Conclusion et transition

COMMENTAIRE

2. Le louage des choses est défini un contrat par lequel l'une des parties, appelée locateur^ bailleur^ s'obligea faire pour l'autre (c'est-à-dire le preneur, lebailliste, fermier, locataire) (1), pendant un

(ï) Dans quelques Coutumes, on appelait louager\e conducteur d'une maison (Boulogne, art. i i. Lille, i86. Haynault, ch. ^6. Tours, 226. Bourbonnais, 119). On l'appelait aussi locatif {'Bcrr y, l. 4, art. 5, et t. 9, art. 35) ou louandier (Acs, J . I I , ai t. 3 1 )• En Belgique on donne eucore au fermier le nom à*oceupeur.

cerlain temps, et moyennant un certain prix, d'une chose susceptible par sa nature, de ce genre de convention. Cette définition de notre article est prise dans Pothier ; essayons d'en faire ressortir les branches principales.

Elle suppose d'abord un consentement valable. Ce consentement n'est pas assujéti dans le louage à des conditions exceptionnelles. Il est réglé par le droit commun. Nous renverrons donc, en ce qui concerne ce point , aux règles exposées dans [notre Commentaire de la Vente (1). Car comme le disait le jurisconsulte Caïus : « Locatio et conductio » proxima est emplioni vendilioni iisdemquejuris » regulis consistk; nam ut emptio et venditio contra- » hitur si de pretio convenerit; sic et locatio-con- » ductio contrahi intelligitur si de mercede conve- » nerit (2). »

Ainsi , comme dans la vente , le consentement doit être libre, exempt d'erreur. C'est pourquoi Pomponius disait : « Si decera sibi locem fundum, tu » autem existimes quinque te conducere, nikilagi" » tur (3). » Cependant il ajoutait : « Sed si ego » minoris me locare sensero, tu pluris te condu- » cere, utique non pluris erit conductio quam » quanti ego putavi. » Car celui qui a pris un bien à ferme pour plus, s'est, à plus forte raison, engage à le prendre pour un moindre prix (4).

Comme dans la vente aussi, le consentement

(i) T. I , n»' 1 3 et suiv. , et 146 et suiv.

(2) L. 2, D. Loc. cond.

(3) L. 62, D. Iocm cond.

(4) Pothier, sur cette loi.

CUAP. I. DISPOSIT. GÉNÉft. (aRT. 4709.) 50

l>eut modifier le louage par des conditions (4).

Notre délinition exige de plus une chose qui fasse l'objet du contrat. Nous nous occuperons de ce point en commentant l'art. 1713(2).

3. Le prix n'est pas moins essentiel dans le louage que dans la vente , et , conformément aux règles exposées dans ce dernier contrat, il faut qu'il soit certain et sérieux (3); c'est pourquoi un bail de jouissance fait nummo uno , ne contiendrait pas de prix ; ce serait une donation ou plutôt un contrat de prêt à usage {commodatum) (4) j toutefois il ne serait pas nécessaire que le prix fût parfaitement égal à la valeur de la jouissance de lachose (5); on en verra des preuves dans les baux emphytéotiques , qui ne sont qu'une variété de l'idée-mère du louage (6). Sans doute, en équité, il fautqu'un contrat de louage proprement dit offre un équivalent de la jouissance ; mais si cet équilibne n'est pas observé, la conscience seule peut venger cette injustice. La loi n'intervient pas; il lui suffit que le prix, quoique vil, ne soit pas tellement minime qu'il doive être considéré comme n'existant pas (7) ; il

(i) L. 20, D. Loc. cond. (Paul). Art. i584 C c, et mon Comm. de la fiente, t. i, n'* 5o et suiv.

(2) Infr.^ n *8i et suiv.

(5) Mon Comm. delà Vente ^ n"* i46etsuiv. Goïus, l. 25, D. Loc. cond. Ulpien , 1. 46 , D. Loc. cond.

(4) Ulpien, loc. cit. Mon Comm. précité, n« «49. Cujtig , sur la loi 10, D. De acq. possess. in fine.

(5) Même Comm., n° i5o. M. Duranton , t. 17, n» i3.

(6) Infra , u» 3 1 .

(7) Paul, 1. 22, §fin. D. Loc. cond. Hermog., 1. 23 , D. même titre.

suffît qu'il soit sérieux, c'est-à-dire, stipulé avec l'intention formelle de l'exiger et d'en profiter (1).

(l) V. la définition que j'ai donnée du prix sérieux j dans mou Conim. de la Vente , t. i , n** 1 5o.

M. Duvergîer la critique avec assez de hauteur, et il me reproche surtout d'avoir imputéà la cour de cassation des contradictions nombreuses sur cette question . Il semble même qu'il ai t voulu me donner une leçon de convenance envers la cour suprême.

Accoutumé à la contradiction par la nature de mes fonctions , je ne m'irrite jamais contre les critiques dont mes opinions sont l'objet , et je remercie même sincèrement ceux qui veulent bien prendre la peine de les discuter. Je dois en vouloir d'autant moins, d'ailleurs, à M. Duvergier, qu'il ne me traite pas toujours avec la même sévérité , et qu'à mesure qu'il avance dans son ouvrage , mes doctrines semblent gagner plus d'estime dans son esprit. Je dirai cependant que personne ne m'apprendra, à moi, magistrat, ce que l'on doit d'égards et de respect à la magistrature , et surtout à la haute cour qui en est le couronnement ; mais , comme écrivain, j'ai des devoirs que je dois remplir avec franchise et indépendance. Assurément les savans magistrats de la cour de cassation n'ont pas la prétention d'être infaillibles , et ils ne sont pas assez novices pour se croire blessés par des remarques critiques qui ont été faites cent et cent fois sur la jurisprudence des arrêts, et avec plus d'énergie encore, par nos anciens et nos maîtres, les d'Argentré, les Maynard , les Huberus , les Bretonnier, etc., etc. Dans un siècle où l'on parle librement aux rois et aux peuples, on ne pourrait dire la vérité à la cour de cassation ! Quelle injure aux lumières de ce savant et illustre corps I

Au fond, j'ai soutenu (et je soutiens encore) que la vileté du prix n'empêche pas que le prix ne soit sérieux ; peu importe qu'il soit vil cl fort petit ; il est sérieux , pourvu qu'il ne descende pas tellement bas qu'il soit certain qu'il n'en a été parlé que nugaloriè et dans l'intention de ne pas l'exiger. Je ne rappellerai pas les textes des lois romaines et la doctrine des auteurs qui placent snr une base inébranlsble celte opinion con-

CHAP. 1. DISPOSIT. GENER. (aRT. 1709.) 64

Dès-lors, il y a cette différence entre le prix du louage elle prix de la vente, que, dans ce dernier

sacrée d'ailleurs par la théorie du Code sur la rescision en matière de vente. Il me suffira de dire qu'en ce qui concerne le louage, elle trouve un nouveau point d'appui dans les lois 22, § final, et 23, D. Loc. conduct,; dans un arrêt de la cour de cassation du 1 1 mars 1824 , dont je parlerai tout à l'heure ; enfin dans l'opinion de tous les j urisconsultes que j'ai été à même de consulter. (Voyez , par exemple Pothier , houage, n** 33.)

M. Duvergier (t. i, n° i48) n'approuve pas ces idées ; il veut que le prix cesse d'être sérieux lorsque, quoiqu'étant stipulé avec l'intention bien formelle de l'exiger et de le payer, les parties ne Vont pas considéré comme l'èquwalent de la chose vendue. J'aurais désiré que cet auteur eût appuyé de quelques raisonnemens et de quelques autorités cette définition toute nouvelle et assez obscure pour moi. Mais il ne le fait pas et ne discute pas même celles que j'ai citées. Tout préoccupé qu'il est du soin d'absoudre la cour de cassation do mes reproches, il se borne à établir que le point de savoir si un prix est sérieux ou ne l'est point, est une question de fait sur laquelle la cour de cassation doit accepter la décision souveraine des cours royales.

Ëh bien ! accordons ce point pour un moment. Mais enfin, que doivent faire les cours royales quand on viendra leur dire qu'un contrat de vente est nul faute de prix parce que le prix sera vil ? Devront-elles décider, comme les cours de Toulouse , d'Agen , de Riora et de Grenoble, qu'un prix, quoique vil , est un prix sérieux quand il a été stipulé avec l'intention d'en faire profit? ou bien sera-t-il plus juridique de dire, avec les tours d'Angers, d'Orléans, de Poitiers et d'Aix , qu'un prix, par cela seul qu'il est vil , n'est pas sérieux ? Voilà quel était le vif de la question ; voilà le côté vraiment intéressant qu'elle présentait à approfondir. Or, c'est celui sur lequel M. Duvergier tourne court, nous laissant sur sa définition. Donc, les lois romaines et toutes les autorités que j'ai citées subsistent dans toute leur force ! ! !

Au surplus , la définition de M. Duvergier me paraît ne rien

contrat, si le prix descend au dessous d'une certaine limite, il y a lieu à rescision pour lésion, tan-

expliquer du tout. Toujours on a distingué deux sortes de prix : le juste prix , qui est l'équivalent de la chose , et le prix conpentionnel , qui est inférieur ou supérieur, et qui dépend de l'affection des parties. (Mon Comm. de la fiente, n° i5o.) M. Duvergier entend-il que le prix, pour être sérieux, doit être l'cquci^alcnt de la chose, c'est-à-dire un juste prix? Sa définition semblerait le dire ; mais il est trop éclairé pour avoir pu le penser. Ou hien enleud-il que le prix doit être équivalent à l'afFcction que la partie porte à la chose lors du contrat ? Alors nous sommes d'accord , et je ne comprends plus pourquoi il me comi)at. Car si la partie a été affranchie de toute manœuvre frauduleuse, si elle a consenti avec toute la plénitude de sa raison , et en connaissance de cause , le prix qu'elle a librement fixé avec l'intention d'en faire son profit est censé représenter la valeur d'opinion que la chose avait pour elle, quoiqu'il soit bien inférieur au juste prix. Pourquoi, en effet , auraitelle arbitré si bas la valeur de son immeuble, si des raisons particulières ou d'affection pour la partie adverse, ou de désaffection pour sa propre chose n'avaient été pour elle un sujet légitime de ne pas se tenir au juste prix? Ce prix conventionnel est donc un prix sérieux ; il ne cesserait de l'être qu'autant qu'il serait d'une infériorité ridicule , et que par son exiguité dérisoire il attesterait que l'intention de la partie n'a pas été d'en faire son profit. C'est ce dont je trouve la preuve dans le re'quisiloire de M. Béra , procureur général à Poitiers, que m'oppose M. Duvergier, et qui est la confirmation de ma doctrine. « Nous conviendrons sans peine , disait-il , que le prix » EST VIL. Mais peut-on dire que c'est là un prix de néant , et >i peut-on assimiler cette somme de 3oo lif. à Vécu dont parle » Polkier, pour servir de prix à une terre considérable? Nout » sommes bien éloignés de le penser, »

Ainsi donc , suivaut ce magistrat , un prix vil peut être un prix sérieux.

Maintenant la question de savoir si un prix vil est un prix

CHAP. I. DISPOSIT. GÉNÉR. (aRT. 1709.) 63

dis que dans le louage , la vileté du prix n'est pas cause de rescision (d). C'est pourquoi il a été jugé

sérieux, est-elle une question de droit? Je le crois fermement. Il me semble clair et palpable qu'une cour qui s'appuie sur la seule infériorité du prix pour déclarer que le prix n'est pas réel, viole l'esprit et le texte de la loi. Il me semble qu'elle ne peut cctapper à la cassation , qu'autant qu'elle décide de pins que le prix , quoique vil , a été fixé nugatoriè , pour faire un jeu, sans intention d'en retirer un profit.

Au surplus, je conçois que l'équité , qui exerce si souvent un secret et impérieux empire sur l'esprit du juge le plus ferme , ait fait rendre quelques décisions qui s'écartent de ces règles austères, quoique incontestables. Car, comme le disait Huberus, Curiarum sententias non esse omnium hor arum et temporum, vêtus cliclum est. (Sur le Dig., lib. ig, t. a, n° 3, in fine.') Mais dans un livre oii la cause des principes doit être défendue avec plus de liberté d'esprit, il me paraîtrait dangereux de s'en écarter sans de graves motifs, qui n'existent pas ici.

(i) Potbier, Louage , n° 36. M. Duvergier, qui, dans son Traité de la Trente., a combattu la théorie de la rescision pour lésion (t. 2, n°* 69 et suiv.) , triomphe de ce que le législateur ne l'a pas admise dans le bail , et il croit trouver là une sorte d'abandon des idées qui ont déterminé les art. i6'j4 et suiv. du G. c. « Si l'on tolère, dit-il, que la vente soit résiliée » lorsque le vendeur a reçu un prix trop faible , pour êtrecon- '« séquent, il faudrait offrir au fermier une ressource analogue n (T. 1, n° io3). Je réponds que la parité est mal choisie. Le fermier qui paie le canon pour avoir la jouissance des fruits pourrait tout au plus être compiré à l'acheteur. Or l'acheteur n'a pas l'action en rescision (art. i683); mais comment pourrait-on comparer le fermier acheteur dts fruits au vendeur de la chose II! Obj' clera-t-on que le fermier vend son industrie? Admettons-le. Mais la rescision pour lésion n'a lieu que dans les ventes d' immeubles (art. 1 674) •" Où donc, encore une fois, se trouve l'inconséquence? J'ajouterai une réflexion incidente. M. Duvergier cite quelques paroles de M. de Tracy,

par arrêt de la cour de cassation du il mars 1824, qu'un bail fait pour un canon inférieur à la moitié de la yéritable valeur du fermage ne pouvait être annulé pour vileté du prix (1). Mais il serait attaquable s'il avait été consenti par dol et par fraude (2); par exemple, si un usufruitier voulant préjudicier aux droits du nu-propriétaire, avait passé frauduleusement des baux en disproportion avec la véritable importance de la chose.

Il y a encore cette différence, que le prix de vente doit être en argent monnayé (3), tandis que dans le louage il peut consister en denrées ou en prestations annuelles. C'est ce qui arrive presque toujours dans la ferme de biens ruraux.

dans lesquelles ce philosophe matérialiste lance ses invectives contre les propriétaires qui ruinent leurs malheureux fermiers par des canons exorbitans ; aussi coupables en cela que des usuriers de profession ! Voilà bien le langage déclamatoire d'une école qui est toujours dans le faux ! ! Si l'on voulait récriminer, ne pourrait- on pas dire que , depuis vingt ans , une expérience constante a prouvé l'infériorité des prix de ferme , puisque presque partout ils ont été augmentés de plus d'un tiers , et qu'ils pourraient l'être davantage si les fermiers secouaient le joug de la routine pour adopter des procédés agricoles perfectionnés ? Des esprits chagrins ne pourraient-ils pas même ajouter qu'on a rarement vu , en France , les fermiers ruinés par les propriétaires , tandis qu'il se rencontre beaucoup dt; fermiers qui ruinent le propriétaire en ne le payant pas et le fonds en l'épuisant?... Mais à quoi bon ces reproches irritans entre deux classes qui ont besoin l'une de l'autre , et dont il faudrait s'appliquer à concilier les intérêts réciproques au lieu de chercher à les brouiller ?

(i) DM., Louage, Tp.Qog.

(2) M. Duranton, t. 17, n° i5, et 1. ?.3, B.Loccond.

(3) Mon Conam. de la Venie^ n" î4^.

CHAP. I. niSPOSlT. tJÉNÉR. (art. 1709.) C5

Si olei certa ponderatione , fructus anni locasti (disent les empereurs Dioclêtien et Maximien (i) ; ce mot, locasti, indique clairement que, même dans le droit romain , le contrat de louage comportait une redevance en nature, et c'est ce que prouve d'ailleurs de plus en plus la variété des termes dont on se servait pour désigner le prix du bail, pretium , reditus , reductus , canon , pensîo , vectigal (2) ; variété qui n'existait pas dans le prix de vente. Aussi Cujas (3), Corasius (4), Godefroy (5), enseignent-ils que le mot locasti , employé par les empereurs, doit être pris à la lettre. Cujas, après avoir reproché à Accurse d'avoir tenté d'enlever à ce mot sa signification propre et d'avoir voulu faire du contrat envisagé par la loi précitée un contrat innommé, ajoute : <' locandi verbo lex utitur sub » titulo DE LOCATO , ct contractum hune dicit esse » bonœ fidei. Nam si bonse fidei, locatio igitiw vera. )i Contractus enim similis locationi non est bonae » fidei, velut : do ut facias. Fateor in emptione » et vendilione pretium in nuramis debere consis- » tere. At in locatione dico etiam in alia quantitate » consistera posse ^ veluti mensura aut pondère, ac » proinde cum colono partiario contraiii locatio-

(i) L. 9.i,C. De local.

(2) Cujas, sur le C. de Loc. coud.

(3) Ad yifrican. 8. Sur la loi Cum fundum, p. 3068, col. 2. C'est à tort que M. Duvergier (t. i , n» y5, § 98, noie 1) renvoie au Commentaire de Cujas sur la loi 21 , au C. De loc, Cujas n'a pas commenté cette loi.

(4) 2 MiscelL 1 1 .

(5j Sur la Ici 2i, C. 1)e loc,

66 Dli CONTRAT f)K LOUAGE.

» nem et conductioiiem, si contrahendœ locationis » animus fuerit , ac prœsertim si de certa fructiium }) quantitate, vekiti modiis , vel amphoris tôt, quot- » annis inferendis, convenerit (1). »

On repoussera donc l'opinion contraire de quelques auteurs (2), auxquels se range M. Duvergier (3). H est impossible d'admettre que , dans le système du droit romain, on ait rejeté dans la classe des contrats anonymes le bail consenti moyennant certaines prestations en nature ; car il devait être tout aussi fréquent que chez nous ; il était non moins impérieusement commandé par certaines convenances et certaines habitudes. Il est \rai que M. Duvergier croit trouver un argument dans le § 2 des Inslilutes au D. Loc. cond. Mais je ne pense pas qu'il en ait parfaitement saisi le sens. On demandait s'il y avait louage proprement dit ou bien un contrat innommé, dans une convention par laquelle l'une des parties avait donné à l'autre la jouissance d'une chose {reîn aliquam utendam sive fruendam), moyennant que celle-ci aurait donné comme équivalent, la jouissance d'une autre chose (et invicem a te utendam hoc fruendam aliam rem acceperit). C'est là-dessus que le § cité des Institutes décide que ce n'est pas un contrat de louage, mais un contrat particulier ; et rien n'est plus évident et plus palpable. Mais quel rapport y a-t-il entre ce cas spécial où la jouissance d'une chose a pour corrélatif la jouissance d'une autre chose, et l'espèce

(i) Plinius, Q, Epis t.

(-2) Viniiius, Inst., § 2, d» 2. Facbin., Coa^, lib. l, c.82,

'3) T. 1 , N" 95. V. infr., n"» 63S et 639.

CHAP. I. DisposiT. <îÉNÉii. (art. 1709.) 67 que nous examinons , où le propriétaire d'un domaine rural loue sa chose moyennant une redevance en nature dont il devient propriétaire, et qu'il peut vendre ou consommer quand bon lui semblera? Il est manifeste qu'il n'y a aucune parité entre des hypothèses si diverses, et Vinnius, quelle que soit son autorité, n'aurait pas dû porter M. Duvergier à les confondre.

Les autres autorités invoquées par Vinnius ne sont pas plus concluantes.

Ulpien pose cette hypothèse (1) : Deux associés sont convenus de percevoir, chacun d'une année entreaulres, les fruits de la chose commune; l'un d'eux envoie ses troupeaux sur les lieux, et il en résulte un dommage qui compromet la récolte que l'autre devait faire. Celui-ci aura-t-il l'action ex conducto y ou bien l'action communi dividwido'^. Ulpien décide (et certes il ne fallait pas être Ulpien pour le décider ainsi,) qu'il n' y a pas eu contrat de louage eutre les parties, cum merces non iniercesserit.

Le même juriconsulte examine dans la loi 1, § i, D. Deposit.j le cas suivant, qui nous place hors du louage des choses, pour nous transporter dans le louage d'industrie.

Voulant châtier un esclave, je l'ai placé dans un moulin , pour tourner la meule , et je suis convenu d'un prix à payer au propriétaire de ce moulin , pour la garde de ce malheureux. 11 y a louage d'ouvrage dans un tel contrat. Il en est de même

(l) L. 2.1^, D, loc. cond.

si je reçois un prix pour le profit que le gardien retire des ouvrages de mon esclave. Mais si nous convenons de compenser le travail de cet esclave avec les soins que le gardien se donne pour le surveiller, ce ne sera pas , à proprement parler, un contrat de louage , guia pecunia non datur. Ce sera quasi genus locati et conducti. Mais que prouve cette décision pour le louage des choses? N'estelle pas renfermée d'une manière spéciale dans le cercle du louage d'ouvrages? Et qui a contesté que dans le droit romain, le louage d'industrie, différent en cela du louage des choses , exigeait un prix en argent (1)?

C'est encore en ce sens que statue la loi 5, § 2 , au D. Prœscript. verbis. Paul (2), après avoir enseigné que lorsque je donne de l'argent à un peintre pour faire un tableau , j'ai fait avec lui un louage d'ouvrages, ajoute qu'il n'en est pas de même si je lui ai promis une chose pour prix de son tableau , et que c'est alors un contrat sans nom.

Quant à la loi 25, D. Loc. cond., empruntée aux écrits de Caïus, que dit-elle de favorable à l'opinion de Yinnius? Rien absolument. Le jurisconsulte décide que le colon à prix d'argenX qui a été frappé par des cas fortuits , a droit à une diminution du fermage, mais que cette décision ne s'applique pas au colon partiaire, qui, quasi socÀetatis jurcy partage avec le maître le profit et le dommage.

(i) Polhier, 38-59, ^' les;>ulres auteurs combaUus par Vinnius, tels <jue Tuldcn, Lopez, etc.

(2) L. 5 (le ses Questions. V. le Comra. de Cujas sur cette loi, p. 6G1, col. i des Questions de Paul.

CHAP. 1. DISPOSIT. GKNÉfi. (aI^T. 1700.) 69

Mais Caïus ne parle pas de celui qui a loué à prix ferme moyennant tant de sacs de froment, tant de mesures de vin , tant de mesures d'huile! il ne dit pas que celui-là n'est pas un fermier! il ne dit pas qu'il ne pourra pas prétendre à une diminution. II est inutile de pousser plus loin cet examen. Les autres textes rapprochés par Vinnius, n'ont pas plus de portée (1).

Voilà pour le droit romain.

Quant à notre droit français , je ne saurais me ranger au sentiment de Pothier, qui a essayé d'y transporter les distinctions du droit romain (2). Je crois fermement que, dans tous les cas, le louage comporte chez nous un paiement en denrées. Quelle raison plausible y aurait-il pour limiter aux baux à ferme les prestations en nature autorisées par les art. 1763 , 1771, etc., etc. (3)? Il y a même beaucoup de provinces où les services des ouvriers ne se paient pas autrement (4).

Mais pour qu'il y ait véritablement contrat de louage , il faut que les denrées , les marchandises, etc., qui forment le prix, deviennent la propriété du bailleur.

Ainsi ce ne serait pas un vrai contrat de louage, si je vous donnais un cheval pour tant de jours , à condition que vous me donneriez le vôtre pour un

(i) L. 28, § 2 ; 1. 46 ; 1. 52 ; 1. 58 : D. Loc. cond. L. l, in fine. D. M and.

(3) Junge loi du 22 frimaire an 7; loi du i5 mai 1818, art. 75.

(4) Junge M. Chainpionnière, t. 4».»' 3o65.

nombre égal de journées. Il y aurait là un contrat anonyme, fort semblable au louage, sans doute, mais qui ne pourrait prendre cette dénomination (1).

Du reste , le louage reprend sa similitude avec la vente, en ce que le prix du louage peut être fixé par arbitrage d'un tiers (2). On en verra la preuve par l'art. 1716.

Mais si l'expert nommé ne remplit pas sa mission, pourra-l-on avoir recours aux lumières d'autres experts? Pothier croit qu'il ne faut pas se laisser dirriger par les règles de la vente , qui ne permettent pas de sortir de la désignation faite par le contrat (3). » Dans le contrat de louage, dit-il, »putà d'une maison ou d'une métairie, le loca- » teur qui n'est pas à portée de l'occuper ou de » l'exploiter par lui-même , étant pressé de la » louer, et le conducteur, de son côté, ayant be- » soin de se pourvoir, on doit présumer, au con- » traire , que lorsque les parties s'en sont rappor- » tées à une personne pour le prix du loyer ou de » la ferme , leur intention n'a pas été que le con- » trat n'eût pas lieu , si elle ne faisait pas l'estima- » tion; mais qu'elle a été, au contraire, qu'il au- » rait lieu pour le prix qui serait estimé par d'auï) très experts (4). »

(i) Pothier, n° 38. Ulpien, 1. 17, § 3, D. prœscript. verh. Inst., Loc. cond., § 2. M. Ducaurroy, t. 3, p. 146- 149-

(2) Inst., De loc.^ § i, V. l'expose de ce point de droit dans mon Comm. de laVente, t. 1, n<" i55 et suiv.

(3) Mon Comm. de la F ente j t. 1, u" xS^f et art. i5q2.

CHAP. I. DISPOSIT. GÉNÉR. (aRT. 1709.) 1\

On peut opposer a celte Joctrine de Pothier, que la loi finale au C. de Cont. empt., qui formule pour la vente le principe consacré par l'art. 4592 du Code civil, ajoute : quod etiam in hujusmodi locatione locum habere sancinius.

D'ailleurs, le motif tiré par Pothier, de la hâte qu'ont le propriétaire et le fermier, l'un d'utiliser sa chose, l'autre son industrie, peut ne pas se rencontrer toujours ;"car il est possible que la convention soit faite long-temps avant que la ferme ne soit libre et susceptible d'être livrée.

Je n'admettrais donc son tempérament qu'autant que le bail serait déjà exécuté par la mise en jouissance du preneur. L'art. 1716 vient donner son appui à cet aperçu.

Peut-être aussi serait-il équitable de l'admettre, lorsque le terme pour entrer en jouissance serait si prochain, que le locateur ne pût facilement trouver d'autres preneurs, ou que le fermier ne pût trouver à se pourvoir (1).

Quelquefois le prix n'a pas besoin d'être fixé par les parties (2) ; c'est ce qui a lieu dans les tacites reconductions, et, dans tous les cas où il s'agit d'un objet dont le prix est fixé d'avance par l'usage des lieux.

On peut donner pour exemple l'hypothèse où je loue un fiacre , dont la course est évaluée par un tarif invariable , ou bien celle où j'emploie pour tant de jours les services d'un ouvrier dont

(l) Pothier, Loc, citj (a) Voet, Loc. cond.fD" 7,

la journée est réglée par la coulurne locale (1).

Pour terminer, enfin, il faut voir ce que je dis fw/nif, n" 639, sur une dernière condition du prix.

4. Après nous être occupés du prix, parlons d'une dernière condition exigée par notre article et non moins essentielle que les précédentes , je veux dire la cession au preneur de la jouissance de la chose pendant un certain temps.

Notez ces derniers mots, pendant un certain temps, empruntés au texte de l'article 1709; il s'ensuit que la jouissance du preneur ne saurait être perpétuelle. La perpétuité répugne à nos idées; elle est incompatible avec les principes de liberté que les lois modernes ont établis pour les choses comme pour les personnes (2). Le droit romain n'était pas aussi susceptible. Il admettait des baux à perpétuité (3), et ne croyait pas que l'essence du louage répugnât à une durée perpétuelle.

Mais il ne faudrait pas confondre un bail perpétuel avec un bail dont la durée, quoique indéfinie, serait subordonnée à une condition casuelle. Nous trouvons encore aujourd'hui dans le Limousin et dans l'Alsace des baux appelés à colonage perpétuel ou baux héréditaires, qui sont dans ce cas (4) . Quand la ligne directe vient à s'éteindre , le colonage perpétuel est résolu ; car il n'est perpétuel que de nom, et il ne passe pas aux branches collatérales. Il en

(l) Pothier, n" ^o.

(a) Infr.y n° 53, Opinion de M. Tronchel, et n** ^o\ .

(3) L. 10, C. De loc. cond. (Gordianus), Caïus, Inst.jCom. S/n" 145. Voy. 1.1 préface.

(4) Infr., n" 5ii.

CHAP. I. DISPOSIT. GÉNÉR. (aRT. 470Q.) 73

est de môme du bail héréditaire; il porte la mort dans son sein, puisqu'il est destiné à périr avec la race du fermier (1).

La loi n'a rien statué d'une manière générale et absolue sur la durée ordinaire des baux ; elle s'en rapporte aux conventions ou aux usages particuliers, ou à certaines règles applicables à certains cas seulement (2). Habituellement, cependant, les baux de maisons se contractent pour 3, 6, 9 années; les agronomes désirent avec raison une durée plus prolongée pour les baux de biens ruraux, et 18 ans leur paraît un terme qui devrait être pris pour règle dans la pratique (3). Toutefois il est certaines personnes qui , placées dans une position à part par des lois spéciales, ne peuvent, sans excès, consentir des baux de plus de 9 ans (A).

Autrefois , on considérait les baux audessus de 9 ans comme baux à long terme , et ils conféraient un droit réel immobilier (5). C'était un point de j urisprudence constante; nous verrons tout-à l'heure qu'il en est de même aujourd'hui de tous les baux, quelle que soit leur durée.

Mais l'ancienne jurisprudence n'allait pas jusques-là pour les baux au dessous de 0 ans ; elle n'at-

(i) Réq. de M. Dupin , dans l'afTaire jugée par l'arrêt solennel du 24 novembre 1887. D. 38, i, i34> i35. Y.infr,, n" 56.

(2) V. art. 1786,1757, 1758, 1774? qui établissent des présomptions de durée pour les baux faits verbalement.

(3) Infr., n^ 78. Loi du 25 mai i855. Voy. aussi la préface.

(4) V. le coram. de l'art. 1718.

(5) /«/}•,, n" 35. Je cite les autorités pour el coutrCi

*Ji DU CONTRAT DE LOUAGE.

tribuait au preneur aucun jus in re; le contrat de louage n'engendrait entre le bailleur et lui qu'un simple rapport personnel. Pour savoir s'il doit en être autrement aujourd'hui, il est nécessaire que nous commencions par nous fixer sur la nature du droit de jouissance que le bail procure au preneur. Ce point est très important et doit soigneusement occuper nos méditations.

Et d'abord , nous ferons remarquer que le bail ne crée pas au profit du preneur un de ces démembremens de la chose qui , comme l'usufruit, l'usage ou la servitude, apauvrissent le propriétaire, et lui enlèvent une portion importante du plein domaine de la chose. Le bail est au contraire pour lô maître un moyen de tirer parti de l'immeuble, tout en en conservant la substance : c'est une manière de le mettre en rapport et d'en retirer des fruits. Quand un individu passe un bail de ses héritages , il n'est personne qui s'imagine qu'il fractionne et amoindrit son droit de propriété. Mais s'il vient à concéder une usufruit, un droit d'usage, une servitude, tout le monde comprend au premier coup d'œil que son domaine sera désormais moins plein et moins absolu (1).

La raison en est que le fermier n'a qu'une possession d'emprunt , et que, même dans le droit qui lui est attribué , il reconnaît qu'il n'est pour ainsi dire qu'un procureur jouissant pour le maître, cultivant pour lui et percevant les fruits, pour les partager dans la juste mesure qui appartient d'une

(i) Mon Comra. de la Prescription^ \. i, n"*367.

CHAP. I. DISPOSIT. GÉNÉR. (aRT. 1709.) 75

part au travail et de l'autre au droit prééminent de propriété (1). J'accorde qu'il possède, mais il ne possède pas animo domini ; il est dominé par la pensée du droit d'autrui qui s'attache à tous ses actes elles pénètre d'un élément de précarité (2). Prenez, au contraire, un usufruitier, et un tout autre aspect frappera vos regards. Demandez-lui, par exemple, si, lorsqu'il cultive, lorsqu'il récolte, il se considère comme le procureur, le représentant du nu-propriétaire. Voici ce que dans son bon sens instinctif il vous répondra, sans avoir besoin de consulter les lois : sans doute , ma possession tient lieu de celle du propriétaire , contre tous ceux qui voudraient lui ravir la nue propriété; sans doute à l'égard des tiers , la nue propriété et l'usufruit sont censés se réunir et se coaliser pour repousser toutes les prétentions qui tenteraient de tirer parti de leur division accidentelle. En un mot, ces deux droits ne font qu'un et ils sont en quelque sorte solidaires l'un de l'autre pour écarter les tiers. Mais quand le débat demeure circonscrit entre l'usufruitier et le nu-propriétaire , il n'en est plus ainsi. L'usufruitier possède un démembrement distinct de la chose; il la possède commemaître et non pourautrui. Dans sa sphère , il peut braver le nu-propriétaire , se poser en rival , et lui dire : je ne vous dois rien.

(i) C'est pourquoi le président Favre dit très-bien : « Prae- « stat pensioncra domino, qui per eam pensionis perceptionera, » non lantum rei suae possessionem retinere, sed etiam re sua w ipsâ frui inlelUgitur^ 1. 38, D. De usuf. (De error. prag- » mal. » Decad., ioo,error5, infr.,n° 271).

(2) Mon Comra. de la Prescription , n* aSg.

76 DU CONTRAT DE LOUAGE. Illâ se jactet in auld.

En est-il de même du fermier? Non sans doute! Il a beau s'exalter sur la nature de son droit! ! son sort est lié à celui du propriétaire ; il travaille pour lui mettre son revenu dans la main ; il est son intermédiaire entre sa terre et lui ; il est son ouvrier ; de même que le locataire est son collecteur.

5. Toutefois reconnaissons une chose ; c'est que, quoique le propriétaire possède l'immeuble loué, il impose cependant une sorte de restriction à son droit d'user et d'abuser; ainsi, par exemple, il s'interdit d'occuper par lui-même la maison ou l'appartement loué pendant toute la durée du bail ; il lui est défendu de toucher aux fruits naturels de la ferme ; le locataire seul a le droit de jouir de la maison ou de l'appartement; le fermier seul peut recueillir les fruits en nature. Cette limitation du droit de propriété, que Connanus appelait joafi<?ntia locatoris (i), est certainement une charge. A la vérité, cette charge est dans l'intérêt de la chose; le plus souvent elle lui est avantageuse; elle compense largement l'interdiction peu importante à laquelle le propriétaire s'est soumis, non pour s'apauvrir , mais pour s'enrichir. Charge productive, on ne peut dire qu'elle contienne aliénation réelle d'un fragment du domaine (2). Mais enfin elle im-

(i) P. i34, col. 2. Paul avait dit i Patîentia Jruendi, 1. 2/\, § 4» D' Loc. cond.

(2) La Cour de cassation a cependaDt avancé, dans un considérant d'un arrêt du 16 novembre i825, « que la location

CHAP. I. DISPOSIT- GÉNERi (aRT. 1709.) Il

pose une souffrance au maître ^ et il n'est même pas impossible qu'elle devienne accidentellement gênante ; par exemple, si les baux sont anciens et que la -valeur des immeubles ait augmenté; dans ce cas, il faut que le propriétaire attende la fin du bail pour se débarrasser des locataires et des fermiers qui occupent les lieux et pour leur substituer des baillistes qui paient plus cher. C'est là un empêchement que le propriétaire doit nécessairement subir; empêchement qui affecte la chose et qui, la suivant en quelques mains qu'elle passe , semble constituer, d'après le droit nouveau, un droit réel pour le fermier , c'est-à-dire un droit absolu et non pas seulement un rapport particulier entre le bailleur et le preneur (1).

6. Ceci posé , on me dira peut-être qu'il y a contradiction entre ce droit réel que j'attribue au bail, et cette proposition que j'ai émise ailleurs , savoir : que le fermier n'est propriétaire d'aucun démembrement de la chose (2). Mais voici ma réponse.

Pour juger de la nature d'un contrat, il ne faut pas se laisser influencer par quelques particularités secondaires et quelques inconvéniens qui, loin d'être dans sa nature, ne sont que de rares accidens. Or, en thèse générale, le bail, appliqué à une chose, est un mode très-utile d'exploitation bien plus

» d'une auberge doit être considérée comme une aliénation tenir- » poraire qui la rend étrangère au propriétaire pendant la du- » rée du bail. » (Dali., 25, i, 456.) Ces expressions manquent de mesure.

(i) V. la préface de mon Comm. de la F^enie, n« i, p. 6,

(2) Prescription, \, 1, u' 36G,

78 DU COiMRAT DE LOUAGE.

qu'un démembrement de la propriété ; c'est un moyen de recueillir les fruits par une combinaison presque toujours avantageuse. Il suit delà que cette combinaison ne crée pas une propriété distincte , prise sur la propriété même, à son préjudice et à son détriment. Je compare le bail à un élément étranger qui s'incorpore à la chose pour en faire sortir les produits, à peu près comme un réservoir qu'on applique à une lampe pour lui fournir l'aliment qui entrelien la lumière. Donc, par cela même qu'il s'y ajoute, il ne le démembre pas ; il le met en état de rapport au lieu de le fractionner , il rend la propriété féconde au lieu d'en retrancher aucune de ses parties utiles.

Il est vrai que ce mode d'exploitation attribue un droit au baillisle qui en est l'agent : à savoir, d'en rester détenteur pendant toute la durée du bail, et de conduire à fin l'exploitation convenue. D'où il suit que son industrie et son occupation accompagnent l'immeuble en quelque main qu'il passe, et que les tiers sont tenus de plein droit de prendre la chose avec ce procédé particulier de mise en rapport. Voilà pourquoi j'ai cru pouvoir avancer que le droit du bailliste est un droit réel. Car le droit réel est défini par les docteurs : facultas liominis in rem competens , sine respecta ad certam personam (1) ; tout droit absolu est un droit réel , et celui dont nous parlons a ce caractère. Mais si , après cela , on veut prétendre que ce droit réel démembre le domaine de la chose louée j mon es-

(j) Hubenis, sur les Institiiles, De ver. dim.

CHAP. I. DISPOSIT. GENER. (aRT. 1709.) 79

prit répugnera à cette assertion. Le fermier ne prend d'une main que pour rendre de l'autre; ce qu'il recueille en nature, il le restitue en fruits ci- \ils. Son droit ne s'asseoit sur la chose , que pour qu'elle ne soit pas stérile pour le maître. Il est puissance auxiliaire et non puissance rivale. On ne saurait donc donner au bail le nom de démembrement, comme à l'usufruit et à la servitude.

7. Objeclera-t-on qu'il n'y a pas de droit réel sans un démembrement du domaine? M. Delvincourt n'était pas de ce sentiment puisqu'il disait : t l'hypothèque , quoique droit réel , n'est pas un démembrement de la propriété (1). J'ajouterai qu'en supposant que l'idée par laquelle on m'arrête fût vraie dans l'ancien droit, ce ne serait pas uiiti raison pour l'importer sans modification dans le nouveau. Jadis, le bail était fort différent de ce que le Code civil l'a fait pour nous; il ne suivait pas la chose, il périssait avec l'aliénation de l'immeuble; il ne donnait qu'un droit relatif. Aujourd'hui il affecte la chose, il demeure imprimé sur elle, malgré les sous-aliénations; le voilà donc qui s'élève malgré tous les précédens connus , dans la classe des droits réels. Mais est-ce notre faute, à nous interprètes du Code civil, qui devons constater les innovations de la loi actuelle, et non les répudier, est-ce notre faute si ce nouveau droit réel, créé en faveur du bailliste, ne dérive pas de la même source que ceux que l'ancienne jurisprudence comprenait , dans sescatégo-

(l) T. 3, p. 293, notes n» 4*

ries? est-il en notre pouvoir d'empêcher que le Code civil ait rendu absolu, de relatif qu'il était auparavant, un droit imposé sur la chose pour l'utiliser dans l'intérêt du maître , bien plutôt que pour le démembrer? pouvons-nous faire qu'un droit qui met une chose en valeur dans l'intérêt du propriétaire, et lui assure le moyen d'en percevoir les fruits, soit un véritable démembrement de la chose dans le sens qui, jusqu'à ce jour, a été attribué à ce mot? pouvons-nous faire, d'un autre côté, qu'un droit que les tiers sont obligés de respecter , ne soit pas un droit absolu, ou, en d'autres termes, un droit réel?

8. Je sais que je suis le premier écrivain qui ait soutenu que le bail est sous le Code civil la source d'un droit réel. Je l'avouerai sans peine; cette doctrine n'a pas encore pour elle la sanction de la jurisprudence, et je ne pourrais invoquer à son aide qu'un arrêt de la cour de Dijon du 21 avril 4827 (1) vivement combattu par les auteurs (2) et un arrêt de la Cour royale de Paris du 16 février 1808, qui n'a pas excité moins de clameurs (3)!!

MM. Delvincourt (4), Proudhon (5), Duranlon (6) Toullier (7), se sont même élevés avec force contre toute idée de droit réel apphquée au con-

(i) Sirey, 27, 2, 1 16. Dali., 27, 2, i ig.

(2) V. infr., sur l'art. i']^'ô,\n défense de cet arrêt.

(4) T. 3, p. io5 (uote 2), i88 (noie 5), 198 (note 5), i5) Usufruit, t. i, 11" 102.

(6) T. 4,n° nu, cU. 17, n" 139.

(7) T, 3: no 388.

CHAP. I. DISPOSIT. GÉMÉR. (aRT. 4709. j 81

trat de louage. Mais , malgré toute l'autorité qui s'attache auxopinions réuniesdeces sa vans auteurs, je n'en persiste pas moins à penser que mes assertions n'ont rien de téméraire , et qu'elles trouvent dans l'art. d743 un fondement inébranlable. J'ai même été engagé à les soutenir par des personnes savantes et expérimentées, qui y ont vu l'occasion d'une discussion profitable à l'étude du droit.

9. Voyons les principales objections, et commençons par M. Proudhon. Si, dit-il, le bail n'est pas résolu aujourd'hui, comme il l'était anciennement par la vente du fonds, ce n'est pas que le preneur ait véritablement un droit réel, en vertu duquel il puisse suivre la chose comme sienne sous le rapport du domaine utile, et la revendiquer entre les mains du tiers acquéreur; mais c'est seulement parce que les auteurs de l'art. 1743 ont voulu que l'aliénation du fonds affermé ne fût consentie ou censée consentie que sous la condition que le tiers acquéreur y stipulât, ou iùi censé y avoir stipulé^ l'obligation personnelle d'entretenir le bail , ce qui donne bien au fermier un droit de rétention sur la jouissance, mais non un droit réel.

Celle objection n'est-elle pas entachée tout d'abord d'une faiblesse radicale? Avec le raisonnement de M. Proudhon, je vais vous prouver que le droit de servitude, le droit d'hypothèque, le droit de résolution ne sont pas des droits réels; il me suffira de dire qu'on ne peut les exercer contre tous que parce que la loi présume que les sousacquéreurs sont censés avoir consenti à les respecter. Passez-moi ce sous-entendu, et j'effaceraî I. e

même de nos Codes tous les droits réels 5 je n'aurai besoin que de supposer un engagement tacite (1) 1 ! !

Mais il ne saurait en être ainsi ! !

Voulez-vous savoir la véritable raison de cette obligation qui vient se présentera tous les tiers détenteurs comme une loi inévitable? Voulez-vous savoir pourquoi le Code civil l'imprime par une force tacile sur îa tête des sous-acquéreurs? c'est que l'art. 4743 a fait du bail un droit réel; car une obligation n'est si généralement, si invariablement sous-entendue, que lorsque le droit auquel elle correspond est absolu ; or, s'il est absolu, il est réel (2), il n'y a pas de milieu.

dO. M. Proudhon voudrait ensuîtequalifierledroit du fermier de droit de rétention sur la jouissance; mais c'est trop peu dire; nous verrons, en commentant l'art. 17 43, que le fermier peut revendiquer son droit alors même qu'il n'a pas encore été mis en possession (3) ; d'ailleurs, le droit de rétention est autre chose que ce que M. Proudhon le fait ici ; il n'est qu'une exception bonne à opposer au débiteur ou au propriétaire de mauvaise foi qui veut reprendre sachose sans payer cequ'il doit (i). Estce là la position du fermier et du sous-acquéreur?

Et puis, quelle contradiction de la part de

(1) V. Mon Comm, de la F'ente, l. 2, n" 679. J'y combats un argument semblable de M. Poncet sur une question analogue.

(2) M, Blondeau, Chrest.,t. i,p, 187.

(4) Mon Comm. des Hypothèques^ t. i, n^' 256 et suiv.

CHAP. 1. DISPOS!!. GÉNÉR. (aRT. ^09.) 83

notre auteur! ! Si le tiers détenteur est obligé par une convention tacite à entretenir le bail , est-ce qu'il est nécessaire de recourir au droit de rétention pour expliquer la persistance du bail? ou bien, si le bailliste n'a qu'un droit de rétention, n'estce pas reconnaître que le tiers-acquéreur n'est pas tacitement obligé de le faire jouir du bénéfice de son contrat ?

il. M. Proudhon ajoute enfin que dans l'ancienne jurisprudence, l'acquéreur d'un bien ùpparlenant au fisc était tenu de plein droit de l'entretien du bail ou des indemnités du fermier s'il \ouIait le faire sortir, et que cependant jamais il n'était venu dans la pensée de personne de considérer le droit du bailliste comme réel (1).

Mais la loi 50, D. De Jure fisci, qui a fourni à M. Proudhon cette objection, me paraît porter avec elle-même les moyens de la réfuter. Elle contient une décision de l'empereur Antonin Caracalla sur un cas privilégié, et celte décision, quoique rendue d'après le conseil de Papinien, n'était, au jugement de Cujas, qu'un acte de faveur au profit du fisc, nova et inuwlita sentcntia (2). Voulant, en effet, que le fisc ne fût pas exposé à un recours en dommages et intérêts de la part du fermier expulsé, la loi 50, au D. De jure fisci, suppose qu'il est inter- \enu entre le fisc et son acquéreur une convention tacite de ne pas expulser le fermier (3). Mais quoi déplus contraire à la vérité des faits et à la nature

(i) V. Despeisses, t. i, p. 69, sexto,

(2) Sur la loi 5o, D. De jure/isci, p. iSgS ; infr., n'>48o.

(3) AUjue^ dit-elle, si hoc ipsum in emcndn convcnis>et,

SA DU COiMRAT DE LOUAGE.

du contrat de bail dans le droit romain, que cette supposition gratuite? aussi Cujas dit-il que l'empereur, adoptant cette invention de Papinien (1), ne lit qu'agir dans un esprit de faveur pour son propre fisc, et ita fisco suo favit. On peut bien penser que ce précédent ne fut pas perdu pour les partisans du fisc, et que désormais les acquéreurs des domaines fiscaux furent tacitement grevés de la charge d'entretenir les baux; mais ce n'était là qu'une exception, et M. Proudhon conviendra avec moi qu'entre un droit absolu comme celui que le Code civil donne au fermier, et le droit relatif accordé par le droit romain en vertu d'un privilège spécial au bailliste du fisc, il y a une immense dilférence. Supposez, en effet, que l'acquéreur du fisc eût revendu , que serait devenu le bail? n'aurait-il pas été résolu? était-il donc possible de voir un droit réel dans cette position purement relative?

12. Un autre professeur, M. Duranton, a cherché à enlever au bail tout effet réel en comparant les définitions du bail et de l'usufruit données par les articles 1709 et 578. L'usufruit, dit-il, est un droit de jouir comme le propriétaire lui-même. Au contraire, le contrat de bail n'oblige le bailleur qu'à faire jouir le preneur. L'usufruitier n'a donc pas besoin qu'on le fasse jouir comme le fermier. 11 jouit de lui-même en vertu de son droit sur le corps de la chose; il jouit comme le propriétaire. Au lieu que l'obligation du bailleur n'est pour le preneur qu'une créance indéterminée consistant

(i) Piipiuianus hanc nouam. sententiam ExcoorTAViT (Cujas , /oc. cit.

CHAP. I. DISPOSIT. GÉNÉR. (aRT. 1709.) 85

uniquement clans le droit qu'elle lui donne de le contraindre à le faire jouir ^ à le mettre à môme de percevoir les fruits de la chose louée, ou à payer des dommages et intérêts; droit par conséquent mobilier, puisque ces fruits ou ces dommages et intérêts sont des choses mobilières (4).

Mais il me semble que cette argumentation est loin d'être convaincante.

D'abord, M. Duranton n'a vu dans la définition du bail donnée par l'art. i709, que ce que Pothier apercevait dans la définition conforme qu'on trouve dans ses écrits. Mais pensons -y bienll l'art. 1743, combiné avec l'art. 4709, ouvre des aperçus tout nouveaux. Il donne au bail des effets ignorés de Pothier. Il abolit un principe fondamental dans l'ancien droit, savoir : que le bail ne liait pas les tiers détenteurs. Or ce changement est-il si peu de chose qu'il doive passer inaperçu?

Pourquoi Pothier réduit-il le droit du fermier à une simple créance personnelle ? (Ce sont ses expressions) (2) Pourquoi le classe-t-il dans une catégorie autre que l'usufruit, l'emphytéose, le bail à longues années? parce que ces titres créent des droits qu'on pent réclamer en quelques mains que l'héritage passe ; tandis que, d'après la fameuse loi Emplorem, 9 Cod. De loc. conduct., le tiers détenteur peut expulser le fermier (3).

Mais puisqu'aujourd'hui le bail suit l'immeuble et ne peut en être détaché, n'est-il pas inexact de

(i) T. 4, no^s.

(2) Communauté , n» j; i .

(3) M, V. aussi Louage, o^ 288.

réduire le droit du fermier à un droit de créance? Ce droit n'esl-il pas devenu quelque chose de plus ferme et de plus stable , et n'est-il pas dangereux de se laisser dominer par les doctrines de l'ancienne jurisprudence?

Nous soutenons donc que l'art. 1709, quoique copié dans Pothier, a, par son rapport avec l'art. d743, un sens fort différent de celui qui avait frappé l'esprit de ce jurisconsulte. Il faut le lier aux nouveaux principes que le Code civil a consacrés, et c'est le cas d'appliquer ici ce que j'écrivais dans la préface de mon Commentaire de la Prescription : « Quand une idée passe du domaine des opinions » dans le domaine delà loi, mille intérôls imprévus » viennent s'y rattacher et s'y confier... ils lient les » différentes matières traitées successivement par le » législateur et puisées à des sources diverses, pour » les limiter, les balancer, les modifier les unes par i> les autres; et bientôt voilà des systèmes nouveaux » et inaperçus , qui s'échappent ù l'envi de la for- » mule légale, bien étonnée peut-être de se trouver » si féconde. C'est qu'une opinion, en passant dans x un code, y contracte des alliances intimes qui » développent en elle des germes mystérieux que » l'isolement eût laissés stériles (1). »

Ceci posé, voyons si la différence des art. 578 et 1709 peut influer sur la solution que nous recherchons. Je ne le crois pas ! !

De ce que les définitions de l'usufruit ne sont pas semblables dans le Code civil, tout ce qu'il

(i) P. vij.

CHAP. I. DlSPOSIf. GÉNÉR. (aRT. 1709.) 87

faut en conclure , c'est que le bail est distinct de l'usufruit, et que l'un ne doit pas être confondu avec l'autre. Mais qui donc songe à les assimiler? est-ce que nous voulons prétendre que le fermier a le droit do jouir comme le propriétaire?

Ensuite , je crains que M. Duranton n'attribue des effets trop magnifiques à ces mots de l'art. 1709, faire jouir ^ opposés à ceux de l'art. 578, droit de jouir. Si le bailleur est tenu Je faire jouir le preneur, c'est probablement que ce dernier a un droit de jouir. Car toute obligation suppose un droit corrélatif. L'art. 1709 n'a pas défini le droit du fermier; il s'est borné à formuler l'obligation du bailleur. Mais spécifier l'obligation, c'est du même coup spécifier le droit, puisque l'obligation n'est que la contre-partie du droit. Je dis donc que, dès l'instant que le bailleur est tenu de faire jouir le fermier, ce dernier a un droit de jouir (1); seulement ce droit n'est pas aussi étendu que celui de l'usufruitier, et en diffère même sous des rapports très-graves. Mais qu'importe a notre question?

Eh bien! ce droit de jouir du baillisle, à quelle classe le rapporterons-nous? Est-il réel? est-ii personnel? Sans doute Pothier avait raison d'enseigner de son temps qu'il ne constituait qu'une créance personnelle , parce qu'alors il n'engendrait pas un droit de suite. Mais aujourd'hui les mots /aire yo(/t>, de l'art. 1709, ont une signification beaucoup plus large. Ils ne restreignent pas le

(0 La clause promettre défaire jouir ^ se rencontrait jadis dans tous les baux à rente, qui cependant transféraient la propriété (Rép., v» feigne, p. 58o, col. 2).

droit du baillisteà une simple créance personnelle, puisqu'il a un droit contre les tiers avec lesquels il n'a pas contracté.

M. Duranton insiste beaucoup sur ce que le droit du fermier, étant un droit aux fruits, n'est que mobilier. Accordons-le pour le moment, sauf à discuterplus tard. Mais à mon tour j'objecterai que ce n'est pas une raison pourdireque le fermier n'a pas un droit réel. Il y a des droits mobiliers qui ont pour plus de garantie un droit de suite qui les accompagne. L'hypothèque, par exemple, est un droit réel attaché à des droits mobiliers pour leur donner sûreté et protection. Le droit de revendiquer un meuble volé entre les mains des sous- acquéreurs, est tout à la fois mobilier et réel (i). Enfin, pour citer une autorité non suspecte à M. Duranton, je dirai que M. Proudhon, qui se rencontre avec lui dans le même système, reconnaît cependant que les baux à longues années, quoique ne créant à ses yeux que des droits mobiliers, engendrent cependant un droit réel acquis pour une gara/ilie plus rigoureuse de C exécution du bail (2).

Embarrassé par l'art. 4743 du Codecivil, M. Duranton croit échapper à cette disposition si grave, en répondant qu'elle a été introduite en faveur de l'agriculture , mais non pas pour changer les anciens principes sur la nature du louage. Explication insuffisante et vainc! et que m'importe que ce soit l'intérêt de l'agriculture qui ait dirigé le législa-

(i) Mon Comm. delà Prescripl.y art. 22^9. ( 3) Usufruit, l. i ,^0"^ 1 02 .

CHAP. I. DISPOSIT. GÉNÉR. (aRT. 4709.) 89

leur? Qui m'empôclie de dire que c'est dans Tintcrôt de l'agricullure qu'il a accordé au bail la puissance toute nouvelle d'engendrer le droit réel? Ensuite, remarquons-le! le bail à loyer est étranger aux intérêts de l'agriculture, et cependant le sous-acquéreur d'une maison est obligé de respecter le bail établi sur la chose! !!

13. Il me reste à parler de l'opinion de M. Touiller, la plus rapprochée de toutes de celle que je soutiens, mais la plus difficile à comprendre cependant; car, après avoir entrevu le grave changement opéré par l'art. 1743, après avoir concédé qu'aujourd'hui le bail a un droit de suite et un caractère de réalité dont il était dépourvu auparavant, M. Toullier rebrousse brusquement chemin et finit par conclure avec Pothier que ce droit du fermier n'est pas un droit réel fi). Écoutons-le parler. «Suivant le Code civil, il n'en est plus ainsi. Les » baux authentiques ont acquis un caractère de réa-

• LiTÉ qu'ils n'avaient pas autrefois, puisqu'ils ne

• sont pas résolus par le changement de propriéetaires, même à titre singulier ; le droit du fermier «SUIT l'héritage en quelques mains qu'il passe. — » En cela notre nouvelle législation est plus confor- »me au principe que personne ne peut transférer » à autrui plus de droit qu'il n'en a lui-même. Au-

• jourd'hui le fermier, comme l'usufruitier, peut » exercer son droit contre tout possesseur de l'hé- »ritage, quel qu'il soitj c'est un des caractères du » droit réel.

(0 T. 5, no 388;

» Néanmoins le droit du fermier n'est pas un x> droit réel, et en cela il diffère du droit de l'u- » su fruit. »

J'avoue que celte conclusion me confond d'élonnement. Quoi donc!! le bail a acquis un caractère de réalité, et il n'engendre pas le droit réel! il est armé du droit de suite, l'im des caractères du droit réel, et il n'est pas droit réel!

M. Touiller convient que l'art. 1743 a voulu rester lidèle au principe qu'on ne peut transférer à autrui plus de droits qu'on n'en a soi-même, et en cela il a parfaitement aperçu la raison décisive de celle disposition. Mais c'est ce qui aurait dû lui prouver que sa conclusion est irrationnelle. En effet, l'acquéreur ne succède jamais aux obligations personnelles du vendeur; il ne succède qu'aux charges réelles. Si donc il est tenu de respecter le bail, c'est sans doute parce qu'entre les mains du vendeur, il est une charge de la propriété et non pas seulement une créance personnelle. Or, s'il est , charge de la propriété, il est droit réel. Il n'y a pas moyen d'échapper à cette conséquence.

14. Des adversaires plus récens de mes idées ne doivent pas être passés sous silence , quoique leurs argumens n'offrent rien de bien nouveau.

Je lis d'abord dans un arrêt de la cour de cassation, du i4 novembre i832(i), que « le droit » des contractans consiste dans un simple jus ad » rem , ayant pour objet la jouissance des lieux » loués ; que le droit de l'autre consiste unique»

(i) Sirt'y, 33, I, 32, Je ne l'ai pas trouvé dans le recueil de M. Dalloï.

CHAP. I. DISPOSIT. GÉNÉR. (aRT. 1709.) 91

)) ment dans l'cxccution de la convention , tant » pour le paiement des loyers que pour la sortie » des lieux ; qu'ainsi l'action résultant du bail » n'est pas une action mixte, mais bien une action » purement personnelle. »

Mais comment concilier cette doctrine avec celle d'un arrêt que j'ai déjà rapporté ci-dessus(l), qui porte que la location d'une auberge doit être considérée comme une aliénation temporaire , qui la rend étrangère au propriétaire pendant la durée du bail ?

M. Duvergier a aussi traité la question qui nous occupe, et il n'hésite pas à la résoudre comme ses devanciers (2). Bien plus, apercevant dans une phrase de la préface de mon Commentaire delà Vente le germe d'une théorie qui s'écarte de l'opinion commune, il croit qu'après un meilleur examen je reviendrai à d'autres idées (5). Sans doute, il serait plus commode pour moi de marcher dans une route déjà frayée. J'y aurais trouvé moins de peine et de travail, et j'eusse évité le reproche de viser à des résultats extraordinaires et hasardés {A). Mais je n'aurais pas été en paix avec moi-même, et ma conscience m'eut reproché d'avoir enseigné, sur la foi d'autrui, une doctrine dont je n'étais pas intimement pénétré. De nouvelles réflexions m'ont donc raffermi dans ma conviction ; et je la soumets au jugement de ceux qui

(1) Supr., n° 5, en noie. Arrêt du i6 novembre i825«

(2) Louage, t. 1, n"' 279, 280 et suiv,

(3) JS» 282.

me lisent. Ils verront si les argumens de l'estimable écrivain que je vais essayer de réfuter, sont de nature à me faire déserter mon avis.

M. Duvergier a de la répugnance à admettre que îe législateur, voulant opérer une aussi grande in- «ovation que celle que je rattache à l'art. 1743, se fût borné à en proclamer les conséquences et les effets, plutôt que d'écrire le principe lui-même en termes formels dans la définition même du louage. Or, non seulement, dit-il, il n'y a rien de semblable dans les dispositions ([ui caractérisent ce contrat, mais tout au contraire elles adoptent la définition que Polliier donnait du louage sous l'ancien droit. Dès-lors , l'idenlilé d'expression conduit nécessairement à l'identité de pensée.

Et moi aussi , je voudrais que le législateur montrât son infaillibililé autant dans la conception de la pensée légale que dans la formule qui la revêt. Combien celte perfection rendrait plus simple et plus coulante la tâche de l'interprète!!! Mais qui ne sait que la prévoyance de la loi se trouve trop souvent en défaut , tantôt parce que l'expression amoindrit la pensée, tantôt parce que la pensée dépasse l'expression ? et sans sortir du Code civil, n'y a-t-il pas, dans cette œuvre, si remarquable du reste, des lacunes sans nombre, des réticences pleines d'embarras , des incohérences inexplicables ? M. Duvergier a-t-il oublié que la théorie de la transcription , établie par la loi de l'an 7 et si favorable à la stabilité des mutations d'immeubles , a été écartée par des rédacteurs du

CUAP. I. DISPOSIT» GÉNKR. (aRT. 1709.) 93

Code civil , par une espèce d'escamolage (i) qui laisse dans plusieurs de ses dispositions un défaut d'unité dont tous les bons esprits ont été frappés (2) ? Esl-ce que M. Diivergier lui-même n'a pas signalé la rédaction équivoque du Code civil, dans les dispositions par lesquelles il a modifié ce système de la loi du 11 brumaire an 7 (3)? et plus tard, lorsque le législateur, revenant sur lui-môme, eutété poussé à réformer une partie de ce qu'il avait fait, son langage et sa pensée ont-ils été bien nets et bien francs dans les art. 883 et 884 du Code de procédure civile (4) ? et cependant il ne s'agissait rien moins dans tout ceci que d'une des bases fondamentales de la propriété et du crédit !!! (5)

Mais j'ouvre la définition que le Code civil a donnée de la vente (art. 1582, C. c); de la vente, disais-je, qui, chez nous, a des effets si différens de ceux que l'ancien droit lui attribuait. Et qu'y trouvé-je tout d'abord? précisément une définition conforme à celle qu'en donnait Africain !! (6).

11 est vrai que l'intention du législateur ne tarde pas à se révéler par d'autres textes , qui démontrent que les expressions de l'art. 1582 ne corres-

(i) Préface de mon Comra. des Hypothèques.

(2) Mon Comm. de la Vente, t. i , n» 45.

(3) Vcnle, t. I, no 23.

(4) V. mes Hj-pothèq., t. ^, n«' 898, 899, goo.

(5) Après cela, si de ces exemples on essaie de passer à d'autres que nous fournit l'ensemble de noire législation, je demanderai si , lorsque le législateur de i8i6 autorisait les officiers ministériels à présenter leurs successeurs, il prévoyait tout ce qui depuis est sorti de celte disposition III

(6) Mon Comm. delà F'ente, X, r, n" l\.

pondent pas à l'idée qu'il \oulait rendre et qu'il s'est laissé influencer dans son langage par le langage de ses prédécesseurs. Eh bien! c'est aussi ce que je dis de l'art. 1709; sans doute il est copié dans Pothier comme l'art. -1582 était copié dans les lois romaines. Mais l'art. 4743 vient ensuite pour en modifier la portée et en expliquer la formule incomplète.

Remarquez d'ailleurs que les termes de la définition du louage n'ont dans l'art. 1709 rien qui soit incompatible avec le caractère nouveau qui se révèle dans fart. 1743. Ces mots s'oblige à faire jouir, dans lesquels M. Duvergier voit, comme M. Duranton, un sens pour ainsi dire magique (1), ne me paraissent en aucune manière devoir exclure nécessairement la pensée de la transmission d'un droit réel. La preuve en est que la chuso promettre DE FAIRE JOUIR sc trouvait jadis dans tous les baux à rente , qui cependant transféraient la propriété (2); et puis, le faire Jouir ne se trouvait-il pas aussi dans la définition du bail au dessus de 9 années , que toute fancienne jurisprudence considérait comme transmettant un droit réel (3)? N'était-il pas inhérent au bail à colonage perpétuel, qui, comme fa si bien aperçu M. Duvergier, n'était pas autre chose qu'un bail (4), et qui cependant engendrait le droit réel (5)? Il faut donc

(i) Supr., n<> 12.

(2) Répert., v" peigne, p. 58o, col. 2.

(3) Loyseau, Déguerp.^ liv. I,cht5, n" 8.

(5) /«>., n«5Ji.

CHAP. 1. DISPOSIT, GÉNÉR. (aRT. 1709.) 95

reconnaître que l'art. 1709 a une élasticité et une souplesse qui ne ressemblent en rien à cette hauteur impérieuse qu'on veut lui attribuer.

M. Duvergier examine ensuite l'art. 1743; il reconnaît bien qaane espèce de réalité est en effet attribuée au droit du preneur lorsqu'il se trouve en contact avec facheteur de Chéritage lnué{\)'^ mais il n'admet pas que cet article l'investisse de tous les caractères sans exception qui sont attachés au droit réel. Examinant cette disposition dans sa forme et dans la place qu'elle occupe, il la limite , comme M. Proudhon , à une espèce de droit de rétention attribué au preneur mis en possession de la chose; il fait de cet art. 1743 une dérogation toute spéciale à des régies aussi anciennes que le droit civil et maintenues dans l'ensemble des dispositions du Code. Ici , je m'arrête pour le moment; je ne veux pas anticiper sur le commentaire de l'article 1743 ; j'espère prouver de la manière la plus frappante, que cet article, combiné avec d'autres qui ont échappé à la sagacité de M. Duvergier et de ses devanciers, ne comporte pas le sens restreint par lequel on fausse son esprit (2).

15. Maintenant, faisons un pas de plus, et voyons si le droit du bailliste est mobilier ou immobilier. Je sais que je vais encore choquer des opinions respectables et accréditées depuis long-temps. Mais pourquoi hésiterais je à soumettre au public éclairé

(9) Infr., xx" 493.

mes dissentimens et mes doutes? une idée consciencieuse a toujours droit à son attention et à son impartialité!

Or il me semble que le droit du fermier est sous le Code civil un droit immobilier. La raison en est simple. Le bail donne le jus in re; il s'imprime sur la chose et la suit malgré les sous-aliénalions; donc il est immobilier comme la chose à laquelle il s'applique (1).

J'exposais tout à l'heure que le bail est un mode d'exploitation (2). En suivant cette idée, on pourrait dire que le bail ayant pour but de faire sortir delà chose son produit net, peut être comparé à un levier que l'industrie attacherait au sol pour l'exploiter; une machine est immeuble comme l'usine dont elle active le service (3). Pourquoi le droit du baillisle, qui applique à la chose sa force industrielle, serait -il d'une nature différente, puisque c'est au moyen du droit qui lui est concédé que la chose est mise en valeur, et qu'elle devient productive; je sais que la comparaison que je fais n'est pas rigoureusement exacte. Elle est plus métaphorique que juridique. Aussi nel'aije employée que pour donner une couleur plus pittoresque à ma pensée. Mais, pour en revenir à un langage plus scrupuleux , n'est-il pas certain que le droit du bailliste restant incorporé à l'immeuble pour le suivre au milieu de tous ses dépla-

(i) In/r., u° 5oo.

(3) Art. 524.

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Cemens, doit participer de sa nature et prendre place parmi les droits immobiliers (1)?

Les principes de l'ancienne jurisprudence (2) seront en vain conjurés contre moi. Je les repousse comme étant sans force, depuis que le Code a fait du droit du fermier quelque chose qui survit à l'aliénation de l'immeuble, et subsiste sans convention à l'égard des tiers. Qu'on ne dise donc pas, avec Pothier, que la créance du fermier ou du locataire n'a pas pour objet la métairie même et la maison même (3). Le droit de suite dont le bail est armé prouve évidemment que le fermier ou le locataire ont une action dont l'objet est de réclamer l'immeuble pour s'y implanter en la qualité qui leur appartient.

Qu'on n'ajoute pas, avec le même auteur, que l'action du fermier n'a pour objet que d'être mis à même de percevoir les fruits, lesquels, devenant meubles par la perception, le forcent de se contenter d'un droit mobilier, c'est-à-dire d'un droit qui tend à acquérir des meubles. Car je réponds que les fruits ne sont aujourd'hui que le produit d'un droit supérieur qui survit à chaque récolte, et qui, bien diliérent de celui que sanctionnait l'ancienne jurisprudence , enveloppe l'immeuble , lui ad-

(0 V. ce que dit Pothier du jus in rc dans un héritage, Communauté, no 68.

(a) Pothier, id., n° 7 i , et sur Oiléaiis, n ' 53 de l'introd. générale.

(3) Inirod. générale \\ la Coût. d'Orh/aus, n'^' 53, et Traité des choses.

hère et le suit pendant toute ia durée du bail (1). Enlin qii'on cesse de se rendre l'écho de celte assertion de Polhier, que la créance du fermier n'a pour objet qu'un fait. Aujourd'hui cette créance est plus large; elle donne au lérniier ou au locataire le droit d'exiger ia délivrance de la chose même, pour en jouir coni'ormémentà son litre; si la créance du baillisle n'élait que d'un fait con- \enu, il ne pourrait l'exiger d'un tiers qui n'en aurait pas contracté l'obligation. Le droit de suite tendant à être mis en possession et à jouir de la chose, n'est-il pas la démonslralion claire et palpable qui! y a dans le droit du baillisle autre chose qu'une créance de iaire?

IG. M. Duranlon nous arrête pour nous dire que l'art. 526 qui énumère les biens qui ont la qualité d'immeubles civils sans y comprendre le bail, s'oppose à notre système (2) ; mais, pour échapper à celte objection, je n'ai qu'à citer M. Duranlon lui-même. « L'art. 520, dit-il quel- » que part, n est pas conçu da-s un sens restrictif; » autrement il faudrait dire contre tous les prin- » cipcs, que les droits d'usage et d'habitation, dont » il ne parle pas non plus, ne sont pas des droits » réels immobiliers (3). »

Et en elfct, M. Duranlon démontre très-bien que l'emphytéosc qu'il plairait aujouid'hui à un par-

(i) On poul repousser pnr le même moyen ce que disait Pothierdu locataire d'une maison qui n'avait qu'uue crcauce eu dommages et intérêts.

(^3) Id., oo Bo.

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tîculicr de constituer sur son héritage serait un droit réel immobilier, et cependant l'art. 526 ne dit rien de l'emphyléosc!!

47. On pourra peut-être s'emparer d'un argument d'une autre nature emprunté à M. Proudhon. On a vu tout à l'heure que cet auteur, forcé dere-sconnaître que dans l'ancienne jurisprudence le bail à longues années était investi du droit réel, cherchait cependant à concilier ce caractère avec celui de droit mobilier, en disant que le droit de suite n'était, comme l'hypothèque, qu'une force accessoire donnée à la créance, mais qu'en ellemême la créance était mobilière, puisqu'elle aboutissait à un partage des fruits (1).

Je crois qu'il ne sera pas bien difficile de prouver que cet aspect de la question n'est qu'une trompeuse illusion. D'abord, M. Proudhon heurte de front les principes constamment enseignés |>ar les anciens auteurs, (|ui s'accordent unanimement à reconnaître que le bail à longues années était tout à la fois réel et immobilier. Polhier en est la preuve. Aussitôt qu'il aperçoit dans un bail le cachet du droit réel, il en conclut que ce bail engendre un droit immobilier (2), et la raison en est simple; c'est que toutes les fois qu'on a un droit dans un héritage, ce droit suit la nature de l'héritage et est comme lui de la classe des biens immeubles (3).

Sous un autre rapport, l'clfort de M. Proudhon

(i) Il semble que ce soit aussi l'idée de M. Touiller, t. 6, H»

(2) Communauté, n^fjx,

(3) îd„ n» 68

pour séparer l'émolument du bail du droit réel, reste tout-à-fait impuissant, et sa comparaison avec une créance hypothécaire est fautive. L'hypothèque n'est que l'accessoire de la créance d'une somme d'argent ; elle n'est qu'un secours éventuel pour obtenir forcément, s'il y a lieu, le paiement d'une chose mobilière. La créance de celle somme mobilière ne vil pas par l'hypothèque; elle a une existence à part , tellement que si la chose hypothéquée vient à périr, la créance n'en subsiste pas moins. Mais la créance du bailliste est immobilière, principalement et par sa nature, puisqu'elle a pour but de lui procurer la détention de l'héritage, la jouissance physique de l'immeuble même; le bailliste est inséparable de l'immeuble; il y est attaché, si je puis parler ainsi , comme une machine l'est à une usine. Que l'immeuble vienne à périr, et son droit de jouissance est anéanti ! tant il est vrai que ce droit est lié à l'héritage lui-même, et ne peut vivre que dans le cercle des intérêts immobiliers!

Ensuite prenez dans ses conséquences le système de M. Proudhon, et il ne vous sera pas diOicile de prouver que l'usufruit, le droit d'usage, le droit d'emphyléose ne sont pas des droits réels. Mais qu'en penseront ceux qui veulent rester fidèles aux principes ?

18. Je m'attends à ce qu'on me dise : puisque, d'après vous, le bail crée un droit immobilier, suivez les conséquences de cette idée. Qu'en résultera-t-il P Qu'un tuteur ne pourra donner à bail les immeubles de son pupille; qu'un mari ne pourra pas affermer ceux dosa femme; qu'ils ne pourront con-

CHAP. I. DisposiT. cÉNÉPw (art. 4709.) iO\ sentir la résiliation de ces baux ; que même le bail sera susceptible d'être hypothéqué comme l'usufruit. Or, ces conséquences sont-elles admissibles? ne heurtent-elles pas les principes les plus élémentaires du Code civil?

Mais raisonnons, s'il est possible, et ne nous effrayons pas.

Le bail, quoiqu'accordant au fermier un droit dans la chose, n'est cependant pas un vrai démembrement de la propriété, puisqu'il est destiné à en retirer le produit net. On n'aliène pas en passant bail de ses héritages ; on les met au contraire en valeur; on administre en bon père de famille. Il suit de là que le tuteur et le mari peuvent en principe donner à bail les immeubles du pupille et de la femme, sans avoir besoin des autorisations nécessaires pour aliéner, c'est ce que les lois reconnaissent formellement (i); et je ne vois pas qu'en accordant ce pouvoir d'administration aux tuteurs et aux maris, elles se soient mises en contradiction avec nos idées. Car, il ne faut pas l'oublier! si le bail est une charge réelle et immobilière de l'immeuble , il n'est pas, comme les autres droits qui participent de cette double nature, une charge qui démembre et qui apauvrit : il est une charge qui féconde; il est un élément de production.

Mais comme on abuse des choses les plus utiles, et que les tuteurs et les maris pourraient concéder des baux excessifs par leur durée, ou grever l'avenir de la femme par des engagemens qui ôteraient à ses héritages leur liberté , certaines restrictions ont été

fi) Art. 1429, 1430 et 1718, Ce.

mises au droit des tuteurs et des maris. Nous nous en occuperons dans le conimenlaire de l'art. 1718. Mais, en thèse générale, ils pcuvenl passer des baux d'une durée ordinaire; cette règle se concilie avec nos idées, tout aussi bien que l'exceplion qui la limite. Dbns un cas comme dans l'autre, notre théorie se présente homogène et rationnelle. Tandis que celle de nos adversaires vietit sans cesse échouer contre la disposition de l'art. 1764 dont il leur est impossible dedonner uneinterprétation logique.

Et comme celui qui a eu qualité pour concéder bail d'un héritage a aussi mission pour en deman* der la résiliation, s'il y a lieu ; il s'ensuit que le tuteur et le mari pourront introduire une action en justice pour faire résoudre le bail que le fermier ou le locataire n'exécuteraient pas. On n'opposera pas au tuteur l'article 464 du Codecivil; car l'art. 1718, combiné avec les art. 1428, 1429, 1430, 450, le rendent inapplicable. On dissout une convention de la même manière qu'on la contracte, lorsque la dissolution procède de la même source et de la même capacité que le contrat. Effacer un bail onéreux pour en passer un meilleur, c'est administrer en bon père de famille (1).

Maintenant craignez -vous que le bail, converti en droit réel immobilier, ne soit susceptible d'hypothèque, contre tous lespiincipcs admis jusqu'à ce jour! Je vous répondrai d'abord que tout imujcuble civil n'est pas susceptible d'hypothèque; témoin les servitudes, les droits d'usage et les actions en revendication d'un immeuble. J'ajouterai que le bail

(i) Infr., n« i58.

cnAP. f. nisPOsiT. cÉNén (aht. 4700.) 103 n'csl pas ce qu'on peut nppelcr un hirn immobilier; car, en déduisant les frais de culture et le canon dû an maître, on ne voit pas trop quelle valeur intrinsèque il peut avoir. Quel est le but du bail? C'est de faire passer entre les mains du propriétaire le produit net de la chose. Quant au fermier, ce qu'il retire, c'est le salaire de son travail et l'indemnité de ses avances. Où est donc l'émolument appréciable du bail, déduction faite du loyer ou du fermage dû au maître et des impenses pour exploitation ? En thèse générale , on ne l'aperçoit pas , surtout quand le propriétaire est de ceux qui s'appliquent à ne laisser au fermier que la moindre part possible en sus de son légitime bénéfice. En supposant môme que le bas prix du bail laisse au fermier des avantages imporlans, comment les apprécier ? Comment les dégager sûrement de la part du propriétaire et des frais de culture? Il est évident que l'émolument que le bail offrirait a celui qui le prendrait à hypothèque ne serait jamais certain (1), et que l'hypothèque manquerait d'une assiette fixe. 19. Tout ce qu'on vient de lire ayant été imprimé dans un journal de jurisprudence , le Droit (2), uq estimable magistrat de la Cour royale de Poitiers s'efforça de me réfuter dans une réponse a laquelle je dois répondre moi-môme (3). M. Cellot des Minières (c'est de lui queje veux parler) efface d'abord d'un trait de plume toutes les distinctions queje

(i ) M(in Comm. des Hypothèques^ t. a, n** 4o6. {•>.) N" du 26 avril i836.

(3) V. l'art, du Droit du 20 mai i856,, de M. Bellol dei Minières.

me suis appliqué à faire ressortir entre le bail et les autres charges immobilières. Puis , tantôt il me fait des objections qui supposent (juc j'ai confondu ces variétés si dissemblables; tantôt il me reproche d'avoir cédé, en les signalant, à des principes qui détruisent les miens. Enlin il essaie de m'emprisonner dans quelques unes des conséquences qui lui semblent découler de mes idées sur le caractère immobilier du bail ; alors, si j'essaie d'en sortir, il m'accuse de manquer à mon système; si je consens à y rester , il m'accuse de vouloir tout bouleverser.

Voyons de plus près le mérite de ces reproches.

Je viens de dire pourquoi le bail n'est pas susceptible d'hypothèque. M. Bellot veut absolument que dans ma théorie il en soit autrement. Car, ditil, si le bail a un caractère immobilier , il est impossible de ne pas y voir un démembrement de la propriété pareil à l'usufruit et à l'ewphytéose.

Un démembrement de la propriété I Mais , mon Dieu ! n'ai-je pas montré de la manière la plus palpable, dans tout ce qui a précédé, que le bail, qui est une force auxiliaire ajoutée à la chose, pour lui faire rendre ses produits, ne saurait être assimilé aux conventions qui amoindrissent le droit de propriété , qui en retranchent quelques parties utiles (l). Pourquoi M. Bellot ne réfutait-il pas, avant tout, cette partie de mon travail? Pourquoi surtout un esprit aussi judicieux que le sien veut-il me forcer de plier sous cette prétendue analogie de l'usufruit et du bail (devenu , d'après moi, droit immo- (i) Supr.f n"^ 4) 6, 7, etc. Voyez aussi plus bas, no a^*

CHAP I. DISPOSIT. GÉNÉR. (aHT. 4709.) 105

bilîer), analogie dont j'ai été le premier à prouver la fausseté et l'inconséquence (1) ? M. Bellotdes Minières voucîrait-il par hasard que, pour être conséquent avec mol-même, ÎQÏQTmdiSSG^ les yeux à toutes les nuances importantes , à toutes les distinctions délicates qui forcent la logique à déposer ses allures absolues et à tempérer sa hauteur par d'heureux détours commandés par la vérité? Quelqu'envie que j'aie d'avoir l'approbation de ce magistrat, je ne puis, je l'avoue, me résigner à faire comme cet honnête mathématicien qui , ayant entendu dire que la ligne droite est le plus court chemin d'un point à un autre , se prit un jour à marcher devant lui , sans dévier, dans les rues de Paris , au risque de se faire écraser par le premier obstacle venu.

Mais , dit mon antagoniste , c'est en vain que vous refusez de trouver dans le bail une assiette hypothécaire , sous prétexte que le preneur n'a pas le domaine utile, et que sa jouissance n'empêche pas celle du propriétaire qui tire le revenu de sa cho^e ! Car l'usufruit, toujours susceptible d'hypothèque, peut se trouver dans les mêmes conditions, puisqu'il peut être constitué moyennant une rente viagère. Et dans le bail emphytéotique, qui estarssi susceptible d'hypothèque, le preneur paie une redevance au bailleur.

Oui sans doute , le preneur à bail emphytéotique paie une redevance au bailleur; mais quelle redevance? Est-ce une redevance à litre d'indemnité de la jouissance concédée au preneur, et comme représentation du produit net dégagé par

(i) Supr.f n'^" 4 ^^ *^iy- Junge infr.y n" 24.

406 DU COMRAT DE LOUAfiE.

ses travaux? pas le moins du monde. La modique redevance qui se paie dans rempli3tcosc n'est élablie qu'à litre de reconnaissance (.\(i la directe. Pnt.yio, disent les docteurs, ocnnstiluilur , 7W/i pro unercede, in quo clijfert à locallone, sed in recogiiir » tionem dominii. » Comment donc M. Rcllot des Minières veut-il que je ne fasse pas de différence entre l'emphyléose, qui, vu l'exiguilé du tribut, est une véritable aliénation , et le bai!, qui, en constituant le moyen le plus eîficace de tirer de la chose la plus grande somme de produit, ne contient aucun démembrement (1)?

Quant à l'usufruit, je sais qu'il peut être constitué moyennant une rente viagère; mais cet accident n'empêche pas que celui qui a concédé un usufruit ne soit entièrement dépouillé de l'émolument de la chose; il reste nu en quelque sorte, et c'est pour cela qu'on l'appelle nu-propriétaire (2). Je dis qu'il est dépouillé de tout l'émolument de la chose! ! car il n'en reçoit rien. La totalité des fruits naturels et civils restent pour l'usufruitier, qui tient dans sa main le démembrement de la propriété auquel est attachée l'entière jouissance. 11 est vrai que le nu-propriétaire reçoit en échange la rente annuelle; mais elle n'est pas un fiuit civil de l'immeuble; elle n'est que le produit du capital constitué en rente viagère pour prix de l'usufruit. Mais peut-on dire que tout cela se retrouve dans le bail (3)? Le canon que paie le

i) Infr., no 34.

{2] /«/t., n" a4- (3) N" 24? infr.^ où je reviens sur toutes ces différences.

CHAP. I. DISPOSIT. GÉNÉR. (\nT. 4709.) 401 fermier n'esl-il pas, sous un ccrlîun point de vue, une part des (riiils ! lellemenl (juc si les fruits viennent à mancpicr par force ninjcure, le bniilisle est fondé à obtenir une réduction sur le canon (1)? Pourquoi donc M. Bcllot dos Minières exige-l-il (|ue je ne tienne pas compte de ces didérences capitales dans les applications que je fais de mon système?

C'est que, suivant ce jurisconsulte, j'aurais enseigné dans mon Commentaire dos, II vpot/ilv/ucs que le Code civil soumet à Thypollièque les biens immobiliers, et que celle disposition est générale et embrasse tout (2); que dès lors je n'ai pas le droit de soustraire le bail à l'hypothèque dès l'instant que j'en fais un droit immobilier. Mais entendonsnous 1 quand j'ai dit que le Code civil embrasse tous les biensimmobiliers, j'ai voulu parler (comme le prouve la suite du passagfe cité par M. Bellot) des biens qui ont une assiellc fixe. Quant aux autres, j'ai enseigné que l'hypothèque ne peut les atteindre (3). Eh bien! si je prouve que le bail est sans assiette hypothécaire, qu'il n'olfre pas de prise à la saisie, que peut donc nie reprocher mon antagoniste? Devrai-je me considérer comme battu parce (|u'il soutiendra que l'usufruit et l'emphytéose ayant une assiette fixe, de nature à servir de base à l'hypothèque, le bail en odre une aussi par conire-coup? Et les calculs auxquels je me suis livré sur les paris respectives du propriétaire et du bailliste, sur rincerlitude de rémolument du fermier,

(i) An. 1769,0. c.

(3) No 406.

i08 DL' CONTRAT DE LOUAGE.

déduclion faite du canon et des frais de culture, tout cela élait-il si frivole, que M. Bellot pût se dispenser d'y répondre?

M. Bellot m'arrête ensuite sur la partie de mon argumentation relative au droit des tuteurs et des maris, de passer bail des biens des mineurs et des femmes. Et là encore, il trouve que mes concessions ne s'accordent pas avec mon principe. C'est que M. Bellot en revient toujours à cette idée, que le bail serait une charge immobilière ordinaire, tandis que je me suis évertué à établir qu'il est une charge qui féconde, un élément de production. J'avoue que je n'ai pas d'autre réponse à lui faire sur ce point.

C'est aussi la seule que je luisoumettrai quand il niera que, dans mon système, le mari, le tuteur, puissent légalement demander la résiliation des baux qu'ils auraient consentis; dès l'instant qu'il est reconnu que le bail n'est qu'un ^ciQ d' administration, comment serait-il défendu aux administrateurs ^qs biens des femmes et des pupilles, de faire et défaire les baux dans l'intérêt de ceux qui sont placés sous leur protection? Est-ce qu'il y a quelque part de bonnes raisons pour prouver qu'un administrateur ne doit pas administrer? Est-ce que ce n'est pas une régie générale (ce mot est échappé à M. Bellot) que les contrats se dissolvent de la même manière qu'ils se forment? Et si la résiliation qui a pour objet d'enlever la chose à un mauvais fermier pour la livrer à un preneur laborieux et solvable, est un acte de bonne administration , est-ce que l'administrateur ne pourra pas agir dans ce but d'utilité, en vertu

CHAP. I. DISPOSIT. GÉNÉR. (aRT. 4709.) 109

des art. 450 et 1428 du Code civil, source des art. 1718, 1429 et 1430?

A la vérité, M. Bellot des Minières a de la peine à comprendre comment il se fait que j'aie consenti à ranger dans la classe des actes d'administration la concession d'un droit immobilier sur la chose. Mais si ce droit immobilier est une addition faite à cette chose pour la mettre en valeur; si c'est l'emploi d'une force auxiliaire pour en faire sortir les produits et non pour l'apauvrirj si, encore un coup, c'est un élément de production (toutes circonstances que M. Bellot oublie à chaque instant), qu'y aurait-il de répréhensible dans ma classification ?

Mais j'arrive à une dernière objection.

M. Bellot des Minières convient qu'aujourd'hui le bail crée au profit du bailliste un droit réel^ en ce sens que ce dernier peut opposer son titre aux tiers détenteurs. Mais, ajoute-t-il , de ce qu'un acte aie caractère de réalité, il ne s'ensuit pas qu'il soit pour cela immobilier de sa nature. L'antichrèse donne aussi au créancier qui retient l'immeuble comme gage le droit de suite, ou du moins lui permet d'opposer son contrat aux tiers, et cependant son droit n'est pas immobilier. Il en est de même du commodataire. Pourquoi en serait-il autrement du bailliste, qui, comme l'antichrésiste et le commodataire, n'a de prise que sur les fruits et les récoltes! Mais il n'y a aucune analogie entre les positions que M. Bellot des Minières veut comparer ici. L'antichrésiste n'a sur l'immeuble engagé ni droit de suite ni droit réel d'aucun genre (1). Le créancier

(l) Mon Coinm. des Hypothèques, t. 3, O" 778.

n'acquiert par ce central que la facullé de percevoir les fruils de l'immeuble (art. 2085). Quant au fonds, quant à la ciiose même qui produit ces fruits, il n'a là-dessus aucun des allribuis (\u Jns in re (1). Tout aboutit pour lui à un simple droit de rétention ("2), qui péril avec la possession de l'immeuble (3) et qui ne lui donne alors aucune action contre les tiers ; car le droit de rétention ne saurait servir de base qu'à une pure exception à l'eUet de conserver ce dont on est nanti (4). A l'égard du commodatairc, la parité pèche davantage encore; car l'emprunteur est bien moins favorisé que l'antichrésisle, ])uisqu'il man(iue du droit de rétention (5), et il n'y aurait pas d'hérésie plus grande en jurisprudence que de soutenir que le commodat, simple office d'ami, engendre un droit réel de nature à être opposé aux tiers acquéreurs de l'immeuble prêté! 1

Ceci posé, quel argument y a-t-il à tirer de ces positions ainsi restreintes, contre celle du fermier, qui, comme nous le verrons sur l'art. 4743, a un droit de suite contre l'immeuble, alors même qu'il n'en a pas encore été saisi ou qu'il en a clé dépossédé?