La remise du canon ne pouvait être réclamée

(1) Voêt, n" 16. Favre, C. lib. 4. t. 43, def. 36. — Contra, Fachin,lib. 1. c. 89.

(2j Favre. Cod.. lib. 4, t. 43, def. 11 et 36. Tiraq., De re tract, gentil,. §34, glose 1, n°' 3 et 4. Voët, n° 17. Loyseau. Déguerp., liv. 4, c. IX, n"* 3 et sniv.

(3) Voët, n° 18. Favre, C. lib. 4, t. 43. def. 57, n» 7, et def. 33.

(4) Voét et Favre, toc. cit.

(5) Art. 1688 [Concord. de M. de Saint-Joseph, p. 145).

CHAP. I. DISPOSIT. GÉNÉR. (aRT. 1709.) 163

pour cause de stérilité extraordinaire, ou d'invasion, ou de charges insolites imposées par TEtat (1), à moins toutefois, disait Voël (2), que le canon ne fût proportionné aux fruits ; tempérament fort équitable que repoussait Fachin (5), et que n'adopte pas M. Duvergier (4), mais qui me semble sortir naturelleirient des clauses du conlrat, qui, au moyen d'une élévation de canon contraire aux habitudes de l'emphytéose moderne, mélangent ce contrat de l'élément d'un bail à ferme.

Si l'invasion ennemie avait eu pour résultat d'expulser tout à fait l'emphytéote, cette circonstance de force mnjeure était assimilée à la perte totale de la chose (5). Voilà pourquoi le Code hollandais porte (art. 770) : « Si la privation totale de la chose » a duré pendant cinq années consécutives, il lui » sera dii une remise. »

44. Nous avons vu ci dessus que, d'après les lois de Justinien, l'emphytéose périssait par commise, lorsque l'emphytéote aliénait la chose sans en informer le propriétaire (6). J'ai dit ailleurs combien cette disposition législative eut d'influente dans le droit féodal, et quel parti le fisc des seigneurs sut en tirer pour étendre les profils sur les mutations (7). Mais, au témoignage de Voët, elle n'était plus observée dans plusieurs Etats modernes (8). La France était-elle du nombre? L'emphytéote pouvaitil aliéner, sans avoir prévenu au préalable le pro-

(1) Zenon, 1. 1, C. De jure emphyt. V. Code hollandais, art. 676 {Concord., p. 145).

(2) N" 19. Supr.. n" 34. Favre, C. fib, 4, t. 43, def. 36. Vinnius, Inst., loc. cond., § 3.

(3) CoiiL, \ih. l,c.89.

(5) Facliin. Cont.,\\h. 1, c. 90. Voët, n" 20.

(6) L. ult. C. De jure emphyt.

i (7) V. mon article sur l'origine des droits demutation, Revue de législ., 1. 10, p. 280.

priétaire, et sans lui avoir présenté le marché pour le même prix qu'offrait l'acquéreur? M. Merlin, donnant dans un de ses plaidoyers la définition de l'emphyléose, range parmi les conditions inhérentes à ce contrat la défense d'aliéner, sans avoir offert au propriétaire la préférence sur le futur acquéreur (1). M. Duvergier croit, au contraire, que celte condition n'avait plus d'existence dans notre ancienne jurisprudence (2), et il cite Oespei?ses (3), Dumoulin, Argou, Carondas, etc. Et en effet, Dumoulin s'exprime en ces termes : « Ut enim feuda • vassallis, ita censualia censuariis sunt palrimo- » nialia ; dominis irrequietis libère alienabilia in toto •» regno; idem etiam de vera emphyteosi, ex cousuea tudine generali (4). » Mais il faut convenir cependant que Dumoulin semble atténuer dans d'autres parties de son savant ouvrage l'autorité de celte assertion. Ainsi, par exemple, je vois qu'après avoir combattu Bariole, qui avait prétendu étendre au contrat superficiaire la constitution de Justinien; après avoir réfuté Angélus, qui, allant plus loin encore par une extension inadmissible, voulait la faire peser sur les baux à cens, il ajoute : « Commissum » de quo in 1. 2 etult.G. de jure emphyt., nonhabet » locum, nisi in vera emphyteosi, et in re quam » constat clarè ad onus et condilionem emphyleo- » ticam concessam (5). » Pour concilier ces deux opinions diamétralement opposées, il n'y a qu'une chose à dire, c'est que, dans ce dernier cas, Dumoulin n'a voulu parler que de la portée de la loi romaine, abstraction faite des modifications par lesquelles l'usage l'avait allérée, tandis que, dans le

(1) Q. de droit, v Localairie perpét. , p. 275, § 1, col. 2.

(4) Sur Paris, § 73, glose 2, n° i .

(5) § 73, Prœnh, n<" 40, 41. Junge § 82, glose 1, n" 9 et 10. "

CHAP. I. DISPOSIT. GÉNÉR. (aRT. 1709.) 165

premier, il combine celte loi avec les habitudes françaises.

Après tout, on ne doit pas s'étonner si, dans la pratique, la constitution de Justinien était tombée en désuétude. L'assimilation de l'empbytéose avec le bail à cens qui ne connaissait pas la commise, avait dû faire insensiblement profiter celle-là du bénéfice de celle-ci.

Je pense donc, avec M. Duvergier, que la commise et le droit de préférence ne pouvaient être exigés à la rigueur dans notre ancien droit français. Le Code hollandais (1), d'accord avec ce queVoët nous avait déjà appris des usages de ce pays, en affranchit l'emphytéote; mais le Gode des Deux-Siciles reproduit les dispositions de la loi dernière au Code de jure emphyt.^ qui, en Italie, n'a pas cessé de conserver son influence (2).

45. Au reste, dans l'ancien droit, l'emphytéote pouvait hypothéquer (5) sans en informer le propriétaire, même depuis la constitution de Justinien (4). Il pouvait également imposer des servitudes (5). Mais, d'après la maxime resoluio jure dantiSy resolvilur jus accipientis, le propriétaire reprenait la chose franche et libre de l'hypoihèque et de la servitude, lorsque le bien emphytéosé lui faisait retour (6).

46. Une autre cause de fin de l'emphytéose se tirait de la négligence du bailliste à payer le canon aux époques fixées. S'il laissait écouler 3 ans sans

(iUrt.771.

(2) Art. 1691etsuiv.

(3j Junga Code des Deux-Siciles, art. 1690. Code hollandais, 771. Mais le Code sicilien défend d'imposer des servitudes, ce que ne fait pas le Code hollandais.

(4) L. 16, § dt^rnier, D. De pignoraliliâ aclione. L. 31, D. De pignor. et liyp. Voët, n» 24.

(5) L. 1, § ult.. D. De super ficieb.

(6) L. 31, D. Depignorib. Voët, n° 24.

acquitter la redevance, la loi 2 au C. de jure emph. le déclarait déchu de plein droit : et statim expellendus.

Mais le droit canonique n'adopta pas cette rigueur; il adoucit la position de l'emphyléote des biens ecclésiastiques, qui, sous un autre point de vue, avait été plus sévèrement traité, puisque le délai de grâce à son égard n'était que de deux an3, au lieu de trois. Il fut autorisé à purger sa demeure, en satisfaisant l'église aussi parfaitement que possible. « Emphyteula quoque, cessaudo in solutione » canonis per bienisium, nisi, céleri sathfactione^ » postmodùm sibi considère studiiisset, juste potuisset » expelli, nonobstante quod ei, utcanonem solveret, » non exstilit nunciatum; cumin hac causa aies sta~ » tula inierpellet (1). »

En France, il était universellement reconnu, même dans les pays de droit écrit, que les dispositions de la loi romaine avaient été profondément modifiées et tempérées. On y avait même dépassé la limite du droit canon. Le preneur de biens laïcs ou ecclésiastiques emphytéosés, était toujours reçu à purger la demeure; il le pouvait, quand même les clauses les plus expresses du contrat eussent semblé le lui interdire. Toutes ses renonciations étaient considérées comme de slyle, et la clause résolutoire était réduite à de purs effels comminatoires (2). Le juge seul pouvait déclarer la déchéance. Après la citation en payement, il fixait un délai pour acquitter les canons arriérés, et à défaut de ce faire, il prononçait la commise. Elle n'était encourue qu^aulant que le preneur avait laissé écouler sans payement le délai imposé par la sentence.

M. Merlin a cru toutefois qu'il ne fallait pas aller

(1) Décret. Loc cond., ch, 4. Fachin, lib. 1 , c. 98.

(2) Loyseau, Offices, liv. 1, ch. 13, n° 4. Serres, liv. 5, t. 25. Catellan, liv. 3, ch. 7. Domat, 1. 1, t. 4, sect. 10, n»10. Carondas, p. 160.

CHAP. I. DI&POSIT. GÉMSR. (aRT. 1709.) H'G?

aussi loin. Il convient que la clause résolutoire, quelque expresse qu'elle soit, n'esl que comminatoire. Mais il soutient qu'aussitôt que le bailleur a donné citation en commise pour défaut de payement, le juge ne doit plus accorder de délai, et que, d'après la loi des parties, il ne lui reste plus.qu'à ordonner à Temphytéote de déguerpir (1). Celle opinion de M. Merlin ne saurait prévaloir contre la jurisprudence universelle du royaume, et la doctrine de tous nos anciens écrivains. Aussi, l'arrêt de la cour de cassation du 1" thermidor an 11, qui fut rendu à la suite de ses conclusions, n'a-l-il adopté en aucune manière cet!e doctrine; s'il a cassé l'arrêt critiqué par l'illustre et savant procureur général, ce n'a pas été parce qu'il y avait eu violation de la loi du contrat, comme il le soutenait, maisbiea parce que la cour royale avait maintenu l'emphyléole, quoique celui-ci eût acquiescé à la déchéance et abandonné volontairement le bien emphytéosé ! ! !

Non -seulement le système de la déchéance de plein droit avait été abandonné en France; il était encore répudié en Hollande (2), en Belgique (5). Toutefois dans ces pays, on avait égard au pacte commissoire écrit dans le contrat (4). Il en était de même au parlement de Chambéry (5). Je rappelle ces usages, parce que tous les auteurs qui ont écrit sur cette matière, ont enseigné que Tusage des lieux est la règle des effels de la clause résolutoire (6).

Du reste, la clause résolutoire pouvait être pour-

(1) Q. de droit, v Emphytéosé, § 3, n" 1, p. 651, col. 2.

(2) Vinnius, Inst., Loc. cond.. § 3.

(3) Voét, Si ager veclig., n° 36.

(4) Voët, loc. cit.

(5) Favre, De jureemphyt., def. 27.

(6) Je pourrais donner des documents sur la jurisprudence suivie en Italie, et parliculièremenl à Rome et à Gênes, ayant été à même de l'examiner dans divers procès qui sont passés sous mes yeux ; mais j'ai été effrayé des détails dans lesqueU j'aurais été entraîné.

i68 DU CONTRAT DE LOUAGE.

suivie contre les tiers détenteurs eux-mêmes, pour défaut de payement des canons. C'est ce qui a été consacré de nouveau par des arrêts rendus depuis le Code civil (4).

Maintenant examinons quelle solution l'on devrait porter sur la question de déchéance, si elle se présentait sous Tempire du Code civil.

Et d'abord une distinction est nécessaire : ou il s'agirait d'un contrat passé depuis la promulgation du Code, et alors l'on devrait suivre sans hésiter les principes du nouveau droit en matière de résolution stipulée ou sous-entendue. Si le contrat était muet, la résolution devrait être demandée en justice, et le juge pourrait, suivant les circonstances, accorder un délai au défendeur (2). Si au contraire le contrat réservait la déchéance faute de payement, le juge ne pourrait vérifier les causes du retard et accorder une prorogation. Le contrat serait virtuellement violé (3); vainement on argumenterait de l'art. 1C56, Cet article édicté pour le cas de vente d'immeuble (4), ne saurait être étendu à l'emphytéose qui n'est pas une vente (5), tant qu'elle reste limitée à un certain nombre d'années.

Ou bien il s'agirait d'un contrat emphytéotique antérieur au Code civil, et alors on peut prévoir deux cas : 1° le contrat ne stipule pas de déchéance, et l'on applique l'art. 1184 avec d'autant plus de confiance qu'il est conforme à l'ancienne jurisprudence, sous l'empire de laquelle le contrat aurait été passé. Y eût-il d'ailleurs dissidence entre la jurisprudence

(1) Cassât., 30 août 1827 (J. Palais, t. 21, p. 785). Gre- Boble, 13 lévrier 1833 (J. Palais, t. 25, p. 166. D., 34, 2, 73).

(2) Art. 1184, 956, 1655, C. c. Mon Comm. de la Vente, t. l,no61.

(3j Art. 1183, Mon Comm. de la Vente, loc. cit.

(4) Mon Comm. de la Vente, n" 666.

(5) Contra, M. Duvergier, t. 2, n" 167. Il pense, d'après Part. 1656, qu'une sommation serait nécessaire.

CHAP. I. DISPOSIT. GÉNÉR. (aRT. 1709.) 169

en vigueur lors de la passation de l'acte et le Code civil, l'art. 4184 devrait prévaloir. L'exécution des contrats se règle par la loi nouvelle, par la loi vivante quand cette exécution est réclamée (1).

2° Le contrat stipule la commise d'une manière expresse faute de payement dans deux ou trois ans.

Un arrêt de la cour de cassation , du 27 mai 1817 (2), se fondant sur cette règle incontestable qu'en matière de mise en demeure, c'est la loi en vigueur lors de l'interpellation qui doit être appliquée, a décidé, dans le cas d'une emphytéose perpétuelle considérée par les lois de la révolution comme une cession définitive du fonds (3), que l'art. 1650 du Code civil qui règle l'effet de la clause résolutoire expresse dans les ventes d'immeubles, était la règle à suivre.

Mais celte décision est loin d'èlre irréprochable ; elle oublie, en effet, que, d'après la législation en vigueur à l'époque où les parties avaient exprimé leur intention, la clause résolutoire était de pur style et n'avait aucune valeur réelle. Elle fausse donc l'intention des contractants : elle ajoute à ce qu'ils ont stipulé; elle attribue un sens à ce qui, d'après elles, n'en avait aucun ; elle relève de leur inutilité des mots qui se sont échappés machinalement de la plume du rédacteur de l'acte, et ont glissé inaperçus et sans portée pour les parties. On conviendra que c'est là quelque chose de plus que de régler le mode d'exécution d'une convention ; c'est l'interpréter d'une manière formelle et lui imposer rétroactivement une pensée qui lui a été étrangère.

Comment donc devait-on trancher la question? A mon avis, il était du devoir des magistrats de repousser l'art. 1656, qui suppose une clause résolutoire

(1) M. Merlin, Répert., r Effet rétroactif, 1. 16, p. 260.

(2) Id.. Q. de droit, v° Empliyl., § 3, p. 633 et 634. (3)/n/r.,n° 50.

sérieuse, réfléchie, mûrement disculée et consentie; ici il n'y a rien de semblable. Il fallait tout simplement appliquer l'art. 1184, qui règle les effets de la résolution quand le contrat est muet, ou, ce qui est la même chose, quand il ne porte que des clauses de style : sine menle sonum.

Et c'est ce qu'a fait la cour de Dijon, par arrêt du 27 juillet 1816, confirmé par arrêt de la cour de cassation du 19 mai 1819 (1). M. Merlin s'est emparé des motifs de ces arrêts pour les combattre avec une apparence de raison (2), et M. Duvergier l'a suivi dans celte voie (5) ; mais, au fond, leurs efforts portent à côté du but. Quels que soient certains considérants qui obscurcissent l'arrêt de Dijon, et plus encore celui de la cour de cassation, il reste acquis que la cour royale a voulu rester dons les termes de l'art. 1184, qui contient le résumé des principes généraux sur la mUière, et se placer en dehors de l'art. 1656 ; certes une telle décision se justifie hautemenlparcelteconsidérationquia échappée M. Merlin et à M. Duvergier, savoir : qu'une clause résolutoire, frappée de slérilité ah iniùo, ne saurait porter aucun fruit par des événements ultérieurs, étrangers à la volonté des conlraclanîs.

47. Parmi les autres causes de cessation de Temphytéose, on peut encore compter les abus énormes, les dégndatiofis considérables, les malversations dommageables dont l'emphytéole était convaincu pendant sa jouissance (4). Ce point de droit est passé dans le Gode hollandais, qui porte, art. 780 : « L'emphy- » téole pourra être déclaré déchu de son droit pour » cause de déo;radalions nolabies de l'immeuble et

(1) M. Merlin, Q. de droit, V Emphytéose, § 3, p. 634.

(2) Loc. cit.

(4) Voët, n» 46. Nov., CXX, c. 8. Gaïus, Insl. HT, 145, 1. 3. C. De loc. Favre, C. lib. 4, t. 43, def. 52. M. Vuy, p. 200.

CHAP. I. DISPOSIT. GÉNÉR. (aRT. 1709.) \1\

» d'abus graves de jouissance, sans préjudice de dom- » mages et intérêts.

» Art. 781. L'emphyléote pourra empêcher la dé- » chéance pour cause de dégradations et d'abus de » jouissance, en rétablissant les choses dans leur an- » cien état et en donnant des garanties pour l'a- » venir (i). »

Le Code napolitain contient, dans son art. 1602, des dispositions semblables (2).

On peut même ajouter que, d'après l'ancienne jurisprudence, le propriétaire n'était pas absohimcnt tenu de demander !e reirait lorsque l'emphytéote se rendait coupable de malversation. Il était libre de l'actionner pour le contraindre à faire les réparations nécessaires à l'ellet de maintenir la chose en bon état, ou les améliorations convenues dans le contrat (3).

48. La cessation de l'emphytéose par l'une des causes énumérées ci-dessus, faisait retourner la chose au propriétaire. L'emphytéote devait la lui remettre en bon état (4), sans cependant être tenu des réédifications de bâtiments détruits par force majeure. Car en droit on a toujours fait une distinction ei tre les réédifications et les réparations (5).

L'emphyléote était également obhgé de livrer au propriétaire, et sans indemnité, les améliorations qu'il s'était engagé à faire lors de la constitution de l'emphytéose (6).

Mais si l'emphytéote avait opéré durant sa jouis-

(1) M. de Saint-Joseph, p. 144.

2) lfl.,p.l46.

(3) Arrêtdu grand conseil du 12 novembre 1740. Nouveau Den(zart,§ 3, n" 8. M. Duvergier, l. 1, n° 172.

(4) V. Loiiet, lettre K, sonim. XI. Ainsi jugé par arrêt du 12 août 1599. Nivernais, art. 15, t. 6.

(5)Loyseau, Dég., liv. 5. c. 6, n»' 15, 19, 20. M. Duvergier, 1. 1, n° 1"9. Contra, M. Prondhon, n» 3733. (6) Fachin, lib. 1, Cout.,c. 92. Voët, n» 52.

sauce des constructions volontaires; si, sans y être obligé, il avait de son plein gré fait des dépenses pour augmenter les bâtiments, pour améliorer les lenes, etc., etc., avait-il le droit d'en réclamer la valeur ?

Cette question partageait les esprits dans l'ancienne jurisprudence.

Dumoulin (1) et Loyseau (2) étaient d'avis que, lorsque Temphytéose se terminait d'elle-même, et par l'effet du terme assigné lors du contrat, Temphytéote pouvait retirer ses améliorations; mais que lorsque l'emphyléose tombait en commise et se résolvait par la faute du preneur, celui-ci perdait toutes ses améliorations indistinctement et ne pouvait ni les répéter ni en demander le remboursement (3) ; Coquille adoptait aussi celle distinction et la donnait comme conforme à l'opinion commune des docteurs (4); il convenait cependant que l'art. 15, t. 6, de la Coutume du Nivernais, semblait repousser, dans tous les cas, la prétention de l'emphytéote, et c'était aussi le sentiment de Fachin (5); les considérations suivantes venaient lui prêter leur appui : par sa nature, le contrat d'emphytéose a pour but l'amélioration de la chose ; c'est donc se conformer à l'esprit de ce contrat que de faire retourner cette chose au propriétaire avec les améliorations que le preneur a sciemment opérées. D'ailleurs, si l'on accordait la répétition du preneur, n'arriverait-il pas que le propriétaire, n'ayant pas le moyen de le rembourser, serait privé de son bien et serait forcé de laisser l'emphyléose se perpétuer?

Il paraît que la jurisprudence du parlement de

(1) Sur Paris, § 1. glose 5, n' 80 j § 3, glose 1, n» 101, et sur le conseil 518, n° 2, de Decius.

(2) Déguerpissement, liv. 6, ch. 6, n" 6. {3} L. 2, C. De jure emphyt.

(4) Sur Nivernais, t. 6, art. 15.

(5) Cou(., Ub. l,c. 92.

CHAP. I. DISPOSIT. GÉNÉR. (aUT. 1709.) 173

Paris inclinait vers ce dernier parti ; il est vrai que quelques-uns de ses arrêts ont pu être déterminés par cette circonstance, savoir, que le preneur voulant rendre l'emphytéose perpétuelle, avait fait frauduleusement de grosses réparations, quelque temps avant la fin du contrat, afin de mettre le bailleur dans l'impossibilité de reprendre sa chose faute de moyens d'en payer la plus-value (1). Mais d'autres arrêts ne peuvents'expliquer par celte particularité f2).

Quoi qu'il en soit, celte jurisprudence est extrêmement rude, comme disait Argou (5) ; elle est repoussée par le Gode des Deux-Siciles (4) et par le Code hollandais (5). Elle triompherait difficilement aujourd'hui (6); même dans le cas où le preneur aurait mis affectation frauduleuse à embarrasser le bailleur par d'énormes indemnités, on ne ferait pas profiter de plein droit le propriétaire de ces améliorations excessives. Le bailliste pourrait les enlever, à la condition que leur enlèvement ne dégradât pas le fonds (7).

49. La doctrine que nous venons d'exposer sur le contrat d'emphytéose, a déjà montré à quiconque y a réfléchi, la différence qui sépare le simple bail et ce contrat. On peut appliquer ici ce que nous disions du contrat de superficie ; car l'emphytéose est surtout remarquable en ce qu'elle détache et aliène une portion du domaine utile, un quasidomaine, tandis que le bail, pris sans mélange et à son état naturel, laisse toute l'utilité de la chose entre les mains du propriétaire.

(1) Louet interprète ainsi l'arrêt du 3 mai 1597 (lettre E., som. X).

(2) Brodeau sur Louet, loc. «^, n" o.

(4) Art. 1703.

(5) Art. 772.

(6) M. Duvergier, nM74.

(7) Mon Comm. de la Vente, t. 2, n' 760.

il \ DU CONTRAT DE LOUAGE.

Cependant la différence s'atténuait d'une manière remarquable aux yeux de beaucoup de jurisconsultes aiiciens, lorsque le bail se prolongeait au delà de 3, 6, 9 années, et que l'emphyléose déposait son caraclèie habituel de perpétuité!!

Ecoutons Cujas(l). « Emphyteuticarius plus quam « inquilinus est, quia non in quinquennium tantum » condiixit, sive in singula lustra m quse fieri solebant > locationes et conductiones om.nes ; non ultra in » longius tempus (2) . Et ssepè in litulo locati. Et apud » Varronem (5, de linguâ latinâ) : EmphjleuticariuSj » inquit, non conduxit fundum m singula lustra; » alioquin nudus esset inquilinus; sed cum conduxit » in perpetuum vel (ut Paulus ait in leg. 3. D. si » ager. vectig.) ad tempus, id est ad longius tempus » quam quiiiquennii ; ad non modicum tempus, ut » recte glossa nolavit, putà ultra quinquennium, ut » in superficiario diximus (3). »

Ainsi, dans ce système, l'emphytéose n'est quelque chose de plus que le simple bail, qu'autant qu'elle est perpétuelle ou à long temps; et le bail ne demeure dans son état de pureté et de simplicité qu'autant qu'il est fait pour un lustre, ou in singula lustra. Mais s'il est fait pour une période qui embrasse, d'un trait de temps et sans division, dix ans et plus , il se rapproche de l'emphytéose temporaire, et les deux contrats se donnent pour ainsi dire la main.

Voilà , certes , deux grandes autorités , Gujas , Varron!!!

D'autres se rencontrent encore dans des temps plus rapprochés de nous. J'ouvre, en effet, la Théorie

(1) Lib. 21, Pauli ad edict., sur la loi 74, D. De rei vindic.

(2) L. 4, § Peitutt. do rch. eor. L. qui per collusion, D. De ad. empt. L 3, § Quumin qidnq., D. Dejure fisci.

(3) Kn etîet. il a dit plus haut que le long terme pour un bail, c'est 10, 20, 30 ans. « Non ad modicum tempus, putà iO, » 20, 30 annosjvel quamdiù advixerit. »

des matières féodales d'Hervée (i), et je lis ce qui suit : « On pourrait aller jusqu'à dire que les baux » à vie et les baux emphytéotiques à temps, sont de » même nature que les baux à ferme. La véritable » différence consiste uniquement dans la durée. S'il » élait reçu qu'on fît un bail à ferme de 50 ans, on • ne verrait aucune différence réelle entre ce bail et » un bail emphytéotique. »

Toutefois, la doctrine de Cujas a été combattue par Vinnius (2), et plusieurs arrêts de la cour de cassation ont refusé de la sanctionner (5). Je serais aussi enclin à la repousser. Ce n'est pas que, si j'examinais la question dans les termes du pur droit romain, et alors que les canons emphytéotiques étaient l'exacte représentation des fruits, j'osasse prétendre que Cujas s'est égare. Non! sans doute, et Vinnius n'y a pas fait assez d'attention. Je ne comprends pas facilement quelle peut être, dans celte hypolhèse, la différence qu'il y a entre un bail à ferme prolongé au-delà de 9 ans, et un bail emphytéotique à temps (véritable anomalie dans le droit romain, où, comme je l'ai dit ailleurs, l'emphytéose était habituellemenX perpétuelle). Personne n'ignore, d'ailleurs, que le bail à ferme qui excédait ce terme était considéré comme une sorte d'aliénation qui attribuait au preneur le jus in re et un droit immobilier (4)!!

Mais depuis que le bail emphytéotique n'a plus eu pour objet de faire percevoir au propriétaire des canons équivalents aux fruits (5), la théorie de Cujas ne me paraît plus aussi exacte. Le contrat de bail ,

(1) T. 2, p. 3^9 et suiv.

(2) Inst., Loc. cond., § Adeo, n' 3.

(5) Cassa!., 15 janvier 1824 (J, Palais, t. 18. p. 346. Dali., V» Louage, p. 945, note 2). 23 nivôse an 7 (J. Palais, t. 1, p. 307. D. p. 942).

f4) Supr.. n» 25, et I. 3. Voët, Si ager vectig.

(5) Supr. , n" 34.

alors même qu'il embrasse une longue période et qu'il investit le preneur du jus in re , ne transfère pas aulant d'éléments du domaine utile que le bail emphytéotique. Le fermier, qui tous les ans est obligé de déduire une portion considérable des fruits pour la remettre au propriétaire, n'est pas maître, et le domaine reste plein, entier, productif dans les mains de ce dernier, qui touche tous les ans revenu net de son immeuble. Le droit de jouissance du fermier est tellement mélangé avec celui du propriétaire; il est si fortement surveillé, contenu, restreint par cette nécessité annuelle de faire compte du produit net ; il porte une dépendance si immédiate du droit du bailleur, qu'il y aurait un véritable écart à voir en lui un dépositaire d'un ^itai^i-domaine; c'est pourquoi la cour de cassation a refusé les caractères d'un bail emphytéotique à un contrat qui laissait plusieurs héritages à bail pour 29 ans, au prix élevé de 9G0 fr. , plus les impôts (1). Mais l'on sent qu'il en estautrement de l'emphytéote, qui perçoit tous les fruits, sauf la légère rétribution qui sert à rappeler le droit du propriétaire direct; qui est maître de changer la superficie, de cultiver à sa manière, pourvu qu'il ne détériore pas; de vendre, d'hypothéquer. Aussi nous pensons, avec Accurse, qu'un bail à ferme, même pour 99 ans, n'est pas nécessairement une emphytéose (2) ; du moins il ne le serait qu'autant que la redevance ne représenterait pas l'indemnité des fruits. Ainsi avons-nous jugé à la chambre des requêtes le 23 juillet 1859, au rapport de M. Bayeux, qu'un contrat qualifié bail par les parties et passé pour 99 ans, moyennant le prix de 250 fr. par an, ne devait pas être confondu avec un bail emphytéotique. 11 y avait cette particularité dans l'espèce, que la convention défendait au preneur de sous-louer.

(1) Ârrêtdu 23 nivôse an 7, précité.

(2) Loc. cond. M. Merlin, v Bail, p. 555.

CHAP. I. DISPOSIT. GÉNÉR. (aRT. 1709.) 177

50. Examinons maintenant la question qui doit servir de couronnement à tout ce qu'on vient de lire, et qui ne pouvait être bien résolue sans avoir sou.s les yeux l'ensemble de la doctrine sur le droit d'emphytéose.

Le bail emphytéotique est-il incompatible avec le Code civil ?

La loi du 48-29 août 1790, après avoir soumis au rachat toutes les rentes foncières perpétuelles, soit en nature, soit en argent, et les champarts de toute espèce, avait défendu de créer à l'avenir aucune rede- . vance foncière non remboursable; puis elle ajoutait (i) : • Sans préjudice des baux à rentes ou em- « phytéose non perpétuels et qui seront exécutés « pour toute leur durée, et pourront être faits àl'a- « venir pour 99 ans et au-dessus, ainsi que les baux à « vie, même sur plusieurs tètes, à la charge qu'elles « n'excèdent pas le nombre de trois. »

Cette disposition est précieuse; elle permet pour l'avenir les baux emphytéotiques temporaires; elle ne se met en hostilité que contre les baux emphytéotiques à perpétuité ; et encore est-il à remarquer que si, depuis sa publication, on avait stipulé une emphytéose perpétuelle, elle ne serait pas nulle ; seulement le preneur pourrait contraindre le bailleur à souffrir le rachat de la redevance. C'est ce qu'a trèsbien jugé la cour de cassation par une décision du 15 décembre 1824 (2), portant cassation d'un arrêt de Colmar, qui avait cru que l'infraction à la défense de créer des emphytéoses perpétuelles devait être réprimée par la peine de nullité. Un bail emphytéotique perpétuel serait désormais une véritable aliénation de la propriété ; le preneur serait maître de la chose comme un acheteur ; le bailleur n'au-

(1) Art. 1".

(2) J. Palais, t. 18, p. 1227. Dali., 25. 1, 96. Sirey,25,l, 290. M. Duvergier, t. 1, n" 148.

i78 Di^ CONTRAT DE LOUAGE.

rail qu'une créance, sujette à remboursement (i).

Mais le Code civil, qui est venu après la loi de 1790, a-t-il abrogé l'autorisation qu'elle accordait de stipuler des emphytéoses de 99 ans et au dessus ?

M. Delvincourtse prononce pourl'affirmative, ou, ce qui est la même chose, il pense qu'un bail emphytéotique ne diffère plus en rien d'un simple bail à ferme, et qu'il ne donne pas \ejus in re (2).

M. Touiller hésite sur la nature de ce genre de contrat, qu'il reconnaît être en usage encore, dans plusieurs départements, et dont il lui paraît difficile de déterminer le caractère spécifique (o).

Au contraire, M. Duranton s'applinie à prouver que l'emphytéose subsiste toujours avec les caractères que l'ancien droit lui attribuait (4), et je n'hésite pas à croire que celte opinion est la seule admissible (5). L'article 545 dit, en effet : « On peut avoir » sur les biens, ou un droit de propriété, du un » simple droit de jouissance, ou seulement des ser- • vices fonciers à prétendre. >> Or l'emphytéose n'est-il pas un droit de jouissance plus marqué et plus caractéristique encore que l'usufruit, puisqu'il ne s'éteint pas par la mort dti possesseur?

Il est vrai que l'art. 526 ne classe pas l'emphytéose parmi les immeubles ; mais cet article n'est pas limitatif, comme nous l'avons dit ailleurs (6) ; il ne parle ni du droit d'usa<i;e, ni du droit de superficie , qui cependant sont très-certctinement immeubles par l'objet auquel ils s'appliquent (7).

(1) Avis du conseil d'état approuvé le 7 mars 1808. — Autre du 2 février 1809, Bull., n^ 4121. hfr.. n^' 54 et 55.

(2) T. 3, p. 185. jMM^eM.Proudhon, Usufr., t. 1, n°97. {3)T. 3, nolOl.

(4) T. 4, n» 80. Junge M. Duvergier, t. 1, n° 154.

(5) V. mon Comm. des Hypothèques, t. 2, n" 405, et t. 3, n- 770,

(6) Supr., n" 10.

(7) Des actes du pouvoir législatif ont du resté èanctjofané

CHAP. I. DISPOSIT. GÉNÉR. (aRÏ. 1709.^ 179

Après tout, je n'aperçois pas l'avantage qu'il y aurait à retrancher du mouvement des relations civiles un contrat qui est favorable à l'agriculture et qui contribue à mettre en valeur des biens qui ne rapporteraient rien entre les mains du propriétaire. Un établissement public a des friches qu'il veut faire assoler, sans avoir acluellement les moyens de faire des avances. Un bail emphytéotique va lui procurer un colon industrieux, et sa terre deviendra féconde. L'Etat, qui est propriétaire des rivières navigables et flottables, y laisse établir, moyennant des baux emphytéotiques ou à titre de droit de superficie, des moulins à eau, fixés sur piliers, qui lui procurent des redevances. En quoi donc ces sortes de contrats seraient-ils incompatibles avec les principes modernes? Pourquoi vouloir entraver par des gênes inutiles la liberté des conventions ?

51. Toutefois je ne voudrais pas qu'on se fît illusion sur le degré d'utilité qu'on peut attendre de l'emphytéose dans les temps où nous vivons, et je ne crois pas, comme M. Duvergier (1), qu'elle soit appelée à jouer un grand rôle dans les progrès de notre industrie agricole. L'époque de prédilection du contrat emphytéotique, c'est celle où régnent de vastes domaines, et où la propriété, frappée d'une sorte d'immobilité, se perpétue de générations en générations dans les mêmes mains. Mais quand le sol est soumis au mouvement rapide d'une division indéfinie, quand les détenteurs des domaines fonciers se serrent les uns sur les autres avec tant de presse, qu'il y a place à peine pour les nouveaux venus ; quand enfin la propriété est emportée par une circulation incessante, le bail emphytéotique ne peut être que rare, accidentel ; il ne répond pas aux

celte opinion. Sénatus-c. du 30 janvier 1810, art. 14. Loi du 8 novembre 1814, art. 15. Ord. du 8 août 1821, art. 2. Loi du 21 juin 1826; id., 28 juin 1829, art. 8: i'd., 21 avril 1832. (1) T.l,nM43.

plus impérieux besoins du moment ; car il ne l'onclionne pas avec assez de promptitude, et demande trop à l'avenir pour une génération qui dévore le présent. En un mot, il n'est bon que dans certains cas exceptionnels et pour certaines natures de propriété ; c'est ce qui fait qu'il tient un rang très-secondaire aujourd'hui dans la vie pratique. Cependant, je le répète, il se rencontre des circonstances où ce débris du passé peut procurer au temps actuel une certaine utilité, et cela suffit pour que nous réclamions une place pour lui dans notre jurisprudence.

Tenons donc pour constant que le bail emphytéotique subsiste aujourd'hui dans toute sa force et avec les caractères distinctifs qu'il avait dans l'ancien droit, sauf la durée. C'est, au surplus, ce que la jurisprudence tend de plus en plus à établir par ses arrêts (1).

52. Le bail à rente foncière, fort usité dans l'ancien droit, s'éloignait encore plus que le bail emphytéotique du bail à ferme, car l'emphytéote n'acquérait qu'un quasi-domaine (2), tandis que le preneur à rente foncière devenait véritable propriétaire de la chose, sous la réserve cependant de la rente que l'on considérait comme un droit de copropriété dans l'héritage (3). Cette nuance entre l'emphytéose et la rente foncière n'avait pas toujours été aperçue par nos anciens écrivains (4). Elle avait été pour eux la source de plus d'une erreur. Un estimable profes-

(1) Cass., 26 juin 1822 (J. Palais, t. 17, p. 449. Sirey, 22, 1 , 562). Cet arrêt décide que l'emphytéote peut exercer l'action possessoire. Junge Carondas, Répert., liv. 7, c. 173. Cassât., 18 juillet 1852 (J. Palais, t. 24, p. 1293. 1)., 32, 1, 296). Douai, 15 décembre 1832 (J. Palais, t. 24, p. 1663. D., 32, 2, 195), et les autres arrêts rapportés aux numéros précédents.

(2) Supr., Xi" 32.

(3) Pothier, Rente foncière, n» 107, III. MM. Fœhx et Henrion. Des rentes foncières, p. 3.

(4) Supr., n" 31, in fine.

CHAP. I. DISPOSIT. GÉNÉR. (aRT. 1709.) \S\

seur, M. Delvincourt, n'a pu, malgré son savoir, s'en garantir complètement (1). La vérité est que le bail à rente foncière transférait et le domaine direct et le domaine utile ; au lieu que 1 emphytéose, même perpétuelle, ne communiquait, je le répète, qu'un quasi-domaine (2).

Les lois de la révolution ont changé la nature des renies foncières. Irrachetables sous l'ancien régime, elles ont été déclarées essentiellement rachetables par les lois des 3 novembre 1789 et 29 décembre 1790; l'art. 530 du Gode civil a confirmé cette innovation. Le contrat de bail à rente perpétuelle ne serait plus aujourd'hui qu'une vente de la propriété, ayant pour prix le capital nécessaire pour racheter la rente (3).

53. Quelques provinces ont conservé l'usage des baux à locatairie ou à culture, des baux àcomplant, des droits de champart, qu'il ne faut pas confondre avec le bail à ferme.

« Le bail à locatairie perpétuelle, disait Bouta- » rie (4), diffère du contrat emphytéotique (5) en ce » que, pour donner un fonds à titre d'emphytéose, « il faut en avoir la propriété pleine, c'est-à dire le » posséder allodialement et indépendamment de « toute seigneurie directe ; au lieu que pour bailler » à titre de locatairie perpétuelle, il suffit d'avoir la » dominicité utile. On ne regarde 'point ce contrat ry comme translatif de propriété... ce n'est propre- » ment qu'un cizaillement de la dominicité en deux " parties, dont l'une demeure à titre de propriété à

(1) T. 3, p. 185, notes.

(2) Jwige M. Duvergier, t. 1, n» 154, note.

(3) MM. Fœlix et Henrion, toc cit.

(4) Droits seigneuriaux, ch. 14, n° 1. M. Merlin, y" Locatairie perpétuelle, etQ. de droit, même mot.

(5) Mais notez bien qu'il ne parle ici de l'empliytéose que comme cquipollenle au bail à cens ! ! ! Cette remarque est importante.

» celui qui donne le fonds, et Vautre passe à titre » d'usufruit sur la tête du locataire. »

D'après cette manière de considérer la locatairie perpétuelle, le bailleur conservait la propriété et la possession appelée civile par les auteurs, à peu près comme le nu-propriétaire reste maître delà chose, et la possède par l'intermédiaire de l'usufruitier. Le preneur n'avait que la possession pour autrui (1), et dans les limites de l'usufruitier, qui, par exemple, ne peut couper les bois de haute futaie.

Ainsi, tandis que le bailleur se dépouillait par l'emphytéose d'un quasi- domaine, il ne se dépouillait, par la locatairie perpétuelle, que de la possession utile(^); telle était la jurisprudence suivie au parlement de Toulouse sur ce contrat particulier aux provinces méridionales (3). Elle avait été probablement imaginée pour l'utilité de ceux qui voulaient appliquer aux propriétés non allodiales certains avantages réservés à la propriété privilégée.

Mais l'esprit peut difficilement se prêter à cette fiction d'une possession précaire qui est destinée à durer à perpétuité. « Un usufruit perpétuel, disait » M. Tronchet, est mie idée sauvage (4) et peu con- » ciliable avec les idées communes. Il en est de » même de l'idée que ce contrat est un cizaillemenl » de la propriété en deux parties, lequel réserve à » l'un la propriété et à l'autre une possession per- » pétuelle. Cette idée ne signifie rien, ou ne signifie » autre chose que ce genre de propriété fictive que » l'on suppose également réservée au bailleur dans » le bail à rente ordinaire (5). »

(1) Fonmaiir, Lods et ventes, n° 536.

(2) Q. de droit de M. Merlin, v" Locatairie.

(3) Répert. de M. Merlin, v Locatairie, et Q. de droit, même mot. D'Olive, liv. 2, 9, 15.

(4) JNe pourrait-on pas dire de ce style ce que M, Tronchet disait de l'idée?

(5) Rapport de M. Tronchet au comité des droits féodaux (M. Merlin^ Q. de droit, v° Locatairie, p. 178, col. 1).

GHAP. I. DISPOSIT. GÊNER. (aRT. i709.) 183

(Test probablement pour cela que le parlement de Provence avait adopté, sur la nature du bail à locatairie perpétuelle, d'autres idées que le parlement de Toulouse ; il envisageait le contrat comme un vrai bail à rente (1).

54. La révolution vint; les décrets du 4 août 1789 déclarèrent rachetables toutes les rentes foncières qui avaient été constituées jusqu'alors, soit purement et simplement, soit même avec clause expresse d'irrédimibilité. De là, la question de savoir si l'on devait soumettre à cette mesure si favorable au dégrèvement de la propriété territoriale, les rentes foncières constituées par baux à locatairie perpétuelle.

Mais la loi du 18 décembre 1790, après avoir déclaré, dans son article 1'', que la faculté de rachat n'était pas applicable aux rentes stipulées soit par des baux à rente ou emphytéose non perpétuels, et non excédant 99 ans, soit par des baux à vie qui ne fussent pas sur plus de trois têtes, décida que celte faculté s'étendait aux rentes ou redevances foncières^ établies par les contrats connus en certains pays sous le titre de locatairie perpétuelle.

Par là, l'Assemblée constituante donnait la préférence à la jurisprudence provençale sur la jurisprudence du parlement de Toulouse. Elle faisait passer la propriété sur la tête du preneur du fonds locale, sauf le payement de la rente toujours rachetable à volonté; elle assimilait le bail à locatairie perpétuelle au bail à rente (2). El ce rôle du preneur, devenu propriétaire désormais, fut confirmé par le décret du 2 prairial an 2 (21 mai 1794), qui, de

(1) M. Merlin, loc. cit. Despeisses, 1. 1, liv. 4, 9, 25. Latoiiloubre, part. 2, p. 112. Julien, t. 1, p. 269.

(2) Supr., n" 50. MM. Fœlix et Henrion, Traité des rentes foncières, p. 22. M. Duvergier, 1. 1, n° 195. Cassât., 7 ventôse an 12, 30 mars 1808. (Q. de droit, V Locataire, §§ 1 et 2. J. Palais, t. 3, p. 650, el t. 6, p. 589j ; 5 octobre 1808 (J. Palais, t. 7, p. 154. S., 9, 1, 118); 29 Juin 1813 (J. Parais, t. M, p. 507. S., 13, 1,382).

plus, étendit les dispositions qu'on vient de lire aux baux à cullure perpétuelle.

Ainsi, les anciens baux à locatairie ou à culture perpétuelle qui subsisteraient encore aujourd hui et que les preneurs n'auraient pas dégagés, par le moyen du rachat, du service de la rente, ne pourraient sous aucun rapport être assimilés à des baux à ferme. C'est pourquoi, consulté sur la question de savoir si le créancier delà rente aurait le droit d'exercer le privilège accordé par l'art. 2102 du Code civil pour les loyers et fermages des immeubles, je n'ai pas hési té à répondre négativement; car les privilèges ne peuvent s'étendre d'un cas à un autre. Ils sont de droit étroit.

Quant à une autre question, qui consiste à savoir s'il aurait le privilège de vendeur, je ne puis l'examiner ici. Elle se rattache au commentaire de l'article 550 du Code civil (l). J'espère la traiter un jour avec tous les développements dont elle est susceptible.

55. S'il arrivait que, depuis la promulgation des lois de la révolution et de l'art. 530 du Code civil, on passât un contrat sous le nom de bail à locatairie perpétuelle (2), ce ne serait au fond qu'une constitution de rente foncière rachetable (5) et une aliénation de la propriété.

Mais que devrait-on décider si le bail à locatairie passé sous le Gode civil était temporaire? Je crois qu'il faudrait consulter sa durée et la nature de la redevance, pour décider s'il faut l'assimiler au simple bail ou bien à Temphytéose.

(!) MM. Fiîlix et Henrion se prononcent pour le privilège, p. 141, 142 et suiv.

(2) J'en ai eu des exemples. Par exemple, j'ai eu connaissance d'un bail de cette nature passé en 1826, dans le ressort de la cour de Nîmes. Il fut soumis à la chambre des req. le 3 décembre 1838, au rapport de M. Lasagni (J. Palais, L 1 1839, p. 307). miÙ:-^i

(3) MM. Fœlix et Henrion, p. 23. M. Duranton, t. 4, n' 87. Supr. , w 50.

CHAP. I. DISPOSIT. GÉNÉR. (aRT. 1709.) 185

Si, par exemple, il était constitué pour un trèslong temps afin d'améliorer un héritage et moyennant un faible canon, je le comparerais à une emphytéose.

Si, au contraire, le canon était la représentation des fruits, j'y verrais un bail à ferme. On voit que je m'écarte du sentiment de M. Duranton, qui semble ne voir d'une manière générale dans la locatairie temporaire, qu'un bail ordinaire, tel que celui qui se contracte avec un colon partiaire (1).

56. Il ne faut pas confondre avec le bail à locatairie ou à culture perpétuelle, le bail héréditaire pratiqué dans la province d'Alsace. Le preneur n'acquérait par ce genre du bail que les droits d'un fermier ordinaire, sauf la transmission de ces droits à ses héritiers directs. Quant au bailleur, il conservait la propriété pleine, entière et tout à fait utile de la chose (2). Dans un tel état de choses, il n'était pas possible d'aller puiser dans les lois des 3 septembre 1789 et 29 décembre 1790, le principe d'un intervertissement qui, dépouillant le propriétaire du droit le plus légitime, eût fait passer le domaine de la chose sur la tête du simple fermier; aussi la cour de cassation a-t-elle décidé, par un arrêt rendu en audience solennelle (5), contre la prétention de la régie de l'enregistrement et des domaines, qu'un bail héréditaire n'opère pas transmission de la propriété, et que, ne se trouvant pas expressément dénommé dans les lois dont il vient d'être parlé, il échappe au droit de rachat.

Il semble que la même décision devrait être portée à l'égard du bail à métairie perpétuelle, usité encore aujourd'hui dans le Limousin et dans la Marche ; car

(2) Arrêt de la cour de cassât, du 24 novembre 1837, rendu en audience solennelle (J. Palais, t. 2 i837,p. 544.D.,38, 1, 135). Sîi/jr., n" 4. MM. Championniéreet Rigaud, t. 4,n'' 3075.

(3) Loc. cit.

186 BU COiNTBAT DE LOUAGE.

le métayer, simple colon parliaire, chargé des travaux d'agriculture et de la récolte, n'avait, même seus l'ancien droit, qu'un droit annuel à la moitié des fruits. D'après Salviat(i), toutes les actions concernant la propriété ou même la possession du fondis appartenaient exclusivement au maître, qui restait chargé, de droit, de la réparation des bâtiments. Il y avait cependant des exemples de baux qui mettaient certaines réparations, telles que l'entretien des couvertures, à la charge du métayer (2). Le droit du métayer n'était pas cessible (5) sans le consentement du bailleur. Celui là ne pouvait employer les bestiaux à aucun autre usage qu'à la culture, à moins que le propriétaire n'en eùi donné l'autorisation. Le propriétaire devait être consulté aussi pour savoir quels bestiaux devaient être vendus et à quel prix. 11 était défendu au métayer de couper des arbres; il n'avait que l'usage du bois mort ou des branchages pour les clôtures et pour son chauffage (4); du reste, je bail se transmettait de génération en génération, en ligne direcie (5). La famille ne pouvait former qu'un seul pot et feu ; elle devait vivre en communauté perpétuelle (6), afin de ne pas aggraver la position du propriétaire. Dans le cas de minorité d'un des descendants, il était loisible au maître de prendre le tiers de ce qui pouvait revenir au métayer pour payer les valets, appelés à faire un travail que son âge l'empêchait de faire lui-mèine(7).

Malgréces divers caractères de colonage partiaire,

(1) Jurispr. du parlement de Bordeaux, v^ Bail à métairie perpétuelle, éd. de 1824. Junge M. Duvergier, n» 200.

(2) V. l'espèce rapportée dans le Journal du Palais, t. 26, p. 1455. Dalloz, 35, 1, 452. Sirey, 36, 1, 394.

(3j Même espèce.

(5) Id.

(7) Id.

CHAP. I. nisposiT. GÉNÉR. (ap.t. 4709.) 187

un arrêt de la cour de cassation, du 2 mars 1835 (1), }i décidé, en cassant un arrêt de la cour de Limoges, (jue les baux à métairie perpétuelle tombaient sous l'empire des mesures édictées par les lois de la révolution, dans le but de dégrever la propriété foncière (les prestfitions perpétuelles qui nuisaient à sa richesse et à la liberté des transactions. Un motif particulier l'a surtout déterminée à se ranger à cet avis, et ce motif, elle l'a puisé dans le décret du 2 prairial an 2. Elle a dit : « S'il s'était élevé quelques doutes sur la véritable entente de la loi de 1790, ils ont été levés par le décret interprétatif du 2 prairial an 2, qui déclare formellement que les baux à culture perpétuelle sont soumis au rachat de la part de celui qui détient et possède réellement le bien grevé de la })restation ; le décret n'examine pas si le preneur était ou non originairement propriétaire ou copropriétaire, mais seulement s'il détient et possède ; car il suppose qu'un tel bail constitue par sa perpétuité une véritable aliénation.

» Aucune loi postérieure n'ayant abrogé ce décret, mais seulement celui dti même jour concernant les domaines congéables, il doit être exécuté par les tribunaux. »

Ainsi, toute celte argumentation roule sur cette idée, que les baux à métairie perpétuelle ne sont pas autre chose que les baux à Incatairie perpétuelle ou à culture perpétuelle, dont se sont occupés et la loi des 18-29 décembre 1790 et le décret du 2 prairial an 2, et peut-êire qu'en s'en tenant à l'écorce des mots, on trouve dans cette assimilation quelque chose qui séduit, à raison de la synonymie apparente qui semble exister entre la locatairie, la culture et la métairie.

Cependant, il ne faut pas se le dissimuler, eri pé-

(1) J. Palais, t. 26, p. 1455. D.. 35. 1, 432. S., 35, 1. 394. V. aussi l.imoj^es, 22 avril 1839 (J. Palais, t. 2 1839, p. 562. S.. 39, 2, 405, et D., 39,2, 224).

nétrant plus avant dans la nature de ces divers contrats, des différences graves se rencontrent.

Le bail à locatairie perpétuelle transmettait la propriété même, ou tout au moins la possession utile, et cette possession utile était tellement voisine des avantages attribués à la propriété, qu'il ne faut pas s'étonner de voir ces deux choses identifiées par les lois de la révolution.

Mais le bail à métairie perpétuelle est loin de produire des effets aussi graves ; il est loin de transmettre au preneur des prérogatives aussi larges et aussi élevées. Ce contrat, très-fréquent encore dans le Limousin, n'a rien de mystérieux. Tous les jurisconsultes de ce pays en connaissent à merveille la portée, et aucun de ceux que j'ai consultés (1) n'a balancé à me dire que le métayer reste à peu près dans les termes d'un colonage parliaire pur et simple, tandis que le domaine utile est retenu dans sa plénitude par le bailleur. Il est vrai que le preneur acquiert un droit réel, susceptible de partage et de licitation entre ses héritiers (2) ; mais nous avons démontré ci-dessus que le droit réel n'est nullement inconciliable avec la position subordonnée du fermier ; il est vrai encore que le métayer transmet son droit de génération en génération, et qu'il le conserve dans sa famille ; mais l'hérédité d'un bail, dans la ligne directe, ne saurait suffire pour l'élever au rang et aux prérogatives de la propriété. La cour de cassation l'a décidé positivement dans l'arrêt solennel du 21 novembre 1837, cité au commencement du numéro, et cette décision grave semble devoir affaiblir beaucoup l'arrêt de la chambre civile du 3 mars 1835.

Faisons d'ailleurs une observation : c'est que les

^1) Notamment mon honorable collègue M. Mestadier. (2) Limoges, 22 avril 1839 (J. Palais, t. 2, 1839. p. 562. Sirey. 59, 2, 405. D., 39, 2,224).

{Z)^Supr., n"' 6, 7 elsuiv.

lois de la révolution qui ont fixé les positions respectives du bailleur et du preneur dans les baux à rente, à locatairie ou à cul lure perpétuelle, n'ont pas expressément dénommé les baux à métairie perpétuelle. Or, dans une matière où le législateur s'est montré si rigoureux pour les bailleurs, il ne faut rien taire par analogie ; car on courrait le risque de faire peser sur eux des mesures injustes de dépossession. L'empereur Napoléon appelait ces lois, quelquefois si sévères à force de vouloir être démocratiques, le jubilé de la révolutio7i (1) ; mot piquant, qui peint à merveille l'esprit qui les avait dictées. Tâchons donc de ne pas faire d'etforts pour les aggraver par une extension qui toucherait à la spoliation. Lorsque le législateur de 1790 a pesé dans la balance les droits respectifs du preneur et du bailleur à locatairie ou à culture perpétuelle, il a pu trouver que le premier apportait avec lui des fragments du droit de propriété assez nombreux et assez prépondérants, pour qu'on piJt le déclarer véritable propriétaire sans arriver à une interversion repoussée par la loi du contrat ; mais pourrait-on en dire autant du preneur à métairie? Quels sont les démembrements du droitde propriété dont il aurait à se prévaloir ? Ne faudrait-il pas un renversement forcé pour faire descendre jusqu'à lui la propriété restée intacte dans les mains du maître primitif?

J'ose donc croire, en définitive (2), que l'arrêt de la chambre civile n'est pas destiné à faire jurisprudence ; c'est, du reste, une conviction établie dans le ressort de la cour de Limoges, et l'on m'a assuré que cette cour, voulant fairecesser les inquiétudes jetées dans le pays par cet arrêt, continue à rester fidèle aux idées qui ont fait la base de sa première décision.

(1) Ce mot est authentique; il a été dit par l'Empereur lui-même à mon savant collègue et ami, M. Lasagni, qui me l'a répété.

(2) Junge^. Duvergier, t. 1, n''20O.

57 Le champarl (campi pars) était encore une leniire en usage dans plusieurs parties de l'ancienne France (1). Ce droit, aussi appelé agrier dans le Midi (2), et terrage, éiA'nïori ancien (3), et consistait dans une certaine partie aliquote de fruits que le propriétaire qui aliénait un héritage se réservait de prendre sur la récolte de chaque année (4). 11 se gouvernait par les mêmes principes et les mêmes règles que les rentes foncières (5). Nous n'avons donc pas à nous en occuper ici^ et nous nous bornerons à dire que les lois de la révolution ont fait subir aux champarts les mêmes effets qu'à la rente foncière (6).

58. Un autre droit, qui avait de l'analogie avec le précédent, était le droit de quart, tiers ou demi-raiftin (7). Il se prélevait par les fruits de la vigne, et était surtout usité dans les provinces du Rhin et de la Moselle (8). Le preneur des vignobles grevés de celt'^-redevaMceélaitconsidérécomme emphytéole(9).

59. Le bail à complant, pratiqué dans le midi de la France (10), dans le Poitou, le Maine et le pays d'Aunis(ll) ,etc., etc., se rattache auxplus anciennes coutumes de la France, et avait pour objet de favo-

(I) Bret., sur Heiirys, t. 1, L 1> c. 3. q. 34. Coquille, sur Nivernais, t. des Champarls, XI. Pothier, sur Orléans, t. 4, Des Champarls et terrages. Loyseau. Déguerp., 1.1, ch. 5, n" 9. Despeisses, t. 3, 1. 4, art. 3, sect. 4, p. 95. M. Championniére, t. 4, n° 3069.

(2; Du mot agrariuvi. V. Bignon, sur Marculfe, t. 2, p. 947. Loi des Bavarois, c. 1, t. 13. L. 2, C, Theod, , De vétéran.

(5) V. Ducange. v» Camppars. Il cite des chartes des douzième et treizième siècles. Voyez de plus la note précédente.

(4) M. Merlin, Répert., v° Cliampart. M. Duvergier, t. 1, no 182.

(5) Denizart, v Cliampart, § 2, n" 2.

(6) y. mon Çomm, ùes Hypothèques, t. 2, n''409.

(7) Rép. de M. Merlin, à ces mots.

m .If

(?)ld,

(10) D'Olive, liv 2, cil. 16.

(II) Répert., v° Complant.

CHAP. I. bisposit. GÊisÉh. (ÀRt. 1709.) 191

riser el d'étendre la culture de la vigne. (Jn en voit de fréquents exemples dans des chartes du Poitou, du Dauphiné, du Limousin, du Nivernais, des neuvième et dixième siècles (1). Les églises surtout, et les monastères qui voulaient s'assurer leurs provisions de vins, sans être tributaires des lieux vinicotes , multipliaient ces sortes de concessions , et les moines s'imaginaient boire les délicieux vins de Falerne, dont la réputation s'était conservée jusqu'au milieu des rigueurs du cloître. « Posquàmisla terra » iiN AGRO FxLEP^mco per quinrjuennium, dit une charte » de 898, donnée par un abbé Poitevin, bene fuerit » redacta (2). » Une des clauses les plus usuelles, dans ces temps reculés, était de stipuler qu'au bout de 5 ou de 7 ans, la moitié du terrain complanté rentrerait dans les mains du bailleur, et que le preneur conserverait l'autre moitié, tantôt franche, libre et en toute propriété (5), tantôt moyennant certaines redevances déterminées par Tusage des lieux (4).

Ce contrat, fort ancien à l'époque dont nous parlons, car les titres se fondent déjà sur les coutumes des Gaules [secundum Gallianimmorem) (5), introduisit ou développa la culture des vignes dans un grand nombre de provinces; il se perpétua jusqu'aux temps les plus modernes avec diveri^es modifications. On le trouve mentionné dans les coutumes d'Anjou (160), du Maine (177), de Saintonge (IS, 21, i27\ de La Rochelle (62), du Poitou (59, 82, 101, 75); c'était toujours un contrat par lequel on donnait un terrain à complanter en vigne, et à exploiter moyennant une

(1) Ducange, les Rapports, v» Complantum, et elles se Iondent sur l'usage du royaume, sicut mos provinciœ docet, dit une charte de 898.

{^) Ducange, loc. cil.

(3) V. dans Ducange, loc. cit., une charte de l'église de St- Cyr, de Nevers, delà quinzième aiinee du règne de Lotliaire.

(4) V. loc. cit.. la charte de 898 précitée. ^5J Carlulaire de Grenoble.

certaine redevance, appelée cowp/an/me (4). Lorsque la concession était perpétuelle, le bail à comptant n'était autre chose dans son dernier état qu'un bail à rente ; car il transférait la propriété (2). Le preneur a donc eu, depuis la révolution, le droit de racheter la redevance et de devenir propriétaire incommutable (5).

60. Quelquefois cependant le bail à complant, quoique perpétuel, n'était pas translatif de propriété; c'est ce qui avait lieu dans la Bretagne. Là, les preneurs n'étaient que des fermiers dont le litre se transmeltait de génération en génération, à peu près comme dans le bail héréditaire d'Alsace. M. Merlin a pensé que le bailleur avait le droit de congédier le preneur quand bon lui semblait, comme dans le bail à domaine congéable dont nous parlerons tout à l'heure ; mais c'est une erreur. Sans doute, il arrivait quelquefois que la durée de la concession était limitée ; mais, en général, elle était perpétuelle et même irrévocable, sauf le cas demésusdela part du fermier (4). Du reste, cette circonstance n'empêchait pas le bailleur de rester propriétaire; c'est lui qui payait l'impôt (5) ; c'est lui qui fixait le jour de la vendange et permettait d'ouvrir la vigne (6). Le preneur n'aurait pu de son chef commencer à vendanger, tant son droit était précaire et subordonné ; c'est encore le bailleur qui était chargé de la confection et de l'entretien des chemins ; c'est lui qui fournissait au roi ou au seigneur l'aveu et dénombrementdes vi-

(1) Poitou, 75.

(2) Id. , y Vignes, p. 577, col. 2, et 579, col. 2. Valin, sur l'art. 6 de la Coût, de La Rochelle.

(3) M. Merlin, loc. cU.^ v° Vignes. Arrêt de cassation. J. Palais, t. 7, p. 164. S., 19, 1,119.

(4) Rapport de M. Boulay-Paty fait au conseil des Cinq- Cents, au nom d'une commission spéciale chargée d'examiner la nature de ces baux (V. M. Duvergier, 1. 1, n" 190).

(5) Avis du conseil d'état, du 4 thermidor an 8.

(6) Rapport de M. Boulay-Paty.

LHAP. 1. DlSPOSil. GÉNÉR. (ABT.i709.) 195

gnesdonnéesàcomplant. Jamais les fermiersn'élaient admis à en donner. Celle tenure parliculicre à la Brelagne était donc bien diiïérenle du complant pratiqué dans le Poitou, le Maine et l'Aunis fl).

Aussi, un avis du conseil d'Etat, du 2 thermidor an VII, approuvé le 4 du môme mois par le chef du gouvernement, a-l-il décidé que les preneurs à complant, dans le département de la Loire-lnfërfeure, sont des fermiers ordinaires, sauf la durée du bail, et que les bailleurs ont conservé la propriété des biens ainsi concédés (2) ; et un second avis du conseil d'Etat du 21 venlôse an 10, approuvé le 22 fructidor de la même année, étend la même décision aux départements de la Vendée et de Maine-et-Loire, et partout, en un mot, où les clauses des actes caraclérisent la réserve de la propriété au bailleur (5). Ces décisions sont fondées sur les vrais principes, et je ne saurais y voir, avec M. Duranton, un acte de faveur et une dérogation aux principes proclamés par la loi de 1790, sur le rachat des rentes; c'est, au contraire, l'appréciation saine et exacte d'une position toute spéciale, et qu'on ne saurait comparer sans erreur à celle des preneurs à rente, à emphytéose ou à iocatairie perpétuelle.

61 . Jl y avait et il y a encore en Bretagne une tenure fort célèbre sons le nom de domaine congéable. C'est un contrat par lequel le propticlaire sépare le fonds de la superficie, et aliène celle-ci sous la faculté perpétuelle de rachat, au profit du preneur qui s'oblige à lui payer une redevance annuelle (4). Ce genre de bail, particulier à la Bretagne, peut yavoir été introduit par suite des longs voyages et des émi-

M) M.Merlin, Répert.,v° Vignes.

(2) Sirey, 3, 2, 152.

(3j MM. Ctiampionnière et nigaud,!. 4, n" 5068.

(4) Répert., \° Bail à domaine congéable et congément. M. Touiller, t. 3, n" 103. M. Duranton, t. 4. n»89. M. Cliauipionnière, t. 4, n*>5003.

grations de ses marins. Le propriétaire qui r.'absentnil pour un temps indéterminé devait avoir à cœur de s'épargner les embarras de l'administration et de se dispenser des réparations des bâtiments, tout en s'assurant pendant son absence un revenu raisonnable. Or, ce but était atteint par le bail à domaine congéable, combinaison ingénieuse et qui atteste i'originalilé du peuple qui en est l'inventeur,

11 y a trois choses dans ce contrat : 1° rétention du fonds par le propriétaire; 2° vente et translation de la superficie au preneur, moyennant un canon annuel, appelé rente convsnancièrc ; 3' faculté perpétuelle et imprescriptible du propriétaire foncier de congédier le colon, en lui remboursant la valeur de la superficie.

Ces sortes de baux, respectés par la loi des 7 juin et 6 août 1791, puis un moment ébranlés par une loi spoliatrice du 11 aoiit i79'2, ont été relevés et consolidés par une loi postérieure du 9 brumaire an G, et ou doit respecter toutes les clauses qu'ils renlerment et qui ne sont pas contraires aux dispositions générales du Code sur \e louage, lissent encore pratiqués fréquemment en Bretagne. Le preneur peut aliéner scn droit, il peut aussi l'hypothéquer; mais les hypothèques etalienations qu'il concède sont subordonnées à la régie resoluiojure danlis^ resolvilur jus accipienlis (1).

6'2. Nous venons de passer en revue les différentes tenures qui présentent de l'analogie avec le bail à ferme, ou qui s'en écartent d'une manière fondamentale. La comparaison de ces relations si variées a fait loucher au doigt l'utilité de ce genre de contrat et le rôle qu'il joue dans la classe des dispositions relatives àla propriété. Nousverronspar l'art. 1711 en quelles

(l) V.pour le surplus un travnildeM. Carré sur \q domaine covgéable, travail analysé par M. Duvergier, t. 1, n°' 212 et suiv., et le Traité du domaine congéable, par Aulanier.

cfiAP. 1. DisposiT. GÉNÉn. (art. 1710.) 105 catégories il se subdivise suivant les objets auxquels il s'applique. Arrivons malmenant à une autre espèce de louage, dont s'occupe l'art. 1710. C'est celui qui a pour but d'utiliser non plus une chose, mais une industrie.

Le louage d'ouvrage est uu contrat par lequel l'une des deux parties s'engage à faire quelque chose pour l'autre, nioyennant un prix convenu entre elles.

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