La sous-localion et la cession du bail ne

(i) GoJefroj, sur la loi 6, C. De /oc conc/. Arrêt de la Cour d'Aix, du 3i janvier ib33. S., 33, 2, 48G. D., 33, 2, i63.

(2) Polhier, Louage, n° 280. Sccus , M. Duvergier, t. i ^ a" 39a.

€HAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 4717.) 331

rompent pas les relations du propriétaire avec le preneur; cette vérité a été rappelée par le jurisconsulte Paul (i), et par les empereurs Gratien et Valens f2); elle ressort, du reste, du rapprochement de l'art. 1753 (3). Elle fléchirait cependant s'il résultait des circonstances que le bailleur, voulant faire une novation, avait consenti à n'avoir plus pour obligé que le sous-preneur. Mais on sait que la novation ne se présume pas.

Puisque le preneur reste sous le lien de l'obligation qu'il a contractée , il suit que, s'il avait sousloué à un taux plus élevé que le prix principal (ce qui arrive assez souvent dans les sous-locations en détail ) , le bailleur ne serait pas fondé à le rechercher pour cet excédant , qui est en dehors de leurs conventions. C'est là un bénéfice qui ne doit pas lui être envié , à lui sur qui pèse le péril de la souslocation. Cujas a développé cette idée avec une remarquable élégance dans son commentaire de la loi Al , au D. De jure fuci.

Non seulement le preneur reste engagé envers le bailleur, mais de plus le sous-locataire ou cessionnaire du bail contracte envers celui-ci l'obligation de lui payer le prix jusqu'à concurrence de ce que lui doit le premier preneur (4). Le principe de cette obligation du sous-localaire est dans l'occupation

(i) L. 47, D. Dcjurejlsci.

(2) L. 3, C. De fund. rei prU'atce.

(3) Y. Ir.fr., n<" 5ôy et suivans. Juiigc Polhier, n" 282. M. Duvcrgicr, l. i,n° 38o.

(4) Art. 1753, C. c. Art. 820, C. pr. c. Infr., n» 538. M. Curasson, p. 284, n* 23.

delà chose appartenant au propriétaire (1). J'aurai occasion de développer plus tard cette vérité , et d'en tirer des conséquences importantes (2).

129. Si nous mettons le preneur en regard de celui avec qui il a traité, nous trouverons une différence marquée entre le cas oîi le premier souslouerait au second , et le cas où il lui céderait son bail (3). Ainsi, par exemple, le sous-bail oblige le premier preneur à toutes les obligations qui pèsent sur le propriétaire bailleur ; en sorte que si la moitié de la récolte vient à périr par cas fortuit, il doit à son sous-preneur une indemnité ou une diminution du prix du bail , quand même il aurait renoncé dans son contrat avec le propriétaire à être indemnisé des cas fortuits. Mais si le premier preneur a vendu son bail à forfait , son locataire ne pourra rien exiger de lui ; seulement par une cession d'action qui se suppose facilement , et qui même est de droit dans la jurisprudence française, le sous-preneur pourra exercer contre le propriétaire l'action en diminution de canon ou en indemnité, que son cédant avait contre ce dernier. Notons, toutefois, que si le bail originaire portait que le fermier serait chargé des cas fortuits, le sous-fermier ne pourrait rien réclamer contre le propriétaire (4).

(i) Ferrière , sur Paris, art. 171 , glose 2, n" aa. Infr., n" 558.

(2) /n/r.,n" 558, et surtout 547.

(3) Supr., n° 22. V. le texte positif de l'art. 1717.

(4) M. Durantoi), t. 17,1»° 90. M. Merlin, Répcrt., SouS' location: M. Duvergier, t. i,n*'379.

CiBAP. 11. nu LOUAGE DES CIÏOSES. (aht. 1717.) ^33

430. La faculté de sous-louer ou de céder son bail, quoique de droit commun, n'appartient pas au colon partiaire , qui est lié au bailleur par une sorte de société. « Nisi conductor primus agri, » dit Voët, sit colonus partiarius , quippe qui fruc- » tus cum domino dividens quodam societatis jttre, V alium domino socium , quem is elegit , obtrudere » non potest (1). » L'art. 1763 érige cette opinion en loi.

431. On a même jugé à la cour royale de Paris (2) que la faculté de sous-louer n'appartient pas au bailliste d'une carrière de plâtre , et voici comment on a motivé cette opinion. L'exploitation d'une carrière ne s'accorde par le propriétaire qu'en considération de la connaissance qu'il a de la capacité et de l'aptitude du preneur pour ce genre d'industrie. En effet, les réglemens rendent le propriétaire responsable des accidens de toute espèce qui peuvent être le résultat de l'impéritie, de l'imprudence ou de la négligence des ouvriers du fermier ; ils privent même le propriétaire de son droit d'exploiter la carrière lorsque l'autorité s'est trouvée dans le cas de constater à plusieurs reprises des contraventions commises dans la direction des travaux.

D'ailleurs le propriétaire a le plus grand intérêt à ce que les travaux soient entrepris, dirigés et mis à fin de manière à ménager la richesse de la carrière , à en assurer partout la solidité et la salu-

(i) Local, cond., n» 5. Arg. des lois 25, § 6, D. Loc, cona, L. 19 et 65, § 1 1, Pro socio. (nfr., n" 642. (a) Arrêt du 28 juillet i825.

brité , à rendre partout accessibles les puils et les tranchées d'exploitation. Un bail de cette nature est donc personnel et exclusif, et il ne peut être cédé. Quelle que soit la force avec laquelle cet arrêt est motivé, j'y vois cependant des difficultés. La cour semble transformer le bail d'une carrière en un louage d'ouvrages. Il faudra donc dire qu'il est dissous par la mort du bailliste (article 1795). Il faudra dire que, puisqu'il est personnel, il ne passe pas à son héritier!! Mais cette conclusion n'est-elle pas en contradiction avec le but que les parties se sont proposé? Ne grèverl-elle pas singulièrement le bailliste à qui il importe que son droit passe à son héritier, surtout à raison des avances qu'il a pu faire? Et s'il est transmissible, c'est-à-dire non personnel, pourquoi ne serait-il pas cessible dans l'absence de toute convention 'et de toute loi contraire?

432. La faculté de sous-louer cesse aussi quand elle a été interdite par le contrat (1).

Elle peut être interdite en tout ou en partie, et notre article veut que la clause qui la prohibe soit toujours de rigueur.

Dans l'ancienne jurisprudence, on ne l'interprétait pas toujours avec la même sévérité; on ne l'observait même scrupuleusement que pour les sous-baux de biens ruraux, parce que, les fermiers ne cultivant pas tous également bien , il était de l'intérêt du propriétaire de ne pas perdre celui qui méritait sa conliance. Mais , dans les baux de maisons , on était beaucoup moins sévère i et Déniai) Tti&te de notre article.

CBAP. li. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1717.) 335

zart (1) et Bourjon (2) nous apprennent que, suivant l'usage du châtelet de Paris, le locateur n'était admis à se plaindre de la contravention , et à demander en conséquence la résolution du bail, que lorsque le locataire sous-baillait la maison en entier, et non lorsque, pour se décharger, il en sous-louail seulement une partie. On décidait aussi que lorsqu'il était convenu que le locataire ne pourrait sous-bailler sa?is le consentement du propriétaire^ celui-ci ne pouvait refuser son assentiment quand un sous-locataire «;</f/^ idonewnXm était présenté (3). Le Code civil s'est montré plus sévère par respect pour la force des conventions. Il faut convenir cependant qu'il conduit quelquefois à des résultats qui manquent d'équité. Nous en verrons la preuve dans un moment.

En attendant, nous ferons observer aux locataires qui peuvent prévoir qu'ils seront exposés à des déplacemens forcés , qu'il est de leur intérêt de ne pas laisser insérer dans les baux qu'ils consentent la prohibition pure et simple de sous-louer. Elle n'est, pour les propriétaires âpres et saiis bonne foi , qu'un moyen de forcer le locataire obligé de quitter avant le temps, à composer par des dommages-intérêts. Ainsi vous, locataire, qui venez d'acheter, pour vous loger, une maison, ou que des raisons impérieuses contraignent à changer de résidence, vous vous imaginez qu'en otïiunt

(i) Bail k loyer. Pothier, n» 285. M. Merlin, Répert. Baily S 9, n» G.

(3) Polhier et Denizart, loc. cit.

3i36 BU CONTRAT CE LOUAGE.

â votre propriétaire (s'il est du caractère de ceux que j'ai en vue) un autre locataire, aussi bon père de famille que vous , et présentant les mêmes garanties , il va vous donner congé et passer un bail nouveau avec votre successeur. Détrompez-vous 1 il refusera tout, jusqu'à ce que vous lui ayez payé une somme de dommages et intérêts pour je ne sais quel préjudice qu'il n'éprouve pas. Il vous dira avec dureté : ou donnez-moi ce que j'exige à titre de dédit , ou bien consentez à me payer tous les loyers jusqu'à la fin de votre location. Tel est le langage qu'il vous tiendra; et, comme vous êtes pressé d'en finir, vous en passerez par ces conditions rigoureuses , et votre homme aura le double avantage d'avoir sa maison louée sans interruption et de profiter du montant de votre composition (i)!!!

133. Voyons maintenant comment s'interprète et s'exécute sous le Code civil la prohibition de sous-louer.

Et d'abord nous avons vu, au n" 129, que du sous-bailleur au sous-preneur, il y a une grande différence entre sous-louer et céder son bail. Mais y en a-t-il entre le propriétaire et son locataire, en d'autres termes, la défense de sous-louer entraîne-t-elle la défense de céder son bail, et réciproquement? La première partie de la question n'est pas difficile à résoudre. Qui défend le moins, défend le plus. Or, céder son bail est une opération plus grave

(i) Il y a de fréqucns exemples de cette dureté abusive, mais qui trouve son point d'appui , au moins en droit slrict , dans notre article. (Y. infrh^ n" iS^.)

CHAP. n. Di- LOUAGE DES CHOSES, (art. 1717.) 337 et plus large que sous-louer. Donc le propriétaire qui a interdit la faculté de sous-louer, a interdit, à plus forte raison, la flicultéde céder son bail (1). 134. Mais on n'est pas d'accord sur la seconde branche de la question, qui consiste à savoir si la prohibition de céder son bail, comprend celle de anus-louer.

Un arrêt de la cour d'Angers du 27 mars 1817 a embrassé la négative (2).

Je ne crois pas qu'on puisse opposer comme contraires à cette décision les arrêts qui ont jugé que la défense de céder son bail en tout ou en PARTIE comprend la défense de sous-louer (3); car sous-louer, c'est céder une partie de son bail, c'est transporter sur la tête d'autrui une partie du droit qu'il vous accorde; d'où il suit (pour le dire en passant), qu'on ne saurait admettre, avec la cour d'Amiens, que céder son bail en tout ou en partie, n'est pas une clause qui atteigne un sous-bail (4). Mais ce qui est plus explicite et tout-à-fait en opposition avec l'arrêt d'Angers, dont je viens de parler, c'est un arrêt de la cour de Paris du 28 mars 1829, qui décide nettement « que la pro- » hibition décéder son bail entraîne nécessairement » celle de sous-louer en tout ou en partie (5). »

(i) Duvcrgier, t. ijn^^^S.

(2) Dalioz, Louage, p. ^^■'5. Sirey, i8, 2, 2.34.

(5) Paris, 28 août 1824 (B., Louage, p. 925. Sirey, 25,2, 106). 24 février 1825 (D., 25,2, 20b). 18 mars 1826 (D,, 27, 2, 54).

(4) Arrêt du 24 mai 1817. S., 24, 2 , 62 (Di\\\., f^ouage , p. 923.) V. Répert. de M. Merlin , S oit s -location.

Et celte cour a confirmé sa jurisprudence piar un arrêt du 6 mai 1835, rendu en inlerprélalion d'une clause qui prohibait au preneur de transporter son bail (1).

Au milieu de ces opinions divergentes , il faut reconnaître que les décisions que rendent les tribunaux sur CCS sortes de questions, dépendent beaucoup des circonstances et surtout de l'intention présumée des parties qui a tant de pouvoir pour faire fléchir le sens grammatical des mots.

Toutefois je dirai qu'en thèse générale, la prohibition de sous-louer est renfermée, pour le cas spécial, dans la défense de céder son bail. Il est vrai que nous avons montré ci-dessus la différence qui existe entre ces deux conventions (2) ; mais cette différence n'est d'aucune importance à l'égard du bailleur à qui il importe peu que le changement de personne s'obtienne par voie de sous-bail ou par voie de cession. Ce qui est intéressant pour lui, ce qui l'a déterminé à défendre de céder, c'est de ne pas voir les lieux occupés par un autre que le locataire de son choix (3). Cette intention doit donc être respectée.

435. On a demandé sous le Code civil si la prohibition de sous-louer ou transporter son droit s'oppose à ce que le locataire passe sous-bail d'une partie seulement de la chose. Et! (ce qui pourra paraître extraordinaire) la cour de Bruxelles a dé-