Cet ancien droitélait une véritable mesure d'exécution

interdite de nos jours à toute personne de son autorité privée.

442. Il n'a rien de commun avec le fait d'un propriétaire qui

veut entrer en' jouissance de sa chose usurpée.

COMMENTAIRE

400. Nous arrivons aux causes de dissolution du bail. Le législateur va traiter celte matière dans les art. 173Gàl75l.

Le bail cesse par l'expiration du terme fixé par la convention ou par l'usage des lieux (art. 1 737 et 1 775).

Si le ternie n'a pas été fixé, il peut finir par la volonté des parties (art. 1736).

Le bail finil encore par la perle de la chose louée (art. 1741), ou par l'inexécution des conditions convenues ou inhérentes au contrat (1741).

Enfin, il prend fin par l'événement d'une condition qui, d'après la conveniion, devait entraîner l'expulsion du fermier (1744 el suiv.).

Nous nous occuperons successivement et dans Tordre du Code, de ces causes de résolution du contrat de louage. Commençons par l'art, i 750 ; il est relatif au cas où le bail est muet sur l'époque de sa fin.

401. Si le bail est fait sans terme fixe, comme il serait contraire à sa nature qu'il se prolongeât indénniment d'une manière irrévocable (1), notre arlicle veut qu'il se résolve par la volonté de l'une ou de l'autre des parties. Mais cette volonté ne doit pas être tellement absolue et exigeante, qu'elle ne laisse à la partie adverse aucun délai pour se reconnaître et prendre ses mesures. Il serait contraire, en effet, à la justice que le preneur fût obligé de quitter sur-le-champ le domicile qu'il occupe, au risque do manquer d'un asile propre à le recevoir, lui, sa famille et son mobilier; réciproquement, ce serait

(i)5u;jr.,n<'4, art. 1709.

5} 8 pu CONTRAT DE LOUAGE.

faire tort au propriétaire que d'abandonner les lieu:!f à rimprovislc, et de le mettre dans la nécessité de subir des non-valeurs par défaut de location immédiate. Les habitudes de chacune de no.s provinces avaient donc fixé certains délais qui devaient précéder la résolution du bail, et auxquels la volonté des parties devait se manifester pour être utile. Ces délais variaient à l'infini. Plusieurs des cours d'appel auxquelles fut soumis le projet du Code civil, manifestèrent le désir de voir ramener les choses à l'unité, et insistèrent pour que la loi nouvelle fit disparaître une fâcheuse bigarrure, en fixant un dé'ai uniforme pour toute la France (i). La multiplicité des réclamations aurait dû prouver au conseil d'État et au tribunal que ces usages locaux n'élaient pas de ceux auxquels il n'est pa's permis de faire violence sans inconvénient (2). Néanmoins, les observations de ces cours d'appel ne furent pas écoutées, Le Code s'en réfère, pour le délai des congés, aux usages particuliers de chaque localité. En matière de bail, les usooros ont toujours eu beaucoup d'empire (5).

402. L'on voit du reste que le Code continue à appeler congé l'avertissement par lequel l'une ou Tautre des parties fait connaître son intention de mettre fin au louage; mais il ne prescrit pas dans quelle forme le congé doit être donné. Quelques cours d'appel avaient encore demandé une règle à cet égard (4). Quelque juste que fi^it l'observation, les rédacteurs du Code n'en ont pas tenu compte.

403. Quand le contrat détermine une époque fixe à laquelle le louage doit finir, il n'est plus nécessaire

(1) Amiens (Fcnet, t. 3. p. 140). Bourges (id., p. 248). Caen (id., p. 455). Liège (id., p 627). Melz (id., \. 4, p. 415). Orléans (id., t. 5, p. 83). Poitiers (id., p. 316). Toulouse (id., p. 618).

' (2) M. Moin-icault (Fenel, t. 14, p. 329) donne cependant tette raison.

(3) L. 11), C. Loc.

(4) Bourges, Metz, Orléans.

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. i737.) 5|9

de donner congé. Le bail cesse de plein droit à Texpirnlion du terme fixé (1757) (1).

En est-il de même du cas où c'est l'usage oii la couturnelocalequi donne au bail unedurée précise? Cette question sera examinée aux n°' 408 et suivants.

404. Tel est le raccourci des idées principales qui se rattachent aux art. 17oG et 1757. Quand Bartole a fini un semblable travail sur une loi romaine, il conclut ordinairement par ces mots : Hoc dicit. Je ne puis en faire autant à l'égard des art. 1756 el i757 ; car ce que je viens d'exposer est bien ce qu'ils ont voulu dire, mais non pas littéralement ce qu'ils ont dit; car leur texte prête beaucoup à la critique, et la rédaction en est vicieuse. C'est une observation qui n'a échappé à aucun de ceux qui ont écrit sur le contrat de louaj^e. Il semblerait, en effet, par la lettre des art. 1750 et 1757, que la nécessité du congé n'a lieu que lorsque le bail est fait sans écrit, et qu'il ne devient inutile que lorsqu'il a élé fait pçir écrit. Mais comment récriture serait-elle une circonstance déterminante? Qu'importe que le bail soit écrit, s'il ne s'explique pas sur l'époque où il doit cesser ? Qu'importcqu'il soitverbal, si les parties son\ d'accord sur sa durée, ou si cetle durée a été fixée par l'usage des lieux? L'écriture est donc absolument indifférente, comme ledit très-bien M. Delvincourt (1) ; c'est le silence des parties sur l'époque à laquelle le contrat doit finir, ou bien la convention d'un terme fixe, qui décide s'il doit y avoir congé, ou si le contrat se résout de plein droit ; l'imperfection de nos deux articles tient probablement à ce que la durée des baux faits verbalement, est indéterminée dans beaucoup de localités, tandis que la durée des baux faits par écrit est presque toujours fixée.

(1) Pothier, Louage, n° 29. Infr., n" 408 et 430.

(2) T. 3, p. 1U5, notes. Jiinge iM. Dnranton. t. 17, n' 116. M. Duvergier, 1. 1, n" 485 et 486. M. Zacliariae, p. 23.

Mais ce n'est pas une raison suffisante pour excuser dans la loi un langage aussi peu précis (1).

405. Ce reproche n'est pas le seul. Les art. 4736 el 1757 sont placés sous la rubrique des règles communes aux baux de maisons et de biens ruraux. Il semble donc qu'ils font la loi pour les baux à ferme et les locations de terres à cultiver ; et dés lors, celui qui aura donné à bail, sans fixation de durée, un immeuble, tel que vigne, pré, champ, etc., sera tenu de donner congé au preneur avec lequel il voudra rompre ses rapports. Eh bien! pas du 'tout. L'art. 1775, placé sous la rubrique des règles particulières aux baux à ferme, dit que ces sortes de baux, quoique faits sans écrit, c'est-à-dire sans terme contractuel, cessent de plein droit et sans signification de congé, à l'expiration du temps pour lequel ils sont censés faits d'après l'art. 1774 (2) !!!

L'explication de cette contradiction se trouve dans une observation que nous avons présentée au n° 105. C'est que l'art. 1756, destiné originairement à figurer dans une section qui traitait de la forme et de la durée des baux, a été déclassé par suite d'un amendement de M. Regnault de Saint-Jean-d'Angély. J'ai déjà fait remarquer combien ce déplacement a nui à la clarté de la section que nous commentons ; il nous suffira de remarquer que, malgré une distribution défectueuse, l'art. 1756, inapplicable aux baux à ferme, qui sont toujours faits avec un terme fixe, exprès ou sous-entendu (1774), domine tous les autres baux soumis à l'empire d'une durée illimitée. On aurait tort de croire qu'il ne concerne que le

(1) Même défaut de rédaction dans les art. 1774, 1775 et

(2) M. Duranton, t. 17, p. 28, note. M. Merlin, Répert., x" Bail. § 4. Colmar, 4 septembre 1806 (J. Palais, t. 5, p. 493). Trêves, 27 mai 1808 (J. Palais, t. 6, p. 714. S.. 8. 2, 309). Bruxelles. 15 mars 1808 (J. Palais, t. 6, p. 560. S., lO; 2, 536). Metz, 1" avril 1818 (J. Palais, t. 14, p. 727. S.. 19, 2, 83. D.jLoMa^cp. 940j.

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1737.) 521

louage des maisons (1). 11 embrasse, je le répète, tous les baux quelconques sans terme fixe, baux de carrières, de mines, de tourbières, comme les baux d'habitations. Il faut rendre à l'art. 1736 la généralité que le remaniement provoqué par M. Regnault, et maladroitement exécuté, lui a enlevé en apparence.

406, Revenons maintenantsur les délais du congé! Nous ne voulons pas entreprendre de donner un tableau complet des usages si divers suivis dans nos provinces. Quelquefois les coutumes les avaient fixés, mais la jurisprudence des tribunaux les avait modifiés. Souvent aussi on n'était d'accord ni sur l'usage ni sur la jurisprudence. Nous n'avons pas des documents assez exacts pour satisfaire tous ceux qui voudraient trouver ici le narré encyclopédique de tant de diversités.

Nous nous bornerons à signaler quelques fragments de la jurisprudence suivie dans les pays dont les habitudes sont mieux connues.

407. A Paris, s'il s'agit d'une maison entière, d'un corps de logis ou d'une boutiquesur la rue, le délai du congé est de six mois, à raison de la difficulté qu'il y aurait à trouver dans un moindre temps une location de même nature ; il est de trois mois lorsqu'il s'agit de locations supérieures à 400 fr., à quelque somme qu'elles puissent monter (2) ; enfin il est de six semaines seulement, pour les loyers de 400 fr.

(1) C'est ce que semblent croire M. Merlin, v Bail, § 4, et W . Curasson [Compét. des juges dejjciix, p. 287).

(2) Paris, 20 juillet 1825 (J. Palais, t. 19, p. 716. D., 25, 2, 220). Cependant la même cour avait jugé, le 12 oct. 1821 (J Palais, t. 16, p. 916. S., 23. 2, 320. Dail., v° Louage, p. 933), que le congé doit être donné six mois à l'avance, lorsqu'il s'agit d'un appartement de 4,000 fr., parce qu'une location de celte importance doit être assimilée à celle d'un corps de logis. Mais cette décision parait avoir été déterminée par les circonstances particulières de la cause, et ne saurait être admise comme principe. Tel est aussi l'avis de M. Duvergier, t. 2. n" 39.

52^ pr CONTRAT DE LOUAGE.

et au-dessous (1) : tel est l'iisnpfe aciuel ; il déroge à d'anpiens us, attestés par MM. Pigeau (2) et Delvinr Qourt (5), et plus anciennement par Denizart (4) et Polhier (5).

Le délai de six mois est cependant accordé, dans tous les cas, aux personnes qui exercent certaines professions qui les obligent à demeurer dans un quartier déterminé: tels sont 1(3S commissaires de police, les maîlres et les maîtresses de pension (6), les juges de paix (7).

Les délais sont toujours réciproques (8).

408. L'usage d'Orléans, tel que Polhier nous l'atteste, est digne de remarque (9). Le bail est présumé fait pour un an. Après ce teime^ il expire de plein droit, sans qu'il soit besoin de donner congé auparavant; ainsi. Ton suit à Orléans, pour le bail verbal des maisons, une règle analogue à celle que le Code a proclamée en matière de bail de biens ruraux (art. 1775). Le bail de maisons y est toujours censé fait avec un terme fixe; il contient une convention implicite que le bail finira au bout de l'année.

L'art. 4 757 abroge-t-il cet usage? s'oppose-t-il à ce qu'un bail verbal expire de plein droit par l'échéance du terme réglé par la coutume?

Je ne le pense pas.

J'ai dit que ces mots, bail écrit, bail fait sans écrit,

(1) Delvincourt, t. 5, p. 195, notes. M. Duvergier, loc. cit.

(3) Procéd. civ., t. 2, p. 412. Junge arrêt de la cour de cassation du 23 février 1814 (J. Palais, t. 12, p. 116. D.. LiOiiags^ p. 935).

(3jT. 5, p. 195, notes.

(4) V° Congé.

(5) Louage, n° 29.

(G) Arrêt précité de la cour de cassation. Il est relatif à un maître de pension.

(7) MM. Delvincourt et Pigeau, loc. cit.., d'après Polhier, t 29.

(§) M. Duvergier, t. 2, n" 40. Conlrà, M. Pigeau.

(9) Louage. n° 29.

CHAP. II. DU LOUAGE DES CH0SE8. (aRT. 4737.) §23

ne doivent pas être pris à la letlre. Ilsne signifient pas autre chose que : bail avec terme, bail sans ternie.

Qu'importe dès lors que le terme soit fixé par la convention écrite ou qu'il soit fixé par l'usage? Lorsque les parties s'en réfèrent à la coutume pour régler leurs relations, les dispositions de la coutume ne viennent-elles pas s'incorporer nécessairement à leur accord? Eudem vis est tacili ac expressi (1).

No!ez bien d'ailleurs que l'art. 175G ne dit pas en termes prohibitifs et absolus que le bail verbal ne finira que par un congé. La formule qu'il emploie e§t bien différente. Il veut tout simplement que l'en suive l'usage des lieux pour le délai des congés à donner, dans le cas où le bail est fait sans écrit.

11 est vrai que l'art. 1757 semble attribuer aux gçuls baux écrits le privilège de se terminer de plein droit; mais dès l'iu'^tant qu'il est accordé par tout le monde que les mois baux écrits n'ont pas un sens rigoureux et précis, et qu'ils signifient baux sans ii^rme fixe, robjeclion qu'on voudrait tirer de l'article 1737 tombe d'elle-même. L'art. 4775 en est la preuve évidente !!

Enfin, il paraît difficile de croire qu'à l'instant même où l'art. 4756 fait revivre les usages locaux, l'art. 4737 les eût abrogés d'une manière si brusque.

409. La coutume de Montargis (2) donne aussi aux baux de maisons une durée d'un an ; mais l'effet de ce terme était-il d'agir de plein droitC(»mme à Orléans et de dispenser d'un congé? Je le crois, à raison de l'identité d'origine des deux coutumes (5). L'article 4775 du Code civil, combine avec l'art, 4 737, fournil, d'ailleurs, un argument favorable à ce résultat.

(1) V. îHfr., n°619.

(2)Cli. 18, art. 5.

(5) lirodcau dit qu'elles sont sorties dit mém? ^VQ.nA (sut les rubriques de l'ancienne coutume d'Orléans, au Çquli^misr général).

Au surplus, tout dépend des usages particuliers. J'ignore si Jiujourd'hui il en existe de contraires à celui dont Pothier nous a conservé la tradition.

410. J'en dirai autant des coutumes de Lille (1), Reims (2), Toulouse (5), d'après lesquelles les baux sont censés faits pour un an, mais qui ne décident rien sur la nécessité et l'époque des congés. Je pense que l'expiration du terme coutumiermelfin au bail, de plein droit.

411. M. Duvergier est d'une opinion contraire; il considère l'usage d'Orléans comme exceptionnel ; il croit que dans les lieux où les locations sont censées faites pour un an ou pour tout autre temps, l'usage est de ne faire expirer le bail qu'autant qu'il y a eu congé. Mais les Coutumes de Sens (4), de Châlons (5) et de Bar (6), qui lui servent d'argument, ne me paraissent pas concluantes. Ces coutumes n'imposent l'obligation de donner congé trois mois d'avance qu'au cas de tacite reconduction; elles supposent qu'il y a eu précédemment un bail à' une ou plusieurs années; qu'à l'expiration de ce bail, le conducteur reste en possession, et qu'alors commence un nouveau bail appelé tacite reconduction. Mais quelle sera la durée de la reconduction? sera-t-elle d'un an, ou plus ou moins? ces coutumes ne précisent rien, elles laissent au nouveau bail une durée indéfinie, et c'est pour cela qu'elles ont senti la nécessité du congé, qui opère, par la volonté des parties, ce que la loi locale n'a pas entendu déterminer.

412. L'usage de Normandie semble, au contraire, rentrer davantage dansl'opiniondeM. Duvergier; là, au témoignage de Houard, la durée du bail verbal est

(1) Ch. 15,nM0.

(2) Art. 390.

(3) Tit. du Louage, art. 2.

(4) Art. 257.

(5) Art. 274.

(6) Art. 202.

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1737.) 525

d'iinan,elparconséquentaussi, celle de la tacite reconduction ; et cependant l*usage est de donner congé six mois avant la fin de la deuxième année. Ecoutons Houard : • De droit, tout bail verbal pour les » biens de ville est d'une année ; et après la jouissance » d'une année, /epropne/aire doit avertir le locataire

» SIX MOIS AVANT l'eXPIRATION DE LA DEUXIEME ANNEE,

• s'il est question d'un corps de logis entier, etc. (1 ). » Remarquez cependant qu'on ne donne pas congé pour la première année. On suppose donc que ce temps d'un an fixé par l'usage local, a la même venu qu'à Orléans, et que le bail expire de droit à ce terme. Ce n'est que lorsqu'on a commencé, sans nouveau marché, une seconde année, qu'alors la tolérance des parlies est censée se prolonger tant qu'un congé ne vient pas manifester des intentions contraires. Ainsi l'usage normand, loin de favoriser l'opinion de M. Duvergier, me paraît en définitive la rendre plus douteuse.

413. Dans les pays de haute Auvergne, tels que Saint-Flour (2), Aurillac (3), le délai des congés est de six mois.