Voici enfin notre 5* et dernière hypothèse

Nous supposons que la force majeure s'appesantit sur un droit incorporel, qu'elle détruit en totalité, ou bien dont elle ne fait que suspendre les produits pendant un certain temjjs. On pres^sent que nous voulons parler du cas où un droit d'octroi ou un droit de péage donné à ferme, éprouve dans son existence ou dans ses revenus un événement de force majeure.

Ici encore même silence du Gode civil que par le passé! Mais mêmes principes supérieurs au Code civil, parce qu'ils sont donnés par la nature du contrat de louage.

Diins le premier cas, c'est-à-dire lorsque le droit incorporel a disparu en totalité par force majeure, on dirait vainement que l'art. 1722 n'est applicable qu'aux baux de maisons et de biens ruraux. Cet article a, en effet, le tort de ne s'occuper que du louage de ces sortes de biens. Mais on n'a pas besoin de lui pour décider que la perte du droit incorporel loué met fin au louage, par une nécessité irrésistible et patente. Ainsi, si par exemple le pont sur lequel il y avait un droit de péage donné à ferme vient à

-(1) Des cours d'eau, t. 2, n° 657, p. 185. (2) Polhier, Louage, n"' 143 el 152.

CHAP. II. DU LODAGE DES CHOSES. (aRT. 1722.) 570

s'écrouler, le contrat sera forcément tlissoiis (1).

237. Mais qu'arrivera-t-il lorsque la force majeure irenlèverâ au fermier qu'une certaine portion de revenu pendant un trouble passager?

En général, les baux d'octrois et de péages renfirment drs clauses qui chargent les fermiers de tous les cas fortuits ordinaires et extraordinaires. Mais si les contrats étaient muets, il faudrait les interpréter avec les règles qui nous ont guidés jusqu'à présent.

Ainsi, si le fermier d'un octroi ne pouvait, par suite d'une sédition, percevoir les droits pendant un certain temps et qu'il démontrât que, tout calcul fait entre les bonnes et les mauvaises années, il éprouve une perte notable, il sera écouté dars sa demande eh diminution de prix. « Amplio, dit Médicis, in con- » ductore gabellarùm ; qui si fortuito casu, fuerit im- » peditHs, non impulatur ei, sed fiel remissio juxta i damnum passum (2). » Même doctrine dans les décisions de Guy-Pape (3).

C'est ce qu'a jugé la cour royale de Paris par arrêt du H mars 1834 (4). Lucas, adjudicataire du bail du marché aux Chevaux pour la somme de 24,000 fr., avait le droit de percevoir sur chaque cheval une taxe déterminée. Lors de la révolution de 1830, les marchands profilèrent du trouble inséparable d'une telle crise pour refuser de payer la taxe, les uns en totalité, les autres en partie.

Lucas se pourvut contre la ville de Paris pour obtenir une indemnité ou bien la diminution du prix de bail. Il succomba d'abord en première instance. Il n'est pas dû d'indemnité, disait le tribunal; car, d'après l'art. 1725, le bailleur n'est pas tenu de ga-

(1) Médicis, part. 2, qusest. 8, n° 10. Destriicto ponte, perditur jus exigendi pedagium à Iraiiseuntibus.

(2) Part. 1, q. 16, n°^l.Junge Ferret, Tract. De gahellâ, n" 299.

(3) Quaest. 630.

(4) J. Palais, t. 26, p. 276. D., 34, 2, 130.

ranlir le preneur du trouble que des tiers apportent p:.ir voie de fait à sa jouissance sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose même. Il n'est pas dû non plus de diminution du prix ; car la ville de Paris n'a pas garanti à Lucas les produits de la chose. Il a été stipulé qu'il ne pourrait réclamer l'inderrinilé pour cause de non-valeur résultant, soit de l'intempérie des saisons, soit de diminution dans l'exposition des chevaux.

Mais sur l'appel, la cour : « Considérant que Lucas a éprouvé un dommage >îlans la jouissance de son bail; que la ville de Paris s'est engagée à faire jouir paisiblement son preneur ; que notamment dans les circonstances de la causa, la ville de Paris doit une indemnité à L (cas, infirme le jugement et condamne la ville de Paris à payer à Lucas 1,500 fr. »

Cet arrêt aurait pu être plus fortement motivé; mais il ne pouvait être mieux rendu au fond. L'art, 1725, opposé par le tribunal de première instance, n'est pas applicable au cas de force majeure, aux troubles que des tiers apportent à la jouissance par suite de la guerre, de sédition, de suspension désordonnée des lois, etc., etc. C'est ce qui fut déclaré positivement au conseil d'état pir M. Tronchet, et il est étonnant qu'un tribunal aussi éclairé que le tribunal de. la Seine s'y soit trompé (1).

Quant à l'autre objection que le tribunal tirait de ce que la ville de Paris n'avait pas garanti à Lucas les produits de la chose, c'est à peine si on peut la comprendre. Est-ce que le bailleur n'est pas garant de la jouissance? est-ce qu'il n'a pas promis de faire jouir le preneur? et sur quoi donc est fondé Tarticle'1722 tout entier, sinon sur un défaut de jouissance totale ou partielle, qui en définitive doit toujours retomber sur le bailleur?

La confusion dans laquelle le tribunal est tombé

(i)/wfr.,n'"257et261.

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1722.) 381

vient de ce qu'arrèlé par la lettre de l'art. 1722 et des art. 1769 et suivants, il n'a probablement pas osé en argumenter, de crainte de sortir de l'espèce du procès. !Mais quand on a étudié dans son ensemble le chapitre 2 du titre du louage, quand on s'est pénétré des défectuosités qu'il présente sous le rapport du classement et de la rédaction, on reste médiocrement touché de ces scrupules. Jamais l'ancienne jurisprudence, qu'il n'a certainement pas été dans l'intention du Gode civil de modifier, n'a hésité sur de pareilles questions. Sans doute on a vu plus d'une fois des fermiers de droits incorporels succomber dans leurs prétentions en diminution de prix, parce que les clauses de leur contrat les soumettaient aux cas fortuits (1). Mais on n'a jamais nié le principe que nous avons enseigné, et qui émane des entrailles mêmes du contrat de louage.

238. Nous avons parcouru toutes les nuances diverses dans lesquelles le principe de l'art. 1692 vient se refléter. Il reste maintenant à parler des clauses par lesquelles le preneur peut se trouver chargé de la responsabilité des cas fortuits. Mais pour traiter ce point, nous aurions à transporter ici le commentaire des art. 1772, 1773. Il convient, par conséquent, de renvoyer nos éclaircissements au moment où nous serons parvenu à ces dispositions.

259. Gomme le contrat de louage est un contrat commutatif de bonne foi, plusieurs jurisconsultes ont pensé que la même raison qui faisait diminuer le prix du bail, en cas de perte inopinée, devait le faire augmenter si des bénéfices majeurs et imprévus venaient enrichir le fermier. • Si fortuito casu, » disait Sébastien Médicis, redditus molendini fuerit » auctus, augebitur et pensio, ut aequalitas serve-

(1) V. dans Brillon, V Bail, le détail d'un procès au grand conseil entre le concessionnaire du privilège des voitures de la cour et les fermiers de ce privilège.

58'i DU CONTRAT Dli: LOUAGE.

» tur (1). » Cette opinion, émise d'abord par Accurse, avait été fort en vogue parmi les glossateurs, et le plus grand jurisconsulte de celte école, Bariole, l'avait professée très-disertement dans ses Commentaires (2).

De nos jours, on a cité comme rentrant dans ce point de vue, un arrêt de la cour de Grenoble, du 5 mars 1835 (3). Mais je doute qu'on en ait compris la véritable pensée. Il s'agissait du bail d'une carrière de pierres. En 1832, une ordonnance du roi avait ordonné que de nouveaux remparts seraient construits dans la ville de Grenoble ; ce fut pour les lermier^; de la carrière une occasion d'extraire et de débiter une quantité considérable de pierres, et de donnera leur exploitation une étendue qui leur procura d'amples profits. Les propriétaires réclamèrent, prétendant que la carrière allait être épuisée par des exiractions qui dépassaient tous les besoins prévus jusqu'à ce jour, et ils demandèrent la résiliation ou une indemnité. La cour considéra qu'il serait souverainement injuste de laisser profiter le preneur seul, des bénéfices immenses résultant d'un événement imprévu, quiépuiserait la carrière destinée^ dans les prévisions communes des parties^ à être exploitée longtemps encore après l'expiration du bail, et attribuerait ainsi aux preneurs ce que les conventions SAINEMENT ENTENDUES lie leuT concèdeut point et dont ils ne payent aucun prix.

En conséquence, la cour royale de Grenoble, tout en mainteiiaiit le bail, attribua aux propriétaires une

(1) Part. 2, qiisest. 10. n" 56.

(2) Sur la loi Si merces, § Vis major, D, Loc. cond. Il dit : « Nota quod eadem est raiio lucri et damni, et sic si fiierît » mullùm super lucratus colonus ex casu inopinato, débet » augeri pensio, ut hic glossa. » Puis il cite l'exemple d'un ipipf^jlin, dont le revenu se serait accru hors de- toute proportion. p}ir suite de la ruin« des moulins voisins, n" 8 et î^.

(3) J. Palais, t. 26, p. 14,72. S., 3^, 2, 520. D., 55, 2, 90. V. infr., n" 515, où je reviens sur cet arrêt.

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 4722.) 583

part dans les bénéfices pour représenter leur droit de propriété.

Cet arrêt a été sévèrement critiqué par M. Duvergier (1). Mais je suis porté à penser qu il a vu surtout dans cette décision ce qui n'y était foncièrement pas. M. Duvergier réduit tout l'arrêt à cette pensée fondamentale, savoir, que, puisque les cas fortuits qui diminuent considérablement les fruits sont pour le preneur une cause d'indemnité, par réciprocité, les événements inattendus qui les augmentent dans une grande proportion, donnent au bailleur le droit d'obtenir un prix de location plus élevé. Je conviens que quelques expressions de l'arrêt inclinent vers cette opinion dont nous démontrerons tout à l'heure l'erreur. Mais ce n'est pas là la raison principale, l'idée mère de la décision. La cour a été frappée surtout de ce point : c'est que les preneurs outrepassaient les limites de la jouissance prévue, et qu'ils s'étaient attribué ce que la convention ne leur donnait pas. Or, c'était là un point de fait, plutôt qu'uu point de droit ; c'était une interprétation de volonté, puisée dans l'étendue de la convention plutôt que dans la pensée de la cour. On ne peut même se dissimuler que celte appréciation des faits n'eiit une certaine apparence d'équité. Le preneur ne doit pas épuiser, au préjudice du propriétaire, la chose qu'il tient à bail; il ne doit point l'appauvrir au point de se mettre dans l'impossibilité de la rendre â fin de bail dans l'état où le contrat avait prévu qu'elle se trouverait. Quoi qu'il en soit, du reste, delà justesse de cet aperçu, dans lequel tout Tarrêt vient se renfermer (2), il n'en est pas moins vrai qu'il est autre que celui sur lequel M. Duvergier a fait porter ses critiques.