Les cas fortuits provenant des faits del'homjne

(1) De naturâ deor.

(2)L.15,§2, D. Loc.co«rf.

(3) Il cite la Loi. Fluminum, § 4, D. De <lamno infecta.

352 DC COiNTRAT DE LOUAGE.

soiil la guerre, l'invasion des pirates, l'assaut des voleurs (1), le fait du prince (2), la violence exercée par un plus puissant. Omne damnum, dit Médicis, dalum à potentiori (o).

209. Voilà les deux grandes classifications des faits de force majeure. D'autres jurisconsultes en ont donné une autre division, que j'ai rappelée ailleurs. Nous croyons inutile d'insister davantage à cet égard.

210. Mais il y a quelque chose de plus intéressant à relever.

C'est d'abord que le fait de force majeure, dont se plaint le preneur, doit lui occasionner un dommage grave. Si plus qiiàm tolerabile sit, disait le jurisconsulte Gaïus (4) ; sans quoi une simple gêne, une légère diminution des avantages du bail ne serait pas une cause de résiliation ou d'allégement du prix. « MoDicuM DAMNUM ferre débet coloniis^ ajoutait Gaïus, cui iMMODicuM LUCRUM noïi ttufertur!!! »

Cette gravité dans le dommage se réalise toujours lorsque la chose louée a entièrement péri par cas fortuit. Mais quand il n'y a qu'une partie de la chose qui a été atteinte, l'observation de Gaïus doit toujours être présente à la pensée. Le juge n'aura aucun égard aux destructions trop minimes pour affecter la jouissance.

211. Ce n'est pas tout : il ne suffit pas de considérer la force majeure dans sa définition, dans ses causes, dans ses effets dommageables. On doit encore tenir grand compte du plus ou moins de fréquence des fléaux qu'elle amène avec elle. C'est pourquoi les jurisconsultes ont avec raison divisé les cas fortuits en cas fortuits accoutumés et cas fortuits inaccoutumés, en ordinaires et extraordinaires (5). Il y

(1) Ulpien, 1. 5, § 4, D. Commodati.

(2) Medicis, qusest. 13, n" 6 et 7.

(3) Id.

(4) L. 25, § 6, D. Loc. cotid.

(5) Medicis, quaest. 13, n" 9, art. 1773.

CHAP. 11. DU LOUAGE DES CHOSES. (aHT. 17*22. j 353

en a même qui ont distingué trois sortes de cas fortuits : 1° ceux qui sont très-fréquents, et qui par cela même, et malgré les ravages qu'ils occasionnent, sont assimilés à des faits ordinaires ; 2° ceux qui sont plus rares, et qui forment exception au cours naturel des choses; 5" enfin ceux qui sont extrêmement rares, comme une invasion au cœur de l'Etat (1). Mais nous ne croyons pas que cette distinction tripartite soit nécessaire. Nous avons dit, en effet, ci-dessus, au . n" 207, avec Averani, que les accidents naturels qui arrivent habituellement et périodiquement, ne sont pas classés parmi ceux qui viennent tromper de justes espérances, et qu'on excepte du contrat.

Posons un exemple qui fera mieux sentir combien il est juste de rejeter ces accidents hors de la classe des cas fortuits.

Je prends à loyer un moulin alimenté par un ruisseau, qui, tous les étés, perd ses eaux pour ne les reprendre qu'au retour des pluies. Il est évident que je ne serai pas fondé à demander une diminution de canon, en me fondant sur l'état de sécheresse du cours d'eau, parce qu'il n'est pas possible que ce retour annuel du même fait n'ait pas été pris en considération pour la fixation du prix. Ce fait ne peut pas être un fait imprévu. Si je ne l'ai pas prévu, j'ai été imprudent, et je suis en faute : hiimano cœptu prœvideri potuit (2).

Il suffira donc, sous le rapport de la fréquence, de s'en tenir à la division de l'art. 1773, et de faire deux catégories seulement, celle des cas fortuits ordinaires, et celle des faits extraordinaires. Les cas ordinaires sont la grêle, le feu du ciel, la gelée, la coulure (art. 1773). Les cas extraordinaires sont la guerre, une inondation à laquelle le pays n'est pas

(1) Brunemann, sur la loi 78, § fin. D. De cont. empt., et les docteurs qu'il cite. JungeVoÛner, Louage, n" 178. (2)iw/'r.,n<'255.

ordinairement soumis; une sécheresse extrême et prolongée dans la saison de l'année où les pluies viennent rafraîchir la terre et raviver les sources, etc.

On verra par l'art. 1772 ce que cette distinction a d'importance.

212. Maintenant que nous avons vu en quoi consiste la force majeure considérée en elle-même, nous devons la suivre dans l'objet sur lequel elle s'appesantit.

Ici plusieurs distinctions sont nécessaires, afin de suppléer par l'interprétation à ce que le législateur a laissé d'incomplet dans une formule légale qui aurait pu être plus compréhensive.

L'art. 1722 est placé sous la rubrique des baux des maisons et des biens ruraux. Il en est de même de l'art. 1 741 . Les art. 1 769 et suivants ne s'occupent aussi que des baux à ferme. Mais les règles d'équité consacrées par ces articles ne s'appliquent-elles pas aux autres espèces de louage? Et même Tart. 1722 ne concerne-t-il limitativement que le cas de perte totale ou partielle de la chose matérielle? Nous pensons que ces questions doivent être résolues pour la négative. Mais pour mieux justifier cette solution, il faut entrer dans les distinctions que nous avons annoncées.

1'' hypothèse. La force majeure peut détruire la chose en totalité, ou la détruire en partie. C'est le cas de l'art 1722 et de l'art. 1741.

2' hypothèse. Elle peut ne pas détruire la chose même ni aucune de ses parties intégrantes, mais en enlever la jouissance au preneur; ou bien frapper de ses sinistres les produits et les fruits. Les art. 1769 et suivants ont prévu cette dernière partie de poire hypothèse (1).

5' hijpothèse. Force majeure détruisant la desli- (1) V. Jnfr., n" 225 et suiv.

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1722.) 35S

nation de la chose, quoique la laissant subsister dans son tout et ses parties matérielles.

4* hypothèse. Force majeure qui, tout en respectant la chose et ses parties, suspend momentanément l'un de ses accessoires.

5' hypothèse. Enfin, force majeure s'appliquant non à la chose, mais à un droit incorporel qu'elle fait disparaître en entier, ou dont elle paralyse passagèrement les produits.

Nous allons reprendre un à un ces différents cas.

213. Premier cas. J'ai exposé au n° 202 la double hypothèse de notre article et le double résultat auquel il conduit.

La perte de la chose matérielle, par exemple, de la maison, détruit le sujet même du contrat. La résiliation est forcée (art. 1741). Le preneur ne pourrait exiger que le bailleur reconstruisît la maison. De même, le bailleur ne pourrait retenir le locataire dans les liens du contrat, en offrant d'opérer la réédification de la maison (i).

La perte d'une partie de cette chose engendre ou la résiliation ou la diminution de prix. L'option est laissée au preneur. Si ce dernier préfère une diminution du prix, le bailleur n'est pas fondé à opposer à cette demande l'offre de résilier le bail. La résiliation prononcée contre le vœu du preneur serait une atteinte portée à ses droits, et une violation flagrante de notre article (2).

214. Il y a deux causes principales de perte partielle ou totale des espèces d'immeubles dont s'occupe spécialement l'art. 1722. C'est l'incendie et le fait du prince; toutefois je ne veux pas dire que les autres faits de force majeure n'ont aucune action sur la chose louée. Ce serait de ma part une absurdité :

(1) M.DuviTgier, t. l,^^^!.

(2) Cassât., 2.; inillet 1827 (J. Palais, t. 21, p. 648. S. 27, 1,490.D., 27, 1,318.

556 ou CONTRAT I»E LOUAGE.

je veux dire seulement que Tincendie et le fait du prince sont ceux qui se présentent le plus fréquemment devant les tribunaux et donnent lieu à plus de difficultés.

L'incendie n'était que trop fréquent chez les Romains, comme la suite nous l'apprendra (1); il ne l'est pas moins chez nous, malgré les assurances, et peut-être à cause des assurances.

Mais 1 incendie trouve sa cause autant dans l'imprévoyance des locataires et des fermiers que dans la force majeure. Que doit faire alors le juge? doit-il présumer le cas fortuit plutôt que l'imprudence? ou l'imprudence plutôt que le cas fortuit? L'art. 4733 ranche cette question contre le locataire. Nous renvoyons au commentaire de cet article tout ce que nous avons à dire au sujet de l'incendie.