte offre, quoiqu'admise en première instance, sur le fondement d'une exécution convenue entre les parties, fut repoussée en appel, et le locataire fut contraint de vider les lieux.

Cette jurisprudence, qui vient de recevoir la sanction d'un arrêt de la cour de cassation, du iA janvier 1840 (5) , me paraît trés-raisonnable. En effet, le bail étant dénié, à quoi tendrait la preuve de son exécution alléguée par l'une des

(i) D. 52, I, 44- be pourvoi fut reji.'té par la section des requêtes, parce qu'il lui sembla que le tribunal avait décidé en fait qu'il n'y avait pas eu exécution du bail du grenier,

(a) Dal'., Louage, p. 910.

(3) D. 2.5, 2, 166. Palais, 1826, t. i, p. 474»

(4) Sirey, 3;, 2, 427.

(5) Ibid., 40, I, 6.

parties, sinon à élabiir, au moyen d'une enquête, qu'il y a eu réellement un bail convenu, et que les faits d'exécution n'en sont que la conséquence? Mais alors n'irait-on pas heurter de front l'article 1341 qui exige qu'il soit passé acte de toutes choses excédant 150 fr. , et qui interdit la preuve testimoniale sur toute demande dépassant ce taux? Comment supposer que l'art. 1715, qui n'a été imaginé que pour limiter le droit commun sur la preuve testimoniale des conventions, lui aurait donné dans notre espèce une extension contraire à toutes les règles ordinaires?

414. Cependant il faut tempérer ceci par une observation. Sans doute, on ne peut prouver dans aucun cas l'exécution du bail ; mais le propriétaire ne pourrait-il pas offrir de prouver que sa maison, son champ ont été occupés pendant 2,3, 40 ans par celui qui dénie le bail? ne pourrait-il pas dire à ce dernier : « Ne parlons plus de bail, puisque » vous ne voulez pas être mon locataire et que je » ne puis prouver par témoins l'existence d'un bail » verbal qui excède 150 fr. ; mais alors je vous si- » gnale comme un usurpateur de ma propriété, et » je veux établir que vous en avez joui pendant tel fi temps. Payez-moi en conséquence les fruits per- » eus ou la valeur des jouissances; payez-les-moi » non plus comme fermier ou locataire , mais en » vertu de l'art. 5-49 du Code civil. »

Il est évident qu'un tel système devrait être accueilli.

Écoutons Boiceau : «Néanmoins si, par négligence » ou par trop de confiance et de facilité, le pro-

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1746.) 309

» priétaire a loué sa maison et n'a pas fait de bail » par écrit, en ce cas il ne faut pas qu'il agisse contre » le locataire qui occupe sa maison et qui dénie de i> l'avoir louée, comme s'ily avait eu un bailrerbal; » mais il doit plutôt intenter contre lui l'action qui » s'appelle in fartiim, par laquelle il conclura à » ce qu'il soit tenu , e7i qualité de délenteur et d'iny> Juste usurpateur , de lui rendre les fruits par lui D perçus de l'héritage en question ou les loyers de » la maison , suivant l'estimation qui en sera faite; » car, en faisant cette demande, ce ne sera pas prou- » ver un bail conventionnf-l ^ ce qui ne serait pas » permis, ce sera uniquement prouver l'injuste dé- » tention du fermier ou du locataire, en consé- » quence de laquelle ce fermier ou ce locataire sont » tenus , en vertu d'un quasi-contrat ou d'un quasi- » délit, parce que personne nepeuts'approprier les > fruits d'une chose qui ne lui appartient pas ; » c'est pourquoi s'ils dénient cette détention du » fonds, ou d'avoir habité cette maison, tout cela » pourra être prouvé par témoins , nonobsUint » l'ordonnance de Moulins, parce qu'il ne a'agu » pas de prouver une convention mais un fait (l). »

Cette opinion est aussi celle de Danty (2), de Legrand (3), de Ghariindas (4), de Jousse (5) et de M.Toullier (6). On voit, du reste, qu'elle ne lait que

(i) De la preufe, ch. \f\i u" 2.

(2) Add. au çh. i4, 'i" 2.

Ci) SuiTioyes, firU 164.

(4) Kt'p., cil. 5?.. îl (.-iSf ini anel dn 1 3 juillet 1570 .

(5) Sur l'ord. de 1667, t. 20, art. 4. (6; T. «^, n" 33.

montrer dans un jour plus éclatant l'impossibilité d'admettre la preuve teslimonir.ie du bail exécuté qui excède d50 fr. ; impossibilité unanimement reconnue dans l'ancienne jurisprudence, et qu'assurément le Code civil n'a pas voulu faire cesser par les dispositions des art. 1715 et 4716, bien plus rigoureuses que l'ordonnance de Moulins.

115. Tout cela paraîtra donc incontestable quand le prix du bail dépasse 150 fr. (1). Mais la question présente plus de difficulté lorsque le bail est au dessous de cette somme ; peut-on prouver par lémoins le fait d'exécution et arriver par-là à la preuve de l'existence du bail verbal dénié par l'une des parties?

Pour la négative, on peut dire : La preuve que l'exécution de la convention n'ouvre pas un champ libre aux témoignages oraux, c'est que l'art. 1716, se plaçant dans l'hypothèse d'un bail avoué, exécuté, défend cependant de rechercher, par la voie d'une enquête, quel a pu être le prix verbalement stipulé. Combien , à plus forte raison, la preuve vocale doit-eI!e échouer lorsqu'il s'agit de consta-

( I ) Il y a cependanl un arrêt contraire de la Cour de Bruxelles, du 24 ^oût 1807 (Dali., Louage, p. 910, note). Cet arrêt, dont l'îirrélislc ne fait pas connaîtie l'esprce, juge que l'exécution d'un bail , quelle qu'en toit la quotité , peut toujours se prouver par témoins. Mais on a vu ci-dessus que celle Cour s'est déjugée par arrêt du 20 décembre 1810. M. Duranlon (t. 17, n° 56) paraît croire que la preuve de l'exécution est admissible, quel que soit le prix. Mais il ne discule pas les arrêts cl les raisons qiu' militent conîre ce systtme, ni le Iciupéramens c[ui s'en rapprochent sur un point.

CHAP. II. DU LOUAGE DES CnOSES. (aRT. 1716.) SU

ter, non pas seulement Tune des conditions du bail, mais le bail môme dans son essence !

Mais à cet argument, qui ne manque pas de force, je réponds d'abord par la contexture de l'art. 1715. En effet, cet article est conçu de manière à indiquer qu'il n'enlève au bail verbal inférieur à 150 fr., le bcnérice de la preuve testimoniale introduit par le droit commun, que s'il n'a pas encore repu d' exécution. L'art. 1715 , qui est une exception , doit donc être renfermé dans le cas précis qu'il prévoit.

J'ajoute que si l'art. 1716 défend de faire la preuve teslimonialc du prix d'un bail avoué, quand même ce prix serait inférieur à 150 fr., c'est parce qu'il y a d'autres bases plus satisfaisantes et plus simples que l'audition des témoins pour parvenir à la connaissance de ce prix. Il ne faut donc pas argumenter de la prohibition de l'art. 1716 à l'espèce qui nous occupe. Car les motifs qui ont déterminé cet art. 1716, n'ont pas pu frapper le législateur lorsqu'il est question de l'existence môme du bail inférieur à 150 fr., et dont l'exécution est posée en fait.

C'est, du reste, en ce sens que ce point de droit a été préjugé par les arrêts de la cour de Bruxelles et de la cour de Paris, que je citais au numéro précédent , et sur lesquels nous reviendrons tout à l'heure (1).

(i) M. Duranton conclut aussi à l'admissibilité de la pieuve (n** 56), et cela doit être , puisqu'il l'ucimet même dans le cas prévu au numéro précédent. Jun^^e M. Duversier, t, i ,

146. Mais que devrait-on décider si, quoique le loyer annuel fût inférieur à 150 fr., tous les loyers cumulés s'élevaient au dessus de cette somme? La preuve testimoniale serait-elle admissible? ou bien devrait-on la rejeter par les raisons exposées au nM15?

Les cours de Bruxelles et de Paris ont décidé que la preuve vocale n'était pas admissible (1), et je crois cette jurisprudence parfaitement conforme à J'esprit et à la lettre des art. 1341 , 1342, 1345 du Code civil. Boiceau (2) rapporte que sous l'ordonnance de Moulins, qui n'admettait pas la preuve par témoins des choses excédant 100 livres, il fut jugé au présidial de Poitiers qu'un individu qui alléguait avoir pris une maison à loyer pour 3 ans, moyennant 50 liv. par année, ne pouvait faire la preuve testimoniale de cette convention. Boiceau fortifie cette décision par le texte du jurisconsulte Caius : si àcolono stîpulattis , fidej ussorem acceperit,

UNA STIPULATIO EST PLURIUM PENSIONUM (3) ; l'opi-

nion de cet auteur est appelée juridique par Danty, qui cite une foule d'auteurs graves à l'appui (4).

117. Nous voilà fixés maintenant sur la nature des preuves de l'existence d'un bail verbal. Mais il nous reste un pas à faire encore.

Supposons que le bail verbal soit avoué; mais les conditions peuvent en être douteuses. Il est possi-

(i) V. ces arrêts ;iu n„ 1 13. L'arrèl de la Cour de Paris est surtout in terminls.

(a) Delà Preuve, ch. i(\, n" 3o4.

(3) L. Si h colonoy D. De fidejjussoribus. '

(4) Additions au ch. i^, n«'4 et 5.

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1716.) 3i3

ble que les parties ne soient pas d'accord sur le prix , et sur la durée de la location.

En ce qui concerne le prix, l'art. 1716 a plus soin de lever tous les doutes; le propriétaire en est cru sur son serment , si mieux n'aime le locataire demander l'estimation par experts.

Cette disposition est sage ; elle pourvoit aux intérêts des parties sans avoir recours à la preuve testimoniale, qui offre tant de dangers ; on remarquera au surplus qu'elle rejette celte preuve , alors même que le bail est inférieur à 150 fr.; quelque minime que soit la somme, il faut opter entre le serment ou une expertise.

118. Mais le législateur a gardé le silence sur la manière de prouver la durée de l'engagement , et les autres conditions accessoires. De là , la question de savoir si la preuve peut s'en faire par témoins.

Examinons d'abord le cas où il s'agit d'un bail au dessus de 150 fr.

La cour de Nîmes a jugé, par un arrêt du 14 juillet 1810, que l'on pouvait faire preuve par témoins de l'époque à laquelle le bail avait commencé, et de l'époque à laquelle il devait linir (1), et cet arrêt est approuvé par M. Duranton (2).

Cette cour a décidé aussi, par arrêt du 22 mai 1819 (3), qu'un fermier devait être admis à justifier par témoins que le bail était à mi-fruits ,

({) Dali., Louage, \). 910. Palais, t. 11, p. 690.

(3) Dali., loc. cit., p. 910 et 911. Palais, t» 21, p. SSg. Sirey, 20, 2, 33,

et non pas à rente fixe. C'est la confirmation de son premier arrêt.

On a prétendu que cette cour avait passé à une opinion contraire, par arrê^. du 0 juin 4823 (1); mais cette assertion ne me paraît pas exacte. Dans l'espèce de la décision dont il s'agit, le fermier demandait une expertise pour faire déterminer le produit d'un pré qui lui avait été loué; et la cour rejeta le serment olïért par ce propriélaire, ainsi que la preuve testimoniale. La question du procès était donc une question de prix; elle n'avait pas de rapport avec celle que nous discutons (2).

Mais aux deux arrêts de Nîmes on peut opposer un arrêt de la cour de Grenoble du 14 mai 4825 (3), qui condamne la prétention d'un locataire, lequel demandait à prouver par témoins que son bail devait durer G ans, sans clause de repentir à l'expiration de la 3'' année.

Plus tard, une question analogue s'est élevée devant la môme cour : c'était de savoir si le bailleur devait être admis à prouver, non plus par témoins, mais par son serment, quelle était l'échéance des paiemens. Le propriétaire se prévalait de l'art. 1716 du Code civil. Mais, par arrêt du â août 1832, la cour, « attendu que si, aux termes »^des art. 1715 et 1716 du Code civil, le bailleur «doit être cru sur son affirmation relativement à la

(i) V. !n table du Jourii:!l du Palais, v° Dail (a) Palais, 1824, t. 3, p. 55:5. Dallez, Louage, p. gi 1. (3) Ou peut-être du 4 "^"i î car M. Dalloz lui donne ces deux dates ( 25, 2, 219; — 26,2, 182).

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1716.) 315

» quotité du prix , il n'en est pas de même de l'é- • chéance des paiemens, qui doit être déterminée par » C usage des lieux (1). »

Ainsi , toutes les fois qu'il s'agit de conditions autres que celle du prix , il paraît que la jurisprudence de cette cour est de rejeter également et la preuve testimoniale et la preuve ordonnée par l'art. 1716; elle veut qu'on recoure à l'usage des lieux. On voit combien cette manière de juger s'éloigne de celle de la cour de Nimes et de ropinion de M. Duranton.

Enlre ces avis divergens, quel est celui qui doit prévaloir ?

Je n'hésite pas à condamner les arrêts de la cour de INîmes, parce que j'y vois une violation ouverte des principes consacrés par l'art. 1311 (2).

Que demande-t-on à prouver? les époques de l'entrée et de la sortie, celle de l'échéance des paiemens, la qualité du prix, c'est-à-dire s'il consiste en argent ou en fruits. Mais ce sont là autant de choses dont il a été facile de se procurer une preuve écrite. Admettre une preuve vocale, c'est se placer au dessus de toutes les règles. Notre système est surtout d'une évidence frappante pour ce qui concerne la durée du louage.

Le Code a d'autant moins voulu livrer aux chances d'une preuve testimoniale toujours difficile

(2) C'est aussi l'avis de M. Delvlncourt, t. 3, p. 188, iiotc5, et. de M. Touiller, t. 9, n° 33, Cet auteur critique même avec une juste sévérité l'arrêt de Nîmes, du 32 mai 1816. Junge M, Duvergier, t. i, n« a58, et M. Curasson, p. 280,11° 18.

et coûteuse, ce point de la convention, qu'il a posé des préso^Tiptions sur la durée des baux faits verbalement (1). Ces présomptions, fondées presque toujours sur l'usage, sont la loi naturelle des parlies. Elles ne peuvent être détruites par la preuve vocale de conventions dérogatoires.

Pour mieux comprendre cette vérité, il faut se rappeler ce que nous avons dit au n° lO'i, savoir : que, dans le projet primitif du Code civil, on avait englobé sous une môme section toutes les règles relatives à la forme et à la durée des baux. Après avoir déterminé les moyens de prouver la quotité du prix d'un bail verbal avoué, en ayant soin d'écarter la preuve testimoniale, le projet établissait par des présomptions légales ce qui concernait la durée des baux faits sans écrit (2). Il est évident qu'en s'occupant de cette autre condition des locations verbales , il n'entendait pas que la preuve testimoniale pût être invoquée pour élever, contre les dispositions de la loi , de prétendues conventions non écrites. Car, après avoir rejeté la preuve testimoniale pour le prix, il n'aurait pas été consécjuent de l'admettre pour la durée du bail, sulïisamment précisée par les présomptions qu'on venait de prendre pour base.

Lors de la rédaction définitive , l'ordre des articles du Code fut changé. Mais qu'importe pour notre question ! la pensée de la loi n'est-elle pas toujours restée la même ?

Je maintiens donc que la durée du bail verbal

(i) Art. 1736, 1757, 1758, 177/i.

(a) Art. 14, i5 et suiv. (Fcnol^ t. t4> !>• 219).

CMkP. n. îiÙ LOUAGE DES CîîOSES. (art. 471C.) 317

doit se régler par les présomptions établies par la loi, quelles que soient les allégations des parties relativement à des eonvenlions non écrites.

J'en dirai autant , avec la cour de Grenoble, de toutes les conditions qui pourront être déterminées par l'usage des lieux; point de preuve testimoniale. Les art, 17i5 et 1710 témoignent contre elle d'une trop grande répugnance.

Dans tous les autres cas , où la loi et les usages locaux seront muets, on appliquera la règle générale , actore non probante^ reus absolvitnr, et l'on se réglera par les circonstances.

Ainsi, par exemple, dans l'espèce jugée par l'arrêt de Poitiers du 22 mai 4819 , la cour royale aurait dû régler la nature du prix du nouveau bail sur le pied de l'ancien, dont il n'était que la continuation ; il fallait repousser, dans sa prétention, la partie qui prétendait qu'on avait substitué un partage des fruits à un prix fixe annuel.

119. Toutefois, s'il y avait quelques points qui tinssent plus du fait que de la convention, il ne faudrait pas s'armer d'un rigorisme trop outré pour empêcher les parties qui ont intérêt à s'en prévaloir d'en faire la preuve par témoins.

Par exemple, quoique l'usage des lieux règle presque partout les termes où commence le bail des maisons et où il finit , cependant il est possible que le locataire entre en jouissance avant le jour du terme; alors, comme le dit Pothier, le bail est fait tant pour le temps qui doit courir depuis qu'il est entré en jouissance jusqu'au terme, que pour le temps qui s'écoule depuis le jour « ^'wr? jusqu'au

3i8 DU CONTRAT DE LOUAGE.

jour ad qucm (i). Mais comment constater l'époque précise de l'entrée en jouissance? Comme c'est là un fait de possession (2), je pense que la preuve testimoniale pourra être invoquée par la partie à qui il importe de prouver que le terme a été devancé.

120. Examinons maintenant si les notions que nous venons de rappeler, depuis et y compris le n° 118, reçoivent quelques modifications quand le bail n'excède pas 150 fr.

Et d'abord en ce qui concerne la durée du bail, je pense qu'on doit s'en tenir à la présomption de la loi qui la détermine. La loi a fait elle-même, pour la durée, ce que l'art. 1716 a fait sortir du serment ou de l'expertise, pour le prix; et de môme que la preuve orale ne peut être invoquée pour la fixation de la quotité du prix, de même elle doit échouer lorsqu'il s'agit de prouver des conventions verbales de nature à modilicr les présomptions de la loi relatives à la durée. Il a été dans la pensée du législateur d'enlever le plus possible à la preuve testimoniale.

J'en dis autant des époques du paiement des termes , et de tout ce qui est réglé par l'usage des lieux.

Mais si on alléguait quelque condition sur laquelle l'usage des lieux et la présomption de la loi fussent muets , je ne vois rien qui fût de nature à s'opposer à l'admission de la preuve. L'art. 1341 reprendrait son empire. Ainsi, si dans l'espèce ju-

(i) Louage, n" 3o.

(2) Supr., n* n4-

«HAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1716.) 319

gée par l'arrêt de Poitiers, du 22 mai 1819, il se fût agi d'un bail dont le prix n'eût pas excédé 150 fr., je n'aurais rien à dire contre la décision de la cour.

A plus forte raison n'y aurait-il pas d'empêchement à prouver par des dépositions de témoins ce qui consisterait en fait (1).

121. Après avoir parlé de la forme du bail , je ne dois pas passer sous silence les promesses de bail, qui sont une convention usuelle et très-légale (2). Ce genre de contrat se règle par les principes que j'ai exposés dans mon Commentaire de la Vente sur les promesses de vente (3). On distinguera les promesses de bail unilatérales, d'avec les promesses de bail synallagmatiques (4). Mais, malgré quelques différences qui les séparent, on devra les considérer comme entraînant toutes deux des effets obligatoires (5). Et l'on ne s'arrêtera pas à celte opinion de quelques auteurs qui croient qu'une promesse unilatérale acceptée , n'est d'aucune valeur. Il est certain qu'elle o])lige celui qui l'a souscrite, à passer contrat. Je crois avoir démontré cette vérité avec les autorités les plus convaincanles dans mon Commentaire de la Fente (6).

A plus forte raison, y aurait-il une vertu obli-

(i) yirg. du n« \i^ el du n*" i igi

(2) Poihier, Louage, 11° 390. M. Duranton, t. 17, n° 4^« M. UuviTgitT, t. 1, n°45.

(5) ^*' 1 i/i et siiiv., l. I.

(4) IN*' 1 15 et suiv.

(5) Ic)ï

(b) Loc. cil.

320 DU CONÎItÂT DE LOUAGE.

gatoire clans une promesse de louage synallagmatique. Ce point a été contesté cependant devant la cour de Paris, dans l'espèce suivante, sur laquelle le nom des parties jette un intérêt particulier.

Le 28 floréal a« 8, Leprince, propriétaire d'une maison, promet de donner à titre de bail, pour l'espace de 9 ans, et à partir du l" messidor de la même année, aux sieurs Maret etRœderer, un local destiné à l'établissement du Journalde Paris. Il est ajouté que ce bail sera fait pour 3000 fr. par an , et que Leprince aura son abonnement gratuit au journal.

Les sieurs Maret et Rœderer déclarent , par un fondé de pouvoir , accepter cette promesse de bail aux clauses et conditions exprimées.

Mais quelques jours après , ayant trouvé un local plus avantageux, les sieurs Maret et Rœderer annoncent à Leprince qu'ils ne se croient pas liés par une promesse de bail ; que néanmoins, dans l'intention qu'il ne conservât d'eux aucun souvenir désagréable , ils lui offraient un abonnement gratuit de NEUF ans au Journal de Paris. Leprince, à qui sa promesse assurait tout à la fois l'abonnement gratuit au journal et la location de sa maison , repousse les offres. On lui propose alors 750 fr. à titre de dommages et intérêts ; il insiste, et par arrêt de la cour de Paris, du 7 nivôse an iO, les offres de MM. Maret et Rœderer furent déclarées nulles et insuffisantes, et il fut ordonné que la promesse de bail serait exécutée suivant sa forme et teneur (1).

(l) Dalloz, Louage, p. 912. Palais^ t. 3, p. 306.

CtiAP. H. DU LOUAGE DES CHOSES. (Ani. 1716.) 321

122. Les promesses de bail verbales doivent être assimilées aux locations faites sans écrit et non exécutées. On ne peut donc en autoriser la preuve par témoins (1).

123. Si la promesse de louage a été faite avec des arrhes, on se réglera par les dispositions de l'article 1590, dont nous avons donné le commentaire développé dans notre ouvrage sur la Vente (2).

124. Mais quelle serait l'infiuence des arrhes sur une convention de louage qu'on prétendrait être parfaite?

De deux choses l'une, ou la location dont on excipe est verbale , ou elle ne l'est pas.

Si elle est verbale et contestée, l'art. 1715 ne considère pas les arrhes comme un signe de la conclusion du marché ; il suppose que s'il a été donné des arrhes , c'est précisément parce qu'il n'y avait rien de définitif, parce qu'il n'y avait qu'un simple projet. Aussi ne permet-il pas qu'on fasse la preuve de l'existence du bail verbal alors même qu'il y a des arrhes. Il me semble que cet article confirme pleinement ce que j'ai dit dans mon Commentaire de la Vente, sur les arrhes qui accompagnent la vente verbale dont les caractères sont incertains (3j.

Si la location est avouée ou constatée par écrit, on s'aidera des distinctions que j'ai proposées dans mon Commentaire de la Vente (4).

(t) Brillon, v" Bail. M. Dalloz, Louage^ p. 912, n" iG.

(2) T. i,n° \T}S.Juni;e'M. Diirnnton, t. l'y, n°49- M. Dalloz, loc, cit., n° l'y .

(4) T. 1, n"^ 1^1, i/J2 el sniv.

822 DU COiMRAT DE LOUAGE.

La location est-elle soumise à une condition suspensive, potesiative, ou mixte? les arrhes seront un dédit (1).

Le bail est-il soumis à une condition résolutoire? la stipulation d'arrhes équivaudra à un dédit (2).

Enfin, est-il pur et simple? M. Duranton croit que les arrhes doivent alors être considérées comme un à-corapte sur le prix , et non comme une circonstance qui autorise à se dédire (3). C'est aussi le sentiment de M. Delvincourt (4), et l'on peut s'autoriser d'un arrêt de la cour de Colmar , du 15 janvier 1813 (5).

Toutefois, je préfère appliquer l'art. 1590 qui règle le sort des arrhes dans les promesses de vente , et qui ne voit en elles que la représentation des dommages et intérêts en cas de dédit.

A la vérité, j'ai enseigné le contraire pour les ventes pures et simples dans mon commentaire de l'art. 1590 (^0). Mais c'est par des raisons particulières au contrat de vente et qui ne trouvent pas leur place dans le connut de louage. J'invite le lecteur à y recourir ; j'espère qu'il ne les trouvera pas sans force.

A côté de l'analogie que présente l'art. 1590, plaçons ensuite la disposition de l'art. 1714 qui

(1) Loc. cit.j n" l/;2.

(2) Loc. cit., n" 143.

(4) V. mon Comra. de la Fente^ t. i, n** i4o#

(5) Id., n» i4o.

(G) T. i,n<" 144 etsuiv.

CHAP. II. DU lol'age DES CBOSES. (art. 1716.) 323

refuse de voir dans les arrhes ce que les jurisconsultes romains appelaient argunientum contracius. Et l'on se convaincra d'autant mieux, qu'il a été dans l'esprit de la loi, dans sa propension naturelle, de voir dans les arrhes la simple représentalion de dommages et intérêts. Enfin, consultons l'usage qui est le meilleur interprète des lois. Vous arrêtez votre place à une voiture publique et vous donnez 50 fr. d'arrhes. Quelle idée attache-ton invariablement à ces arrhes, lors même que la convention est avouée? N'est-ce pas celle de pouvoir de se dédire en perdant la somme donnée?

Yous louez un domestique et vous lui donnez des arrhes. Qu'est-ce que cette somme, sinon le signe d'un dédit possible? Enfin, dans tous les exemples qu'on pourrait citer, n'est-ce pas toujours l'opinion qu'on peut se dédire qui prévaut dans les convictions populaires (1) ?

(l) J'ai engngc le lecleurà recourir aux raisons que j'ai données dans mon Commentaire delà Vente, et qui expliquent les différences que je mets à l'égard des arrhes entre le contrai de vente et le contrat de louage. Mais peut-être n'ai-jc pas donné à mon argumentation toute la clarté désirable, car je m'aperçois qu'elle n'a pas été bien saisie par M. Duvergier (tom. i, n" i4o, note 4). H ne sera donc pas inutile de la retracer en deux mots.

Le Code civil ne parle pas des arrhes ajoutées à une vente parfaite. Pour en préciser les effets, il faut donc recourir à l'ancienne doctrine et à l'inlerprélatiou ; mais la doctrine ne nous offre que des opinions divergentes. Les uns voulaient que les arrhes fussent la représentaliou des dommages-intérêts au cas de dédit ; les autres voulaient au contraire qu'elles fussent un ,à-coraptesurleprix. Au milieu Je cette lutte, rinterprctalioa

125. Il est, du reste, inutile de dire que lorsque le contrat a reçu un commencement d'exécu-

pouvait seule me donner une solution, et c'est à elle que je me suis adressé , en ayant soin de tenir compte du caractère nouveau que le Code civil a imprimé au contrat de vente. Dans l'ancien droit , la vente ne produisait que de simples obligations, et il fallait la tradition pour qu'elle transportât la propriété à l'acheteur. Rien d'étonnant alorsquequelques anciens auteurs aient été amenés à considérer comme dédit les arrhes ajoutées à une vente non consommée par des faits quelconques d'exécution. Mais leurs idées peuvent-elles s'accommoder au Code civil, qui attribue à la vente une puissance bien plus énergique que l'ancien droit ? Non ! car la vente a aujourd'hui le pouvoir de transférer la propriété sans tradition ; par la seule vertu du consentement, elle opère ce que la vente ancienne ne pouvait faire qu'avec le secours de la tradition. Il suit de là que, dans les principes actuels, une fois que la vente est parfaite, les choses cessent d'être entières ; car la propriété a été sur-le-champ déplacée et elle a quitté le patrimoine du vendeur pour entrer dans le patrimoine de l'acheteur. Or, quand les choses ne sont plus entières, les arrhes ne sauraient être un moyen de se dédire. Tous les jurisconsultes sont univoques à cet égard, et si quelques uns de ceux qui ont écrit avant le Code civil ont attaché aux arrhes l'idée de dédit , c'est à la condition que la vente n'aurait pas été exécutée, et que l'acheteur n'aurait pas pris tradition. (Mon Commentaire de la fiente, t. i, n" iSj.)

C'est sous l'influence de ces pensées que j'ai été amené à conclure que, sous le Code civil, les arrhes ne peuvent être considérées, dans le doute, comme moyen de se dédire, et qu'il faut les regardercommeà-comptesurleprix. J'ai terminé mon argumentation par une observation sur le sens du mot dédire. « On » se dédit d'un engagement, ai-je dit, mais on ne se dédit pas >> d'un droit de propriété. Se dédire d'un droit acquis et con- » sommé, est vme idée qui implique contradiction » (n* i44)-

Ces notions , dont M. Duvergier paraît n'avoir eu connaissance qu'après la composition de son travail, ne lui ont pas

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aHT. 17 10.) 325

tien, il devient définitif, et que l'une des parties ne peut, sans le consentement exprès de l'autre,

semblé assez fortes pour le déterminera s'écarter des voies ouvertes par les anciens auteurs et dans lesquelles il s'est renfermé. Voici seulement ce qu'il répond à mon observation , qi^on ne se dédit pas d'un droit acquis et consommé. « Le droit « de propriété, quelque étendu, quelque respectable qu'il soit, » se transmet par la volonté des parties, et peut, par l'effet de » CETTE VOLONTÉ, retenir à celui «^mjs'en est dépouillé. » Elil vraiment oui , la volonté seule suffit pour faire descendre et remonter la propriété. Mais c'est précisément là ce qui condamne le système de mon honorable contradicteur; car il ne pourrait y avoir dédit qu'autant que ces déplacemens ne seraient pas effectués, et, tant qu'ils le seront, l'idée de dédit ne sera qu'un non-sens. Qu'est-ce, en effet, qu'un dédit ? C'est la rétractation d'une parole donnée. On se dédit tant qu'il n'y a que des promesses ou des engagemens personnels non exécutés . Mais quand est-il venu dans la pensée d'un jurisconsulte quelconque d'enseigner qu'on se dédit d'un droit acquis, d'un fait consouinié? Tous les auteurs ne disent-ils pas, sans exception , qu'il n'y a lieu à dédit que lorsque les choses sont encore entières? M. Duvergier n'en convient-il pas lui-même? Pourquoi cela? parce qu'on peut bien renoncer à un droit acquis et le transférer à autrui , mais non pas s'en dédire ! parce qu'on se dédit d'une parole, d'un dire, mais non pas d'un fait! parce qu'il serait aussi contradictoire dans les termes de se dédire d^un droit ijue de renoncer à une obligation. On renonce à un avantage et nullement à une charge. On se dédit d'une obligation qui ne s'est pas réalisée par des faits et on ne se dédit pas d'un droit. Se dédire d'un droit , cette locution m'en rappelle une autre qui , quoique assez vulgaire, n'en est pas moins souverainement ridicule : JoDiR d'une maui'aise réputation.

Maintenant, puisque M. Duvergier a reconnu avec nous que la volonté a rendu la vente par Jaite^ que l'acheteur est devenu propriétaire, malgré les arrhes , qnr le vendeur s'est dépouillé (jçcopie texlqellcnient), couiiucut it-'t-ii pu croire (jut- IcsghQ*

s'en dégager. Les arrhes alors s'imputent sur le prix, et c'est en vain que celui qui les a données

SCS sont encore entières et qu'il y a facilité de se dédire? Il cite Corvinus, qui a dit : At coniractu, per consensunt, ab omnibus parlibus absoUuo, pœnilere non est integrum. Je n'en demande pas davantage ; car je vois !à la condamnation de mon estimable adversaire, à qui je pourrais dire avec Perse : « Quhm temcre innosmet legem sancinnis inlquam. » En effet, la vente produisant ce résultat immense de saisir l'acheteur de plein droit de la propriété , et réalisant par conséquent ces grands effets d'exécution auxquels Corvinus fuit allusion, quelle apparence qu'on puisse aujourd'hui attribuer aux arrhes qui l'ac* compagnent, le sens qui leur était donné j^dis, à l'époque où le consenlement ne produisait que de simples obligations!!! Je suppose qu'on eût demandé à Corvinus : « Voilà une vente par- » l'aile; le contrat a été exécuté, et l'acheteur est investi de la » propriété par la tradition. Ce dernier peut-il s'en dédire en » perdant les arrhes ? » Je n'ai pas besoin de dire quelle eût été la réponse du jurisconsulte. Eh bien ! ce que la tradition faisait jadis , le consentement le fait aujourd'hui par sa propre énergie. Sous le Code civil, il n'est pas possible qu'ily ait vente parfaite , sans qu'un effet actuel ne soit engendré virtuellement par le contrat. Or, si les effets qui jadis s'opposaient au dédit et qui ne s'obtenaient que parla tradition, sont acquis maintenant de plein droit par le consentement, n'opposeronlils pas un égal obstacle à la faculté de se dédire? Car qu'importe la cause, si les effets sont les mêmes ! K'est-il pas vrai de dire que, puisque la propriété est transmise^ et qu'il faut la faire rei>enir au vendeur, les choses ne sont plus eutièrcs?KoN EST INTEGRDM, comme disait Corvinus.

M. Duvergier me reproche d'avoir combattu Polhicr et d'avoir cependant adopté son opinion. Esl-ce qu'il voudrait parlà me placer en contradiction avec moi-même? Mais je le prie de considérer que, quand je me suis séparé de Polhier, c'est lorsqu'il s'agissait de savoir quel était le véritable sens de la législation de Justinicn.Mais je n'ai pas discuté le sentiment de

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1717.) 327

offrirait de les perdre. Comme aussi celui qui les a reçus ne sera pas fondé à vouloir discéder de la convention en restituant le double.

Article 1717.

Le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre , si cette faculté ne lui a pas etë interdite.

Elle peut être interdite pour le tout ou partie.

Cette clause est toujours de rigueur.

Polbier sous le point de vue rationnel. D'ailleurs Polhier aurait pu avoir tort sous l'ancien droit, qu'il n'y aurait rien d'extraordinaire à ce que les principes nouveaux consacres par le Code forçassent à revenir aux résultats que le jurisconsulte avait défendus. M. Duvergier a pu voir d'ailleurs que si je conclus comme Polhier, c'est par des raisons bien différentes; ce qui me donne occasion de dire en terminant que M. Duvergier se laisse aller à une grande distraction quand il m'oppose les objections avec lesquelles il a cherché à réfuter Polhier. Entre Pothier et mon système, il y a toute la dislance qui sépare la vente de l'ancien droit d'avec la vente du Code civil. Que me fait donc à moi la lutte de M. Duvergier contre l'interprète d'une théorie qui n'est plus la nôtre? Pour ra'attaquer sur mon terrain^ il aurait fallu que cet auteur me prouval que je me trompais , en soutenant que le déplacement virluel de la propriété empêche que les choses ne soient entières, ou bien que, quoique le contrat ait cngcndic ses principaux effets, on peut "soutenir néanmoins , malgré les idées reçues do tous temps, qu'il est conforme à la vraiseiiib'ancc et à la logique, de supposer que les parties ont cnlcmlu par l.i dation d';irihcs pouvoir revenir sur ce qui était consommé et faire ;iu gré d'un seul une vente nouvelle et réirotranslativc. Mais celle démonstration n'est pas encore faite , et , franchement , je la crois diillcile.

328 DU COiMRAT bE LOUAGE.

SOMMAIRE