Jusqu'ici tout est clair

Mais l'esprit de controverse a été chercher des doutes et des nuages dans la loi Aquilia, et l'on a essayé de défaire, par ce plébiscite, la solution si bien réfléchie, si bien calculée du jurisconsulte.A^oiei

(1) L. 11, D. Deperic. et comm. rei venditœ. t^) Mon Comm. delà Vente, t. 1, W 5G1. (..) Sitpr., n" 535.

(4^ Aussi Favrc élencl-il au louan:e la loi 11, D. De perte. et çomni' î'ci vend. {Ratiçn., sur celte loi). (5) llpieu.

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (ART.i734.) 4S$

donc comment on a raisonné. La loi Aquilia, a-t-on dit, a sans doulc pour objet principal de régler les dclils et les qiiasi-délils ; mais elle ne reste pas ctrangcre pour cela à la matière des contrats et des quasiconlrats; il n'y a même rien de jjIus ordinaire (jue de voir une faute contractuelle pour^uivic par Taclion aquiliennc. A chaque instant les jurisconsnltes romains nous apprennent que l'action de la loi Aquilia concourtavec raciion produite par le contrat, et igue le créancier peut opter contre celle-ci en faveur de celle-là (I). Or, s'il prélère l'action aqnilienne, qu'arrivera-t-il? C'est (|u'il sera en droit de demander au preneur la réparation de la faute très légère. Car cette espèce de faute tombe sous le coup de lu loi Aquilia (2), Ainsi, peu importe que la faute très-lé*gère échappe à l'action locali; elle n'échappera pas à l'action aquilienne (5) !!!

Si un tel résultat devait être accepté, ce serait bien vainement que la sagesse des jurisconsultes romain* se serait appliquée à nuancer les divers caractères des contrats, afin de déterminer la mesure de responsabilité du débiteur et l'échelle graduelle des fautes. Et par exemple j'admirerais la bonhomie d'AIfénus qui, connaissant très-bien ce droit de concours de l'action aquilienne avec l'action locati (4), se serait

(1) V. en effet :Gaïus, I. 25, § 5. D. Loc. cnncl. et 1. 8, § 1, D. Ad kg. Aquil. Julien, I. 42. D. Adlcg. Aquil. Llpieri, 1. 7, § 8. D. Ad kg. Aquil. ; I. 27, § 11. D. id.; I. 27. §2ll, U. id.; 1. 5, § 3, D. id; 1. 7, § 1, D. Commod. Alfenus, 1. 50, § 2. D. ioc coud.

(2) Ulp., I. 44. D. Ad kg. Aquil.

(3) M. MLM-lin (Répert, N° Incendie, § 2, n° 7) se pose cel^e objection et ne voit pjis moyeu d y remisier. 11 rfConiMÎi donc que le lucalaire pourra être tenu par l'iiclion aquilienne de la faute trés-légére, pourvu (pie celle fiinle consi<it(; iu faciendo; cnr on sait que la loi aquilienne ne punissait pai les fautes \nr omission.

(4) V. ce qu'il dit, en effet, dans la loi 30, § 2, D. Loc, coud.

toutefois curieusement inquiété de savoir si celle-ci n'alleignaitque la faute ou la faute légère, sans voir que toutes ses reclierchei;, toutes ses distinctions seraient renversées d'un mot par l'intervention de Taclion aquilienne. Assurément jo ne reconnaîtrais pas lace jurisconsulte pénétrant et liabile, qu'Horace appcl^jit vafcr, à cause de sa finesse (l).

Quant à moi, j'ai lu les lois sur lesquelles repose l'objecion tout à l'heure retracée; je les ai méditées de mon mieux, et je n'y ai pas trouvé ce que d'autres y ont vu. Voici l'opinion que je m'en suis faite.

Loin de moi la pensée de nier que l'action aquiliennc ne puisse venir au secours d'un contrat, et par exemple du contrat de louage. Go serait contester l'évidence. Ainsi j'accorde que dans les cas où l'action aquilicnne procurait des dommages et intérêts plus considérables que l'action locali, le locateur pouvait la préférer, ou môme demander, par l'action aquiliennc, le surplus de ce qu'il avait obtenu par l'action IocgU (2). En effet, la loi aquilienne donnait, pour l'estimation di;s dommages, des régies plus sévères que les actions ordinaires, et de l'application de ces règles il pouvait résulter, dans certains cas, des dommages et inlérè'.s plus considérables. Permis alors d'opler pour l'action aquilienne; rien déplus juste et de plus logique; car celte action prenait son point d'appui dan? une lésion également condamnée par la loi du contrat et par la morale. Mais quand la convention voulait que le débiteur demeurât irresponsable, quand elle s'opposait à une action en juslice, parce que, tout mûrement pesé, il était reconnu qu'il n'y avait pas faute imputable; je ne puis admettre que l'action aquilienne pût arriver pour défaire un tel résultat. Je soutiens qu'alors n'y ayant pas faute contractuelle, il n'était pas permis de dire qu'il

{\) Salir. II.

[2j V. Ciijas, Ohserv., liv. 3, c. 25.

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1734.) 485

y avait faute aquilicnne. Il n'y avait faute d'aucune cspèi;e; le débiteur était irresponsable.

Je trouve la preuve de celte assertion dans la loi 27, § 20, au D. ad leg. Aquil.^ empruntée aux écrits tl'Ulpien. Ce jurisconsulte, en effet, décide ponctuellement que la stipulation iiiférce dans un contrat de louage pour régler la prestation des fautes, et décharger le débiteur de la responsabilité légale, influe aussi bien sur Taclion aquiiiennc que sur l'action locali, et que la cessation de celle-ci fait cesser celle-là.

Et ceci n'est pas en contradiction avec ce qu'Ulpien a dit ailleurs, savoir : que la fnute très-légère est atteinte par l'action aquilienne (I). Car, sans examiner ici avec Doneau, si la fauic très-légère n'est pas la même chose que la fa\ite légère (2), que résulte-l-il de cette proposition? Que la fauto légère doit toujours être réprimée? Non du tout!!! s:ins doute, elle sera une cause de dommages et intérêt^ quand elle sera imputable, muis non pas quand la loi expresse ou tacite du contrat en aftVanchira le dcbileur. Dans ce dernier cas le débiteur n'aura pas agi injuria; il n'aura fait qu'user de son droit. Or, on sait que la loi Aquilia n'avait aucune edioacilé envers celui qui avait agi en vertu de son droit: « ixjliuam hic acciv jJere nos oportol, quod non jure faclum est; hoc est

• CnNTRA JUS (5)! ! ! »

5G2. La théorie d'Alfenus reste donc debout telle qu'elle est formulée dans la loi 41 au D. Deperic. et corn. Celte loi est sur notre question le dernier mot de la science et la rcglft inébranlable. Elle coïncide du reste avec les art. Î728 et 1752 du Code civil ; de même qu'All'enus demande au gardien de la chose

(1) L. 44, D. Adleg. Aquil.

(2) H cherche à éiahlir ce point {Comment.^ lib. 10, c 7) dans sa belle disserlalioii sur les fautes, ei il fuut convenir qu3 ses raisons sont pressantes.

(3) Ulpien, I. 5. § 1, l). Ad kg. AquiL

les soins hominis frurji et diligeniis, de mémo l'article 172S exige du preneur les soins d'un bon père de famillG. Les deux idées coïncident tellement , qu'on dirait que l'art. 1728 est la traduétion de ta loMI.

503. Ce point éclairci, une autre difficulté se pré>enlait dans la pratique. L'incendie ayant consumé ou endommagé la chose louée, sera-ce au locateur à prouver que l'événement est arrivé par la feiule du preneur, et non par force majeure?

Ou bien faudra-t-il que le preneur, qui allègue la force majeure pour s'exonérer de l'obligation de Fendre la chose, ou pour s'excuser de la rendre en mauvais ciat, prouve que l'incendie n'a pas été provoqué par sa négligence?

On agitait vivement cette question dans l'ancienrie jurisprudence, et Fachin l'appelait quœslio sane difficiiis.

Les uns faisaient retomber sur le locataire la preuve de sa diligence, d'après cette présomption écrite p^r Paul« dans son ouvrage sur la fonction du préfet des vigiles : incendiura fil plerumrjuc ailpâ inhabitanlium (1). Les jurisconsultes de celte opinion voulaient que le loc:^taire fût condamné s'il ne se purgeait pas de la faute (2). Ils n'allaient pas cependant jusqu'à exiger qu'il se lavât de la faute tréâlégèie; ils l'absolvaient pleinement s'il démontrait que sa.conduile avait élé dirigée par les soins d'un père de famille diligent, c'est à-ilire qu'elle avait été exemp'e de la faute légère (3). Celle opinion, surtout en ce qui concerne le degré de faute imputable au l-ocalaire, trouvait un solide point d'appui dans k

(1) L. 3, D. De officioprœf. vigil., à laquelle il faut joindre la lui 11, 1). De ])cric. cl comm. roi vetulil.

(2) Facliirï, Coulinn., lil>. I, c. 87. Vinnius, 5e.W/. qitést.f lib. 1, c. 53. D'Argenlré. sur Drelagne, art. 599. Gomez, cilé, supr., n° 542.

(3) Fachin, loc. cit., et Vinnius.

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1734.) 487

loi H De pcric. et com.^ dont nous avons tant parlé au numéro précédent, et qui, évidemmeni, devait régler la position du preneur vis-à-vis du locateur par les mêmes principes que la position du vendeur à l'égard de l'acquéreur. C'est, du reste, ce que le président Favre ne manquait pas de faire observer dans son commeniaire de la loi 1 1 (1).

Ainsi donc, dans ce système, on tenait que la preuve d'une exacte diligence excluait la présomption de faute qui pesait sur le preneur, et que le dommage de l'incendie cessait dès lors de retomber à sa charge, sans qu'il fût nécessaire d'aller jusqu'à la preuve d'une très-exacte diligence (2). Vinniu» nous apprend que telle était la jurisprudence des tribunaux de iVaples et de Lcipsick.

D'autres, au contraire, pensaient que c'était au locateur à prouver la faute qu'il assignait pour cause à l'incendie. INul n'est présumé, dans le doute, avoir manqué à ses devoirs (5). Le demandeur n'est-il donc pas astreint à administrer la preuve formelle du manquement qui est le fomiement de son action? Quant à la présomption de faute écrite dans la loi 3 au D. De of'ficio prœfecl. vigiL, et dans la loi il De paie, et eom., on y répondait en disant qu'à la vérité on pouvait bien présumer de la part du locataire une faute très-légère, mais que dans le contrat de louage celle faute n'est pas imputable; que du reste, la présomption de ces deux lois est vague et indéterminée, puisqu'elle ne s'applique à aucune personne précise; qu'il suit de là qu'on pourra bien supposer que la maison a été incendiée par le fait de ceux qui l'habitent, mais que, ne sachant pas lequel est positivement l'auleur de la faule, nul ne

(1) Bation. ad Pand., sur la loi H, D. Deperic. et comm.. qu'il élend au louage, en remarquant que le preneur n'est tenu que de la faule légère.

(2) Favre, loc. cil.

(3j L. 51, D. Pro socio.

ïkîvra être passible, de plein droit, de dommages et intérêts (1).

Mais l'on aperçoit combien ces interprétations cta>ent forcées (2). Aussi celle doctrine, proscrite par les tribunaux étrangers, comme nous venons de le voir, n était pas suivie dans nôtre jurisprudence française. Henrys était parvenu cependant à la faire prévaloir par le siège auprès duquel il remplissait les fonctions d'avocat du roi. Mais sur l'appel, la sentence fut réformée par le parlement de Paris (3) , et cet arrêt n'est pas le seul; on suivait la même jurisprudence aux parlements de Grenoble, de Normandie et de Toulouse, etc. (4). Et que serait-il arrivé si Ton se fût écarté des sages combinaisons de la loi romaine? Le bailleur fût toujours resté sans recours possible contre le preneur. Est-ce qu'il lui est permis de surveiller l'intérieur du locataire et d'épier ses démarches? L'espèce d'aliénation contenue dans le bail ne lui ferme-t-elle pas l'entrée de la maison? ne lui défend-elle pas de se mêlera la famille du preneur pour découvrir ce qui se passe chez lui (5)?

3G4. C'est avec grande raison que l'art. 1733 s'est approprié ces dispositions du droit romain et de notre ancienne jurisprudence. Cet article n'excita aucune réclamation de la part des cours royales auxquelles le projet fut communiqué. Toutes le considèrent comme la garantie du droit de propriété et l'expression des principes généraux. Seulement au conseil

[i) Perezius, Ad cod. de locat., n" 28. Voët, Ad legem Aquil., n» 20. Henrys, t. 2, liv. 4. ch.^6, 9. 87 et 163. Menocli., De arb. judic, lib. 2. casus 390, et De prœsumpt,^ lib. 1, 9. 59 et 97, n° 10. — Lib. 5, PrœsumpL, 3, n° 128, et PrœsumpL, 42, n° 3.

(2) V. la dissertation de M. Merlin, v» Incendie, § 2, n* 9. M. Toulher, t. ll.n" 160.

(3) fl!. Merlin, loc. cil.

(4) Id.

(5) D'Argentré, sur Bretagne, art. 599.

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1734.) 489

d'Elat, M. Defermon fit observer « qu'il imposail au » preneur une obligation à laquelle il lui serait diffi- »> cile de satisfaire. Comment pourra-t-il prouver » que l'événement est arrivé sans sa faute (1)?* Mais, M. Troncliet ayant répondu « que les preuves de cette nature se tirent des circonstances, » la remarque de M. Defermon n'eut pas d'autre suite.

L'art. 1753 fut donc maintenu. Voici comment M. Jaubert le justifiait devant le corps législatif:

• Ces règles sont sages, conservatrices de la pro- » priété à laquelle le bailleur n'a aucun moyen de veil- » 1er : ces régies sont le gage le plus assuré de l'exac- 0 tilude du preneur, du soin qu'il doit apporter dans » l'usage de son droit ; de la surveillance qu'il doit 0 exercer sur sa famille et sur ses serviteurs.

« Au reste, la loi n'établit qu'une présomption. Cette » présomption peut être détruite par une preuve con- » traire ; mais la présomption devait être établie contre « le preneur, parce que, d'une part, le bailleur n'a 0 aucun moyen de prévenir ni d'éviter V accident , et » que, de l'autre, les incendies arrivent ordinairement » par la faute de ceux qui habitent la maison(T). »

Ces raisonnements ont de la force. On peut cependant en ajouter de plus pésemptoires encore, pour montrer que l'art. 1733 n'est pas une exception, mais un corollaire des principes généraux. Bien que l'incendie soit placé en général parmi les faits de force majeure, il faut convenir cependant qu'il n'est tel que lorsque la faute du détenteur de la chose ne l'a pas provoqué. Or, quelle est la position du preneur? C'est celle d*un débiteur qui, à un certain moment convenu, doit rendre au créancier, au bailleur, la chose qui lui a été confiée, et doit la lui rendre dans Vétat où il Va recueil II suit de là que si, au moment du payement, il la lui remet dégradée ou

(1) Fenet, t. 14, p. 249.

(2) Fenet. t. 14, p. 351 et 352,

presque anéantie, il ne remplit pas son oîoligation, à moins qu'il ne fasse plier la puissance de celte ohligaïiion (jui milite contre lui, par la preuve de faits d'excuse de nature à Texonérer. Nul doute, par conséquent, que la preuve de ces faits ne soit à sa charge ; \û force des choses le dit hautement.

Mais celle preuve, la fera-t-il complète et satisfactoire, en venant dire que le feu a dévoré la chose? Non ! car l'incendie provient aussi souvent (I) de la faute que de la force majeure. Et Paul n'a fait que proclamer une vérité étahlie par l'expérience de tous tes temps et de lotis les lieux, quand il a dit : « incen- *' dium fil plerumque culpâ iuliabilantiiim. » Jusquelà donc, le juge restera perplexe; il hésitera entre la force majeure qui est possible, et la faute qui ne l'est pas moins; et dès lors il ne pourra délier le preneur de l'obligation de rendre, qu'à la condition que, faisant faire à la preuve un pas de plus, celui-ci établira que le feu a été mis sans sa faute!! Assurément, il ifie paraît difficile de ne pas se rendre à celle argumentation. Au surplus, je renvoie aux développements que j'ai donnés à celte idée dans mon Commentaire de la Vente (2), et ci- dessus n"' 222 et 342 (3). Elle trouve son point d'appui d^uis un ensemble de textes imposants et qui se prêtent un mutuel secours. Lisez, en effet, la loi 52, § 5, au D. Pre socio, empruntée aux écrits d'Ulpien, puis passez au Code civil, et voyez les art. 1305 et 1245, qui sont la règle géné»'a''e en matière de payement; pesez surtout les expressions de l'ait. 1245, et ces mots pourvu que, qui font évidemment de la preuve de l'absence de faute la condition de la libération du débiteur!! Considérez ensuite que le preneur est

(1) H n'est pas même besoin de dire : plus souvent, presque toujours.

(5) V. aussi un exemple, n' 182, pour le cas où les glaces enclomma^^enl un moulin.

CnAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1734.) 4Ôt

précisément obligé à rendre la chose telle quil l'a reçue (I), et qu'il y a ici un motif déplus pour mettre à sa charge la preuve de sa diligence lorsqu'il ne la rend pas en cet état. Enfin, à toutes ces dispositions, liez Tari. 1732, qui formule contre le preneur la présomption de faute dans tous les cas oià, à la fin du bail, on trouve des dégradations arrivées pendant sa jouissance; et dites, après tout cela, si l'art. 1733, bien loin de présenter une exception , n'est pas, au contraire, le dernier anneau de celte chaîne si bien tissue!!! Je ne puis donc assez m'élonner de voir un auteur judicieux, M. Duvergier, répéter sans cesse, à la suite de quelques considérants peu réfléchis d'arrêts de cours royales, qae l'art. 1733 est une règle rigoureuse, exceptionnelle, dont on doit dire: ôdia reslringenda (2). Je n'ignore pas qu'on a trop souvent cherché à abuser de l'art. 1733; mais, pour le renfermer dans le rôle qu'il doit jouer, il n'est pns nécessaire de le mettre dans la classe des (dérogations au drotl commun et sle renverser son véritable caractcre (5). Ce n'est même qu'en l'envisageant du point de vue où nous nous plaçons qu'on parvient à prévenir des controverses qui n'auraient pas dû naître; el qu'on voit s'aplanir toutes les difficultés !

365. Ainsi, si l'on vient s'emparer de l'art. 1733 pour l'opposer à un propriétaire dont la maison incendiée a communiqué le feu à la maison voisine; si l'on prétend que ce propriétaire est présumé en faute par la force de l'art. 1733, je répondrai qu'on se méprend étrangement sur la position que cet article entend définir, il règle les rapports d'un débiteur envers son créancier; il lui dit: vous devez rendre la chose en bon état, et cepenJant vous la remettez dégradée, endommagée; croyez-vous être quitte de

(1) An. i730 et 1731.

(2) Louage, t. 1. n°'408, 411, 280, etc.

(5) Colle observation a été l'aile aussi par lei atinotàte^ur* de l'ouvrage de M. Zacbarise (t. 3, p. tÉ, note 9),

votre oblige lion ? Non, certes. Si vous voulez en être exonéré, prouvez que des événements , exempts de faute do votre part, ont trompé votre diligence et vos soins.

Mais quand on met un propriétaire en présence d'un voisin avec lequel il n'est lié par aucune convention qui le rende son débiteur, combien les rôles sont différents! L'incendie a causé un dommage, et le voisin en demande la réparation. Par là il se porte demandeur, et le fondement de son action est une fîuitedu propriétaire incendié. C'est donc sur lui que retombe le poids de la preuve de négligence et imprudence. Quant au défendeur, il n'a rien à dire pour se justifier, tant que le demandeur n'a pas prouvé son quasi-délit. L'incendie étant autant un fait de force majeure qu'un fait d'imprudence, le juge ne peut qu'hésiter, et renvoyer par conséquent le défendeur absous ; in dtihio reiis absolvendus.

On voit que, pour arriver à ce résultat, il n'est nul besoin de fausser la pensée de l'art. 1733, en le renvoyant au chapitre des exceptions. Il suffit de ne pas confondre des situations fort diverses et fort distinctes.

C'est à quoi n'a pas fait attention M. Toullier (i), qui veut que le propriétaire soit de plein droit présumé en faute envers le voisin chez lequel le feu s'est communiqué. Cet auteur a été influencé et par d'anciens arrêts que la raison n'approuve pas ('i), et par la coutume de Bretagne (3), que le Gode civil a abrogée, et par l'art. 1733, sur la portée duquel il ne s'est pas fait de justes idées ! !

Je me réunis donc à M. Duvergier (4), pour ne pas

(1) T. XI, n» 172.

(2) Voyez ces arrêts au Répert. de M. Merlin, v Incendié, § 2, n" 8 et 9.

(3) Art. 653.

(4) T. I. D" 412 et SUIT.

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT, 1734.) 493

approuver une telle doctrine; mais je me laisse diriger par d'autres raisons que les siennes (1).

Au surplus, la question de savoir si l'art. 4735 milite de propriétaire à propriétaire, de voisin à voisin, n'est plus aujourd'hui l'objet d'aucun doute. La jurisprudence s'accorde à repousser le sentiment de M. Touiller : les arrêts sont nombreux et formels (2). Il est vrai que tous ne sont [»as des modèles de rédaction ; quelquefois des propositions hasardées les déparent; on voit qu'ils ne sont pas toujours arrivés à une conception exacte de la pensée de l'art. 1733, et que, pour en écarter rauloritc, ils ont imaginé d'en faire une disposition anormale. Mais il n'importe!! au fond ils se sauvent par la justesse des résultats (3).

366. En généralisant donc l'idée que renferme le numéro précédent, on est conduit à cette proposition, savoir : que l'art. 1753 ne fournit aucun argument d'analogie pour le cas où l'auteur de dommage n'est pas engagé envers le demandeur par un contrat ou quasi-contrat.

Mais, par contre, il est l'écho d'une vérité de tous les temps, il est le reflet d'un principe général, en tant qu'il s'agit d'un débiteur qui veut se décharger, par une exception de cas fortuit, de l'obligation do rendre la chose dans l'état où il l'avait reçue.

L'art. 1808, que nous rencontrerons plus lard sur

(1) V, aussi M. Merlin, t. 16, V Incendie. Son opinion est d'accord avec la nôtre. M. Proiulhon, Usufruit, t. 4, n" 15GI. M. Dallez, Incendie, p. 475. M. Duranlou, t. 17, n" 105.

(2) Turin, 8 août 1800 (J. Palais, t. 7, p. 751. S., 11,2, 114). Riom, 5 mai 1809 (J. Palais, t. 7, p. 543. S., 10, 2, 56. D., 24,2, 76). Caen, 27 août 1819 (J. Palais, t. 15. p. 522. S., 19, 2, 257. V. les n«'357 et 308). Paris, 27 janvier 1824, (J. Palais, t. 18, p. 3S8. D., 24, 2, 147). Pau, 6 juillet 1825 (J. Palais, t. 19, p. 678. D., 26,2, 7).

(3) L'arrêt de cassaUon, du 18 décembre 1827, rapporté tn/ra. a** 368, est motivé sur les vrais principes.

494 liV CONTRAT DE LOUAGE.

ijolre chemin, n'est qu'une exception dans cet ordre d'idéps.

5»7. Ainsi, en suivant les applications de la première branche de noire conclusion, nous dirons qu'entre lûcal;iircs d'une iriêmc maison, si l'un réclame contre r.iulre la répar;>lion du dommage causé par un incendie venu de chez ce dernier, il doit prouver qu'une faute en a été U cause (1).

568. Ainsi encore, le propriétaire qui habite un étage de sa maison, et qui transmet le feu à ses locataires, n'est responsable de l'incendie qu'aulaiit que ceux-ci font la même preuve (2).

569. Par la même raison, le propriétaire ne pourrait opposer la présomption de l'art. 4755 à un hôte riche qui logerait momentanément chez le locataire et qu'il voudrait rendre responsable de l'incendie, à défaut du locataire insolvable. Cet hôte n'est pas son obligé; il ne serait soumis à la réparation de l'iocendie qu'autant que le demandeur prouverait qu'^i en est l'auleur (3).

570. Mais aussi (et ici nous rentrons dans la première branche de notre conclusion), le locataire qui aura communiqué le feu à Tapparlement occupé pgir le propriétaire, ne sera pas fondé à prétendre que la présomption de l'art. 1755 cesse parce que la nagi-

(1) Bordeaux, 25 juin 1828 fJ. Palais, t. 21, p. 1595. S., 29. 2, 19). Lyon, 12 août 1829 (J. Palais, t. 22, p. 1356. D., 29, 2,258. S, 30, 2,33). CiPsation, Il avril 1831 (J. Palais, 1.23, p. 1442. D., 31, 1. i-3. S.. 31.1,196).

iQj Caen, 27 août 18l9 (J. Pahis, t. 15, p. 522. S., \9,% 257'. Grenoble, 17 janvier 1825 (J. Palais, l. 47, p. 830. S., 24, 2, 297. l).,24, 2, 147i. Paris, 16 mni 1825 (J. Palais, 1. 19, p. ô04. S., 25, 2, 206). Nancv, 19 juillet 1825 (J. Palais, t. ly, p. 715. S. 26,2, 179. D., 26, 2, 76. Cassation, 18 décembre 1827 (J. Palais, t. 21, p. 960. U., 28. 1, 62. S., 28, 4", 44); id.. 1" juillet lî>54 (J. Palais, t. 2i>, p. 689. S., 54,1, 559. D., 54, 1,299).

(3) M. TouUier, U XI, n? 168, 1. 1, § 9, D. Qui effud. bffr.. n«598.

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1734.) 495

son ne lui a pas élé louée en entier, et que le propriétaire était là pour surveiller sa chose (1).

Ces prétextes frivoles seraient à peine ailmissibles contre une disposiiion injuste et tyranniqne! A plus forte r;^ison reslent-ils sans voleur en lace de l'article 1735, qui, par son étroite intimité avec les principps du droit, veut être plus sérieusement traité (2).

371. Remarquez toulcfois que si le feu avait pris dans une partie delà maison laissée commune entre le propriétaire et le locataire, il ne serait plus possible d'imputer l'incendie à ce dernier. La condition principale de l'art. 1733 manquerait ; cor cet article suppose nécessairement que le feu a pris chez le locataire et est sorti du local dont il avait la jouissance exclusive (3).

372. Non-seulement le propriétaire opposera la présomption de l'art, 1733 au preneur direct; il pourra, de plus, agir contre le sous-locataire et se prévaloir, à son égard, de cette disposition. Il le pourra, dis-je; car le sous-locataire est tenu envers celui avec qui il a traite par les mêmes liens que si ce dernier était propriétaire; or, le bailleur originaire est maître d'exercer les actions de son locataire direct (4).

373. Imbus des principes posés aux n°' 365, 366 et 570, que dirons-nous d'un arrêt de la cour de Limoges, du 21 février 1839 (5), qui décide que l'art. 1753 n'est pas applicable au colon partiaire qui habile dans la métairie le logement qui lui est réi-^ervé et y communique un incendie ? Nous payerons-nous

(1|M. Duranton (t. 17, n" 109) se contente fie cette raison!!!

(2) Arg. de Grenoble, 17 janvier 1823 (J, P.ilais, t. 17,

p. 850. 1)., 24,2, 149). Lvon, 17 janvier 1834 (J. Palais,

1. 20, p. Cl. D., 3i, 2, lri0."S.,34,2,242). V. hifrà, n»388. (5) Uiom. 4 aoûl 1829 (J. Palais, t. 22, p. 1320. D., 50,

2, 104). C'est aidsi que doit s'interpréter c^'t arrêt, que M. Dalloz consiilcre à toit comme caiUr.iire à l'arrêt de Lyon.

(4) M. Toullier, t. H, n" 16'.). M. Duranton, t. 17, n" 112.

(5) J. Palais, t. 2 1839, p. 277. S., 59, 2, 405.

de celte double raison, savoir : i" que l'art. 1733 n'est qu'une exception ; 2* que le colon partiaire n'est pas un fermier, un locataire, mais un associé? Nous répondons : le premier motif indique les idées les plus fausses sur le sens de l'art. 1733, elle second est irrelevant et stérile. Qu'importe que le colon partiaire soit plutôt un associé qu'un locataire (1)!! N'est-il pas débiteur de la chose? ne doit-il pas la conserver en bon père de famille? ne doit-il pas la rendre dans l'état où elle lui a été remise? et dès lors, n'est-ce pas fausser tous les principes en matière de contrat que de le décharger de son obligation sans qu'il prouve la force majeure qui le dispense de l'accomplir!!

374. Quand la maison est occupée par plusieurs locataires, tous sont solidairement responsables de l'incendie, à moins qu'ils ne prouvent que l'incendie n'a ni commencé ni pu commencer chez eux. Telle est la disposition de l'art. 1734.

Quelques cours d'appel la repoussèrent avec énergie lors de la discussion préliminaire du Code civil. La cour de Colmar la signalait comme contraire à l'équité et à tous les principes : « Car, disait-elle, nul » ne peut être obligé sans son consentement, et la loi » ne peut jamais obliger personne à courir des » risques qu'on ne peut prévoir ou qu'on ne peut » éviter, sans s'obliger volontairement (2).

» Il n'est pas possible, ajoutait la cour de Lyon, » d'établir une solidarité entre les locataires choisis » sans la participation, et souvent contre le gré les » uns des autres, par un propriétaire ou un locataire » qui ont pu leur permettre des professions dange- » reuses, capables de communiquer le feu, à qui » souvent, malgré le besoin d'un foyer, ils ne donnent • pas môme une cheminée. On propose : S'il y a

(1) V. là-dessus infr.» n" 637 et suiv.

(2) Fenet, t. 3, p. 490.

» plusieurs locataires dans une maison, le premier chez » lequel le feu s'est développé en est responsable^ s'il « ne prouve pas que le feu a été communiqué à son » appartement par l'appartement d'un autre locataire, » auquel cas ce dernier est seul tenu. Si aucun ne peut • prouver dans V habitation duquel le feu a commencé, » ils sont tenus des dommages chacun pour sa part et » portion (1).

Enfin, la cour de Toulouse s'élevait contre cette injuste solidarilé (2).

Au conseil d'Elat, M, Lacuée représenta l'art. 1734 comme trop dur; mais M. Treilhard lui répondit qu'on ne pourrait le retrancher sans priver le propriétaire de son recours (").

375. Ainsi donc, deux sortes d'objections étaient dirigées contre notre art. 4734.

1' En lui-même il est trop sévère ; telle était la portée des observations de M. Lacuée ;

2° Tout au moins, il est rigoureux en tant qu'il rend les locataires solidairement responsables. Reprenons une à une ces deux objections. 370. La première manque évidemment de toute espèce de base : quand le feu a dévoré la maison louée, tous les locataires sont tenus, chacun en droit soi, de rendre au propriétaire la portion de maison qui leur a été louée ; chacun d'eux ne peut dés lors être exonéré de son obligation qu'en prouvant qu'il est exempt de faute. La présomption établie par l'art. 1753 contre un seul locataire ne peut pas s'affaiblir par cela seul que, dans le cas de l'art. 1754, elle s'étend à plusieurs.

Je sais que, dans l'ancien droit, Pothier avait enseigné que, si on ignorait le point de départ du feu, nul d'entre les locataires ne devait être tenu, à cause

(1) Fenet, t. 4, p. 200.

(2) Id., t. 5, p. 619.

^3)ld.,t. 14. p.250.

de l'incertitude sur le véritable auteur de la faute (i); mais celte opinion avait été repoussée par arrêt du parlement de Paris du 3 août 1777, avec grande raisun, car la présomption de faute' existant contre chacun en particulier, milite par conséquent contre tous à la fois (2).

377. Quand à la seconde objection, elle me paraît plus sérieuse, et j'avoue que je trouve avec les cours de Toulouse, de Lyon et de Colmar, que la solidarité est une peine bien dun>, et sauvent bien injuste. On a beau dire, avec M. Mouricault, que c'est aux locataii*es à se surveiller mutuellement (3); mais la raison est mauvaise, car elle pourrait tout aussi bien se rétorquer contre ie propriétaire lui même. Elle est d'ailleurs démentie par la nature des choses et par l'expérience.

378. Néanmoins la loi existe, il faut l'accepter avec docilité ; ainsi, chnique locataire pourra être contraint par le propriétaire a l'indemniser pour le total, sauf son recours contre ses colocataires. Dans tout ceci, il est clair que le riche payera souvent pour le pauvre et que le propriétaire seul ne perdra rien dans le désastre commun.

379. Le recours du locataire qui a payé, contre les autres locataires, ne doit pas être proportionné à la valeur de l'appartement ou du loyer de chacun. La contribution se règle par tête de locataire, par portion virile; car la présomption de faute planant sur tous indistinctement, chacun est censé avoir endommagé la maison pour le total (4).

380. Si le propriétaire occupe un appartement dans la maison et qu'on ignore le point de départ

(1) Louage, n" 193.

(2) M. Merlin, v° Incendie, § 2, n° 10. M. Toullier, t. 11, n" 170.

(3) Fenet, t. 14, p. 329.

(4) M. Duranton , l. 17, ir 110. M. Duvergier, t. 1, n« 425.

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 4734.) 499

de l'incendie, il est intéressant d'examiner comment il devra être Iraité : sera-t-il assimilé à un localairo? ou bien sou droit de propriété conlinuera t-il à rester armé des art. 1733 et 1736? Aucune de ces deux solutions n'est admissible.

Un locataire qui agit en réparation du dommage de l'incendie doit prouver deux choses : 1° que l'incendie vient de chez celui qu'il actionne; 2° qu'il est le résultat de sa faute.

Or, le propriétaire ne peut, dans aucun cas, être astreint à faire preuve de la faute du locataire. Les art. 1733 et 1734 s'y opposent. Il suffit, comme nous allons le faire voir, qu'il prouve que l'incendie n'a pas commencé chez lui.

Je dis, en second lieu, que le propriétaire ne peut pas non plus invoquer dans toute leur inflexibilité les art. 1733 et 1734.

Et d'abord, entendons-nous sur la position de la question !!

Et faisons bien attention à cette circonstance capitale, à laquelle je subordonne notre difficulté : c'est qu'on ignore tout à fait le point initial de l'incendie. Nul ne peut dire s'il a pris naissance chez les locataires ou chez le propriétaire lui-même. On reste à cet égard dans un doute absolu.

Ceci admis, nous nous rapprochons beaucoup de l'espèce posée au n"' 371, et la solution de ce cas me paraît s'appliquer ici.

Sur quoi se fonde la présomption de l'art. 1734? Sur ce que l'incendie a eu nécessairement son origine chez l'un ou chez l'autre des locataires. Mais si le propriétaire habite la maison, quelle voix s'élèvera pour affirmer que le feu a pris plutôt chez les locataires que chez lui? Qui répondra qu'il n'a pas pris plutôt chez lui que chez les autres ? qu'il n'a pas commencé dans les aisances communes de la maison? dans les corridors fréquentés par tons les habitants sans distinction ? Et, au milieu de ce doute insoluble,

quel juge osera prononcer une condamnation (1) ?

Le propriétaire devra donc prouver que le feu n*est pas venu de son appartement; ce sera la condition indispensable de son action en dédommagement. Alors seulement les arl. 17o3 et 1754 reprendront leur empire contre les locataires.

Ainsi, quoique l'art. 1734 ne parle pas de cette exception à la responsabilité des locataires, on doit conveair qu'elle rentre lorcément dans la nature des choses.

Du reste, il ne faut pas confondre le cas que nous venons d'examiner avec ce que nous avons dit au n° 570. Nous supposions alors qu'il était constant que l incendie n'avail pas commencé chez le propriétaire (2) ; et l'arrêi jugé par la cour de Lyon, que j'ai cité en note, décide expressément qu'il était constant en fait que Vincendie avait commencé et s'était manifesté d'abord dans le rez-de-chaussée occupé par le locataire.

581. Voyons les autres circonstances qui font cesser la responsabilité.

Les art. 1753 et 1754 en énumèrent plusieurs :

Le cas fortuit, la force majeure, le vice de construction ;

La communication du feu par une maison voisine (1755);

Entre locataires, la preuve que le feu a commencé dans un autre appartement ;

Ou même qu'il n'a pu commencer dans l'habitation du locataire qui prétend se faire absoudre (1734).

382. M. Touiller a prétendu que l'art. 1753 est limitatif (3). M. Zachariae et ses judicieux annotateurs ont aussi pensé que cet articie restreint le cer-

til(l^ J'unge M. Duvergier, t. 1, n» 425.

{2) C'est bien ainsi que M. Duranton posait aussi la question, t. 17, n» 109.

(3) T. il,n 161.

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aUT. i734.) 501

de des moyens de juslification du preneur (1); mais je crois que celte proposition manque dejuslesse. A mon sens, loin que l'art. 4755 fisse antagonisme avec l'art. 1752, il se lie, au contraire, à lui comme le corollaire avec la règle : d'où il suit (jue toui moyen qui tendra à établir d'une manière ou d'autre que le locateur est exempt de faute, devra être accueilli ; car tel est le but que l'art. 1 7^ 5 a eu en vue quand ii s'est livré à une énumération purement énonciative (2). Supposons, par exemple, que le preneur prouve qu'au moment de l'incendie il éJait absent depuis longtemps avec sa famille et ses gens. Il faudrait être bien sévère pour ne pas trouver dans cette circonstance une justilicalion complète rie toute participation quelconque au désastre de la maison (3).

M. Zacbariee ne recule pas cependant devant une telle dureté. Mais il ne fait pas attention qu'en poussant le rigorisme à ce point, il met une sorte do contradiction singulière entre les art. 1755 et 1754. Je remarque, eu eflét, que Tc.rt. 1754 n'éuumère plus les causes d'excuse détaillées dans l'art. 1755, et qu'en déliuitive il absout celui des locataires qui, par un moyen ou par un autre, prouve que le feu ii'a pu commencer chez lui. Il ne lui dit pas : « Vous indi- » querez le cas de force mjijeuie que vous assignez n à l'incendie; ou bien vous établirez qu'il y avait B vice de construction ; ou bien, enfin, que le feu » vous est venu du voisin. » Il se contente de lui dire : « Vous serez déchargé de toute responsabilité, B si vous indiquez celui de vos colocataires dans » l'habitation duquel le feu a commencé; ou même » si vous prouvez que l'iîicendie n'a pu commencer chez » vous. »

Indiquer celui des locataires dont l'habitation a

(1) T. 3, p. 13. note 9, in fine.

(2) Junge M. Uuvergier, n" 425.

(3) M Froudljon. Usufr..t. 4,n«' 1552. Turin, 8 août 1809 (J. Palais, t. 7, p. 751. S., 11,2. 113).

SOâ DU CONTRAT DE LOUAGTE.

communiqué l'incendie, c'est, dans l'art. 1754, faire ce que prescrit le dernier paragraphe de l'article 1733, c'esl-à-dire, prouver que le feu a été communiqué par une habitation voisine ; mais démontrer que le feu n'a pu commencer chez soi, c'est aller plus loin dans le cercle de la défense et des moyens d'excuse. Donc, un locataire qui, dans le cas de l'art. 1734, juslifierait de son absence prolongée et de l'impossibilité qu'il y eût du feu allumé dans son appartement par suite de cet éloignement et de celui de ses gens, devrait être décinré irresponsable. Et j'oserai en appeler, à cet égard, à la haute raison de M. Zacharise lui-même. Or, ce que ce jurisconsulte est forcé d'approuver dans î^'art. 1734, devienrira-t-il insignifiant et non excusable dans l'art. 1733? Est-il possible de concevoir que le législateur ait vu une telle différence entre les hypothèses prévues par ces articles, qu'il ait formulé pour l'une une calégorie de preuves inadmissibles pour l'aulre? n'est-il pas évident, au contraire, que ces articles sont le produit de la même pensée, et qu'ils tendent au même but ?

Pour moi, je tiens pour certain, malgré toutes les dissidences, que Tidée mère de l'art. 1732 se reflète dans les art. 1 733 et 1734, et que tout ce qu'exige la loi, c'est que le preneur démontre qu'il est exempt de faute. Les preuves dont parle l'art 1733 ne sont que des moyens de parvenir à ce résultat; ce sont des indications sages et non des restrictions fâcheuses et injustes.

383. Au surplus, remarquez que, lorsque j'ai parlé de l'absence du preneur, j'ai eu en vue une absence accompagnée de circonstances exclusives de fautes et de nature à rendre l'incendie impossible dans les lieux loués.

Telle n'était pas l'absence d'un des locataires du bazar incendié de Paris, qui croyait échapper à la responsabilité, en prouvant qu'il n'habitait pas son

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (àRT. 1734.) 503

magasin la nuit de l'incendie et que même il lui était dél'emiu d'y coucher. Il ne faisait pas attention qu'une absence de quelques heures, précédée de l'occupation des lieux dans la journée et le soir avec du feu et de la lumière, était insignifiante. Et c'est aussi ce qui fut très-bien jugé par la cour royale de Paris (1).

384. Les exagérations que je viens de relever ne sont pas les seules. D'autres ont encore essayé de fausser l'art. 1753 ; on a soutenu que le fait auquel on rattachait la force majeure devait, en quelque sorte, être rendu matériel et tangible par la preuve ; on aurait voulu voir la main de l'incendiaire et saisir sur le fait la torche coupable ; point de preuves indirectes, point d inductions! Il faut assigner la cause positive de l'incendie, et le locataire restera au-dessous de sa tâche si, se bornant à parler de ses précautions, il ne met pas sous la main du juge celte cause du sinistre!

Mais qu'est-ce à dire ? a-t-on résolu de faire de Tincendie un cas privilégié? est-ce que ce ne sera pas assez pour le preneur d'avoir été victime d'une des plus terribles calamités? Il faudra qu'il trouve devant la justice le floau non moins redoutable du matérialisme de la lettre et du judaïsme des formules? L'on voudra enlever au juge la faculté de faire usage du raisonnement et d'arriver à la vérité parla puissance de l'induction!

Nous avons déjà vu, au numéro précédent, que ce système inadmissible est repoussé par la lettre même (puisqu'on veut des textes) de l'art. 1734.

Il a cependant été proposé très-sérieusement devant la cour de cassation. L'exemple que je vais citer montrera l'abus auquel on courait risque d'arriver.

■ Un locataire avait été admis, par la cour royale de Douai, à prouver « qu'au moment de l'incendie, tous

(1) \0 mai 1834 (J. Palais, t. 26, p. 497. S., 34, 2, 322).

» les habitants de la ferme étaient couchés, et qu'ils >> n'avaient pu échapper au danger qu'en se sauvant » presque nus; que le feu avait pris à un hangar » éh)igné d'environ 50 pieds du corps de logis, han- • gar qui ne contenait que des voitures et des ins- » trumenls aratoires, où jamais on ne portait de lu- » mière, pas même des lanternes, et où l'on n'était » pas allé le soir de l'incendie ; que le feu avait pris » à la partie inférieure du toit de ce hangar, cons- » Iruit en chaume, et à l'extérieur, du côté de la voie » publique; que l'opinion des habitants de la com- » mune était que le feu n'avait pu être porté que par » la main d'un incendiaire, et que la ferme aurait » péri aussi bien dans les mains du propriétaire que » dans celles du fermier. »

La preuve de ces faits ayant été administrée, un arrêt de la cour royale, du 45 juillet 1833, avait décidé que l'incendie était le fruit d'un cas fortuit.

Le pourvoi en cassation soutenait que le fermier n'avait pas prouvé le cas fortuit d'une manière expresse et positive; que la cour l'avait admis par induction, et non pas par suite d'u7ie démonstration directe. et palpable. Mais ce pourvoi fut rejeté et devait l'être (1). Car cette matière n'empêche pas, plus que les autres, le juge du fait de puiser sa conviction dans des circonstances qui conduisent indirectement à la vérité. Sans quoi on placerait le preneur dans la triste impossibilité de justifier sa conduite et sa diligence.

385. Je crains qu'un arrêt de la cour royale de Paris, du 4 juillet 1855, ne se soit pas montré aussi équitable que l'arrêt de Douai dont je viens de retracer l'espèce.

Le preneur demandait à établir que le feu avait pris dans un grenier ou jamais ses employés n'en-

(i) Arrêt Hes requêtes du 11 février 1834 (J. Palais, t. 26, p. 150. D., 34. 1,112).

CHAP. ÎI. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1734.) 505

traient avec du feu; qu'aussitôt la nuit venue, on en fermait la porte; que dans les maisons voisines, il existait des ouvertures et des jours de souffrance non fermés et donnant sur ce grenier ; que plusieurs fois on y avait placé des réchauds de feu; qu'on y avait vu des hommes qui fumaient; qu'enfin les poutres qui traversaient le j^renier étaient voisines de cheminées où il y avait des lézardes et des crevasses!

Ces faits étaient graves, bien graves! Néanmoins le tribunal et la cour royale en rejetèrent la preuve, par la raison que la came de l'incendie restait inconnue; qu'il ne suffit pas au locataire d'établir la possibilité d'un fait de la nature de ceux énumérés dans l'art. 1753, mais qu'il doit prouver que l'incendie a été occiisionné par une des causes énumérées dans ledit article (!).

J'avoue que ces motifs me paraissent singulièrement resireindre le cercle de la défense du preneur et prêter à l'art. 1733 une pensée exclusive qu'il n'a pas. Le preneur prouve sa diligence; il démontre qu'il a pris toutes les précautions d'un père de famille diligent, cauiio quœ intelUgetur in solo esse sapiente (2). Et cependant l'on n'est pas encore satisfait, et l'on exige de lui, quoi? de faire connaître la cause de Vincendie. Mais ni l'art. 1754, ni surtout l'art. 1752, qui est la régie générale et la sanction de l'art. 1728, ne vont aussi loin, et cette observation devrait suffire pour prouver que l'art. 1755 ne parle de la cause de l'incenJiequ'énonciativement et pour faire voir par des exemples quand il n'y a pas de faute de la part du preneur; et c'était bien ainsi qu'on entendait, au conseil d'Etat, l'art. 1753; car M. Tronchet disait que l'on devait tirer des circonstances la preuve de l'absence de faute du preneur (3).

(1)J. Palais, t. 27, p. 426.

(2) Cicer. (Tuscul., liv. 4, n" 6).

(3) Fenet, 1. 14, p. 250. Supr., n' 364.

506 DU COiNTRAT DE LOUAGE.

Ajoutons enfin que, par suite d'une confusion fâcheuse, on ajoute arbitrairement aux prescriptions de l'art. 4733. Quand, en effet, cet article parle de la f)rce majeure, il ne demande pas qu'on montre taxalivement au juge de quelle cause elle provient. Esl'Ce le feu du ciel ? est-ce une main coupable qui a mis le feu? L'art. 1733 ne descend pas dans les détails ; il ne demande qiirn • chose, c'est qu'il y ait preuve de force majeure ou de cas fortuit. Or, qu'est-ce que la force majeure, si ce n'est cette puissance qui trompe la vigilance de l'homîne et confond ses soins prudents? Lors donc que le conducleur a pris les sages mesures de conservation d'un père de famille diligent, quand il prouve qu'il à été exact, attentif, surveillant, précautionné, il démontre par cela même que le désastre est l'effet de la force majeure, c'est-à-dire d'une force plus grande que la force et la prévoyance données à l'homme ! « Acci- » dens quod per custodiam, curam, diligentîam, non » poiest evitari (1). Après cela, que la cause du sinistre soit de (elle sorte ou dételle autre, il n'importe! La justice n'a que faire de le savoir : elle est satisfaite. Ne vous montrez donc pas plus exigeant qu'elle, en sommant le preneur de vous indiquer ce que, dans la plupart des cas, il ne saurait connaître, quand même il serait présent partout à la fois, et le jour et la nuit ; car les ruses de l'incendiaire échappent à toute surveillance.

386. L'art. 1733 n'a donc rien de limitatif; il ne fait pas au preneur une posit on exceptionnelle et restreinte. Il ne Temprisonne pas dans tel ou tel genre de preuve. En un mot, il ne doit être judaïquement interprété, ni pour aggraver la difficulté de mettre au grand jour sa diligence et ses soins, ni pour le faire absoudre d'une incurie évidente.

(i) Supr., n" 345, note, et n» 360, le texte d'AHenus.

CHAP. If. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1754.) 507

Celle dernière réflexion nous conduit à un nouveau point de vue.

L'art. 1733 dit que le preneur est responsable de. l'incendie, à moins qu'il ne prouve que le feu a été communiqué par une maison voisine; mais celte preuve n'est pas toujours suffisî^nfe. Supposons que la cheminée du voisin qui a servi à la communication du feu soit en bon fiât de son côté, tandis que du côté du locataire, le mur est tellement dégradé jiar les œuvres de ce dernier, qu'il ne reste qu'un trèsléger parement; que ce même locataire a adossé au mur ainsi délabré des matières inflammables qui ont pris feu à la faveur du peu de renfort du mur de séparation (1)'. Dans ce cas, \e fait de communication du feu par la maison du voisin, sera bien loin d'entraîner à lui seul l'excuse du preneur; et il ne pourra échapper à la responsabilité écrite dans l'art. 1732.

387. Autre hypothèse. Le feu vient de la maison voisine; mais le locataire qui le voit arriver et qui peut l'éteindre, reste spectateur indifférent de ses progrès, semblable à ce duc de Mazarin qui, prévenu par ses gens que son hôtel brillait, leur dit avec le plus grand calme : « Je ne me mêle pas des af- » faires de ménage : allez prévenir madame la du- » chesse. » Nous pensons que l'origine du feu ne serait pas pour le preneur négligent une excuse suf^ fisante. Son incurie supinele constituerait en faute grave ; ce serait un cas de responsabilité (2).

588. On voit par là que, soit que l'art. 1733 soit tourné contre le preneur, soit qu'il soit invoqué par lui comme arme défensive, il faut toujours le combiner avec les art. 1728 et 1732, par If^squels il est dominé.

C'est faute de s'être bien pénétré de cette vérité

(1) V. un arrêt de Poitiers du ÎO juin 1819 (J. Palais, 1. 15, p. 320. D.,24, 2, 76).

(•2) Répert. de M. Merlin, v Inceiidie. § 2, n° 7, p. 56, col. 1.

que M. Duvergier (1) a vu du louche dans l'arrêt de lu cour royale de Paris, dont je parlerai tout à riieure, et qui a été rendu à l'occasion de l'incendie de la Gaîlé. La cour ne s'est nullement arrêtée, coinme paraît le croire M. Duvergier, à cette thèse de la plaidoirie, savoir, que Tart. 1753 n'est pas opposable au locataire d'un théâtre. Elle a réduit la question à celte recherche unique : Y a-t-il eu faute de la part du preneur? Sur ce terrain, elle était dans le cercle de la loi, et la décision qui relaxe le preneur, d'après les faits de la cause, me semble juste et irréprochable.

389. Or donc, puisqu^il est constant que tout vient aboutir en définitive à une appréciation de diligence ou de faute de la part du preneur, le juge pèsera avec soin les circonstances. Indépendamment des régies qui l'aideront à reconnaître la faute lourde, ou la faute dont ne se rend pas coupable le père de famille diligent (2), il entrera dans tous les détails qui sont de nature à caractériser la conduite du preneur; il interrogera les faits qui ont pu influer sur ses démarches, et déterminer sa position.

Cette recommandation est nécessaire. Voyez, en effet, combien les circonstances font varier les aperçus juridiques.

Les salles de spectacles, par exemple, exigent, par suite même de leur destination, un emploi extraordinaire (!u feu. Là, l'élément destructeur n'est pas renfermé dans la prison tulélaire du foyer domestique; il se promène au contraire en tous sens, il circule depuis les souterrains jusqu'au faîte. Lancé par la main qui le dirige, il sillonne l'air et va se jouer auprès de la toile et de l'étoupe inflammable. Sans doute le danger est grand ; mais l'illusion scé-

(2) S«i9r., n»' 361 et 362.

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1734.) 509

nique el les plaisirs du public sont à ce prix ! ! Le propriétaire qui a loué sa salle l'a su ; sa prévoyance n'a pu ignorer que les chances d'incendie étaient quotidiennes dans un édifice loué pour de telles expériences. Il a consenti d'avance à des faits qui ailleurs seraient imprudents, et qui sont ici de nr^cessilé ; il a pour ainsi dire autorisé une lutte périlleuse el incertaine entre deux forces rivales; entre le feu livré à son essor, et l'art de l'homme qui cherche à le gouverner.

Dans une telle situation, l'on aperçoit toute de suite que la force majeure se juge ici d'un tout autre point de vue que dans les cas ordinaires. Le simple locataire qui, dans son appartement, braverait par de telles épreuves les dangers de l'incendie, serait condamné tout d'une voix comme un imprudent; mais il en est autrement d'un directeur de théâtre, qui est obligé d'employer le feu à des usages autres que les usages domestiques. La force majeure, c'est-à-dire la puissance du plus redoutable des éléments, le serre donc de plus près; elle est à côté de lui plus menaçante et plus grave, et tout le génie de l'artificier ou du mécanicien peut rester impuissant pour la prévenir ou la dompter.

Dès lors, il devient plus évident que jamais (et ceci confirme de plus en plus l'interprétation que nous avons donnée de l'art. 1733) que le locataire aura fait tout ce que le contrat et la loi l'obligeaient à faire quand il aura pris toutes les mesures de prudence d'un surveillant diligent et exact.

C'est ce qu'a très-bien vu la cour royale de Paris dans l'affaire de l'incendie du théâtre de la Gaîlé.

Un des préposés avait été chargé de simuler des éclairs, et une partie enflammée s'était détachée de la torche, ce qui avait été la cause première de l'incendie de la salle.

Du reste, il était établi que Tinstrument destiné à imiter les éclairs était tel qu'on a coutume de Tem-

ployer dans tous les théâtres; qu'il n'avait été rien innové a;'X procédés usités; qu'on ne pouvait même reprocher au preneur de s'être livré, dans la mise en scène, à des expériences do nature à augmenter les chance^^ du feu; que toutes les précautions avaient été prises pour prévenir les ravages du feu ; que le matériel destiné à agir en cas d'incendie était en état ; que les réservoirs étaient remplis d'eau, et que les pompiers étaient à leur poste, en plus grand nombre qu'à l'ordinaire.

Dans ces circonstances, le tribunal de première instance de la Seine et la cour royale décidèrent que le preneur avait rempli toutes les obligations qui lui élaient imposées, et qu'aucune faute ne lui était imputable; que dès lors, si le feu n'avait pas été éteint dés l'origine, s'il étnit arrivé à l'état d'incendie, le sinistre, n'ayant pu être empêché par le preneur, était la conséquence d'un cns fortuit.

Cette décision me paraît contenir une appréciation très-exacle de la position des parties, et une compréhension tout à fait juridiquedel'art. (1733(1).

390. Passons maintenant à un autre ordre d'idées, et voyons ce qui a trait k l'indemnité due au bailleur.

Elle consiste dans la ^omuie nécessaire pour la réparation ou la reconstruction de l'édifice détrilit; il y a même d'anciens arrêts qui ont condamné le preneur à refaire la maison brûlée par sa faute (2). Dans tous les cas, il doit rendre le bailleur indemne de tout dommage (3). Et notez bien qu'il n'est pas dans la même jiosilion que les assureurs : ceux-ci n'ont contracté qu'une obligation, qui est de payer la valeur réelle de la chose au moment du sinistre (4) ; ir^ais les engagements du preneur vont au delà : tenu

(1) SM;;r.,n''388.

(2) V. Legrand, sur ïroyes. p. 338, t. 2, n" 325.

(3) Bourjon, t. 2, t. 4, cb. 5, sect. 3, n"' 37 et 42.

(4) M. Touiller, t. 11, n" 177. M. Grïin, dis Assurance^, II» 252, M. Boudousquié, n" 174. M. Duvergier, n" 419.

CHAP. II. DO LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1734.) 511

de rendre la chose dans l'état où il l'avait reçue, il faut qu'il la remplace par le dédommagement de tout le mal qu'éprouve le bailleur par la privation de sa chose, liicrum cessans et damnum emergens (1).

591. Lorsque la destruction a été totale, le bail prend fin nécessairement d'après l'art. 1741, et il ne serait pas au pouvoir du preneur de reconstruire la maison pour continuera i'habiler. Mais si la destruction, quoique Uès-considérable, n'est que partielle, le preneur qui a intérêt à contiauerle bail pourra faire faire les réparations à ses frais et conduire le contrat jusqu'à sa fin. Pour que le propriétaire fût fonde à y mettre obstacle, il faudrait qu'iî prouvât des actes de laésus et de négligence affectée rentrant dans le cas de l'art. 172'J. Mais la simple présomption établie dans l'art. 1753 ne serait pas suffisante, au moins dans les cas ordinaires, pour servir de fondement légitime à une demande en résiliation. Le preneur satisferait pleinement le propriétaire en rétdiblissant les lieux dans leur primitif élat (2).

39*2. Nous ferons remarquer, du reste, avec M. Zacharise (3), que la responsabilité du locataire n'a pour objet que le dommage causé au bâtiment; qu'elle ne s'étend pas, de plein droit, à la perte ou à la détérioration du mobilier que le propriétaire avait placé dans la partie du bâtiment incendié qu'il occupait. Un arrêt de la cour de Lyon, du 17 janvier 1834, l'a, avec raison, ainsi décidé (4). Lorsqu'en effet le propriétaire réclame l'indemnité du dommage causé à son mobilier, ce n'est plus comme bailleur qu'il agit, et l'art. 1733 ne sert plus de fondement à

(l)M. Duvergier, loc. cit.

(2) Arrêt de Colmar du 23 avril 1838. Il est rapporté dans l'iniéressant recueil des arrêts de cette cour, par M. Neyremaud (1838, p. 87 et suiv.), et dans le J. Palais, t. 2 1838, p. 6!l,

(4; J. Palais, t. 26,p. 61. D., 34, 2, 150. S., 34, 2, 241.

sa demande. Son action ne trouve son point d'appui que dans les art. 1382 et suivants du Code civil, qui ne portent contre le défendeur aucune présomption défavorable. Le propriétaire n'aura donc droit à une indemnité qu'autant qu'il prouvera la faute du preneur (1).

395. Le droit à l'indemnité est cessible de sa nature, et l'on voit tous les jours les compagnies d'assurances se faire subroger par les polices, au droit du propriétaire à qui elles auront payé la valeur du sinistre. La validité d'une telle clause avait été contestée par la cour royale de Colmar (2). Mais la jurisprudence est aujourd'hui d'accord pour lui prêter sa sanction (3).

394. Quelquefois une clause du bail charge le locataire d'assurer l'immeuble loué, et alors l'assurance est prise en son nom et à ses frais.

Dans ce cas, si l'incendie retombe sur lui, l'indemnité lui profite, et c'est entre ses mains que la compagnie doit la payer.

Si, au contraire, l'incendie provient de force majeure et retombe sur le bailleur, ce dernier seul aura droit au montant de l'indemnité, et le locataire sera censé n'avoir agi que comme son negotiorum gestor (4).

Le preneur est tenu des dégradations qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires.

(1) Junge M. Duvergier, 1. 1, n» 420.

2) 13 janvier 1832 (J. Palais, t. 24, p. 572. S.. .33, 2, 125).

(3; Cass., i" décembre 1834 fJ. Palais, t. 26, p. 1079. D.. 35, 1, 67. S., 55. 1, 148). 13 avril 1836 (J. Palais, t. 27, p. 1248. S., 36, 1, 272). TouUier, t. 11, n» 175. M. Duvergier, t. I,n°4l8.

(4) Colmar, 23 avril 1838 (recueil précité), et J. Palai» {loc, cit.).

CHAP. 11. DD LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1735.) 513

SOMMAIRE

395. Origine de cette disposition ; elle est bien préférable à

la législation romaine sur cette matière.