Une troisième hypothèse se présente à nous

La force majeure laisse subsister la chose et ses parties matérielles ; mais elle en supprime la destination. Doit-elle être prise en considération?

Cette diflicuUé se résout par une distinction toute naturelle :

Ou la destination donnée à la chose est le fait du preneur seulement, ou elle a été convenue comme condition du bail.

Au premier cas, la force majeure qui change ou contrarie la destination n'est d'aucune considération.

Au second cas, elle n'incombe pas sur le preneur, et le locateur doit consentir à résilier ou à diminuer le canon.

Ainsi , je vous donne à bail un hôtel dans lequel vous me dites que vous voulez établir une maison de jeu. Si, après la passation du contrat, vous n'obtenez pas l'autorisation de la police pour ouvrir votre établissement, cette circonstance ne réagira pas sur moi ; quand même le prix du bail aurait été fixé à un taux plus élevé, à raison de la destination que vous vouliez donner à la chose, vous ne serez pas admis à exiger une diminution de prix, car je ne me suis pas engagé à vous faire obtenir l'autorisation ; ce n'est pas moi qui ai conçu l'idée delà destination que vous projetiez pour la chose louée. Cette destination était de votre part une circonstance toute volontaire et sur laquelle je n'ai pas entendu me lier. En un mot, je ne vous ai pas promis la jouissance d'une maison de jeu, je me suis obligé purement et simplement à

VOUS faire jouir de mon hôtel, sauf à vous à l'employer comme vous voudriez, et même pour une maison de jeu. Or, cet hôtel, je vous l'ai livré, et rien n'en paralyse entre vos mains la possession et la jouissance. C'est ce que la cour de cassation a jugé avec raison par arrêt du 14 novembre 1827 (1).

L'avocat du défendeur, qui soutenait le système condamné par l'arrêt, invoquait à son aide l'exemple donné par Pothier du locataire d'une auberge dont les recettes se trouvent éteintes par la suppression de la route qui y conduisait les voyageurs, exemple que j'ai rapporté ci-dessus (2); mais cette citation était tout à fait inopportune, et je suis étonné que M. Duvergier ait pensé que la cour de cassation, en repoussant la doctrine qu'on plaidait devant elle, a

Ïar cela même condamné la doctrine de Pothier (3). e pense que, contre son ordinaire, M. Duvergier n'a pas bien saisi la pensée de Pothier et la différence des deux espèces. D'abord, dans l'exemple pris à Pothier, la destination reste la même; au contraire, dans celui de la maison de jeu, la destination est changée. Dans Texemple de Pothier, la perte porte sur les produits; dans le second, elle n'affecte les pro duits qu'après avoir supprimé la destination ; mais il y a quelque chose de plus : c'est que Pothier suppose que le bailleur a donné à bail une auberge, c'est-à-dire un établissement monté déjà sur le pied d'une hôtellerie ; qu'il s'est obligé, par conséquent, à faire jouir le preneur d'une auberge; tandis qu'ici le bail est d'une maison et non pas d'un établissement de jeu.

Ainsi, si je vous loue une auberge toute montée et achalandée, une usine avec ses relations commer-

(1) Portant cassation d'un arrêt de Paris (.1. Palais, t. 21, p. 8H4. S., 28. 1, 3. D.. 28, 1, 22). Junge M. Duvergi^^r, t. I, n° 529. Il donne des raisons que Je n'approyve pas.

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1722.) 377

ciales et son crédit, et qu'un événement de force majeure enlève à ces établissements leur destination (1), les promesses du bail seront trompées; vous ne jouirez plus d'une auberge, d'une usine, c'est-à-dire de la chose même donnée à bail ; car, en pareil cas, la destination est presque tout, ou du moins, elle est l'élément principal, dominant, déterminatif du contrat. 235. Vient maintenant notre A" hypothèse- La force majeure ne détruit pas la chose, mais elle fut cesser momentanément l'un de ses accessoires, c est ce qui arrive lorsqu'une forte sécheresse tarit pendant le temps des chaleurs la source qui alimentait un moulin ; lorsqu'elle dessèche les pièces d'eau du jardin loué, etc., etc.

Pour décider si dans ce cas le preneur a droit à une réduciion, il faut voir avant tout si la sécheresse qui a paralysé l'action de la force motrice, n'était pas une sécheresse annuelle et par conséquent non imprévue (2). Dans ce cas, il n'y aurait pas cas fortuit. H faudra voir aussi si la perte dont se plaint le preneur aura été considérable, ou bien si elle n'a pas été compensée par de larges bénéfices faits dans les années précédentes (3). Dans ce dernier cas encore les réclamations du fermier seront repoussées. C'est ce qu'a jugé la cour de Rouen, par arrrêl du 21 juillet 1858 (4).

Il en serait de même si la sécheresse tarissait accidentellement des pièces d'eau réservées pour l'agrément. Ce serait une contrariété et non une perle.

Mais si, dans une année de sécheresse insolite et prolongée, un cours d'eau, ayant un volume d'eau à

(1) Par exemple si un établissement de produits chimiques insalubre était enlevé par la police à sa destination, parce que la ville s'est étendue de ce côté et qu'il ne se trouve plus à la distance voulue par les règlements.

(2) Sw/)r.,n«'211et207.

(3) Supr., là" 210. V, le texte de Gaïus.

(4) J, Palais, t. 2 1838, p. 567. S., 39, 2. 94.

378 DU COiSTRAT DE LOUAGE.

peu près constant, venait à éprouver une diminution tellement forte que l'usine restât en chômage forcé pendant une piirlie notable'de la campagne ; si, du reste, il était constant que dans les années précédentes les recettes du fermier ne se fussent pas élevées audessus du gain moyen prévu par les éventualités du bail; dans ce cas, je pense avec M. Daviel (l), qu'il y aurait lieu à réduction du canon. L'art. 1722 du Code civil, combiné avec les art. 1769 et suiv., conduit nécessairement à cette solution, aussi juste qu'équitable. Elle n'aurait fait aucun doute dans l'ancienne jurisprudence (2). Elle ne doit pas en faire aujourd'hui.