Autre exemple tiré du fait du prince

Je tiens à loyer une maison qui a sur la voie publique un balcon sur lequel je puis me promener et jouir d'une vue agréable et d'un air pur. Tout à coup un arrêté de Tautorité municipale ordonne la suppression de ce balcon, parce qu'il faisait saillie sur la rue. Privé d'un des agréments les plus précieux de mon appartement, j'aurai droit de me prévaloir de la disposition de l'art 1722.

218. On porterait la même décision, si la maison venait à être privée, pour cause d'utilité publique, d'un jardin dont j'avais la jouissance.

219. J'ai dit, d'après le texte de l'art. 1722, que le locataire privé par cas fortuit d'une partie de la chose, aura l'option de demander la résiliation ou une diminution de prix.

Mais s'il prend le parti de rester moyennant une diminution dans le prix de location, sera-t-il fondé, en outre, à exiger que le bailleur fasse à l'immeuble les réparations nécessaires pour faire disparaître les traces de destruction et remettre les lieux en état ?

(1) Même arrêt de Bordeaux.

(2) L'arrêt de Bordeaux qui m'a fourni cette espèce, n'a pu se refuser à adjuger des dommages et intérêts que par une appréciation spéciale des faits de la cause. Autrement cet arrêt ne serait pas juridique.

(o) Bordeaux. 24 décembre 1853 (J. Palais, t. 25, p. 1101. r.., 34.2,70).

Ce point est important, il a donné lieu à de sérieuses contestations.

Une distinction a été faite.

Ou la destruction partielle a été occasionnée par un de ces sinistres qui n'amènent avec eux que des pertes sans indemnité, et alors le propriétaire, frappé tout à la fois d'une détérioration importante dans sa propriété et d'une diminution dans son revenu, ne doit pas être grevé d'un nouveau fardeau, c'est-à-dire de réparations considérables, qui peuvent dépasser ses facultés. Si le locataire ne veut pas garder la chose dans l'état où elle est, il a un moyen que lui offre l'art. 1722, c'est la résiliation. Mais quand il opte pour la continuation du bail, tout ce à quoi il peut prétendre, c'est une diminution de prix. L'art. 1722 ne parle pas des réparations , et son silence doit s'interpréter contre le preneur, avec d'autant plus de justice et de raison, que ces réparations peuvent s'élever à des sommes énormes ; qu'ielles dépassent toujours toutes les prévisions ordinaires ; qu'il serait trop rigoureux d'en imposer au bailleur le fardeau actuel.

Ou bien, le sinistre provient d'un fait de force majeure qui ouvre au bailleur une action en indemnité, comme l'incendie d'une maison assurée, l'expropriation pour cause d'utilité publique ; alors les positions sont différentes. Le bailleur n'éprouve pas une perle sans dédommagement ; on peut encore dire qu'il ne perd pas proprement sa chose puisqu'il la retrouve dans l'indemnité. Il est donc tenu de réparer et mettre en état les lieux que le preneur veut retenir (1).

Toutefois, cette distinction a éprouvé quelques échecs, et la cour royale de Paris a rejeté la préten-

(1) Arrêt de la cour royale de Paris du 12 février 1833 (J. Palais, t. 25, p. ISO! D.. 53, 2, 193. S., 33, 2, 600). Baltou, contre la ville de Paris. — M. Duvergier, t. 1, n" 522 et 523.

CHAP. n. DU LOUAGE DES CHOSES, (art. 4722.) 559

tion d'un preneur qui exigeait des réparations, afin de rendre possible la continuation du bail, et cela, dans une espèce où le bailleur, dont la maison avait été incendiée en partie, avait reçu une indemnité de la compagnie d'assurances (1).

220. Pour moi, je pense qu'il n'y a pas lieu à distinguer. L'art. 1720 n'admet pas de différence entre les deux cas qu'on oppot;e l'un à l'autre ; ou le preneur doit toujours succomber dans sa prétention d'obtenir la réparation de l'immeuble ; ou il doit toujours réussir. Tout milieu entre ces deux alternatives me paraît arbitraire.

J'ajoute, qu'à mon sens, le locataire est toujours fondé à demander les réparations propres à assurer sa jouissance. L'opinion contraire ne s'appuie sur rien de sérieux et de solide. Ceux qui l'ont inventée raisonnent comme si l'art. 1722 ne donnait taxativementau preneur que l'option entre la résiliation et la diminution du prix. Mais cet article ne se sert d'aucune expression limitative et exclusive. Tout ce qu'on peut dire, c'est qu'il garde le silence sur le droit du preneur d'exiger l'entretien et la réparation des lieux endommagés. Mais ce silence n'a rien qui tire à conséquence. L'art. 1722 n'avait pas besoin de rappeler un droit écrit dais l'art. 1719, droit inhérent à la position du preneur, en vertu de la nature de la convention ; droit perpétuel et corrélatif à l'obligation dô faire jouir prise à sa charge par le bailleur; droit qui ne peut être détaché du contrat qu'en vertu d'tme renonciation certaine. Or aucune renonciation de cette espèce n'exisle dans le cas que nous examinons.

Lorsque les art. 1 719 et 1 720 ont obligé le bailleur à entietenir la chose en bon état de réparation, ontils distingué si les dégradations provenaient de cas fortuit, ou de vétusté, ou de vice de construction?

(1) 5 mai 1826 (J. Palais, t. 20, p. 454. S., 28, 2, 18).

Nullement, il y a même quelque chose de plus ; c'est que l'art. 1720 exclut toute restriction; il veut, en effet, que le bailleur soit tenu de faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires. Toutes les réparations !! En présence de ces mots énergiques, quelle base peuvent avoir les distinctions et limitations que nous repoussons?

Ce n'est pas tout. Si l'on donnait au bailleur la faculté exorbitante de se dispenser des réparations, qu'arriverait-il ? C'est qu'en définitive il serait toujours maître d'amener la résiliation du bail avant l'expiration de sa durée. C'est qu'à lui seul profilerait l'option que Tart. 1722 a entendu donner exclusivement au preneur!!

Et en effet, comment voulez-vous que le locataire continue à jouir de la faculté d'occuper les lieux où le retiennent ses intérêts, ses habitudes, l'achalandage de ses magasins, etc., si le bailleur ne veut pas le mettre à couvert, s'il se refuse à faire disparaître les ruines qui rendent sa demeure inhabitable ? Est-ce que le droit de maintenir le bail ne deviendra pas illusoire? Est-ce qu'il ne sera pas toujours au pouvoir du bailleur de donner congé, et d'obtenir la liberté de la maison ? Mais, de bonne foi, est-ce là ce qu'a voulu l'art. 1722 ? ou pour mieux dire, n'est-ce pas le renversement de ses dispositions (1)?

Mais voyez jusqu'où l'on se trouverait entraîné s'il fallait prendre au sérieux cette idée que l'art. 1722 n'oblige pas le propriétaire à la reconstruction de la partie de la chose détruite par la force majeure (2).

Un coup de vent violent et extraordinaire renverse les cheminées, arrache les persiennes et brise les fenêtres. 11 n'importe ! le propriétaire pourra laisser le locataire dans l'impossibilité de faire du feu, et

(i) V.supr., n^SlS.

i2) Je copie les expressions de l'arrêt de Paris du 12 février 1833 (J. Palais, t. 25, p. 159).

de se garantir des intempéries de la saison, il le pourra sous prétexte du silence de l'art. 1722!! et I on appelle cela faire jouir le preneur!!

Une neige inaccoutumée charge les toitures pendant un hiver très-dur, et le toit s'enfonce. Vous croyez que, d'après les art. 1719 et 1720, le propriétaire devra s'empresser de réparer ce dégât î ! nullement. Ces articles ne sont bons que pour les dégradations survenues par des causes ordinaires ! î Or, ici, il s'agit de force majeure, et l'art. 1722 est muet, dans ce cas, sur l'obligation de réparer î ! A la vérité, le locataire a droit de continuer le bail. Eh bien ! qu'il reste dans l'appartement ; mais qu'il y reste sans réparations! qu'il y reste déclos et découvert; c'est tant pis pour lui.

Assurément il suffit d'énoncer de tels résultats pour rendre inadmissible le système déraisonnable dont ils découlent.

221. L'art. 1722 ne concerne pas seulement les baux de maisons et ceux de biens ruraux. Malgré la rubrique menteuse à laquelle il appartient, le principe qui l'a fait édicler l'élend forcément au louage des choses mobilières et à toutes les espèces de louages de choses.

Ainsi, je vous loue un cheval pour quinze jours, afin que vous fassiez une tournée dans les environs. Mais vous êtes attaqué en route par les voleurs, qui tuent votre monture; il y a résolution du bail, et vous n'êtes tenu de me payer que le nombre de journées pendant lequel le cheval vous a servi (art. 1741) (1).

221 . Au reste, ici comme toujours, il ne suffit pas au preneur d'articuler la force majeure. Il faut qu'il la prouve. Allegans fortuitum casum ^ dit Médicis, illum tenetur probare (2).

(1) Médicis, De forluitis casihus, quest. 10, n* 22. part. 2.

(2) Quaest. 13 de la 1" partie, n° l.r..

562 Dt COr^THAT DE LOUAGE.

222. A cet égard il est à propos de reproduire une observation que nous avons faite ailleurs (1). On sait que certains cas de force majeure n'excluent pas par eux-mêmes la possibilité d'une faute de la part de ceux qui en sont atteints, par exemple, l'incendie et le vol (2). Alors il ne suffît pas au preneur de prouver la force majeure; pour qu'il arrive à un résultat complet, il doit encore prouver que sa faute n'a pas amené ou favorisé l'événement. Je trouve dans l'ouvrage de Médicis la confirmation de cette doctrine, évidente, du reste, malgré quelques dissentiments(3). « Probato illo casu., non dicitur pur gâta culpa, et » tune tenetur probare culpam in eo cessare (4) . » Je renvoie, du reste, aux développements que j'ai donnés à ce sujet dans mon Commentaire de la Vente (5).

(1) rente, t. 1, n» 402.

(2) Junge Médicis, part. 1, q. 13, n" 12.

(3) Et il cite la loi 23, au D. Quod metûs causa, qui exige apertissimas probationes violentiœ (Ulpien) ; mais il y en a de plus positives encore.

;4) V. aussi infr., n"' 342, 364.

(5) M. Duvergier, portant son jugement sur cette opinion dans son Traité de la Vente (t. 1, n°280), a donné la préférence au sentiment de Proudhon, que j'ai combattu. De toutes les raisons que j'ai employées, M. Duvergier n'en aborde qu'une seule. C'est celle que m'a offerte l'art. 1735. Cet article, dit M. Duvergier, n'est qu'une exception aux règles générales. La preuve, c'est qu'il n'est pas applicable de locataire à locataire, de propriétaire à propriétaire. La jurisprudence est d'accord pour le renfermer dans le cas de locataire à locateur qu'il prévoit.

Trois réponses.

1° Avant de me déclarer battu, M. Duvergier aurait dû, ce me semble, répondre aux arguments que m'ont offerts les interprètes anciens; la loi romaine ; les art. 1245 et 1302 du Code civil; enfin la définition du cas fortuit, comparée avec l'événement qui peut aussi bien prendre sa source dans la faute que dans la force majeure.

2° D'ailleurs, j'ai pris soin de faire remarquer que je n'employais l'art. 1733 que subsidiairement et pour opposer

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. i722.) 365

225. L'application de ^elta doctrine est usuelle, j.on-seulement dans le cas d'incendie (1), mais encore dans le cas de vol de la chose louée (2) ou de mort des animaux donnés à location.

Je vous ai donné un cheviil à louage; il meurt entre vos mains. Mais comment est-il mort? Ne peut-il pas avoir été frappé par vous sans méniige ment, ou avoir été excédé de fatigue par une marche forcée? Ne l'avez-vous pas fait boire pendant qu'il était en sueur? etc., etc. La mort à elle seule n'est pas une preuve de force majeure. Elle n'est telle qu'autant qu'il est certain que l'imprudence et l'impéritie ne l'ont pas causée. Il en est de même du vol. Vous prétendez que la chose que je vous ai louée vous a été volée ; mais c'est à vous à établir que le vol a été commis sans votre faute. Tous les inter-

une analogie aux analogies contraires que M. Proudhot) puisait dans les art. 1806, 1807 et 1808. Après une telle précaution de ma part, pourquoi donc renfermer la discussion sur ce terrain?

3° Enfin, je n'ignore pas que l'art. 1733 est inapplicable du locataire au locataire, du propriétaire au propriétaire: j'ai même contribué à quelques-uns des arrêts qui l'ont ainsi décidé, mais ce n'est pas du tout notre question. On demande si l'individu débiteur d'une chose envers une autre personne, sera pleinement déchargé lorsque, le moment du payement arrivé, il prouvera que la chose a été brûlée ou volée. Ou bien s'il devra aller jusqu'à établir, de plus, que le sinistre est arrivé malgré sa vigilance. L'art. 1735 tranche la question contre le locataire, qui est, lui aussi, débiteur d'une chose qu'il doit remettre à autrui. Eh bien! il s'agit de savoir si cet article offre un argument d'analogie qu'on puisse opposer à un débiteur nan locataire. M. Diivergieisoutient la négative, parce qu'il a été décidé par la jurisprudence que cet article ne conceriie pas les relations de locataire à locataire, de propriétaire à propriétaire. Mais c esl ne rien dire; car ces individus ne sont pas entre eux dans la position de débiteur à créancier; ils ne sont engagés l'un à l'autre par aucun lien conventionnel (V. infr.^ n 364).

(1) V. l'art. 1733 C. c.

(2! Ulpien, 1. 52, § 3, D. Pro socio.

prêtes sont unanimes à cet égard. Ecoutons Menochius : « Qui rem furto amisit, casum forttiitum pro- » bare tenetur, cùm alio(juin stiâ culpâ commissum » prœsumalur (i). Casu autem fortuite furtum dici » poterit lune commissum , quandô à domesticis » domus, cum res fuerit recondita in loco forti et aliàs » benetuto, et tamen locus ille fuit fracius.làem est » quandà apparet probataque est diligenlia non medio- » cris custodis (2).

Et cette doctrine, que Menochius appuie de citations empruntées aux plus grands docteurs, je la fortifie d'un texte d'Ulpien qui déclare que l'incendie et le vol ne sont comptés parmi les cas de force majeure qu'à la condition qu'il n'y aura pas faute de la part du détenteur : si nihil dolo aut culpâ accident (5).

Ce sera donc au preneur à établir que le sinistre ne provient pas de son fait.

Au surplus, je n'entends pas dire que le juge devra, dans tous les cas, appointer les parties pour faire enquête et contre-enquête sur la négligence du preneur. Très-souvent il sera à même de se décider de prime abord par les circonstances de la cause. Par exemple, en cas de mort d'un cheval loué, s'il était certain que la monture était déjà fatiguée lorsqu'elle a été livrée au locataire, ou qu'elle était amaigrie et usée par un long service ; s'il résulte que le preneur est un homme prudent en général, précautionné et ménager, etc. ; dans tous ces cas, le juge n'aura pas besoin de s'enfoncer dans de plus amples recherches, et le fait de force majeure sera proclamé par lui.

224. Nous venons de parcourir les difficultés que fait naître la destruction totale ou partielle de la chose louée.

(1) L. 52, § 3, D. Pro socio.

(2) De prœsump , lib. 6, praes. 61, n"' 34 à 40.

(3) l. .52, § 3, D. Pro socio.

CHAP. U. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1722.) 365

Mais le locataire n'est pas tenu d'attendre que cette destruction soit entièrement consommée; il peut demander la résiliation avant l'événement du sinistre, pourvu que ses craintes reposent sur une menace sérieuse. Les lois romaines étaient positives à cet égard (4), et je pense que leur autorité doit prévaloir sous le Code civil, bien que notre article n'ait pas prévu ce cas ; mais il rentre dans son esprit (2).

Les jurisconsultes romains allaient plus loin. Alors même que l'événement prévu ne serait pas arrivé, si cependant la crainte avait été légitime, ils pensaient que le locataire, qui s'était décidé à fuir, devait être déchargé (3). Cette opinion est trop rationnelle pour n'être pas adoptée aujourd'hui (4).

225. Arrivons maintenant à la deuxième hypothèse que nous avons prévue ci-dessus (5).

Nous supposerons que la force majeure laisse subsister la chose matérielle dans son tout et ses parties, mais qu'elle empêche le locateur d'en prendre ou d'en conserver la jouissance ; c'est ce qui peuit arriver en temps de guerre, lorsque l'ennemi, se rendant maître du territoire, chasse les fermiers des domaines qu'ils exploitent, ou s'installe de vive force dans les maisons qu'occupaient les locataires ; ce cas ne rentre pas positivement dans la lettre de l'art. 1722; mais l'esprit doit venir vivifier le texte. U est certain que ce cas de force majeure donnera ouverture à une résiliation ou à une diminution du prix (6).

(1) Alfenus, I. 27, § 1, D. Loc. cond. Pothier, Pand., t. I, p. 542, n" 49 et 50.

(2) Junge M. Duvergier, t 1, n" 526.

(3) Ijoi précitée. Voët, Loc. cond.. n*» 23.

(4) M. Duvergier, L 1, n" 527.

(5) No 212.

(6) Potliier, n° 148. Gaïus, 1. 34, D. Loc. cond. Arg. des art. 1769 et suiv. Infr. , n-^ 228. Cont. de Fachin (lib. 1, c. 90). Cet auteur dit : « Conductor non lenetur période ac si fundus

Pothier donne un autre exemple : c'est celui d'une peste qui ravage la ville où un individu vient de louer une maison afin d'y établir son domicile. Le lo'ataire qui se trouve hors de la ville ne pouvant entrer en jouissance par suite de la contagion qui lui en ferme l'accès, ne devra pas les loyers.

Cette opinion ne trouvera certainement pas de contradicteurs dans tous les cas où des mesures sanitaires couperont les communications entre la ville et l'extérieur ; mais servira-t-elle de règle lorsque les relations n'auront pas été interrompues, et qu'il ne tenait qu'au locataire d'entrer dans les murs de la cité ouverte à tout venant ? Je ne crois pas qu'on doive l'étendre jusque-là. Il est sans doute prudent à un père de famille qui tient à se conserver pour lui et pour les siens, de ne pas affronter les dangers de la contagion; mais ce que la loi exige pour rompre un cotitrat, ce n'est pas un péril plus ou moins probable, quoiqu'en lui-même incertain ; c'est un obstacle irrésistible, inévitable. Le cas de peste n'est pas de celte nature : il laisse subsister des rapports volontaires entre les habitants ; c'en est assez pour faire maintenir des engagements fondés sur la convention des parties (4).

De même, si le locataire installé dans la maison la quittait par craint^ ou par prudence, afin de se soustraire aux éventualités de la guerre ou de la maladie, l'action établie par notre article lui échapperait (2) ; la force majeure ne serait pas la cause directe, immédiate, de sa sortie des lieux. Ces fléaux ne Tauraient pas nécessairement empêché de les occuper ; il en serait sorti volontairement et par pure

» non exstaret. Unde nihil movet quod dicitur hoc in casu » fundiirn exstare, et non periîsse : quia idem est ac si npn » exstaret. INec enim dominus fundi palientiam utendi et » fruendi prasstare potest. »

(1) V. mon Comm. de la Prescription, L 2, n« 727.

^â) Contra, Coût, de Bordeftux, art. 39.

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1722.) S67

précaution ; d'où il suit que son fait aurait décidé de tout bien plus qu'une puissance irrésistible (4) ; il n'y aurait force majeure qu'autant que les ordres supérieurs des chefs militaires ou des chefs de la police sanitaire l'auraient expulsé, et encore seraiiil peu favorablement écouté s'il avait laissé ses meubles occuper la maison. Celte occupation serait une évidente continuation du bail.

227. Ce n'est pas non plus une force majeure donnant ouverture à la résiliation, que l'acte du gouvernement qui, changeant la destination d'un fonctionnaire public et l'envoyant dans une autre résidence, le met dans le cas de quitter avant le temps l'appartement qu'il avait loué. D'une part, ce fonctionnaire , sachant qu'il était à la disposition du prince, pouvait prévoir l'événement qui le déplace, et réserver dans son bail la clause résolutoire ; on ne peut pas dire de cette espèce : Eventus inopinatœ rei cui provideri nec resisti potest (2). D'autre part, où trouverait-on l'inévitable nécessité, l'irrésistible puissance qui caractérisent le cas fortuit? Ne craignez rien, le gouvernement ne contraindra pas par cor|.»s le fonctionnaire, qui ne profitera pas de sa nomination !! il ne le fera pas appréhender par les gendarmes !! car, uno avulso, non déficit aller.

On peut rattacher à celte idée l'espèce suivant*^, qui a été jugée par la cour royale de Paris par arrêt du 15 mars 1852 (5). La liste civile de Charles X avait pris à bail pour neuf ans une maison située à Saint-Gloud et destinée au logement du gouverneur

(1) M. Duvergier est de cet avis ; mais les autorités qu'il cite ne m'ont pas semblé décider la difficulté (l. 1, n" 524). Cette question, du reste, était fort controversée dans l'ancienne jurisprudence. Les parlements de Grenoble et d'Aix étaient favorables aux locataires (Expilly, arrêt 2. Boniface, t. 4, liy. 8, tit. 8, ch. 6). A Naples, on jugeait autrement (Ex|)il[y, loc. cil.).

['i) Médicis, part. 1, q. 12, n* 7.

(3) J, Palais, t. 24, p. 849. Sirey, 52, 2, 530.

du duc de Bordeaux. Après la révolution de juillet, la résiliation du bail fut demandée, sous prétexte que la personne pour laquelle la maison avait été louée ne pouvait plus Toccuper ; mais cette prétention fut successivement rejetée par le tribunal de première instance et par la cour royale. Leur décision est, au fond, tout à fait juridique ; mais les motifs qui l'ont précédée ne me semblent pas dignes de la même approbation : « attendu, dit la cour, que le D bailleur ne peut être responsable ni éprouver au- » cun préjudice des faits de force majeure qui vien- 0 nent frapper le preneur en l'empêchant de jouir de » la chose louée, puisque le bailleur n'a pu les pré- » venir ni les empêcher. » Il est difficile de donner de plus mauvaises raisons à l'appui d'une bonne solution. La cour royale s'est-elle bien comprise ellemême lorsqu'elle a supposé qu'il n'y a de force majeure susceptible d'être prise en considération que celle que le bailleur a pu prévoir et empêcher? Estce que le caractère de la force majeure n'est pas précisément de ne pouvoir être prévu ni empêché par personne ? De plus, la cour a-t-elle bien réfléchi a cette proposition, que la force majeure qui frappe le preneur, en l'empêchant de jouir de la chose louée, n'est pas une cause de résiliation ? Quelle différence la cour de Paris voit-elle donc entre le cas où la jouissance du preneur est forcément paralysée par un fait qui l'enchaîne, et celui où la jouissance manque par la perte de la chose (1)!!

La véritable raison de décider, c'est qu'il n'y avait aucune force majeure qui empêchât le gouverneur du prince d'occuper l'appartement. La révolution ne lui avait pas fait partager le sort de ses maîtres; elle

(1) M. Duvergier trouve cependant de la justesse dans ces iiiotils (t. 1, n° 525). Comment concilier cette approbation avec ce qu'il enseigne au n°524, savoir : que l'obstacle invincible qui s'oppose à la jouissance du preneur est un cas fortuit, quoique la chose n'ait péri ni en totalité ni en partie.

CHAP. 11. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. M^"!.) 369

ne l'avait ni banni du territoire, ni menacé datis sa personne et ses biens, il n'était sorti de France que par des motifs purement volontaires et par des raisons de convenance. En présence de tels faits, comment pouvait-on proposer sérieusement aux magistrats de résilier, pour cas fortuit, un bail à l'exécution duquel le plus léger obstacle ne venait s'opposer?

Du reste, je ne sais si dans la discussion de cette affaire on invoqua un arrêt du parlement de Paris, séant à Tours, rendu le 30 mars 1590, au profit d'un procureur qui fut déchargé du bail de sa maison qu'il avait quittée durant les troubles, afin, dit Brillon, de rester fidèle au roy (1). Mais la date de cet arrêt et le lieu où il fut rendu disent assez que les haines de la guerre civile divisaient les esprits et ensanglantaient la France. Dans les époques de fanatisme, tout se ressent de la partialité des esprits. La justice elle-même dépose sa balance ; elle entre, comme tout le monde, dans l'arène des passions politiques!!

228. L'hypothèse que nous avons posée au n° 225 peut se réaliser sous un auire point de vue. C'est lorsque les fléaux de la nature privent le fermier des fruits naturels dont la jouissance faisait l'objet principal du contrat. Ce cas découle nécessairement encore du principe posé par l'art. 1722. Mais comme il est réglé d'une manière spéciale par les art. 1769 et suivants du Gode civil, je renvoie au commentaire de ces dispositions (2).

229. Les fruits que l'industrie retire des établissements commerciaux et manufacturiers donnés à bail, peuvent, comme les fruits arrachés à la terre par le travail agricole, se trouver compromis par des événements calamiteux, irrésistibles et imprévus. Jamais l'ancienne jurisprudence n'avait hésité à ve-

(1) Bail, n- 54.

(2)/n/r.,n"695etsuiv.

nir, dans ce cas, au secours du fermier (1). Le silence du Code n'est pas une raison suffisante pour nous séparer des doctrines de nos maîtres. On a déjà vu tant d'omissions éciiapper aux rédacteurs du titre du louage, qu'on doit s'être accoutumé à n'en éprouver aucune surprise. Les art. 1769 et suivants serviront donc de point d'analogie. La nature du contrat de bail dont ils découlent veut impérieusement qu'on les étende aux sinistres qui s'appesantissent sur tous les fruits autres que les fruits de la terre.

Il est vrai qu'une opinion nouvelle, et jusqu'à ce jour inouïe dans le droit romain et dans ie droit français, a été professée timidement d'abord par M. Delvinfourt (2), et plus tard, plus ouvertement par M. Duvergier (5), sur la portée des art. 1769 et suivants du Gode. Ces auteurs pensent que ces dispositions doivent être considérées comme des exceptions aux règles générales qui régissent le louage. Mais celte erreur trouvera plus tard sa réfutation (4); et je crois pouvoir dès à présent la considérer comme condamnée par l'opinion universelle.

Je pense donc, avec Pothier et toute l'ancienne jurisprudence, que la question doit se résoudre en faveur du fermier. M. Duvergier lui-même me fournirait des arguments à l'appui de mon opinion ; car il convient que les obstacles insurmontables à la jouissance du fermier doivent être pris en considération, alors même qu'ils ne proviendraient pas de la perte totale ou partielle de la chose matérielle (5). Or, quand un événement de force majeure empêche le preneur de recueillir en totalité, ou en une partie

(4) Pothier, n°« 152 et 163. Medicis, De casih. fort., part. 2, quest. 10, n"' o2elsuiv.

(2) T. 3, p. 189 et 190, note 4. Infr., n° 285.

(3) T. 2, nM50.

(4) V. le Comm. de l'art. 1762. Junge infr.. u"^ 240, 283, 695 et 696.

CHAP. U. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1722.) 57l

notable, les fruits qui sontraliment de sa jouissance, ou pour mieux dire la jouissance même que le bail lui assurait, il est bien évident qu'il y a obstacle invincible à la jouissance du preneur^ pour me servir des expressions de M. Duvergier.

Ainsi, par exemple, je donne à bail ma sucrerie produisant annuellement tant de kilogrammes de sucre. Mais voilà que, contre toute attente, une loi fiscale limite la production de cette industrie à un certain rendement inférieur à celui que l'on retirait de l'usine lors de l'entrée en jouissance de mon fermier. Il est évident que ce dernier aurait droit à être indemnisé de ce cas fortuit.

230. Il y a plus de difficulté dans le cas où ce n*est pas la production même qui est frappée de mesures prohibitives, mais l'écoulement de la production. Supposons, dans l'exemple cité il n'y a qu'un instant, que ma sucrerie conserve tout son développement, mais que les sucres fabriqués soient soumise un impôt extrêmement onéreux et imprévu qui en paralyse la vente.

La raison de douter vient de ce que les art. 1769 et suivants, qui protègent le fermier contre les cas de stérilité, ne s'inquiètent plus des sinistres qui peuvent atteindre la récolte une fois qu'elle est dans ses mains (1). Les lois romaines la mettent même expressément à ses risques. C'est pourquoi Ulpien voulait que l'acidité survenue dans les vins produits par les fruits de la vigne affermée ne fût pas une cause de diminution du canon (2).

Mais la raison de décider est que les risques dont Ulpien a donné un exemple, et qu'il laisse à la charge du fermier, ne sont pas de ceux qui affectent la production des années suivantes, dans sa source même.

(1) V. l'art. 1771.

(2) L. 15, § 2, D. Loc. cond.,et les notes de Pothier [Pand., t. f , p. 542, n'-Sl). Junge l'art. 1771.

Les blés se sont gâtés dans les granges, les vins se sont aigris dans les caves, les céréales se vendent mal ; c'est un malheur sans doute; mais il n'y a là rien qui compromette le sort des récoltes prochaines. Le fermier se mettra à l'œuvre avec plus de zèle et d'ardeur pour réparer les échecs qu'il a éprouvés; échecs, du reste, qui ne sauraient motiver une action en garantie contre le propriétaire ; car celui-ci a tenu ce qu'il avait promis, c'est-à-dire la jouissance de la chose, la perception des fruits. Or, les fruits ont été récoltés sans sinistres, et le fermier les a faits siens. Ce qui est survenu depuis est une chance à laquelle doit s'attendre tout fermier.

Dans notre espèce, c'est tout autre chose. Ce n'est pas un accident isolé qui frappe sur les fruits dont le bailliste est en possession, et qui ne compromet en rien le sort des campagnes suivantes. C'est une telle révolution dans les tarifs fiscaux, que l'industrie sucrière en est atteinte dans son existence même, et que la fabrication de tous les ans est menacée, compromise, paralysée. Donc, la jouissance qui se prépare désormais pour le fermier n'est plus la même que celle qui lui avait été promise par le bail. Les conditions de cette jouissance sont changées dans leur base et avec des effets perpétuels ; et ce changement, dans l'objet même du bail, doit en amener nécessairement un dans la position des parties.

251 . Du reste, ces rapprochements mettent en évidence une vérité que je tiens à faire ressortir de nouveau. C'est qu'en celte matière les produits récollés périssent pour le fermier, quand même ce serait la force majeure qui les aurait fait périr. Ainsi, vol, dégât, incendie, rien de tout cela n'est pris en considération, une fois que la récolte est dans les magasins du bailliste (art. 1771 C. c); mais si la force majeure remonte plus haut, si, tout en atteignant les récoltes faites, elle tarit la source de récoltes à

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1722.) 373

faire, on en tiendra compte au fermier, privé de ses légitimes espérances.

232. Ces premières difficultés écartées, il en reste d'autres dans la pratique sur ce que l'on doit appeler ici cas fortuit.

Pothier donne l'exemple suivant : J'ai loué à Pierre une auberge située sur la grande route ; mais pendant la durée du bail, une mesure du gouvernement ordonne que celle route sera changée de manière que cette auberge, qui avait un très-bel achalandage lorsque je l'ai donnée à bail, est devenue déserte, parce qu'elle ne se trouve plus sur la ligne des communications qui la faisaient fréquenter. En ce cas, dit Pothier, quoique le locataire jouisse de toutes les parties de la maison, il est londé à demander une diminution de loyer, la jouissance de cette auberge souffrant une diminution très-considérable (1).

J'adopte cette opinion, pourvu qu'il soit bien entendu que la route a été supprimée pour être reportée ailleurs. Garseulementaiors ily auraità mes yeux cas fortuit; la suppression d'une route, i)ar la vente à des particuliers dit terrain qu'elle occupait, étant un de ces événements qui sortent de toutes les prévisions. En effet, nul ne peut s'attendre à ce qu'on prive une localité de ses débouchés, et qu'on l'enclave pour ainsi dire dans un rayon sans issue. Mais l'on comprend qu'une telle hypothèse est presque de théorie, et qu'il est bien difficile qu'elle se réalise dans la pratique.

Que si, au contraire, la route n'a pas été supprimée, mais que dans une autre direction on en ait ouvert une seconde plus commode et plus facile pour les voyages et les transports ; l'abandon de l'ancienne route par le service des postes, des messageries, du roulage, etc., etc., ne sera pas un cas légitime de plainte de la part du preneur. La multiplicité des

(1) Louage, n" i52,

574 DU CONTRAT DE LOUAGIi.

communications est un besoin généralement senti; les mesures qui les favorisent sont appelées par tous les esprits sages. 11 suit de là que le locataire de l'auberge à dû prévoir que des routes nouvelles pourraient être percées, et que les voyageurs et les transports pourraient prendre une autre voie.

Ce résultat peut se comparer à celui que produit la concurrence. Lorsque j'ai donné mon auberge à bail, il n'y en avait qu'une seule dans le village; le moulin que je vous ai loué n'avait pas de rival quand nous avons contracté ensemble; aujourd'hui, plusieurs hôtelleries ont été créées, plusieurs moulins se sont élevés et partagent les profits d'une industrie qui jadis était dans les mains d'un seul. Il n'importe. Il n'y a pas là cause de réclamation pour le fermier. La concurrence est une des chances naturelles et ordinaires de tout commerce. C'est ce que Pothier et Caroccius ont très-bien enseigné (1). On trouve à l'appui de cette doctrine un arrêt de la cour de Caen, du 19 mai 1838, rendu dans une espèce oîi le locataire d'une usine demandait la résiliation de son bail , parce que des procédés inventés pour la marche des nouvelles machines mettaient la mécanique de cette usine dans un état marqué d'infériorité et lui faisaient une concurrence qui entraînait des pertes. On pense bien qu'une telle prétention fut repoussée par la cour (2).

253. On s'appliquera donc, en pareil cas, à rechercher si l'événement qu'on attribuQ à la force majeure n'a pas été, au contraire, Tun de ceux que savent ordinairement prévoir les pères de famille diligents. 11 en est un qui, dans toutes les spéculations industrielles, est le premier à frapper l'esprit des contractants. C'est la guerre. Les prévisions ne manquent jamais de se porter tout d'abord sur les obstacles que